Feedlyこぱん突然ですが、アメリカの住宅ローン金利がスゴいことになっているのをご存じですか?2022年9月時点で、30年モノの住宅ローン金利は、なんと6.0%超えになりました。これは14年ぶりの水準で、1年前の同じ時期と比べ、約3.16%も高い数字です。1年で約2倍の金利になったというワケです。仮に5,000万円の住宅ローンを組む場合、金利が2%と6%では、以下のような違いがあります。総返済額:約1億800万円あひるくんこんなに違うのか!ローンを組んだ金額は同じにもかかわらず、金利が上がるだけで返済額がここまで大きくなる、まさに金利地獄です。これから家を買おうとしている人や、すでに家を買っている人は、もし日本でアメリカのような金利上昇が起きても大丈夫かを考えましょう。そこで今回の記事では、以下の3点について解説します。金利が上がると、色々なところに影響が出ます。上手に資産運用するためにも、そして住宅ローン破産しないためにも、住宅ローン金利の影響をしっかりと理解しておきましょう。まとめ:住宅ローン金利が高くなった時の備えをきちんとしておこう!スポンサーリンク解説動画:【2倍に急騰】アメリカの住宅ローン金利最新事情について解説【日本版の対策アリ】このブログの内容は以下の動画でも解説しています!アメリカの住宅ローン金利の現状はじめに、アメリカの主要な住宅ローン金利の推移を表した、以下のグラフをご覧ください。2022年9月は4.93%(昨年同月は約2.5%)たった1年で、凄まじい上がり方をしていることが分かります。これだけの高金利、もらう方であれば嬉しいですが、払う側になると大変です。アメリカで住宅ローン金利が6.0%を超えたのは、2008年以来初めてのことで、14年ぶりの水準になります。冒頭でシミュレーションした通り、金利6%という数字は本当に強烈です。一度、別の数字でシミュレーションしてみましょう。こぱんアメリカで、3,000万円の家を買うと仮定します。去年家を買ったマイケルと今年家を買ったジャックでは、同じ3,000万円の家でも、返済負担に約1.5倍もの差があるということです。あひるくんすごい差だね...。ところで、なんでこんな急激に金利が上昇しているの?こぱんFRBの利上げが原因なんだよ。)というのは、アメリカの中央銀行です。FRBの主な役割は、金融政策の実施を通して、雇用の最大化と物価の安定を図ることです。日本でいう、日本銀行のようなところだと考えてください。現在そのFRBが、「どんどん金利を上げる」と宣言し、実際にゴリゴリ金利を上げています。利上げ推移の参考として、以下のグラフをご覧ください。(出典:Twitter「@goto_finance))2022年1月に0%~0.25%だった金利が3月から利上げされていき、2022年7月時点では、2.25~2.50%になっていることが分かります。FRBは9月21日にさらなる大幅な利上げを決定し、14年ぶりに政策金利が3%台となりました。14年ぶりに3%台へ」)さらに、金利は今後4.0%を超えるのではないかと言われています。住宅ローン金利も、この流れに乗ってどんどん上昇しているというワケです。あひるくん金利を上げる意味は何なんだろう。FRBが金利を上げている理由は、インフレを退治するためです。現在、米国のインフレはすごいことになっています。去年100円だったおにぎりが、今年は108.3円になっているということです。インフレというのは、お金の価値が下がり、モノの価値が上昇することを意味します。こぱん想像してみてください。日本国民全員の銀行口座に1億円振り込まれたとします。なった時、コンビニおにぎりを今までと同じ値段で買えるかというと、恐らく無理でしょう。お金はたくさんあったとしても、モノの量は変わっていないからです。「おにぎりにもっとお金払ってもいいよ!」と考える人が増えるというワケです。このような状態になると、おにぎりの値段は1個1万円になってもおかしくありません。あひるくんおにぎりがそんなに高くなっちゃうのか...。結局、世の中に出回るお金の量が増え、お金の価値が下がると、モノの値段が上がりインフレが起きるのです。インフレを抑えるにはどうすべきかというと、世の中に出回るお金の量を減らせば良いということになります。こぱんそのための1つの方法が、利上げというワケです。金利が上がると、企業や個人はお金を借りにくくなり、使えるお金が減ります。住宅ローン金利が1%であれば、お金を借りて家を買う人はたくさんいるでしょう。住宅ローン金利が6%であれば、お金を借りたがる人は減るはずです。