2023-04-18銀行の人って硬くて融通が利かない人が多い!と思っていましたが、現在、仕事で銀行の人と関わり、実は熱い人情あふれる人が結構多いと気づきました!どーも、Ponchaです(‘ω’)住宅購入を考える際、多くの方が住宅ローンを利用します。住宅ローンを利用する為には、銀行である金融機関による審査があります。銀行によって審査基準というのは異なります。同じ建物、同じ人でも審査するポイントや基準が違い、この銀行では審査が通り、あっちの銀行では、審査が通らなかった!なーんてことがあります。実は、自分自身の属性などが問題で審査が通らなかったわけではなく、建物や土地が審査に引っかかってしまうこともあります。何が記載されているの!?~重要事項説明書との違い~不動産購入後のリノベーション、スケルトンって何!?~スケルトンのメリットデメリット~近年は大変多くの情報に溢れています。相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。建築工事・設計といった建設業の内容から、お部屋探し・不動産購入といった不動産業の内容まで幅広く扱っております。まとめ住宅ローンとは!?今更ではありますが、改めて住宅ローンって何なのか?を簡単にご説明します!住宅ローンは、住宅を購入するための融資のことですね!要はお金を借りることですね!で、その借りることができるところが銀行や信用組合などの金融機関になります。住宅ローンには、大きくわかると・銀行ローン・フラット35があります。この辺の違いは、また別記事でご説明したいと思います。住宅ローンの金利は、なぜ低いのか?住宅ローンの金利は、他のローンと比べてみても圧倒的に低いです!特に2023年現在の、住宅ローンの金利は、過去見てもあり得ないぐらいの低金利です。・建物や土地を担保にしているから、貸し倒れリスクが低いが大きな要因と言えます。これは万が一、貸していたお客さんが、返済できない!ってなった場合でも、金融機関である銀行は、お客さんが所有している建物や土地を売却・競売にかけたりして、お金を回収することができます。・住宅は人にとっては必要なもの・住宅購入が促進されれば、経済が潤う・銀行による顧客の争奪による競争原理なども金利が低くなっている要因ではあります。本当に何十年もかけて返済ができるのか?厳密な審査を行います。賃貸を借りる場合でも、クレジットカードを作る場合でも、審査を行いますので、自身の信用度を審査されているんだな~と、なんとなくイメージが湧くかと思います。借り入れ・家族構成など)だけを見ているわけではありません。金融機関は、建物や土地を売却・競売にかけて貸したお金を回収します。担保としている建物や土地がちゃんと売れるかどうかを判断しておく必要があります。お客さんだけでなく、建物や土地も審査の対象になっている!ということなんですね!では、具体的に審査が難航しやすい建物や土地についてご説明したいと思います。お部屋が小さすぎる審査が難航しやすい代表的なのが、お部屋が小さすぎる物件です。具体的にはお部屋の床面積が40m2や30m2未満の場合は、どの金融機関もほぼほぼ難しいです。床面積については、金融機関によって基準が異なります。地方銀行さんとかであれば、中には20m2とかでもOK!という場合もあります。小さいお部屋がだめなのか?というと、お部屋が小さすぎると、自身が住むのではなく投資目的で購入するのでは?と疑われてしまうからなんですね。投資目的で住宅を購入する場合は、住宅ローンではなく、金利が高い投資用ローンにする必要があります。『投資目的だけど、投資用ローンは金利が高いから、住宅ローンで借り入れをして、投資用住宅を購入しーちゃお!』という輩がおり、金融機関はそこを懸念しています。そのため、小さすぎるお部屋の場合は、審査が厳しくなるので注意した方がいいです。床面積が40m2以上でも、お部屋の間取りが1Rになっており、その旨が表記されているとNGになってしまう場合があります。これは金融機関によって大きく異なります。いう銀行さんもあります。いう銀行さんもあります。他にも、1RでもOKだけど、物件価格の何割分までしか、借入できない!という銀行もあります。このように、大きさや間取りというだけで、銀行によって審査基準が全然違うということを、頭に入れておいた方がいいです。築年数で審査の基準が異なる次は建物の築年数の問題ですね!築年数の基準として新耐震基準と旧耐震基準があります。建築確認日が1981(昭和56)年5月31日までの物件のことを旧耐震基準の建物と言います。要は、1981(昭和56)年5月31日までに、役所にこの設計で建物作りま~す!と提出して、承認を受けた物件が対象になります。1981(昭和56)年5月31日までに完成した物件ではないとで注意しましょう!新耐震基準と旧耐震基準の物件の詳細については、また別記事であげたいと思います!住宅ローンを利用する上で、新耐震であるか旧耐震であるかは、一つの基準となります。旧耐震だからNGというわけではありません。旧耐震でも、その後耐震補強がされており、現在の耐震基準を満たしていれば問題ない!という銀行さんが多いです。現在の2023年に対して、旧耐震基準は1981年つまり約42年前ということですね。影響する(マンション等の共同住宅の場合)戸建ての場合は、管理会社や戸数は関係ないのですが、マンションのような共同住宅の場合、管理状況やお部屋の戸数も大きく影響してきます。大手銀行さんの場合、マンションの総戸数について多少制限があります。戸数が少なすぎると、難しい可能性がります。これは、戸数が少なすぎると、管理費や修繕積立金がたまりづらく、大規模修繕等の建物全体のメンテナンスの為の資金が溜まらず、行われない・・。いった懸念があるからです。少ないから絶対ダメ!