2019年10月9日スポンサーリンク土地活用のテナント経営のメリットからリスクまでを徹底解説!この記事にたどり着いていらっしゃる方は土地活用のテナント経営は本当に儲かるのか?土地活用のテナント経営のメリットデメリットを知りたいテナント経営でのリスクとその対応策について知りたいなどなどテナント経営について詳しく知りたいと考えていることでしょう。今回は、土地活用でのテナント経営のメリットデメリットを解説するとともに、テナント経営を行った場合のリスク回避方法など有効な土地活用方法を行うための役立つ内容をご紹介いたします。テナント経営はうまくテナントを利用してくれる事業者や企業を誘致することができれば、初期投資0円でおこなうことも可能なのです。土地活用で一番負担に感じるのが、土地活用をおこなうさいに必要になってくる初期投資(自己資金等)だといわれています。この最初の投資金額さえなければ土地活用をしたいという人も非常に多いはずです。テナント経営は、そのようなリスクを背負うことなく、また、金融機関から融資を受けずにスタートできる可能性もあるので、初期投資を負担したくない・リスクを負いたくないと考えている方は是非最後までご一読いただければと思います。テナント経営の最低限知っておくべきこと土地活用のテナント経営の基本的な知識をお伝えしていきます。テナント経営とは、アパート・マンション経営では一般の個人に部屋を貸す土地活用方法ですが、「お店や会社の事務所営む場所を探している個人事業主や企業」に場所を提供する土地活用になります。テナント経営といっても大小様々で、1つのテナントしか入れることができないもの(コンビニが入る程度)もあれば、商業施設(大型中型もの)が入るものも見かけるのではないでしょうか?最近私が住む福岡でみかけるのが、中小企業などが事務所として利用しやすい広さのアパート型のオフィステナントもここ数年はよく見かけるようになりました。出典:http://www.office-syoji.com/tempo/r/s/25333.html中規模の商業施設なども地方の中心部から少し離れたところに見かけたりする方もいるのではないでしょうか?出典:丸紅リアルエステートマネジメント株式会社より事業主や企業にテナントとして貸し出す予定であれば、オフィステナントとして建設する必要がありますし、人通り・交通量などが多いエリアであれば店舗に向いたテナントを建設する必要があります。基本的に土地活用としてテナント経営をしていく場合、大きく分けると2種類の方法から選択することになります。事業主・企業に土地を貸して建物を建ててもらう方法さらに細かく解説していくと「4種類」の方法が存在しますので詳しく知りたい方は下記の見出しの「テナント経営方式は4種類」という部分を見ていただければと思います。ここから土地活用でのメリットデメリットについて解説していきます。場合)家賃を高く設定することが可能テナント経営の最大のメリットは家賃を高く設定することができるという点です。アパート・マンション経営では、4万円5万円程度しか設定できない場所でも+1万円~3万円程度は多く家賃設定することができます。地域の需要によって実際の家賃設定は異なりますが、基本的には通常の賃貸の部屋と比べると高く設定できる点は非常に魅力だといえます。コンビニ専用の店舗などであれば比較的高く設定して貸し出すことも可能になります。初期費用が0円も可能(借地の場合)テナント経営は、場合によっては初期投資額が0円でも可能になる場合があります。初期投資でリスクを背負いたくないけど、土地活用をしたいという人にとっては最も有効な土地活用になる可能性があると言えるでしょう。土地が狭くても広くても可能テナント経営は、土地が狭くても・広くても柔軟に対応することができます。テナント経営をされている人の中には10坪~行っている人もいるのが現状で、10坪の場所にコンテナハウスを設置し、毎月賃料を得ている人もいます。広い土地をお持ちの方は商業施設を誘致して貸し出している場合もあり、様々な事業主や企業に土地を貸し出しているので、柔軟性がある有効な土地活用と言えます。立地制限などの影響を受けにくいアパート・マンション経営の土地活用の場合、住宅用となるので、土地の形や隣接する道路の状況、土地の広さなどに応じて建築基準法によって制限が設けられることがあります。制限があることで、住居スペースを狭くしたり、最悪アパート・マンションを建設することができないこともあります。テナント経営の場合は、土地活用のアパマン経営などと比較すると基本的には建築基準法の制限も厳しくはなく、アパマン経営できなかったという人にも有効な土地活用としておこなうことができる可能性があります。