失敗事例から学ぼう不動産投資の失敗事例を集めました。リスク回避するために、投資家が気をつける点、管理会社との付き合い方などを紹介しています。表面利回り(※):7.5%※「表面利回り」とは、物件価格に対してどの程度の家賃収入が得られるかという表面的な収益性を表す数値です。対する「実質利回り」とは、マンション経営にかかる経費等を考慮して計算した利回りのこと。実質利回り」で表されます。郊外にある中古のワンルームマンションを購入したBさん。駅から徒歩15分とややアクセスは悪かったものの、長く入居者のいる中古物件で利回りも7.5%で安定しており、Bさんの投資はまさしく順調でした。次の契約更新のタイミングで退去。駅から離れていた物件ということもあり、入居者はなかなか付かず、ついに家賃の引き下げを決意。それでも苦戦し続け、最終的に4万円まで下げたところで、ようやく入居者がつきました。家賃収入は当然ゼロで、さらに毎月のローン返済額は4万円以上かかるので、本業の給料から支払うことに。売却も考えているようですが、購入時と比べて利回りも下がってしまい、買い手が見つからず困っているそうです。この失敗を回避するには...「利回り」ではなく「入居率」に目を向けよう物件選びの一つの指標に「利回り」がありますが、高利回り物件が良いとは一概に言えません。周辺の物件と比べて家賃は高くないか、また家賃に見合うグレードの部屋なのか。購入時の利回りが良くても、安定して入居者が付かなければ収入は得られません。利回りも大切ですが、入居者のニーズである家賃やアクセスなどのポイントを押さえた物件選びがさらに重要。会社によっては取り扱い物件の「入居率」を公表している会社もあるので、参考にしてみてください。私立大学の近くに位置するワンルームマンションを購入したAさん。大学近辺には2階建てのアパートが多く、マンションは少なかったそう。そんな中Aさんの所有する物件は、防犯性の高いマンションでした。駅からは遠かったものの、女子大生(とその親御さん)からの需要は高いと見込んで購入を決断しました。購入してから4年間は安定していたのですが、5年目になんと大学が移転。それに伴い大学周辺に住んでいた学生の多くも引っ越していきました。Aさんの物件に住んでいた学生は年度末の3月いっぱいまで入居していたことで内覧できない状況が続き、年度の入れ替わりである4月時点で入居者付けに失敗。それから1年近く空室が続き、ついには売却することに。近くに大学もなくなり、さらに駅からも遠いこの物件の価値は下がり、売却価格は購入価格の3分の1程度にまで落ち込んでしまったそうです。この失敗を回避するには...1つの周辺施設に依存した投資はしない今回のケースは大学という1つの施設の存在に頼った形で投資をスタートさせたことが反省点。少子化が叫ばれるこの時代、大学では学部の統合や廃止、また移転などはよく起こるもの。近くに大学があるからと言っていつまでも学生入居者を獲得できるという考えは、言葉を濁さずに言うと、短絡的です。大学だけでなく、オフィスビルや商業施設も同様。アクセス面や生活環境、また複数の施設など、その地域を取り巻くさまざまな要素を俯瞰的に眺める必要があります。表面利回り:4.8%失敗談Cさんが不動産投資を始めたきっかけは、女性向けの老後資金に関するセミナーに参加した際に講師を務めていた男性に不動産投資を勧められたことから。「駅からは少し離れているが、同じ賃料で10年は貸せる」と断言されたので、新築のワンルームマンションの購入を決意。新築ということもあり、入居者はすぐに付き、順調な滑り出しとなりました。2年後の更新のタイミングで退去。退去は3月末だったのですが、管理会社さんは全然動いてくれず、結局入居者募集の広告を出したのは4月から。その後2ヶ月もの間入居者はつかず、ついに賃料を5,000円下げることに。その後間もなくして入居者がつきましたが、想定していた収支計画は狂ったそうです。この失敗を回避するには...営業トークを鵜呑みにしない。新築物件の多くは、1回目から2回目の入居者の賃料が値下がりする傾向にあります。そのためCさんにこの物件を勧めてきた営業マンは、そもそもが怪しいのです...。これは私の考えですが、空室が出た時の管理会社さんの対応が、その会社の善し悪しを決めると言っても過言ではありません。今回Cさんは残念ながら会社選び・担当者選びから間違ったのかもしれません。一人の営業マンの売り文句を鵜呑みにせず、(面倒かもしれませんが)複数の会社・営業マンの話を聞く中で信頼できる会社・人を選ぶことが何より大切です。鉄骨造の一棟マンションを購入したDさん。築年数は25年ほど経過していましたが、写真を見る限り見た目はかなり綺麗でした。詳しく伺ったところ、リフォームを行い外壁をツートンカラーに塗り替えたそう。バスとトイレが一緒のユニットタイプの1Kが30戸あるマンションで、購入した時点での空室は1室のみ。営業マン曰く「ずっと満室でした」とのことだったので、空室リスクは低いと見て、30年のローンを組んで購入を決意しました。不動産会社が事前に出してくれたシミュレーションによると、月々10万円程度が利益として手元に残る計算でした。実際は空室が頻繁に発生し、その度にリフォーム費用で10~15万円、入居者募集の広告費用で7万円程度の支出。空室は2ヵ月に1戸のペースで発生していたので、赤字が続いていました。