打ち切り不動産投資に少し興味を持っているみなさま、こんにちわ。不動産投資歴8年、4件のワンルームマンションを運用しているサラリーマン大家のes-nakamura(@NakamuraEs)です。今回は収益性を悪化させるリスクである「サブリースリスク」について少しお話していみたいと思います。サブリースリスク「空室リスク低減のために家賃を保証してくれるサブリース契約を不動産管理会社(家賃保証会社)と結んで物件を運営する際に、物件の採算悪化により、不動産管理会社から、家賃を値下げられたり、契約を打ち切られることで、家賃収入が減少し、収益が悪化してしまうリスク」このような疑問や不安に応えていきたいと思っています。サブリース契約とはどんなものなの?どんなリスクがあるのか?「家賃保証」と言われるけど、本当なの?ニュースでサブリース契約に関する良くない報道がされているけど、大丈夫なの?サブリースリスクに関しては、一部で社会問題ともなっている内容です。契約形態が複雑ですので、よく中身を理解する必要があります。契約期間満了のタイミングで家賃価格の下落交渉や場合によっては、サブリース会社から打ち切りを打診され(s)る場合もあります。私も初めて不動産投資の話を不動産会社としたときに「家賃保証」という方法もありますよと提案されたことがあります。今思えばこれがサブリース契約か!と思いましたが、強く勧められることもなかったので、選択しませんでしたが、とても魅力的に感じたのを覚えています。空室リスクがなるなるんですよ!私の経験からすると、何度か住居人の退去を経験しましたが、物件のニーズが高かったのか、すぐに次の住居人がみつかりました。良い物件を購入しておけば、わざわざサブリース契約をする必要はないということです。「サブリースリスク」に関しては、「サブリース契約をしないこと」が最大のリスク回避方法です。※そのたの不動産投資のリスクに関しては、下の記事を参照ください。es-nakamura(@NakamuraEs)改めお父さんだ。今回は、不動産投資を行う上で、最も重要なことを伝えておく。お父さんが君たちに最も伝えたいことだ。サブリース契約を行い、物件運営を実施していたが、物件の採算性の悪化により、不動産管理会社が家賃の値下げを実施することで、家賃収入が減少し、採算性が悪化する。契約そのものを打ち切られる。」サブリース契約は、家賃保証があるため「空室リスク」をなくすことができる有効な対策の一つです。契約内容や物件の収益性、契約会社(不動産管理会社)の考え方で、家賃の下落が発生するリスクがあります。契約形態が複雑ですので、その内容をしっかりと確認する必要があります。「オーナー(所有者)の責任範囲」と「契約会社(不動産管理会社)の責任範囲」を明確にしておく必要があります。スポンサーリンクサブリース契約の仕組みまずは、サブリース契約とはどのようなものかを確認しましょう。住居人が物件に住む代わりに、あなたへ家賃を支払う契約です。不動産管理会社とは「委託管理契約」を結んで、物件の管理を管理会社に委託します。清掃、住居人の変更に伴う物件の清掃の実施etc.をオーナーであるあなたに代わり実施します。(家賃保証会社)にあなたの物件を貸すことになります。不動産管理会社(家賃保証会社)は借りた物件をさらに住居人に貸し出します(又貸し)。あなたに家賃を支払うのは、不動産管理会社(家賃保証会社)です。不動産管理会社(家賃保証会社)は、住居人から家賃を回収し、オーナーであるあなたに支払います。物件を貸している相手が不動産管理会社ですので、空室となる可能性はなくなります。空室となっても管理会社があなたに家賃を支払ってくれます。一方で、管理会社はオーナーであるあなたに対し、委託管理費+家賃保証料を回収します。オーナー側としては、経費を余計に取られますが、空室になる可能性はなくなります。管理会社側としては、住居人が安定して確保できていれば、委託管理費に加え、家賃保証料も月々回収できるため、利点があります。家賃保証を売りにして、オーナーの確保ができる可能性もあります。スポンサーリンクサブリース契約のリスクサブリース契約は良い事ばかりではなく、いくつかのリスクを持っています。家賃の値下がりサブリース契約は、住居人が安定的に確保できていれば、全く問題ないのですが、空室が頻発したり、長期間に及んだ場合、住居人から家賃が十分に回収できない事態が発生すると、管理会社の採算が悪化します。