アパマン経営では駅までの距離など立地がとても重要になりますが、テナント経営の場合は、立地はもちろん重要ですが住居用と比べるとそこまで重要ではないので賃貸のアパートマンションには向いていない土地でも経営していける可能性があります。土地活用でのテナント経営は相続対策としても有効になります。テナント用物件として建物を建設した場合、アパート・マンションを建設した時と同じように税制上の優遇措置を受けることが可能です。テナント用のビルが建っている土地は、相続税の評価をする際に貸家建付地という分類になります。貸家建付地とは、貸家の目的とされている宅地、すなわち、所有する土地に建築した家屋を他人に貸し付けている場合の土地のことをいいます。これは、税制優遇の対象になります。貸家建付地に対する相続税は、更地や駐車場として利用している時と比較すると負担額は2割程下がることもあります。相続税の評価には、入居率なども影響してくるので、極力空室をなくす経営ができればより効果的な相続税対策なるのです。2000万円の土地に借地権割合が60%、入居率が80%のアパートを所有していた場合は、次のような評価額になります。入居率によって評価額が変わるただし、入居率が下がると評価額は逆に上がってしまいます。)=1820万になり、評価額が100万円も高くなってしまいます。評価額を下げるには、適宜リフォームなどをして高い入居率を維持することが必要です。相続税以外にも所得税の節税効果もあります。テナント経営を始めたすぐには、毎月の収支が赤字になることも多く(お客さんは、事業主や企業なのですぐに入居が決まらないこともしばしばある)、他の所得と合わせることで課税対象となる所得の額が減るので節税につながります。場合)中小企業などのオフィステナントの場合ではありませんが、大型・中規模の商業施設を誘致することができた場合は、近隣の住民や地域の活性化に貢献することができます。その商業施設が建ったことで周辺の不動産価値があがることもあるでしょう。私が住む福岡でも以前は田んぼなどが多かった地域にイオンモールやIKEAが建てられたことで周辺の不動産価値が倍以上になっているところもあるといわれています。地域住民の生活の質を向上させることができるので社会に役立ててると自信を持てるという方もいるでしょう。次にテナント経営のデメリットについて解説していきましょう。土地活用でのテナント経営のデメリット土地活用のテナント経営でのデメリットを解説します。どんなリスクが考えられるのか一緒に見ていきましょう。軽減措置がないテナントの経営状況に左右される可能性が高いテナント用物件の初期費用は高額になる場合もある(自身で建てた場合)テナント経営するために、テナントを建設する場合かなり高額になる可能性が高くなります。アパート・マンションを建設するよりも高額になる可能性が高いのです。理由としては、ビルにする場合は構造も頑丈なRC造(鉄筋コンクリート造)にしなければいけませんし、住居用にはない様々な設備(電気関連の設備)を設置しなければいけないこともあるからです。建設費用が高額になると個人の方にとっては融資を受けることができない可能性も出てきます。退去が出た場合、長期的に空室になる可能性が高く損失がでかいテナント経営では、利用者である企業や個人事業主が利用してくれれば住居用の部屋と違い高額な賃料収入を得ることができます。一度退去が出てしまうと次の利用者(事業主や企業)がすぐに見つかるとは限らず長期間空室となる可能性が高いといえます。アパート・マンション経営の場合も同じですが部屋の数が多ければ多いほど空室で発生する損失の影響を抑えることができます。20戸あるマンションであれば、1部屋の退去が出ても19戸分の家賃収入があるので損失も少ないです。テナント経営では、1つの事業者(企業)が複数のスペースを借りることもあり、1つの事業者が退去すると一気に2つ3つの空室が発生する可能性もあるのです。節税目的で土地活用をおこなう場合は、テナント経営はおすすめすることができません。テナントの経営状況に左右される可能性が高いテナント経営では、契約しているテナント(事業主や企業)の経営状態や業界の景気の影響をもろに受けてしまうというデメリットがあります。賃貸アパート・マンションなどの住宅の場合、たとえ業界などが不況になったとしても、入居者がすぐに退去していくということはほとんど考えられません。テナント経営の場合は、経営状態によって規模の縮小のため店舗を閉店・移転させたり、最悪の場合「倒産」してしまう可能性があります。なれば所有するテナントは空室になり、賃料収入が減るのでアパート・マンション経営よりも、経営状況・景気など外部からの影響を受けやすいというデメリットへつながります。