弊所ホームページのトップページに紹介している評価事案の中で今日は特に紹介したい事案があります。案件の所在は「神戸市」で税理士先生にご紹介いただいた個人様からの「継続家賃評価」の依頼です。【ご依頼の背景】ご依頼者は、ある大型商業施設のワンフロアーを某法人に貸しており、それに相応した家賃を受け取っています。某法人との賃貸借にかかる一番最初の契約(原契約)は昭和期(いわゆるバブル以前)でした。その後、数次の改定を経て平成15年に最終改定を行って現行賃料が締結されました。同案件が立地する土地価格は220%(+120%)と大きく上昇しました。建物価格は経年劣化しましたがその分を上回る土地価格の上昇で資産価値は、最終改定を行った平成15年の時より160%(+60%)の上昇となりました。『資産価値が上昇したのだから家賃も上昇する』ので15年間改定していなかった家賃を見直す(増額する)ために当方に継続家賃の鑑定評価のご依頼があったわけです。少々、専門的な話になるのですが資産価値が上昇した分と同じ程度の家賃上昇は見込めません。本件でいうと資産価値は160%(+60%)上昇しましたが家賃上昇分は「それ未満」です。当事者間で合意した以前の賃料水準に大きく影響を受けるわけです。そのため、本件の家賃上昇分は140%(+40%)程度と評価しました。某法人も別の不動産鑑定士に継続家賃評価の依頼を行いました。して、その某法人から依頼を受けた不動産鑑定士の鑑定評価書をみて驚きました。現行家賃より「減額」された家賃を鑑定評価の結論としているからです!専門家としての良識を捨て借手側の法人の都合に合わせた鑑定評価を行ったわけです。この鑑定士も資産価値自体は15年前と比べて170%以上(+70%以上)と「上昇」していると評価しています。賃料評価は未経験では?と思うほどひどいもので同じ資格者かと思うとゾッとする鑑定内容です。依頼が主たる顧客先です。相談鑑定業務があります。その他、大学での非常勤講師、(財)不動産近代流通化センターの講師を務め不動産教育にも力を注いでいます。遺言執行に係る鑑定依頼があります。実証性に富む評価を心がけています。珍しい例では山間部の立木の評価をすることもあります。」ということを”強み”と言っています。現在はそれぞれ弁護士先生をつけて裁判中です。別の不動産鑑定士の意見をとっているようです。一般の方もそうですが、裁判所も鑑定評価書の内容が正しいのかどうか?を判断(区別)することは難しいです。『資産価値が上昇したのなら家賃水準も上昇する』という感覚(というか常識)を大事にして下さい。「専門家が言っているのだから・・・」と専門家もどきの言うことを鵜呑みにしないで下さい。しても、判断できない場合は遠慮なく弊所にご相談下さい。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。