東京都の総戸数300戸以上の大規模マンションで、「最も値上がりしたマンション」「最も価格が高いマンション」はどこなのか。東京都の中古マンションの′′価格′′と′′値上がり率′′の高い順に作成したランキングをもとに、全国のマンションに精通する住宅評論家の櫻井幸雄氏が解説。併せて、東京都の大規模中古マンションの相場が分かる「総戸数ランキング」を1位から100位まで公開する。データ提供:マンション情報サイト『マンションレビュー』)大規模中古マンション「価格」ランキング・ベスト10現在、都心中古マンション市場で、最も高い値段で取引されている、総戸数300戸以上の大規模マンション「価格」ランキング・ベスト10物件は以下の通りだ。中古マンションの売出価格から算出。10年以内に3件以上の販売履歴があったものが対象。投資用マンションは除く。ランキング・ベスト10は、都心立地のマンションが占めるでは、総戸数が300戸以上の大規模マンションで、中古の価格上昇率が大きいマンションはどの物件なのか。当然ながら、価格で高順位に位置する中古マンションは、都心立地のものが中心。大規模マンションで値上がりしている物件も、以下のランキングのとおり、都心立地のマンションばかりとなった。騰落率は、中古マンションの販売時の平均販売価格を直近(過去2年11か月)の売出価格で割って、騰落率(マンション価格の値上がり、値下がり率)を算出。直近に3件以上の販売履歴があったものが対象。販売時価格を集計できないものや直近に販売履歴が3件以下のものは対象外となる。投資用マンションは除く。※データは2020年調査とはいっても、大規模マンションは郊外エリアに多い。広い土地がある郊外こそ、大きな敷地で戸数の多いメガ・マンションをつくりやすいからだ。大規模マンションが建設されやすいのは、圧倒的に郊外。「中古で値上がりしている」という条件を付けると、やはり都心物件が強いということになるわけだ。都心立地のマンションで、大規模になりやすいのは超高層マンション(タワーマンション)。それも、地上40階建て以上の超高層マンションが中心になる。「超高層」と呼ばれるのは、一般的に地上20階建て以上。地上20階建て程度では、総戸数は100戸〜200戸程度にとどまるケースが多い。その点、20階以上になると、高さに応じて総戸数が増え、少なくとも300戸以上。40階を超えると、全2000戸を超える規模も出てくる。そのため、都心部で「中古価格が高くなる大規模マンション」は、40階建て以上の超高層マンンションが多くなる、という図式ができあがる。その結果、騰落率で高い数値を示す中古大規模マンションは、騰落率が高い中古タワーマンションランキングとほぼ同じ顔ぶれとなった。あなたのマンションの相場、値上がり率は?東京都の大規模中古マンション「総戸数」ランキング・ベスト10次に、総戸数が多い順に見てみよう。現在、東京都の中古マンションの中で、「総戸数」が300戸以上の大規模マンションランキング・ベスト100の上位10物件は以下の通りだ。※ーは対象データなし、2020年調査ここからは、総戸数が多くて、値上がりしているマンションを中心に解説していこう。総戸数2799戸でランキング第1位の「ザ・トーキョータワーズ」は、価格上昇率は48%とベスト10には入らなかったが、高順位のマンション。2007年12月、中央区勝どきに完成した2棟の建物(シータワーとミッドタワー)で構成される巨大マンションだ。巨大さと外観のデザインが目を引く「ザ・トーキョータワーズ」(出所:PIXTA)総戸数が約2800戸ということは、1戸に2人住んでいるとして、人口は5600人。3人ならば、8400人ということになる。一般に「村」が「町」になるとき、必要な人口は5000人から8000人とされる。すると、「ザ・トーキョータワーズ」は、ひとつの「町」と呼べるくらい大きなマンションということになる。居住者専用のスポーツ施設もある。20世紀半ば、フランスの建築家ル・コルビジェが、当時の最新技術である「鉄筋コンクリート造」を活用し、石積みでは実現できない規模の集合住宅を思い描いたとき、「ホテルや豪華客船のように何でもそろう住まい」にしようと考えた。その理想型が「ザ・トーキョータワーズ」であるわけだ。新築分譲時には、4000万円台で購入できる3LDK、3000万円台で購入できる2LDKが多かった。「安く売りすぎている」という声があった。これから発展する町の将来像からみて、安すぎると判定したわけだ。それに対し、一般購入者からは「高すぎる」という声が出た。いつの時代も、購入者はなるべく安く買いたいと願うためだろう、購入者は高いと判定したわけだ。その後、中古価格が上がり続けているので、やはり新築分譲時の価格は安すぎたのかもしれない。