というわけではないので、相談してみるのが良いかと思います。自主管理だとNGになりやすい?マンションのような共同住宅の場合、共用部などのメンテナンスを定期的に行ったりするため、建物の管理は、基本は管理会社さんに委託することが多いです。管理会社さんに委託をするということは、管理会社にお金を払う必要があります。それが管理費だったりします。出来る限りラーニングコストを減らす為、管理会社に委託せず、自分たちで管理をする自主管理というマンションもあります。自主管理のマンションは多いわけではありませんが、比較的総戸数が少ないマンションで見かけます。自主管理になると、よほど建物や会計知識を持っている人がいるといったことがない限り、上手に管理することは難しいと言えます。そのため、自主管理の建物は、建物のメンテナンスが行き届かず、老朽化が進み、資産価値がなくなりやすいです。いった理由から、大手銀行などはNGを出しやすいです。ネット銀行さん、地方銀行さんでもこの辺の判断は分かれます。自主管理でも、とても上手に管理されていれば大丈夫!というケースもあるので、こちらも確認が必要ですね!土地が借地権である借地権やその仕組みについてご説明すると、一記事は書けてしまうので、ここでは超ざっくり説明しておきます。通常、建物と土地って1セットです。土地を購入し、建物を建築します。その後、その建物を売るとき、土地も一緒に売却する!という感じが一般的です。戸建てでもマンションでも、建物と併せて土地も購入します。土地は、地主さんが所有しており、土地を借りて、デベロッパーや施主が、建物を建設→建物だけ売却という建物があります。すると、土地の所有者さんは、ずっと地主さんで建物だけが常に売買されていることになります。建物を購入した人は常に、借りた土地の上の物件を所有しているということになります。いった物件の場合、建物を購入する際、土地を所有している地主さんに対して『土地をお借りしますね~』と、賃貸借契約を結び、地代を払う必要があります。※地代を払うかは、契約の内容によって異なります。資産価値が落ちやすく、相場より価格は下がります。基本的にはNGとされることが多いです。すべての銀行さんがNGというわけではありませんが、かなり難しいと思った方が良いです!まとめいかがでしょうか。今回は、住宅ローン、建物や土地も審査対象!?というテーマでお話しさせていただきました。住宅ローンを利用する上で、ほとんどの方が自身の属性などを気にされますが、建物や土地なども審査の対象になっている!ということは頭に入れておいた方が良いですね。中古住宅を購入して、リノベーションをするという場合、リノベーション費用のことも考え、築年数がたっている古い物件・安い物件を選ぶことが多いです。なると、自分自身の審査はOKでも、建物や土地が審査に引っかかってしまい、融資がおりない!ということは、結構あります。何が記載されているの!?~重要事項説明書との違い~不動産購入後のリノベーション、スケルトンって何!?~スケルトンのメリットデメリット~近年は大変多くの情報に溢れています。相談する場所はいっぱいありますが、いきつくところポジショントークになってしまうことがほとんど。営業マンの言葉をそのまま鵜呑みにしていませんか?本当に正しい内容・情報なのかをしっかり判断する必要があります。リフォームや新築・不動産など、住宅に関わったプロの第三者の目で、初歩的な内容から専門的な内容までご相談のっております。建築工事・設計といった建設業の内容から、お部屋探し・不動産購入といった不動産業の内容まで幅広く扱っております。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。手軽に運気が上がるインテリア~ソファ・カーテン・寝具で運気を上げる~今回の記事を書いている時、自身が使用しているベッドのシーツが中学生の時から使用していることに気づき衝撃を受けました。...賃貸住宅の退去後のリフォーム内容と金額を検討~相場とニーズを考慮する~退去後にめちゃくちゃ汚れているお部屋に入るとき、毎回土足で入りたくなります・・。思っているのは私以外にもいるはず・・。...不動産購入後のリノベーション、スケルトンって何!?~スケルトンのメリットデメリット~初めてスケルトンという言葉を覚えた時、なんか業界人ぽくなった気がして、ことあることに、『あ~スケルトンね~』と連呼しまくっていましたが、絶対用途が間違っていたと思います。...リフォームの工程表の重要性~工事工程表がないと危険!?~昔上司からとにかく工程表作れって耳にタコができるぐらい言われました。そんな私も今では部下に工程表は絶対に作れってめっちゃ言ってます。上司の気持ちも、部下の今の気持ちもわかるっていいですね・・。...賃貸住宅における初期費用って?~初期費用をできる限り安くしたい!~お客さんから仲介手数料なしにできませんか?と言われることがありますが、仲介手数料ないとただ働きになっちゃうんですよね~・・。そこは本当にご理解していただきたい。会社に所属しないからできる上手な不動産購入のお手伝い・物件探し(‘ω’)賃貸経営する上での物件探しや利回り、上手なお部屋作り(‘ω’)物件購入後のリノベーションプラン(‘ω’)裏話や込み入ったお話をしながら相談、購入等のお手伝い(‘ω’)建築や不動産をやるために身に着けた風水や西洋占星術でたま~に占いの鑑定してます。poncha.jです!QRコード:https://lin.ee/vzdPnpeInstagram:@poncha.jプライベートなこと発信してます。Youtube:https://www.youtube.com/channel/UC3qoVcUinfaz6O4ZvgyFPyQ最近放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