Feedlyこんにちは、こぱんです!リベ大では、経済的自由を目指すため「増やす力」、資産運用に関する情報も発信しています。▼図解で簡単に分かる増やす力また、資産運用も株式投資だけではなく、不動産投資についても解説しています。実際に不動産投資へ取り組むためには、数千万円という大きな金額が必要になります。あひるくんそうなんだよね...。僕も全然手が出せないよ...。Trust)とは不動産投資信託のことです。株に近い性質を持ち、リベ大では現物の不動産投資とは区別しています。REITと現物の不動産投資との比較については、下記の動画を参考にしてみてください。→REIT(リート)と不動産現物投資とどちらが良いか?すでに、現物の不動産を保有して成功している大家さんにとって、REITは物足りないと感じるかもしれません。その一方で、多くの個人投資家にとっては、十分な投資対象となる魅力がREITにはあります。そこで今回は、「誰でも1万円からできる不動産投資」として、REITに関する2つのことを解説していきます。まとめ:資産にREITを組み入れることは検討する価値ありスポンサーリンク解説動画:【REIT解説】誰でも1万円からできる不動産投資【16年で4倍?!】このブログの内容は下記の動画でも解説しています!REITを理解するための5つのポイントまずは、REITを理解するための5つのポイントから解説していきます。REITを理解するための5つのポイント1REITの仕組みをイメージで理解する2REITの4つのメリット3REITの4つのリスク4REITの市場規模5J-REITにおける6つのセクターあひるくんよし!僕もしっかり学んでいくよ!ポイント1:REITの仕組みをイメージで理解するREITとは不動産投資を専門で行う会社のようなものです。仕組みとしては、みなさんのような投資家からお金を集め、REITはそのお金を使って不動産投資をします。儲けた利益を投資家に分配していくのです。ちなみに、日本のREITはJ-REITと呼ばれています。(投資信託協会「そもそもJ-REITとは?」より抜粋)あひるくんなんだかイメージが湧かないなぁ...。こぱんじゃあ、もう少し具体的に考えてみようか^^ディズニーランドの近くにある「ヒルトン東京ベイ」というホテルを例に挙げよう。(ヒルトン東京ベイ「公式ページ」より抜粋)もしみなさんが、この「ヒルトン東京ベイ」のオーナーだとしたら、子供にも自慢できるのではないでしょうか?例えば、ディズニーランドで遊び疲れた後に、家族でホテルに行って、「ほら、これはパパのホテルなんだよ^^」と話すこともできます。この「ヒルトン東京ベイ」、価格が約300億円もするため普通の人は絶対に買うことができません。あひるくん300億円!?いや、絶対買えないじゃん...。人が集まれば話が変わってくるんだよ^^仮に、「どうしてもこのホテルが欲しい!」という人達が3万人集まったとしましょう。一人ひとりが100万円を出資すると合計は300億円、つまりホテルを買うことができます。この出資する先がREITであり、REITは出資金で不動産を買い、儲けた利益をみなさんに分配するわけです。実際、「ヒルトン東京ベイ」はジャパン・ホテル・リート投資法人というREITの所有物件なのです。あひるくんなるほど!なかなか面白い仕組みだね!ポイント2:REITの4つのメリットでは、REITのイメージが理解できたところで、次はREITの4つのメリットを見ていきましょう。先ほどの「ヒルトン東京ベイ」の事例でも分かるように、REITは大勢の投資家から資金を集めます。そのため、投資家一人あたりが投資する金額を小さくすることができます。100億円の不動産を買う場合1万人:一人あたり100万円10万人:一人あたり10万円そのため、個人では手が出せないような一等地に、大きな物件を持つことができるのです。メリット2:高利回りの分配金を期待できるREITは利益の90%以上を投資家に分配すると、法人税が加算されない仕組みとなっています。そのため、不動産投資で得た儲けを、投資家にしっかりと分配してくれます。こぱんこの「投資家に分配されるお金」のことを「分配金」って呼ぶんだよ^^また、株式や国債との比較から、J-REITの分配金利回りが高いことも分かります。