したテナントの経営状態による退去は、全てのテナント経営で考えられるリスクになります。テナントオーナーが経営に関して口出しはできないので世の中の動向を把握しつつ、できるだけ経営状態の良い、安定した企業・事業主を見極め、貸し出すことがテナント経営の安定収入を得るカギと言えるでしょう。契約期間が終了した時点で確定的に契約が終了します。確実に明け渡しを受けることができます。契約期間は自由に定めることが可能です。契約期間を最初に定めた上で、公正証書等の書面によって契約することが必要です。契約書とは別にあらかじめ書面(覚書等)を交付して契約の更新がなく、期間の満了とともに契約が終了することを借主側に説明しなければなりません。介護❞など、やむを得ない事情が発生してその住宅に住み続けることが「困難」となった場合には、借り主から解約の申し入れが可能になります。この場合、解約の申し入れの日から、1ヶ月が経過すれば、契約が終了します。この解約権が行使できるのは、床面積が200m2未満の住宅に居住している借り主に限られます。1年以上の場合は、貸主は期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、借り主に契約が終了することを通知する必要があります。貸主と借り主が合意すれば、再契約することは可能です。1年以上で設定しますが、通常は、契約期間を2年とすることが多いようです。契約期間を1年未満とした場合には、期間の定めのない契約となります。中途解約に関する特約を定めることができます。解約の予告期間を定めたり、直ちに解約する場合に支払う金銭の額について定めていることが多いようです。借り主が引き続き住むことを希望している場合には、貸主からの解約や、契約期間終了時の更新の拒絶は、貸主に正当な事由(どうしてもそこに住まなければならないなど)がない限りできません。したがって、普通借家契約の契約期間は貸主の事情と借り主の意向に左右されることになります。建物の名義人になる事業用定期借地権は、テナントが建物を建てるため、建物の名義はテナントになります。これに対し、リースバックでは建物は地主名義となります。土地ではなく「建物を貸す」のが、リースバックの最大の特徴です。借り入れの負担がない(少ない)地主は、建物の建設資金をテナントから預かります。そのため、銀行からの借り入れや持ち出しは不要、あるいは少額で済みます。おいても同様になります。収益性が高くなるケースがあります。土地活用のテナント経営では途中解約のリスク回避策常に準備しておくテナント経営では、賃貸アパート・マンションと比べ、次の利用者を探すのに時間がかかる空きが長期間になる可能性が高いので損失が大きくなるという事が考えられるので、リスク回避策を準備しておかなければいけません。そのため、契約期間中に中途解約されたとしてもオーナー自身にかかる負担をできるだけ軽くする契約にしておく必要があります。テナント利用者(事業主・企業)が中途解約を申し出てきたときは、すぐに「契約通りの事前通告ですから、しかたがありません」とその申し出を承認しないことです。テナント利用者に「待ってほしい」と契約解除を承認しないことを通告する必要があります交渉によって3ヵ月~6ヵ月でもテナント退去が延びてくれれば、賃料を下げることになったとしても、新しいテナント利用者をさがす時間に余裕がでてくるわけです。場合によっては、テナント利用者の本音としては「賃料を下げれば契約を更新してもいいです」という可能性が十分に考えられますので、しっかりと引き留めて話し合う余地はあるといえます。テナント経営を成功させることが5つのポイントについて解説していきます。賃料と契約期間と賃料改定について賃料と契約期間は、テナント経営の収支や初期費用の回収期間にも大きく影響を与えるので、非常に重要なポイントになります。利益だけのことを考えると賃料は高い方が良いいと考えがちですが、その金額をきちんと支払っていける力が借手(テナント利用者)にあるかどうかはしっかり確認するべきポイントになります。賃料をもとに初期投資額(費用)の回収にどれくらいの期間が必要なのかも計算しておくようにしてください。(建物を建てた場合基本的には建設業者がこの回収機関はていじしてくれるはずです)テナント契約する場合、契約期間は、初期費用の回収にかかる期間以上で契約するのが基本になります。長ければ、それだけ安定した賃料収入が見込むことができますが、テナント利用者側が長期間安定して事業を経営できるのかという不安もあるのが現実です。テナント利用者の中には、短期間の契約を希望するものも出てくる可能性があります。