お金を借りられず、お金が使えない状態になれば、世の中に出回るお金の量は減ります。次第にインフレがおさまっていくというワケです。こぱんそれでは、ここまでの話をいったんまとめます。ここまでのまとめアメリカでは、現在とんでもないインフレが起きている。(2022年8月時点)FRBは、インフレを抑えるためにゴリゴリ利上げをしている。年初0%~0.25%だった金利は、9月時点で3.0%~3.25%超。今後4.0%も視野に。上記の流れを受け、住宅ローン金利も1年前と比べて約2倍に上昇。14年ぶりに、30年固定金利は6.0%の大台を突破。あひるくん順を追って考えると、納得できたよ!ここまでの解説を見て、住宅ローン金利が上がってる理由については、なんとなく分かったという人も多いでしょう。次は、皆さん関心があるはずの、住宅ローン金利が高くなると今後どうなるのか?について解説します。住宅ローン金利が高くなると起きる3つのこと住宅ローン金利が高くなると、大きく以下の3つのことが起きます。土地や住宅の価格が下落する景気が悪くなる住宅ローン破綻する人が増える起きること1:土地や住宅の価格が下落する一般に、金利が上昇すると不動産価格は下落していきます。シンプルに考えるとすぐに理由は分かるはずです。皆さんは、住宅ローン金利が0.5%の時と6.0%の時、どちらのタイミングで家を買いたいですか?あひるくんもちろん、0.5%の時だよ。金利が0.5%の時の方が毎月の返済額が少なくなり、結果的に総返済額も少なくなります。イメージしやすいように、1億円のタワーマンションを購入したと仮定しましょう。総返済額:約2億3,900万円あひるくん倍どころの差じゃないね...。金利が0.5%の場合であれば、なんとかなると考える人はある程度いるかもしれません。ちなみに、今の日本はこのような状態です。2022年10月17日時点でauじぶん銀行の変動金利は0.289%です。(出典:auじぶん銀行「au金利優遇割とは」)このほかにも、PayPay銀行が0.380%、新生銀行が0.45%というように、0.5%を切る住宅ローンはたくさん存在します。金利が6%の場合を考えると、もう家を買うのを諦めよう!と考える人が増えるのも当然でしょう。1億円の買い物をして、総返済額が2億3,900万円なので、金利が1億3,900万円ということになります。こぱんモノ本体の価格より、支払うことになる金利の方が高いという状況です。なると、1億円のタワーマンションを欲しがる人(買える人)はどんどん減っていきます。結果的に、不動産業者は値下げを迫られることになります。9,500万円、8,980万円と値下げして、それでも売れないから7,500万円に値下げするような流れです。不動産は言わずもがな大きな買い物なので、キャッシュ一括で買える人は本当に稀です。ほとんどの人が銀行からお金を借りて家を買うことになります。よって、以下のような状態になると、不動産価格は下落するのが運命です。金利が高くなり、多くの人が銀行からお金を借りられなくなる。何らかの理由で、銀行がお金を貸さなくなる。(融資が厳しくなる)実際、アメリカの住宅市場は徐々に悪化しつつあります。こぱん以下のデータをご覧ください。アメリカの住宅市場悪化を示すデータ7月の住宅販売数が、6カ月連続で減少。住宅ローンの申請件数も、5週連続で減少。2008」)8月の住宅価格は、7月比で0.3%低下。Month」)7月の住宅着工件数は、6月比で9.6%減。1年5カ月ぶり低水準」)不動産価格はまだまだ高い状況ですが、トレンドは変わりつつあるようです。起きること2:景気が悪くなる住宅産業というのは、非常に大きな産業です。家を買うと、一般的には関連した以下のような支出が一気に増えます。家が売れなくなると、上記の消費もセットで消えてしまうことになります。新規住宅の許可件数が、景気の先行指標になるというのは、このような理由です。たくさんの新規住宅の建築許可が下りたということは、「これから新たな消費がたくさん生まれ、景気は良くなるはずだ」という予想につながるというワケです。作られる家・売れる家の数が減れば、当然逆のことが起きます。アメリカ人は、一般的に住宅の含み益をアテにして消費を行います。あひるくんん!?どういうこと?こぱん以下のようなイメージだよ!住宅の含み益をアテにした消費のイメージ3,000万円の家をフルローンで買う。5年後、時価は3,600万円に増え、借金は2,600万円に減少。時価と住宅ローンの差額1,000万円は、実質的に貯金のようなもの。クレジットカードで300万円分買い物しても、まだまだプラス。