賃貸でAirbnbやる人向け。向けの物件探しこの記事を書いているのは2018年4月ですが、実は、僕はずいぶん前にエアビー向けの物件に引っ越しています。2017年11月にそれまでの家から引っ越しました。理由はその時の家が転貸(又貸し)できなかったから。管理会社に「民泊新法も施行されるんだし、民泊やっちゃだめですか?オーナーさんが良いと言ってもだめですか?」と散々お願いしましたがダメでした。当時の管理会社の言い分としては以下の通り。「巷では「グレーゾーン」と言われてはいるが、現時点では違法です。近隣から苦情が入る事や、その他トラブルも考えられますし、弊社としては違法だと分かっている事は出来ない。弊社で扱っている物件全て「民泊NG」です。オーナーさんが転貸許可したとしても弊社としては請け負えないので、オーナーさんに別の管理会社を探してもらう事になる。民泊新法が施行されたら変わるかもしれませんが、目途はたっていません」という事でした。」と思いましたが、今思えば至極真っ当なご意見。いうわけで、民泊新法施行前に、民泊可能物件に引っ越そう!と思ったのでした。賃貸でAirbnbやる人向け。持ち家ならこんな苦労は無いんですよねぇ。僕は賃貸派なんですよ~。嫁と離婚するまでずっと「住宅ローンで何十年も縛られるのは嫌だ。家を買うなら価値が落ちない外国で買いたい」という同じ価値観?で生きてきましたので。離婚した今となっては「財産」として買っておくのも有りかなぁ?と少しは思うんですが、今更こんな事言っても仕方ないしねぇ。何区が人気?僕は23区内住みですが、遠くの区までは引っ越したくありませんでした(港区とか世田谷区とか、特に良い感じの区というわけでもありません)せっかく引っ越すんだから違う区に行ってでも外人さんに人気の区の方が良いかなぁ?とも思ったんですが、面倒だった。(笑)外人さんに人気の区というと、やはり人気エリアの近くという事になるでしょう。※近隣名所:東京タワー、大江戸線で築地市場にも。※中華街やらなんやら。(江の島&大仏)という感じかと。話した感じ、来る人って皆そんな感じ。その区、および隣接する区が人気なのかなー?って考えてました。アクセスの良さも大事だと思います。アクセスも乗り換え2回以内で「悪くはない」(羽田にはちょっと不便かも)と思った上に、会社までの通勤が一本で済む今の場所が気に入ってましたので、区をまたいでの引っ越しは考えていませんでした。あとは、「出来るだけ最寄り駅に近く、転貸可能な物件」という事で物件探しを始めました。誰でも思いますが、注意しないといけない事があります。それは「上乗せ条例」。民泊新法は国が決めた法律ですが、自治体によって住民に配慮し独自の制限がかけられている場合があります。東京23区で言うと8割にあたる18区が制限を設けています。これがねー、、かなり厳しんですよ。出鼻をくじかれる人が多いでしょう。いままで、無法状態だった事を良い事に好き勝手にヤミ民泊をやってトラブル起こしてきたツケですね。トラブル起こしてない民泊も沢山あるはずなのになぁ。住民の方々からの苦情の他、一部の民泊を舞台にして起きた事件も報道されてしまい、結果として今の日本では「民泊=怖い。やんない方が良い」みたいなイメージになっちゃってるのがとても残念。今まで住んでいた家は賃貸アパートの2階でした。珍しい造りで、2階部分は我が家の専有。1階部分に2世帯の合計3世帯入居の建物。2DK+8畳くらいのロフトで、床面積は50平米くらい。それで95,000円/月でした。しつこく探しましたからね。僕も嫁も大好きな家でした。ベランダでBBQとかしちゃってたし。僕はマンションのように平面の家、ダメなんです。ロフトでもなんでも、立体的になっててほしいんです。金無いくせに東京で贅沢言ってます。あの家で民泊やりたかったなぁ。近隣エリアでは絶対に無理だと思っていたので、これまでよりも2万円アップの115000円くらいを上限として探すことにしました。逆に言うと、これまで以上の収入を得るためには月に2万円以上、年に24万円以上(ゲストが使う光熱費を考慮するともっとだけど)をエアビーで稼がないといけない。それ以下だと引っ越さない方がよかった=損したって事になります。