今後も外壁の塗り替えや水道管の修理費用は発生する可能性は高く、またローンを完済する30年後もこのままの家賃を維持することは難しいのではと思うようになり、売却を検討中だそうです。この失敗を回避するには...過去の履歴から的確なシミュレーションを立てる「ずっと満室だった」という言葉を信じて投資をスタートさせたDさんですが、入退去に関する履歴情報を詳しくは確認しなかったようですね。そのため空室の発生頻度の高さやそれによるリフォーム工事に備えるリスクヘッジ策を講じることができていませんでした。中古物件を購入するメリットはすでに入居者がいることはもちろん、過去の情報から先々の見通しを立てられることにあります。投資をスタートさせる前には、きちんと過去の情報を踏まえたシミュレーションを行いましょう。98.98%(※1)ソヴリックコーポレーションリピーター率No.1(※4)画像引用元:ソヴリックコーポレーション公式HPhttps://sov.jp/kansai-lp/高い入居率&低い値崩れリスクで安定の副収入を実現!京阪神に特化した築浅で値崩れリスクの低い中古区分物件を中心に取り扱っています。地域特性から入居者のニーズをおさえた物件を提案してくれるため、確度の高い投資を実現してもらえます。98.3%(※2)プレサンスコーポレーション販売戸数No.1(※5)画像引用元:プレサンスコーポレーション公式HPhttps://www.pressance.co.jp/プレサンスシリーズのマンションオーナーになれる!自社で手がける「プレサンス」シリーズを展開。供給実績は、2019年2月時点で全国5,267戸。近畿圏のみならず、東海・中京圏を中心に都市型マンションの開発・供給をしています。1棟マンション・アパートのみに特化しており、レインズなど一般の不動産市場に流通しているものではなく、独自のルートで仕入れた物件のみ。大和財託でしか提供できない優良物件を多く保有しています。公式HPから問い合わせてみる不動産投資について相談するTEL:06-6147-4104※上記3社は、大阪に本社を構える不動産投資会社を2021年9月30日に調査した結果を基にしています。ソヴリックコーポレーションの選出理由:当サイトで紹介している大阪に本社がある不動産投資会社の中から、2021年9月30日時点で公式サイトにリピーター率の記載があり、最も数字が高かった会社。(https://www.fudousankeizai.co.jp/share/mansion/376/2018rank.pdf)2014~2018」で、最も販売戸数が多かった会社。当サイト管理人・タナカタツヤについてサラリーマン大家歴:8年目です。ここまでお読みいただき、ありがとうございます。サラリーマン大家、タナカタツヤです。マンション投資を32歳から始めて、もう8年。言ってもまだまだ勉強中の身ということもあり、自分自身の勉強もかねつつ(Webサイト制作も...!)、またこれから大阪で不動産投資を始めようと考えている方のお役にも立てればと思い、当サイトを設立いたしました。このままだと老後の年金額は「月17万円」?!仕事を通じて知り合った不動産投資業界の知人から、老後資金の形成や節税効果などの説明を受け、不動産投資に興味を持ち始めました。実際に生涯の平均年収を仮に500万円と設定してシミュレーションをしてみたところ、老後にもらえる金額は17~18万円程度。新卒時の手取りと同じくらいと考えると、仮に家を持ち、家賃がかからないとしても物足りないな、と。そんなわけで、不動産投資を今のうちから始めれば、年金のプラスαになるだけでなく、生涯に支払う税金額が低くおさまるという説明は、私を一気に惹きつけました。興味を持ったといっても、それだけで始めるような勇気は私にはありませんでした。失敗だけは何としても避けたく、さまざまな書籍を読み漁っていくことにしたのですが、そんな中で「大阪は、おそらく日本一融資が潤沢なエリア」(不動産投資「勝者のセオリー」木下たかゆき著)という情報にふれました。給与額もそこそこ、貯金額もそこそこな私には、当然マンションを購入するほどの十分な資金は無く、融資を受けることは必至でした。この本曰く、始めは物件探しに注力しすぎるが、先々のことを考えると、何よりも先決しなければならないのが融資なのだそう。この本には、なぜ「大阪」が融資を受けやすく、その意味で不動産投資スタートにぴったりなのかということが書かれていました。「大阪」を学び、大阪の物件・会社を選ぶ。「大阪」が不動産投資に最適だと思った理由)。大阪で不動産投資を始めるといっても物件選びはどうしたらいいのか?また、会社選びはどうしたらいいのか?とわからないことだらけ。思えば、この経験こそ、私が不動産投資を成功できた(できている)大きな要因かもしれません。これまでの差引合計額はXXXX円!そういうわけで、慎重に物件と会社を選び、以来、3つの物件にまで拡大をすることができました。(収入・支出)をまとめました。3物件ともに賃料が変わらず、収入を得ることができています。今後も投資を拡大させていき、収入額を上げていきたいと思っています。本サイトは、2019年2月の情報をもとに全研本社(不動産投資編集チーム)のタナカタツヤが構成しております。各社の取り扱い物件に関して当時の情報を記載しておりますが、現在は取り扱い終了している場合がございますので、最新の情報を知りたい方は、各公式サイトをご覧ください。Reserved.サイトマップ。