購入予定のアパートは植栽が多くて綺麗なんですよ。モーガン差別化になって入居率にもいいよね。地方のアパート、マンションを購入する場合、敷地内に植込みや芝生、高木などの植栽がある場合があります。これらは手入れされていると住みやすさを演出し、空室期間の短縮や長期入居など不動産投資効率にプラスに働くことは間違いありません。これらの手入れを造園業の職人さんに頼むととても高額になる場合があります。私のアパートは100本単位の植込みがあるため、年間30−40万円の見積もりが出てきてしまいました。高額な費用はかけたくないですが、本数や高さによっては自分でやるのも容易ではありません。1棟もののアパート、マンションを購入する時に植込み、芝生、高木などの植栽が沢山ある場合は、事前に剪定の外注費用を把握し収支計画に織り込んでおくか、自分でやるかを事前に考えておきましょう。今回は自分の体験談を踏まえて、植栽が多い物件の注意点と手入れする上で便利な道具・グッズをお伝えできればと思います。詳しくご説明しますね。スポンサーリンク植栽の手入れは入居率を左右する?!植込み、芝生、高木などの植栽がアパートやマンションの敷地内にあるととても綺麗です。リラックス効果などもあり、住みやすいことに間違いはありません。入居者さんが喜んで貰えれば、大家冥利につきるというものですよね。手入れされた植栽は、空室の内見時にはイメージアップに貢献し、内見後の成約率を上げてくれるかもしれません。入居者さんが長期入居してくれる可能性も上がるでしょう。こんなに綺麗な植栽があったら、入居者さんも喜ぶでしょうね。それは「手入れがされていれば」という前提条件がつきます手入れを怠ったがため、植込みが鬱蒼と茂り、芝生は伸びた雑草で踏み入れられず、高木も枝が伸びきっているような状態になると、逆に入居者さんからクレームが来てしまいます。見栄えが悪いだけでなく、毛虫、蜘蛛、ヤブ蚊などの害虫が発生してしまうことも。なれば空室はなかなか埋まりませんし、退去者が増えてもおかしくありませんね。生い茂る植込み、雑草たち...こんな状態でほっておくとクレームになってしまう...。大家と植物の戦いは5月ごろ、梅雨の前後から始まります。気温が上がってくるとともに草や木は遠慮なく伸び始めます。マンション暮らしの私はあまり意識したことがなかったのですが、あっという間に生い茂ってしまいます。この戦いに武器無くしては戦えません。私が購入したアパートは2500m2。土地と建物を100本以上の植栽が取り囲み、各戸の庭の延長として50m2の芝生、そして数本の高木が植えられています。賃貸アパートとしては珍しいほど緑豊かです。こんな感じです...。正確に数えたことはあいませんが、植込みだけで200本以上はあるのではないでしょうか...。前の所有者さんが大地主さんで、こだわり持って作られたんですね。それを購入させてもらったのは良いのですが、これらの手入れに30−40万円がかかると物件概要書に書かれていました。3、30万円って大きいですよね。なんとかこれを払わずに済ませられてないかと考えるのが人の子というものですよね。私も不動産投資を始めた30代前半から10年以上が経過し、多少年老いたとはいえ、まだまだ体は動きます。「よし、自分で刈るぞ!」とホームセンターに道具を購入しに向かったのでした。実際に剪定してみて予想以上に大変です。6月の頭には既に27度でこの時に良い道具・グッズの選定ができてなかったら、途中で投げ出していただろうなと思います。剪定する植栽毎にご紹介します。植込みの剪定10本程度の植込みであれば、ホームセンターで良く見るこんな鋏(ハサミ)で十分かと思います。21:37時点)Amazon楽天市場YahooAmazonの情報を掲載していますしかし、これが20-30本を超えてくると腕がプルプル、汗ダクダクになり、全く捗らないでしょう。私は迷わず生垣バリカンなるものを購入しました。21:37時点)Amazon楽天市場YahooAmazonの情報を掲載していますこの威力たるや。物件の植栽剪定開始!Makitaの威力を思い知れー。2019年6月21日5ー10分程度で数本刈り上げちゃえます。充電式なので電源がない場所でも大丈夫です。灯油やガソリン式と違って燃料の管理も要らないのでお手軽です。2019年6月21日え?下手くそ?確かに。伸びた葉や枝を刈っておけば、風通しが良くなり、害虫もつきにくくなります。毛虫が付きやすい木にはこれを吹きかけておくといいです。21:37時点)Amazon楽天市場YahooAmazonの情報を掲載していますいいんです。引いてみれば、綺麗に見えます。気にしない、気にしない。ほおって置くと芝生も伸びますが、写真のように様々な雑草が生えてきます。2019年6月21日やっぱり芝生を雑草もろとも綺麗に刈り込むことができれば、とても綺麗ですよね。芝生も数m2だったら、鎌で十分綺麗にできるかもしれません。この鎌は3方向に歯が研がれており、とても便利です。普通に雑草を刈ることもできれば、タンポポのようになかなか除去できない根を引っ掛けて取り除くことができます。09:26時点)Amazon楽天市場YahooAmazonの情報を掲載していますしかし、10-20m2を超えてくると結構シンドイです。そこで私が購入したのは、このグラストリマーです。GGT-180LiAAmazon楽天市場YahooAmazonの情報を掲載していますグラストリマーも充電式がオススメです。灯油・石油式と比べて、余った燃料の管理も要らないですし、小さく縮めて保管できるので便利です。何より1万3千円と安価なのが嬉しいです。