2万円アップくらいなら、エアビーが上手くいかなくても払えなくはない。それ以上アップすると、もしエアビーがダメになった時に、なんのために引っ越したのか分からないような本末転倒な事になりそうだったので、この予算は絶対に守りたかったんです。エアビーの料金設定と収入をいくらに見積もって計画するか?これもとても大事です。イメージ持っておかないと。僕は、計画時点ではエアビーの1泊の宿泊料金はビジネスホテルよりも安い事がマストだと考えていました。ビジネスホテルは週末は8000円~とかで高いけど、平日は4000円~5000円程度のところも沢山あるので5000円以下に設定。3500円/泊で考えました。追加1人あたりはもっと安く。1人につき1500円/泊で計画しました。2人で5000円/泊。低めの料金ですが、このくらいならお得感あるし、場所を考えると結構来るんじゃないか?と考えたんです。これで人気出たらもう少し高くしてもいいかもしれないし。5000円×30日×0.4=6万。これだと少ないように思うけど、実際の稼働率はもっと高いはずだと思った。仮に稼働率8割なら12万+清掃料です。そんなプランで考えました。以外は「違法」なヤミ民泊が殆どです。6月の民泊新法施行以降は変わる可能性もありますが、現状だと「転貸可能」な物件はとても希少です。ホームズとか、普通に一番使われているであろう仲介サイトで探してみても、「転貸可能」な物件は本当に少ないです。さんその他、民泊可能物件を専門に扱う仲介業者さん、及びWEBサイトも存在します。民泊物件.comさんでしょうか。全国の民泊可能物件情報をはじめ、様々な情報があります。して賃料が高い事が多いです。2倍まではいかないかな。!」とか書いちゃってます。こっちからすると今住んでる家よりも家賃が高くなる幅がものすごいんですよ。それは「リスク」なんですよ。その誘い文句通りに客が入ればいいですよ。ハイリスクハイリターンです。こっちが望むのはローリスクハイリターンなんです。都合良くってごめんなさい。「空き部屋あるから貸そうかなぁ?」くらいなものなんだから。個人的見解ですがそんな想定収入をあてにして始めるのは危険だとも思っています。稼働率が悪かった時の事を考えると恐ろしくてとても借りられない。上に書いた「上乗せ条例」の事もありますしね。週末しか出来ない区も多いんだから。本来「ブラック」な事を「グレー」と言って民泊用として勧める。民泊新法施行前の現在では、見方によってはスキマを突くようなニッチなご商売だし、貸す側である物件オーナーさんに向けては「民泊OKって事にすれば賃料が多く取れますよ」と話しているでしょうからね。別に業者さんが「足元見てる」とか責めてるわけではありません。転貸・民泊可能な物件自体希少な上、そこから借りる側も「リスクを承知で選択している」のだから。高くなるのも頷けます。現状では仕方のない事です。僕もいくつか民泊可能物件を紹介してくれる業者さんに捨てアドで登録したりしましたが、数が少ないうえに高い事から、「僕は」諦めました。いうか、他の方法で見つけました。民泊(転貸)可能物件を見られるのはとてもありがたいことだし、中には「簡易宿所取得済み」なんていう物件まであり、よーく探せばお得な物件もありそう。全ての物件情報を見るには有料登録(980円/月)が必要となりますが、上手く使えばそれ以上の成果を得られる事もあるでしょう。僕も毎日チェックしてました(笑)地元の不動産屋さん残るは、これです。足使って探すタイプです。時間:物件数の効率は落ちますが、地元の不動産屋さんはネットに出てない物件も持っています。僕はこれで見つけました!ラッキーだった事もあると思います。僕が上京してきたのは16年くらい前かな?その時は夢はあったけど仕事はなく、最初は東京でバイトするつもりで上京しました。家を探すわけですが、仕事のない奴には家を貸してくれません。住むところがなければ仕事も見つけられない。「卵が先か鶏が先か」的な状況に陥ることがありました。その時、親身になって無職の僕に東京での最初の住処を貸してくれるところを探してくれた地元の不動産屋さんの事を思い出し、そこにメールで「民泊をしたいのだが、転貸可能な物件ありませんか?古くてもいい」と問い合わせてみました。