すると管理会社の取る方法としては、オーナーに対する家賃の値下げ交渉です。採算があまりにも悪化した場合は、最悪契約打ち切りの打診が来る可能性もあります。契約を結ぶ場合には、必ず契約期間というものがあります。サブリース契約の場合にも同様で、その契約期間中は家賃一定と思いますが、契約期間が完了して、更新するタイミングには、おそらく家賃交渉が行われます。一般的な人との賃貸契約の場合も先に話した通りに家賃交渉が行われることもありますが、相手は素人です。サブリース契約の場合、その家賃交渉の相手は、不動産管理会社です。相手は不動産のプロです。優位に交渉できる訳がありません。良心的な管理会社であれば、いろいろと相談にのってくれたり、オーナー目線で考えてくれるかもしれませんが、そうでなければ、管理会社の思うようにされてしまうでしょう。この点が一番大きなリスクであり、社会問題となっている発端です。採算性の悪化で、このような家賃下落リスクがあるのであるならば、サブリース契約は実施しないことが一番です。このような事態は、空室や採算性の悪化に起因して起こるものです。物件のニーズが高く、空室リスクが低いのであるならば、サブリース契約をあえてする必要性はないと思います。空室が生じることで、家賃の下落が起こるなら、同じことです。管理会社任せになることによる勘違い(所有者として認識の低下)次に注意すべきは、完全に管理会社任せになってしまうことで、「所有者」としてのあなたの認識が低下してしまうばかりか、あなたの不動産投資家としての力量が向上しません。基本的に放っておけば良いわけですから、何もしなくなります。全て管理会社が責任を負ってくれると勘違いをしてしまう可能性もあります。物件の所有者はあなたです。所有者が負うべき責任はなんら変わっていません。管理会社に部屋を貸しているだけです。修理費用が生じれば、あなたに請求がきます。サブリース契約期間において軽減するリスクは、空室リスクのみです。今までお話しした他のリスクは健在ですので、そのことだけは忘れないようにしてください。悪いことばかり書いてしましたが、当然良い点もあります。空室リスクがなくなり、家賃収入が安定することは、とてもありがたいことです。「住居人がいなくなったら、どうしよう。」という不安から解放されます。上手に活用すれば、安定した不動産経営が可能になるかもしれません。お勧めの使い方としては、予備費が十分に蓄えられる期間に限定して、利用する方法です。不動産運営をする上で、予備費が十分に確保できる期間は、少なくとも空室になることは避けたい場合などに活用すれば、良いのではないかと思います。月々プラスで経費が必要なため、採算が悪化しますので、その部分との折り合いをつける必要はあります。「家賃は下がってもいいから、とにかく空室になることだけは避けたい」という方も利用しても良いと思います。スポンサーリンクサブリース契約時の注意点サブリース契約を結ぶ場合は、契約内容をよく確認しましょう。消費者庁が過去のトラブルを基に作成してくれいる注意喚起のパンフレットを参考に対応していきましょう。消費者庁www.caa.go.jp契約期間(更新期間)契約期間中の家賃の取り決め(一定か、場合によっては交渉があるのか)契約更新時の家賃の交渉の有無また、所有者はあなたであり、物件に関する責任はあなたにあることを重々認識して、運営してください。管理会社とよく連携して、確認しましょう。契約後も管理会社任せとせず、収支の状況を定期的に確認し、契約期間が満了するタイミングにおいては、継続とするか、サブリース契約をやめるかを検討して、準備をしておきましょう。スポンサーリンクまとめサブリース契約は、空室リスクを回避する有効な対策ですが、物件の状況によっては、家賃の下落や契約打ち切りのリスクがあることを認識しましょう。サブリース契約を利用する場合は契約内容をよく確認しましょう。所有者はあなたであることをよく認識し、管理を実施していきましょう。>~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~私が不動産投資を支えてくれている不動産会社を合わせて紹介しておきます。|資産運用のオーソリティ創企株式会社|資産運用のオーソリティwww.souki-sd.co.jp私の信頼する顧客目線で親身に接してくれる好感の持てる不動産会社です。