中古区分ファミリー区分投資とは、サラリーマンが住宅ローンで買うようなファミリー区分を、投資用に買い、賃貸にだす投資です。(投資用に買う場合は住宅ローンは使えないので、事業用ローンを借りるか、現金での投資になります)この投資方法は、他の投資方法(中古戸建てや中古一棟アパートなど)と異なり、面白い特徴があります。それは何かというと、賃貸に出しているキャッシュフローはちょっと少なめになる傾向があるが、売却時に売却益を一気に利益をだせる傾向がある点です。(個人投資家だけでなく上場企業も、この投資方法をおこなっています。まとめなぜ中古ファミリー区分で売却益がでるのか?中古区分ファミリー区分投資の最大の特徴は、「オーナーチェンジ物件(賃貸中物件)」が「空室物件」より安く売られる傾向があるためです。いうと、会社員が住宅ローンを使って自宅として中古区分ファミリー区分を購入する場合、「オーナーチェンジ物件(賃貸中物件)」は購入はできず、購入するのは投資家のみでだからです。このため、中古区分ファミリー区分の「オーナーチェンジ物件(賃貸中物件)」は、利回りベース(例えば7%とか)で購入価格が決まるケースが多いです。なると、会社員が自宅として購入する「空室物件」より、価格を下げないと投資家が求める利回りがでず、結果として「オーナーチェンジ物件(賃貸中物件)」のほうが安くなる傾向があります。24万円)の「オーナーチェンジ物件(賃貸中物件)」を2000万で現金で購入。退去のタイミングで、リフォーム200万円。970万円となります。5年後に、相場で売るだけで、税引き前利益970万円でるなら、面白い投資ですよね(^^/この投資方法を取り組んでいるのは個人投資家だけでなく、上場企業のスター・マイカ・ホールディングス株式会社も同じ投資方法を行っています。中古区分ファミリータイプの投資は、数百万~3000万円の価格帯が中心です。RCのものが中心で、一部鉄骨造もまじっており、耐用年数内の築10-40年のものが多数流通しています。中古ファミリー区分のメリット・デメリット中古ファミリー区分のメリットメリット「オーナーチェンジ物件(賃貸中物件)」と「空室物件」の価格差があり、売却益が狙いやすい傾向があります。中古戸建てよりは駅近の好立地にある物件が多いので、空室リスクは比較的低い傾向があります。建物の耐用年数が長いRC(47年)や鉄骨(34年)内の物件を購入することになります。金融機関は耐用年数を超えた物件にたいしては、なかなか、融資してくれない傾向があるので、その点では、中古区分ファミリー物件は融資の土台にのる可能性が高いです。1棟投資よりは失敗したときのダメージを抑えれる傾向があります。中古ファミリー区分のデメリットデメリットキャッシュフローがでやすい物件は中古戸建や1棟物件に比べると、流通量としては少ない傾向があります。背景としては、投資家でない一般の住宅ローンを使うサラリーマン用の実需価格に近い価格になる傾向があり、基本的に投資利回りを無視した価格で流通するケースが多く、結果として、利回りが15%とかの高利回り物件はほとんどみかけません。基本的には管理組合が存在するケースが多く、修繕積立金や管理費を必ず、月次で支払う必要があります。ファミリー区分の場合は、その合計額が2万円以上になるケースもあります。(この固定費支払が必要な点もキャッシュフローがでにくい要因の一つです)中古戸建てや1棟物件と異なり、建物全体や共用部の修繕や管理は、他の区分所有者と協議したり多数決をとったり、してきめていくことになります(通常は定期的に開催される理事会にて決めることになります)1回の取引で1戸しか取得できないので、規模のメリットを享受しにくいです。1回の不動産取引にかかる手間は、区分物件も、1棟物件もたいして、かわりません。このため、かける手間に比べて、得られる利益が一棟物件に比べて少ないです。基本的には、一般の中古ファミリー区分を扱っているポータルサイトで探すことになります。etc)、不動産仲介業者のHPで探す注意点としては、この投資方法は、オーナーチェンジ物件を狙う投資方法なので、検索する際に、オーナーチェンジにチェックをつけおきましょう。アットホームでオーナーチェンジのファミリー区分マンションを探す例アットホームの「オーナーチェンジマンション」という箇所から探すと、オーナーチェンジのファミリー区分を探しやすいです。不動産ジャパンでオーナーチェンのファミリー中古区分マンションを探すときは、オーナーチェンジチェックをつけて検索しましょう。2その他その他の探し方としては、不動産仲介業者からの紹介をお願いするなどがあげられます。「競売・公売に入札する」があげられますが、こちらは難易度が高いので、ある程度、不動産や法的な知識があり、経験つんだ方でないと難しいです。耐用年数内の建物の投資になるので、融資の土台にはのっています。あとは、地元の信金、地銀などを開拓する必要があります。中古ファミリー区分投資の場合は、管理会社にまかせなくても、自主管理でも大丈夫です。戸数も少ないので、十分対応可能なケースが多いです。(また自主管理すると、トラブル対応能力があがるという副次的なメリットもあります)とはいえ、作業の自動化をしたい方は管理会社に頼むべきでしょうね。まとめ中古ファミリー区分投資は、売却益(キャピタルゲイン)が狙いやすく、他の投資とは異なった魅力のある投資です。一方で、利回りが他の投資よりは少し下がる傾向があり、キャッシュフロー(インカムゲイン)は、他の不動産投資よりは少なめになる傾向があります。不動産投資で月20万円☆失敗なしで目指す。