第5弾【3号】」の場合。第5弾【3号】」の場合。2018年初旬からソーシャルレンディング投資を始め、約1年ほどが経過。合計20社以上のソーシャルレンディング事業者に投資口座を開設し、累計投資額は400万円以上。ソーシャルレンディング各社の過去ファンドを題材に、各社の特徴や、ファンドごとのリスク・リターンのバランス等を検証する本企画。第5弾【3号】」を題材に、読み解きを進めて参りましょう。本ソーシャルレンディングファンド検証のまとめ投資申し込み完了のエビデンス今回検証対象となるソーシャルレンディングファンドについては、私も個人的に出資を行っています。アメリカンファンディングのマイページ、「投資履歴」からのスクリーンショット抜粋がこちら。同社のホームページ(https://www.americanfunding.jp/fund/detail?fund_id=222)から確認した、本ファンドの詳細としては、下記の通りです。本ファンドからの資金貸付は、案件1、及び案件2、に分かれておりますが、資金の大半を融資する、案件1のほうに関してのみ、下記、詳説をさせて頂きます。資金の借り手アメリカンファンディングにとっての直接的な債務者は、事業者Fです。引用元:https://www.americanfunding.jp/concept/↑こちらの「アメリカンファンディングの仕組み」も勘案に入れると、事業者Fについては、アメリカンファンディングの海外関連会社、と見るのが妥当でしょう。このため、本ファンドの実質的な債務者は、ファンド詳細文中にある、「米国の不動産開発業者」である、と見なすのが素直でしょう。同社については、特段、詳細情報(業歴等)の記載は、確認出来ませんでした。本ファンドからの貸付は、7,950,000円(795万円)とのことですが、合計3つのファンドを通じ、総額2386万円が、事業者Fを介し、件の「米国の不動産開発業者」へと融資される模様です。事業者Fは、アメリカンファンディングから借り入れた資金を、「米国の不動産開発業者」に対する融資金の原資とします。「米国の不動産開発業者」は、事業者Fから借り入れた資金で、テキサス州タラント郡フォートワース市において、新規住宅の開発を行う、とのこと。不動産開発業者」が開発を行う新規住宅に、そのまま、第一順位の抵当権が設定される、とのこと。当該新規住宅のイメージ写真がこちら。引用元:https://www.americanfunding.jp/fund/detail?fund_id=222建物面積254平方メートル、4ベッドルーム+書斎、2.5バスルームの、新築二階建て一軒家、とのこと。要は、書斎を含めて、5LDKの2階建て、という理解でよいのでしょう。5LDKで250平方メートル以上、というと、大きいですね。写真を見る限り、ビルトイン・ガレージを採用するようですので、その分、建築面積が大きくなっているのかもしれません。当該新築物件の、不動産評価額としては、物件販売履歴等から勘案し、約2983万円、とのこと。日本の住宅関連相場からすると、土地付きの新築5LDK(建物面積254平方メートル)にしては、ずいぶんと評価額が安いように感じます。そこで、これを契機に、アメリカの住宅市場について、少しだけ、調べてみたのですが、驚きました。参考にさせて頂いたのは、株式会社サトウファシリティーズコンサルタンツ(http://www.sfc-net.co.jp/)の、こちらの資料。↓https://www.sfc-net.co.jp/wp/wp-content/themes/sfc/pdf/430/cost11.pdf引用元:https://www.sfc-net.co.jp/wp/wp-content/themes/sfc/pdf/430/cost11.pdfロサンゼルスの住宅地の、平方メートルあたり土地単価が、驚きの120ドル。坪単価にして400ドルほど。建築単価も、ロサンゼルスの場合で、1平方メートルあたり、880ドル。建築坪単価=2,900ドルほど。為替にもよりますが、建築坪単価30万円というと、かなり安い印象があります。日本の場合、木造のハウスメーカーでも、安いところだとしても、建築坪単価50万円程度はかかるイメージがあります。米国の映画などを観ていると、中流家庭であるにも関わらず、「家はとても大きい」というシーン、よくあると思うのですが、その理由の一端を、垣間見たような気がします。いうわけで、本題に戻りますと、本件新築物件の評価額、約2983万円、というのは、決して、安すぎる数値ではない、ということが、よくわかりました。不動産開発業者」から事業者Fへの返済の原資は、当然、件の新築物件の売却代金です。事業者Fからアメリカンファンディングへの返済の原資も、同様、と考えてよいでしょう。わたしたち個人投資家の期待利回り8パーセント、とのこと。ファンドの最低投資額2万円以上から投資可能。本ソーシャルレンディングファンドの資金募集達成度は100パーセントの資金募集を達成したファンドです。運用・返済状況は2018/10/15、当初の目論見通り、無事に満期償還を得ています。本ソーシャルレンディングファンドのポイント私が考える、本ソーシャルレンディングファンドのポイントは、下記の通りです。私の個人的な見解です。担保不動産の評価・流通性は未知なれど...本件不動産の評価額が、安すぎるわけではない、というのは、上述致しましたように、よくわかったわけですが、今度は、「高すぎるのでは?」という不安感も少々、残ります。ただでさえ米国の場合、住宅のストック化が進んでおり、中古物件にも大きな需要があり、日本ほど「新築一辺倒」という流れがありません。本当に、本件新築物件は、売れるのか(売れなければ、事業者Fは返済を受けることが出来ません)、売れなかった場合、担保権を実行する、とは言えども、それでは、いくらで売れる(不動産を換価し、債権を回収できる)のか、という不安は、どうしても、つきまといます。最悪の場合は、評価額に対して20パーセントオフのディスカウントは出来る(貸付額/評価額=2386万円/2983万円=80パーセント。抵当権は、先順位無の第一順位。結果的に無事に満期償還を得ることが出来、良かった、というのが実感です。