東証一部の配当利回り:平均2%前後10年国債の利回り:マイナス~0.02%前後つまり、安定した分配金が欲しいという人には、とても魅力的と言えるでしょう。コンサル等の出身者が、投資先を厳選してくれます。投資エリアや物件の種類(住宅、オフィス、商業施設等)についても、分散投資されています。あひるくん僕も不動産のことは、全然分からないんだよね...。こぱんそうだよね^^;だから素人の個人投資家が物件を選ぶよりも、圧倒的に信頼できるね。メリット4:いつでも売買できる通常、不動産は売り手と買い手が直接取引する、つまり相対取引(あいたいとりひき)のため、売ろうと思った時にすぐ売れるモノではありません。買ってくれる相手を探すことが、とても大変なのです。REITは東京証券取引所を通じて、株式のようにリアルタイムで売買することができます。REITの4つのメリットをまとめると、以下のとおりです。REITの4つのメリット1少額からの不動産投資が可能2高利回りの分配金を期待できる3専門家が色々な不動産に分散投資してくれる4いつでも売買できるあひるくんでもさ、メリットがあるならリスクもあるんだよね?こぱんその通り^^じゃあ次は、REITのリスクを見てみよう。ポイント3:REITの4つのリスクREITには大きく4つのリスクがあります。REITの4つのリスク元本割れリスク株式と同じように大きく値下がりする可能性がある分配金の減額リスク賃料や地価の下落によって分配金が減る可能性がある損壊リスク地震や津波など、災害で物件が損壊する可能性がある金利変動リスクREITは銀行からも借入をしているため、金利が上昇すれば、支払う利息が増えるその結果として、投資家に分配するお金が減る可能性があるあひるくん株式とは違う、不動産投資ならではのリスクもあるんだな。ポイント4:REITの市場規模さて、REITのメリットとリスクが分かったところで、続いてはREITの市場規模を見ておきましょう。グラフを見ると、米国と日本だけで世界の4分の3を占めていることが分かります。株式市場の世界時価総額が約50兆ドルなので、REITの市場規模は株式市場の約3%と言えるでしょう。こぱんこういう規模感を頭の中に入れておくと、後々役に立ちますよ^^ポイント5:J-REITにおける6つのセクターJ-REITは、基本的に「下記の6種類のどれかに該当する物件」に投資をしています。この6つのセクター(区分)は、それぞれ特徴が大きく異なります。そこで、各セクターの特徴を1つずつ簡単に解説していきます。住宅REIT住宅REITは、「居住用のマンションに投資するREIT」です。都市部に投資をしており、物件の入居率は98%前後と高いです。職住隣接(職場の近くに住む)トレンドこぱん上記のようなことも追い風となり、業績は好調と言えるでしょう^^オフィスREITオフィスREITは、「オフィスビルに投資するREIT」です。オフィスは市場規模が最も大きなセクターですが、景気の影響を受けやすく、賃料・稼働率ともに安定しません。国内・海外の経済状況をよく見ながら投資する必要があるでしょう。あひるくん最近だと、リモートワークも推進されてるしね。ホテルREITホテルREITは、「ホテル等の宿泊施設に投資するREIT」です。ホテルはオフィス同様に、景気の影響を受けやすいと言われています。外国人観光客の急増ラグビーワールドカップ東京オリンピックこぱんブーム・イベントの影響を見極める必要がありますね^^商業施設REIT商業施設REITは、「イオンなどのショッピングセンターに投資するREIT」です。Amazonなどのeコマースの快進撃によって、小売り系の実店舗は収益が悪化しているのが現状です。将来性が悲観されていて、割安で放置されているセクターと言えるでしょう。あひるくん僕もネットショッピングの利用が本当に増えたからな。物流REIT物流REITは、「倉庫などの物流センターに投資するREIT」です。商業施設REITとは対照的に、ネットショッピングを利用する人が増えた影響で、物流REITは好調です。賃料・稼働率ともに安定しているため、分配金水準の急激な増減もあまりありません。