新築分譲時に私が購入を勧め、実際に「ザ・トーキョータワーズ」を購入した妙齢の女性は住み心地の良さに感服し、娘にも同マンションの中古住戸の購入を勧めた。今は、親子で便利な生活を満喫している。特別なマンションであることは間違いない。その外観には、目立つ模様が入っている。新橋や浜松町のあたりから湾岸方向を眺めたとき、グレーで、表面が斜めに剥がれているかのように思える模様だ。「ザ・トーキョータワーズ」は、外観の個性でも際立つマンションである。「ワールドシティタワーズ」は、希少な品川駅徒歩圏内マンション総戸数2090戸でランキング2位となったマンションが、「ワールドシティタワーズ」だ。こちらも、建物の隣接地にスーパーマーケットがあり、マンション居住者は、地下駐車場を通ってスーパーマーケットに行き来できるようになっている。「ワールドシティタワーズ」の外観(出所PIXTA)「ワールドシティタワーズ」は、2004年から販売が開始され、全戸が完売したのは2012年だったと記憶される。中間の2007年に建物が完成しているので、建物完成後5年間も売り続けたわけだ。その間、販売価格は上がり続けた。販売当初は、4000万円台前半で購入できる3LDKが多かったが、それでも「高い」とされた。「品川駅から徒歩14分」が遠いとされたし、東京湾に近いこと、首都高速道路が近いことも懸念材料となった。今、その3つを短所に挙げる人はいない。東京湾に近いから眺望が開けている。実際、「ワールドシティタワーズ」から眺めるレインボーブリッジのらせん部はずっと見ていても飽きることがない。品川駅から徒歩14分であっても、今や品川駅の徒歩圏であるだけで価値がある。近くを走る高速道路は、車の騒音が静かになり、排気ガスもクリーンになっている現在、短所になっていない。「ワールドシティタワーズ」は、建物のつくりがよい。エントランスロビーは3層吹き抜けで天井までの高さが約10m。外壁はガラス張りで、石張りの柱とフロントが設けられたその様子は、まさにホテルかオフィスビルのよう。すぎる」と考えた人は、大きな得を逃したことことになる。ワールドシティタワーズ以降、住友不動産は、「建物が完成しても売り急がない」姿勢と、「販売しながら価格が上がることもある」という方式を確立させた。その姿勢は、今、多くの不動産会社が見習うようになっている。新築分譲時は安かった「ドゥ・トゥール」「勝どきザ・タワー」など新築分譲時は安かった、といえるのは、総戸数ランキングで3位の「ドゥ・トゥール」(1668戸)、5位の「アーバンドックパークシティ豊洲」(1481戸)、6位の「勝どきザ・タワー」(1420戸)、7位の「Wコンフォートタワーズ」(1149戸)、10位の「芝浦アイランドケープタワー」(1095戸)も同様だ。「芝浦アイランドケープタワー」では、「グローヴタワー」も同様に新築時価格が安かった。総戸数の多さでは、「芝浦アイランドケープタワー」が上ということになる。ちなみに、「ドゥ・トゥール」は2015年に建物が完成しているが、残り少ないながら、まだ「新築分譲中」の住戸が残っている。初期に購入された住戸は、中古で大きく値上がりしているマンションということになる。新築分譲時には安かった、といえるマンションが多いなか、総戸数ランキング8位の「広尾ガーデンヒルズ」(1130戸)、9位の「スカイズタワー&ガーデン」(1110戸)のように、必ずしも安くはなかったマンションもある。「広尾ガーデンヒルズ」は、昭和の終わりに分譲されたマンションだ。センターを新築する際、敷地の半分が売却されて、マンションとなった。3社による初の共同事業でもあった。中央の茶色い建物一帯の敷地に「広尾ガーデンヒルズ」などが立つ(出所:PIXTA)当時、最初のマイホームを物色していた私も購入を検討した。安い住戸でも2LDKが5000万円以上した。結局、手が届かず、横浜市内で3000万円台のマンション3LDKを購入した。当時は、住宅ローンの金利が5%〜7%あり、2000万円の差はとてつもなく大きかった。5000万円以上のマンションを購入できる人(銀行が4000万円以上貸してくれる人は)は限られていたのである。その「広尾ガーデンヒルズ」は、バブル経済期に大きく値上がりし、3LDKで5億円とか7億円で取引された。新築分譲時の8倍以上となり、バブルの象徴となった。それが、今は、1.5倍とか2倍といったところか。十分な高値だが、バブルを経験した所有者には物足りない数値となるだろう。東京都の大規模中古マンション戸数ランキング1位~100位を一挙大公開!最後に、東京都の中古マンションで、総戸数300戸以上の大規模マンション上位100物件を紹介しよう。・対応するスタッフ全員が宅建士で、不動産売買のベテラン。