契約終了後に転用や改装などを考えている場合には問題ありませんが、初期費用が回収しきれない可能性があるので、オーナー側で負担が内容にすること・リスクを極力なくす契約内容にしておくことが重要です。このように、賃料は高ければ良い、契約期間は長ければ良いという訳ではありません。利益ばかりを優先すると選択ミスを起こし、テナント経営を失敗させる原因になりかねません。テナントの契約時にはできるだけリスクをいかに減らすことができるのかを徹底的に考え契約を結ぶことが成功への近道だといえます。賃料と契約期間と同時に確認しておかなければならない項目が、賃料改定です。賃料改定は、貸手にとって値上げを交渉できる良いタイミングになりますが、同時に借手にとっても値下げ交渉をするタイミングになります。賃料改定が何年ごとに行われるのか、その期間が短ければ、それだけ頻繁に値下げ交渉をされる可能性があり、経営していく上でのリスクになります。改装・修繕等の費用・敷金について次に確認すべきポイントが、改装費用(又は修繕費用)の負担や敷金についてです。テナント経営の契約ではテナント利用者と「改装費用」と「敷金」についてしっかりと確認しておくことが大切です。契約期間中のリニューアルの際の工事などが考えられると思います。これらの工事について、オーナーが負担するのか・テナントを利用している事業者・企業側が負担するのか、それとも折半するのか?などを確認しなければなりません。敷金についてもどのような契約にしておくかを明確にする必要です。敷金は、家賃の滞納時・退去時の修繕・修理などがなければ、基本的には全てテナント利用者(借りてである事業主・企業)に返還しなければならないものになります。条件や交渉次第にはなりますが退去時の修繕費用などに充てる名目で、返還しなくても良いとすることも可能です。改装費の負担や敷金の扱いについては、交渉の材料として使うこともできます。他の条件も見ながら総合的に判断して、契約することができればテナント経営を成功させることが可能になります。テナント経営のリスクと借り手側を選ぶ際のポイント土地活用でのテナント経営の最大のデメリットと言える部分が、空室のリスクが非常に高いことです。長期間空室になる可能性が賃貸アパマンと比べ高いこと経営状況によっては途中解約がありえるのでその分空室になりやすい空室期間が延びればのびるほど金銭的損失が多くなることテナント経営を始めたばかりや契約期間終了から次のテナント契約開始までの期間が空室になることは、ある程度仕方のないことですが、住居用ではないのでその分借りては少ないのが現状なので長期間になりやすいといわれています。テナントを借りてくれている事業主や企業の経営状況等によって中途解約で空室になってしまうと、予定していた期間よりも早く退去することになるのでテナントのオーナー側にとっては非常に大きなマイナスになってしまいます。ならないためにも、テナント経営する場合は、中途解約についての条件をしっかりと儲けておくことが重要になります。中途解約についての条件は、基本的にオーナー側から提示することが多いのが現状です。提示した条件に対して借り手側となる事業主・企業がその条件を受け入れてくれるかどうか、逆にどのような条件であればOKしてくれるのか等が比較する際の大きなポイントになります。中途解約についての条件は以下の方で詳しく解説していきます。土地活用でのテナント経営でリスクを未然に防ぐ中途解約のペナルティ条件とはテナント経営のリスクになる可能性のある、借り手側である事業主・企業の都合による中途解約を防ぐためには「契約時にペナルティを設けておくことが重要」です。何も条件を設けていないと、オーナーが一方的に不利になる可能性が高いですし、明らかに金銭的な損をしてしまいます。今まで解説してきた通り、空室は非常に大きなリスクですが、予期せぬ空室はさらに大きなリスクとなります。そのため中途解約時のペナルティは、中途解約をされてもオーナーの負担にはならず、借り手側だけが損をするようなものにしておかなければいけません。ペナルティとなる条件を設定する際のポイントは以下の3つになります。ペナルティ条件を設定するためのポイント1「代わりの借り手を探すこと」テナントの借り手側の都合によって中途解約する場合は、これまでと同じ条件・もしくはそれ以上の条件で借りてくれるところを借手側が探し、新たなテナント借り手と契約できれば解約できるという条件を設けておくといい。中途解約する場合、本来であれば契約満了までもらえるはずだった賃料があります。借手側の都合により契約を中途解約する場合は、当初の契約時の契約期間に応じ、契約終了日までの賃料を一括で支払ってくれれば解約できるという条件を設定する。経営状況の悪化で中途解約することも考えられる為、そのような場合は本来の契約期間までの賃料を一括で支払ってもらえることは難しいと考えられます。