事故物件の不動産を高く売るポイント|孤独死などは特殊清掃が必要なのか?事故物件の不動産を高く売るポイント|孤独死などは特殊清掃が必要なのか?Menu045-548-5246あおぞら不動産詳細へTOPコンセプトサービスギャラリースタッフよくある質問アクセス漫画特集ブログご質問はこちら事故物件の不動産を高く売る3つのポイント|孤独死などは特殊清掃が必要か?横浜の不動産売却は株式会社あおぞら不動産ブログ事故物件の不動産を高く売るポイント|孤独死などは特殊清掃が必要なのか?事故物件の不動産を高く売るポイント|孤独死などは特殊清掃が必要なのか?2023/04/18こんにちは。横浜で不動産売却をしております、(株)あおぞら不動産の高倉です。不動産を売却する際に売主様より「孤独死などは特殊清掃が必要なのか?」と質問されることがあります。不動産売却について迷われましたら(株)あおぞら不動産までご相談下さい!相談・査定は無料です!お客様にとって一番良いタイミングを逃すことなく売却しましょう!!孤独死や自殺、他殺などの人の死が発生した不動産を相続した人は、その不動産をどのように取り扱えばいいのか頭を悩ませているのではないでしょうか。先にこの記事の結論を言うと、事故物件も不動産売却することをおすすめします。そのまま空き家にしておくと、管理・維持するために膨大な費用を支払う必要がある他に、税金の支払いなど主に経済面での負担が大きくなるからです。今回は、孤独死などがあった事故物件を不動産売却するときの心構えと、3つの方法で少しでも高く売るコツについて解説していきます。孤独死があった不動産も売却することはできる「事故物件は売れない」というイメージを持たれる方が多いですが、現状不動産価格は上昇の一途を辿っているので、事故物件も売れます。事故物件ではない不動産と比べると、どうしても売却価格は安くなります。ここからは、なぜ事故物件が売れにくいのか、どうすれば少しでも高く売れるのかについて解説していきます。心理的瑕疵物件になるのは避けられない死後一定期間が経過してから発見された孤独死のケースや自殺、他殺などがあった物件も、不動産売却することが可能です。孤独死などがあった不動産は「心理的瑕疵」の告知義務が生じるので、事故物件ではない不動産と比べると売れにくくなります。よる人の死の告知に関するガイドライン」によると、売買契約の場合はいかなる内容、期間によっても告知義務はなくならないとしています。孤独死などがあった不動産を購入する→その物件を売るという場合でも、心理的瑕疵の告知義務はなくなりません。孤独死などがあった不動産の家屋を解体して更地にしてから売却する場合も、心理的瑕疵の告知義務は生じます。心理的瑕疵のなかでも老衰など直接的な原因がなく身体機能の衰えによる死は「自然死」と定義されているので、告知義務はありません。自然死の場合は心理的瑕疵の告知義務はありませんが、孤独死や自殺、他殺などがあった不動産に関しては心理的瑕疵の告知義務が生じるため、売却価格は低くなります。「では安く売るしかないのか」と言われると、そうではありません。事故物件を専門的に取り扱う不動産会社や、事故物件を過去に数多く取り扱ってきた実績がある不動産会社に相談することで、適切な解決方法を提案してくれます。事故物件を少しでも高く売るためには、買主に少しでも安心してもらうための対策が求められます。ここからは、事故物件を不動産売却する際に少しでも高く売るための3つのポイントを解説していきます。1.必要に応じて特殊清掃と遺品整理を依頼する孤独死の場合、ご遺体の発見までの期間によって印象が大きく異なります。お亡くなりになってから数時間程度で発見されれば、体液や血液の汚染はさほど広がっておらず、死臭や害虫が発生しにくいです。死後1〜2週間経過、あるいはそれ以上の期間を経て発見された場合は、悲惨な状況になっていたことが容易に想像がつきます。人間の体液や血液はフローリングや畳を通り抜けて下地部分まで染みこむので、特殊清掃を依頼して根本から清掃してもらうようにしましょう。特殊清掃にかかる費用は状況によって異なりますが、以下が相場になります。〇床上清掃...30,000円〜〇浴室清掃...30,000円〜〇消臭剤・除菌剤の散布...10,000円〜〇汚れた畳の撤去...1枚3,000円〜〇オゾン脱臭...1日30,000円〜〇汚物撤去...10,000円〜〇害虫駆除...10,000円〜〇作業員の人件費...20,000円〜3LDKの間取りで170,000〜500,000円、4LDL以上で220,000〜600,000円程度が相場になります。故人が住居内に残した遺品の整理も同時に依頼することもできます。故人が貴金属や骨董(こっとう)品など買取サービスを利用できる遺品を残していたら、売却して特殊清掃や遺品整理の費用にあてることもできます。特殊清掃はハウスクリーニングでは取り切れない汚れやニオイを特殊な薬剤や機材を用いて取り除くことができるので、不動産売買の際に特殊清掃が行われているかどうかは重要なポイントになります。2.リフォームを行うご遺体が発見された部屋や場所を中心に、リフォームを行うことで買主に好印象を与えることができます。特殊清掃では基本の作業として、どの会社でも体液の除去と薬剤を使用した拭き取り、オゾン脱臭機による脱臭作業を行います。死後1週間経過していた場合、漏れ出した体液がフローリングの実(さね)と呼ばれる結合部から下地に浸透することがあります。これはクッションフロアやタイルカーペットの場合も同様で、突き合わせの部分から下地に浸透します。部屋の作りによって下地がベニヤやモルタルなどさまざまですが、体液が浸透している限り撤去と張り替えのリフォームを行うことで、ニオイを根本から取り除くことができます。3.更地にして土地だけを売る建物が老朽化している場合は、解体して土地だけを売ることもできます。前述したように、土地だけを不動産売却する場合も心理的瑕疵の告知義務が生じるので、売買価格は低くなる傾向にあります。不動産がある周辺環境の状況によっては、家屋付きで不動産を売却するよりも、土地だけの状態にして不動産売却したほうが高く売れることもあるので、不動産会社に相談しながら対応を考えてみましょう。まとめ孤独死などが発生した不動産を売却するとき、内容や期間を問わずに心理的瑕疵の告知義務が生じます。そのため、事故物件ではない不動産と比べて売却価格が安くなる傾向にありますが、少しでも高く売るために、特殊清掃と遺品整理、リフォーム、売却方法について考えるようにしましょう。横浜市のあおぞら不動産では、特殊な事情を抱えた不動産売却のご相談を承っておりますので、気軽にお問い合わせください。ご覧いただきありがとうございます。私たちは、小さな会社ですが、じっくり、丁寧に売却サポートする事を約束いたします。横浜で不動産売却をお考えなら是非あおぞら不動産へご相談ください。ご連絡お待ちしております。知識、経験を積み重ね、不動産の奥深さ楽しさを感じています。(株)あおぞら不動産代表。下記よりお選びいただけます。