こぱんまだまだ成長が見込めるセクターですね^^ヘルスケアREITヘルスケアREITは、「高齢者向けのシニア住宅に投資するREIT」です。超少子高齢化の日本では、社会的ニーズが高く成長性が期待できます。賃料・稼働率ともに安定的で、景気の影響を受けにくいですが、まだ歴史が浅く規模が小さいREITと言えます。あひるくん確かに今後のニーズは高くなりそうだよね。上記以外に、6つのセクターへ複合的に投資する「総合REIT」や、太陽光などに投資するインフラファンドもあります。今回はざっくり雰囲気を掴んでもらうことが目的のため、詳細な説明は割愛します。REITへ投資するための3つのステップREITの基本を理解しても、実際に投資することを考えると以下のような疑問がでてきます。REITに投資をする上での疑問どんな銘柄を選んだら良いのか?どれぐらいREITに投資すべきなのか?どうやって投資をするのか?今回は、これらの疑問に対してズバリ回答するために、REITへ投資するための3つのステップを解説します。ステップ1:資産全体の何%をREITにするかを決めるまずは、アセット・アロケーション(資産配分)を決めていきましょう。具体的には、「株50%:債券30%:REIT20%」のように、資産全体に占めるREITの割合を明確にするのです。先ほど解説したとおり、REIT市場は株式市場の約3%という規模ですから、目安としては全体の10%前後が無難でしょう。こぱんもちろん5%でも50%でも、答えは人それぞれなので、正解はないですよ^^ステップ2:どの国のREITに投資するかを決める次は、どの国のREITに投資するかを決めていきます。国を選ぶイメージ日本だけに投資する米国にも投資するイギリス、オーストラリアにも投資する米国は「世界中のREITの6割以上を占める」ため外せないですが、あとは完全にみなさんの好み次第でしょう。ステップ3:投資をする具体的な銘柄を選ぶ最後は、投資する国に合わせて、具体的な銘柄を選んでいきます。J-REITに投資をする場合J-REITには60銘柄以上の個別銘柄があるため、自由に選んで投資することができます。今回解説した、6つのセクターに分散投資したり、逆に集中投資することも良いでしょう。個別銘柄を選ぶのが大変と感じるのであれば、市場全体に連動するインデックスファンドを選択するのも1つです。Jリートインデックス』は、REIT指数(配当込み)に連動する、つまり日本のREIT全体に投資する「REIT詰め合わせパック」です。実際、東証REIT指数は2003年から16年で4倍となっており、同期間の日本株が2.5倍という結果からも、成績の良さが分かります。優秀なファンドとしては『IYR』があり、2000年のファンド設立以来、20年のトータルリターンは約10%でした。日本以外の世界中のREITに投資する場合おすすめは世界中のREITに連動するインデックスファンドを買うことです。『たわらノーロード先進国リート』が挙げられ、日本を除いた先進国のREITに投資できます。あひるくんなるほど、本当に色々な銘柄があるんだな。こぱんだから、自分の目的に合った銘柄を見つけられるはずだよ^^まとめ:資産にREITを組み入れることは検討する価値あり今回は、株・債券と同様に投資する価値のある資産、REIT(不動産投資信託)について解説しました。REITの仕組みは「投資家からお金を集め、そのお金を使って不動産投資をし、得られた利益を投資家に分配する」というものです。REITには4つのメリット、4つのリスクがありました。Jリートインデックス米国REITに投資する場合IYRSPYD日本以外の世界中のREITに投資する場合たわらノーロード先進国リートJ-REITは16年で4倍という立派な成績を残していますし、米国のREITも堅調です。みなさんも、資産の中にREITを組み入れることを検討してみてください。今回紹介した銘柄、ファンドなどは全て、リベ大がおすすめしている「楽天証券」「SBI証券」で投資ができます。始める前に勉強すべき理由とおすすめ勉強法5選!2021.9.27不動産投資は大きな金額が動くため、始める前の勉強は必須です。この記事では、不動産投資のおすすめ勉強法4つを解説します!...。