家を売れば借金を返せるどころか、もっとお金が残る。上記の考え方は、アメリカの不動産価格の上がり方を考えると、一見その通りにも見えますが、危うさもはらみます。「不動産価格は永遠に値上がりする」という神話を信じて、ひどい目にあった国がありました。バブル経済崩壊後の日本です。ちなみに、住宅の純資産価値を「ホームエクイティ」と呼びます。下落するということは、エクイティの減少につながるのです。先ほどのイメージで言うと「実質的に貯金のようなもの」という部分が減るというワケです。不動産価格が下落すればするほど消費は弱まり、結果的に不況を招きます。アメリカのGDPの6割~7割は個人消費です。不動産価格の下落から個人消費が減少するという流れが、景気に及ぼす影響は小さくありません。あひるくん不動産と景気はものすごく関連してるんだね。起きること3:住宅ローン破綻する人が増えるこぱん住宅ローン金利が上昇すると、ローン返済額が増えます。固定金利を選んでいる人の返済額は変わりません。変動金利を選んでいる人は、金利上昇により家計が圧迫されることになります。解説した通り、アメリカの5年変動金利は、1年前は約2.5%でしたが現在は約5%になっています。返済期間が20年の住宅ローン残高が3,000万円あると仮定して、シミュレーションしてみましょう。金利が高くなることで、毎月の返済額が約1.25倍に増えました。これでは、住宅ローンが返せなくなったという人が出てきてもおかしくありません。そもそも利上げは、加熱しすぎた経済を冷ますために行うものです。言うと、不景気になっても仕方がないし、インフレが経済を壊滅させるよりマシという感覚で利上げは行われます。あひるくん不景気もやむなしなんだ...。よって利上げの後は、景気後退に陥ることも少なくありません。利上げしたからといって、必ず不景気になるというワケではありません。不景気になることなく、イイ感じでインフレが収まれば良いですが、仮にひどい不景気になってしまうと、以下のような懸念を抱く人も増えます。保有する株価が値下がりして、自分の資産が減るかもしれない。保有する株の配当金が減少して、キャッシュフローが減るかもしれない。勤務先の業績が悪化して、給料が減ったりボーナスがカットされたりするかもしれない。最悪の場合、クビにされるかもしれない。上記のような状態で、住宅ローンの返済負担がのしかかるのはキツいでしょう。景気が悪くなった時のことを深く考えていなかったという人は、住宅ローンを返せずに破綻してしまうことになります。アメリカの住宅ローン金利の上昇スピードはかなり速いので、振り落とされてしまう人も少なからず出てくるでしょう。こぱん話は少し変わりますが、現在日本では米国株に投資している人も増えています。アメリカが不景気になれば、皆さんの資産にも間違いなく影響が出ます。アメリカの住宅ローン金利は、自分には関係無いと考えるのではなく、金利が上がるとどうなるのか押さえておくことが重要です。ココを全く理解せず、シナリオを予想していない人は、株価が下がった時に、驚いて米国株などを売ってしまうことになります。逆に、おおよその理解ができていると、パニックに陥らずに淡々と投資を続けることができるでしょう。「そういうこともあろうかと、アクセル全開にはしていませんでした」というくらいの管理ができていれば十分です。あひるくん僕も今回の勉強をふまえて、色々と予想しておくよ。景気には、必ず波があります。景気が良い時にだけできるような資産運用をする人は、景気が良い時にだけ返せるような住宅ローンの組み方をする人と、本質的には同じです。都合の良いことしか考えておらず、リスクシナリオも想定していないということです。皆さんは今、アメリカの住宅ローン金利がものすごい勢いで上昇するのを目の当たりにしています。アンテナを張りながら、「やっぱり経済は生き物で、動くんだな。」という実感を持つようにしてください。金利が高くなった時の対処法それでは、実際に金利が高くなった時の対処法についてお伝えします。アメリカは大変なんだ!と考えるのではなく、日本でも同じようなことが起きたらどうしよう?というシミュレーションをしておきましょう。可能性が高いか低いかはさておき、仮に日本で住宅ローン金利が上昇し始めたらどうすれば良いでしょうか?ニッセイ基礎研究所が、「住宅ローン利用者は金利上昇に対してどのように備えるべきか」というレポートで、この考察をしているので紹介します。金利上昇時に取りうる選択肢としては、以下のようなものがあります。