これもバリカンと同じく、最初は虎刈りになっちゃいましたが、繰り返しているうちに綺麗にできるようになりました。私が一番苦労したのは、レンガの通路。芝生がレンガの目地部分に根を張り、長い月日をかけて、侵蝕していました。本来ならレンガの道で綺麗なはずなのに、芝生で見栄えの悪い状態に。アパート間のレンガ道に生い茂ってしまった芝生を剥がしてる。芝生の根力強くめっちゃ大変。それでも綺麗にして次回の空室募集で賃料アップしちゃるぞー。09:26時点)Amazon楽天市場YahooAmazonの情報を掲載しています私は上述した三得小鎌で書き出したのですが、もし部分的なら除草剤を使うのが効率的かもしれません。ホームセンターで売っている最近の除草剤は人体にも影響が少なく、安全です。21:37時点)Amazon楽天市場YahooAmazonの情報を掲載しています高木4−5メートルを超える高木に関しては、素人では難しかったです。当初脚立を購入して、チェーンソーなどで剪定しようかと考えたのですが、危険だと判断し、諦めました。これは造園業さんに依頼する予定です。取られるか不安ですが仕方なし...。私は経験のためにも、また30万ほどの費用を浮かせるためにも、自分で剪定することを決意しました。これらを外注することも決して悪い選択だと思いません。作業や体力に自信がない人は、迷わず外注した方が良いケースもあるでしょう。植栽の剪定は1年間を通しての戦いです。サツキやツツジの花が落ちる梅雨前後に植込みの剪定が始まり、夏を通して伸びる雑草の草刈り、秋には落葉樹の落ち葉などの問題が出てきます。これらの作業を造園業さんでは年間契約で請け負ってくれます。費用はかかってきますが、年間を通して綺麗な環境を維持できるのはプロならではです。売主さんは造園屋さんに30万円払って手入れしてた植木たちを「自分まだ若いんで」とイキってMakitaを購入したが後悔と戦ってる。私も時々、外注しちゃえば良かったと後悔しながら、作業してます...。2019年5月30日ツイッターの不動産クラスタ大御所であるどエンド大先生からは植栽との格闘期間の長さに呆れられる始末...。広さ、量によっては数日かかることも。私は1ヶ月経過しましたが、まだ終わってません(初めてで不慣れなので...。次回は1−2週間でできると思いますが)。造園業さんの場合、品質も高い一方で費用もそこそこかかってしまいます。そこでシルバー人材センターに協力して貰うのも手です。造園業さんほどの品質は期待できませんが、刈り払い機やバリカン、ゴミ捨て用トラックなど本格的な機材を揃えて、時給1300円〜で動いてくれます。高木剪定など危険を伴う作業は依頼できませんが、造園業さんの半分から2/3の費用で草刈り、植込みの剪定が済むこともありようです。地域によっては、シルバー人材に依頼できないケースも。私も見積もりを依頼した時点で、キッパリ断られました。植栽剪定の繁忙期である5月から夏の終わりまでは依頼が集中し対応が取れないとのことです。そもそもシルバー人材センターも人手不足なんだそうです。高齢で引退する人はあれど、新しく入ってくる人がいないということでした。そこで大規模な作業や法人からの作業は基本的にお断りして、独居老人や社会的弱者の支援にシフトしているとのこと。シルバー人材の安価な費用を見込んでいると、断られた場合大変なので事前に地域のシルバー人材センターに相談しておいた方がいいですね。私以外にも断れれた方が...。植栽剪定費用を必ず収支計画に織り込みましょう!造園業さんであれ、シルバー人材センターであれ、植栽の剪定作業は費用がかさみます。あっという間に数部屋分の家賃が飛んで行くことも。これらの費用は必ずアパート、マンションを購入する前に収支計画に織り込んでおきましょう。購入予定の物件に多くの植栽や自分の背丈より高い木があるようだったら、造園業さん(※)に剪定の概算見積もりを貰っておいた方が良いです。その剪定費用を収支計画に算入しても期待している収益性を得られるか(キャッシュフローや純資産の増加が見込めるか)を見極めてから購入しましょうね。造園業ではなくても不動産管理会社さんからの請負で安く剪定してくれる工事業者さんもいます。不動産会社さんに紹介して貰うと良いかもしれません。すべて』という本の付録についているエクセルを用いると正確に計算できますよ。)」という項目に植栽剪定の費用を入力するとキャッシュフローや純資産の計算を自動的にしてくれますよ。不動産投資は利回りで判断すると危険!収益性(キャッシュフロー)と資産性をエクセルで計算して高値掴みを回避しよう!投資用不動産を探す時はどうしても利回りばかりに目が行きがちです。投資用アパート・マンションを購入する時は「資産性」と「収益性(キャッシュフロー)」の2軸で評価する必要があるのをご存知ですか?エクセルで資産性、収益性の計算することで高値掴みを回避できますよ。...是非試してみてくださいね。MEモーガンIT企業に務める傍、地方の築古アパート、マンションで不動産投資をはじめました。不動産会社の役員に転身後、2018年に会社員生活を卒業し、不動産投資専業で生活しています。/パートナシップ私とアーバントラスト(株)様はパートナとなり、安全で効果的なDIYやリフォーム工事を通じて、入居者さんにより良い住環境を提供することを目指しています。パートナシップ私が主催する「茨城県良質な賃貸を提供する会(通称:良賃会)」は株式会社サンゲツ様とパートナシップを組み、より品質の高い賃貸物件を提供することを目指しています。方に役立つ情報を発信中です。