私はこの会社から4件の不動産を購入しオーナーとして運営しています。不動産投資といっても敷居が高いと思います。は創企株式会社が用意している「WEB動画講座」を受講されて不動産投資の概要を掴まれたら良いと思います。サラリーマンー」とは私のことです(笑)。不動産会社にコンタクトを取るのはちょっと思う方は、「問い合わせ」フォームより私へ連絡頂いて紹介する方法もあります。その場合は私の経験談やアドバイス等、出来る範囲でご協力致します。獲得による次のステージへのランクアップ)こんにちは。仕事(エンジニアとして工場勤務)のストレスによるメンタル不調を経験したことから、不動産投資をはじめたes-nakamuraです。おけるリスク管理18(高値買いリスク)今回も「売却益」に関わるリスクに関して、説明する。今回のテーマは「高値買いリスク」だ。es-nakamura(@NakamuraEs)改めお父さんだ。このブログはお父さんの子供達である君達に向けて書かれたお父さんの経験を基にした君達への人生の指南書だ。子供へ託そう!】子供ができて思う不動産投資を実施して良かったと思うこと不動産投資に興味をお持ちのみなさん、不動産を既に所有されているみなさん、こんにちわ。不動産投資歴8年、4件のワンルームマンションを運用しているes-nakamura(@NakamuraEs)です。【まとめ】不動産オーナーになるための物件購入手続きの流れ(体験談)不動産オーナーを目指しているみんさん、こんにちわ。不動産投資歴8年、4件のワンルームマンションを運用しているサラリーマン兼不動産オーナーのes-nakamura(@NakamuraEs)です。不動産投資歴8年、3件のワンルームマンションを運営するサラリーマン兼不動産オーナーのes-nakamura(@NakamuraEs)です。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。最大のメリットを見誤っていた件2023.05.24HSPが「眠れない」「休めない」本当の理由と「ひとり時間」の確保の仕方2023.05.17「わけあって絶滅しました。HSP(HSS型HSP)職場で過度のストレスからメンタル不調となり、一時働けなくなったことがある。(現在は克服)過去の経験から新たな収益の柱にならないかと思い、ブログを解説。育児や家事をする中で、買って良かったものを紹介。銀河英雄伝説の大ファンであることもあり、解説記事を中心に楽しんで書いている。収益化が出来始めている!趣味は映画観賞・海外ドラマ観賞。育児・介護を全力実施中。最大のメリットを見誤っていた件2023.05.24HSPが「眠れない」「休めない」本当の理由と「ひとり時間」の確保の仕方2023.05.17「わけあって絶滅しました。リメイク版の魅力・旧作との違いを徹底解説!2021.12.212023.01.25【ゼロ活力鍋】3種類のおもりの役割と使い方を解説します!2023.01.182023.01.20【ゼロ活力鍋】金のおもりで健康な毎日!奇跡のスープセットとは?2023.01.20銀河英雄伝説のその後を史実を織り交ぜて大胆予想!!2023.04.11【銀河英雄伝説】ヤンも信頼した同盟軍の数少ない名将・ウランフ提督2022.11.102023.01.25マグフォーマーとマグビルド、どっちを買う?|特徴と違いを比較!2022.10.22マグフォーマーで遊び、展開図の感覚を子供に身に付けさせよう!2021.12.182022.12.17「マグフォーマー」を買うのに最適な年齢は何歳?→【結論】4歳です!2022.08.152022.09.28アーカイブ2023年5月42023年4月32023年3月22023年2月92023年1月122022年12月12022年11月62022年10月32022年9月42022年8月72022年7月12022年6月12022年5月42022年4月32022年3月12022年2月62022年1月32021年12月222021年11月32021年10月72021年9月82021年8月62021年7月132021年6月152021年5月102021年4月42021年3月3カテゴリーtacook(炊飯器)6Uncategorized5ゼロ活力鍋(圧力鍋)17マグフォーマー(magformers)8メンタル(HSP)11不動産投資47育児27銀河英雄伝説40タイトルとURLをコピーしました。