返済を継続する全額返済もしくは一部繰り上げ返済をする借り換えをするマイホームを売却するなお後に詳しく解説しますが、固定金利に借り換える場合は、日銀がイールドカーブコントロールを解除する前に行う必要があります。それではニッセイ基礎研究所の研究データ、「住宅ローン利用者は金利上昇に対してどのように備えるべきか」をまとめた以下のグラフをご覧ください。(出典:ニッセイ基礎研究所「住宅ローン利用者は金利上昇に対してどのように備えるべきか」)金利上昇に伴う返済額増加の対応(2022年4月)返済目途や資金余力があるので返済継続:27.9%金利負担が大きくなれば全額完済:12.3%返済額圧縮あるいは金利負担軽減のため一部繰り上げ返済:23.8%借り換え:15.3%見当がつかない、分からない:20.3%上記の調査結果も参考にしつつ、リベ大が考える金利上昇時に取りうる選択肢について解説します。対処法1:返済を継続する27.9%の人は、資金余力があるので金利が上がってもそのままでOKと考えているようです。月10万円のローン返済額が、月15万円になっても大丈夫という状態です。安全なローンの組み方をしていたということでしょう。共働きの公務員や上場企業の社員など、キャッシュフローの安定性・成長性に自信がある人かもしれません。この対処法ができる人たちは、家計管理がしっかりできているので、特にアドバイスをすることはありません。対処法2:全額返済もしくは一部繰り上げ返済をする次に、全額完済派の12.3%と繰り上げ返済派の23.8%の人たちを見てみましょう。この人たちは、手元に温存している資金があるということでしょう。手元資金があるのに、それを使わずにローンを組んでいるのか疑問に感じる人がいるかもしれません。こぱんローンを組むことで、借入金利より高い利回りで運用できる人は、借金をした方がトクになります。3,000万円持っている人が、手持ちの3,000万円全部を使って家を買うと、支払利息はゼロになります。3,000万円を金利年1%のフルローンで借りると、支払利息は年間30万円です。この時、手元の3,000万円を年5%で運用すると、運用益は年間150万円になります。30万円で、差し引き120万円もプラスになるというワケです。このように、もともと手元にあるお金を全部使ってしまうよりも、借金をして自分でキャッシュを持っておいた方がトクをします。あひるくん手元にお金があれば、一括で買った方がトクだと思っていたけど、一概にそうでもないんだね。いえ、毎年必ず年5%で運用できるわけではありません。3,000万円のうち1,000万円を投資に回して、2,000万円を現金にしておくように、バランスを取っている人が多いでしょう。1,000万円を投資に回しているだけでも、年5%の運用であれば、支払利息の30万円よりも多い年間50万円の運用益を得られます。まとめると、借入金利より高い利回りで運用できる人は、借金をした方がトクということになります。住宅ローン控除による節税額を加味して、有利だと考える人もいるでしょう。こぱんしかし、それは金利が0.5%のように低い時に限られます。金利が2%や3%に上がると、借金返済についても利回りの高い投資と同じ負の効果が発生します。このような状況になると、全額返済や繰り上げ返済という選択を取るワケです。全額完済派の12.3%と、繰り上げ返済派の23.8%の人たちも、マネーリテラシーが高いので特にアドバイスはありません。対処法3:借り換えをする次に、借り換え派の15.3%の人たちについて見ていきましょう。借り換え派の人たちは、以下のように考えているはずです。金利が安いうちは、変動金利。金利が上がり始めたら、固定金利に乗り換える。固定金利の方が、変動金利よりおトクになるはず。あひるくんなんとなく、上手くいきそうだね。まとめると、金利が安いうちは変動金利で、上がり始めたら固定金利に乗り換えるという考え方です。ニッセイ基礎研究所のレポートでは、上記の方法は以下の理由から推奨されていません。金利が上がり始めてからの借り換えは手遅れ。そもそも良いタイミングでの借り換えは無理。プロでさえ読み切れない金利動向を、素人の個人では読み切れません。現在、日銀はイールドカーブコントロールという政策を行っています。国債買い入れオペレーション(公開市場操作)などを通じて長期金利を誘導する一方、当座預金への付利を調整するなどして短期金利を誘導します。決定した際、物価上昇率が安定的に目標水準を超えるまで金融緩和を続けるとした「オーバーシュート型コミットメント」とともに導入されました。[イールドカーブ・コントロール]」こぱん日銀がこの政策をやっているう。