これらの条件を満たすことができない時は、敷金・保証金などの返還を求めないという条件を設定しておけば借り手側の選択肢が増えるので条件をのんでくれるでしょう。ペナルティ条件を設定するためのポイント3「原状回復はすべて借り手が負担すること」3つ目は原状回復に関してです。借手側のやむを得ない都合により中途解約する場合の原状回復に関しては、全て借手側の責任で行ってもらうように設定しておきましょう。契約時点で「中途解約時の原状回復」部分の明確な取り決めがない場合には、最悪設備や荷物などを置いて消える借り手側もいます。その場合は、オーナー側で原状回復することになるので注意してください。ここまで「ペナルティ条件を設定するための3つのポイント」について解説してきましたが紹介してきたことの中には非常に酷なのではないか?と感じた方もいるかもしれません。実際あなたがオーナー側になって中途解約を申し出てきた業者がいた場合厳しい条件を設定しなかったばかりにオーナー側が仕方なく負担するというケースもあるのです。ここは心を鬼にしてでも中途解約については、厳しい条件を設けておきましょう。それが極力リスクを軽減する最も大切なポイントとなるのです。契約の段階からこのような条件を設定しておくことで、万が一の時でも自分自身の大切な財産を守ることができます。最後にテナント経営をする場合一番大事なアドバイスをしておきましょう!テナント経営での契約交渉は実績のあるプロに任せるここまで解説してきた、テナント経営で知っておくべきポイントですが、これからあなたがテナント経営をしていくのであれば確実に身につけておかなければならない知識です。一般の土地を所有しているだけの人にとっては契約書の作成・条件の設定など非常に難しく感じるはずです。借り手側との交渉はテナント経営をする上で重要なポイントですので、交渉力のある実績と経験のあるプロに任せた方がスムーズに契約を進めることができます。ペナルティ条件の設定なども相談に乗ってくれますし、契約に関していろいろと良いアドバイスをもらうことができます。なるとは限りませんができる限り、リスクやデメリットが少ない内容にまとまる可能性があるといえるでしょう。土地活用ができないとお困りの方もいるかもしれません。中には例外があるという事も知っておいて損はないと思うのでご紹介しておきます。市街化調整区域では、都市計画法の規定に基づき、原則として開発行為や建築物の建築を行うことができません。例外的に許可を受けられる場合も存在するのです。その地域(市)に必要だけど1つもない施設などを誘致することができれば、県や市から許可が下りる場合もあります。実際私の経験としては、透析の病院などを区画調整区域に建設することができた事例を知っています。限定的な例ですが、必ずしも区画調整区域だからと言って絶対に建物を建てることができなわけではないという事だけでも知っておいてください。テナント経営以外の土地活用方法についても検討したいという方へ便利なサービスをご紹介していきます。土地活用を成功させる秘訣は様々な土地活用方法を比較することが大切!!テナント経営以外にも他の土地活用方法も検討したい人におすすめのサービス土地活用は様々な種類が存在します。テナント経営以外にも別の土地活用方法も検討したいという人にとっておきのおすすめのサービスがあります。それが「土地活用プラン一括資料請求サービス」です。土地活用の種類やそれぞれのメリット・デメリットについてはコチラの記事を参考にしてください。【知らなきゃ損】プロがおすすめ有効な10の土地活用ランキング|不動産売却は不動産王.com≫≫【知らなきゃ損】プロがおすすめ有効な10の土地活用ランキング「一括資料(プラン)請求サービス」のメリット所有する土地に最適な土地活用方法を提案してもらえる土地活用のプロに簡単に相談することができる忙しい方でも数分で土地活用プランを請求することができる信頼できる土地活用会社を知ることができる収益を最大化できるベストな土地活用プランがわかる複数の土地活用会社のプランを一度に比較することができる一括資料(プラン)請求サービスはこのようなメリットが存在します。駐車場経営だけ、もしくは駐車場経営しかできないと決めつけず、まずはプロに相談してみることで、様々な土地活用の可能性を広げることができます。仕事が忙しく土地活用の話を進めていきたいのに時間がないという方でも、1分ほどの情報を入力するだけで簡単にプランを請求することができるのです。土地活用の資料請求サービスを行っている会社は少なくとも10社以上存在します。これまで私が経験してきた中で対応エリアが広い参加している企業の信頼性が高い安心して土地活用のプランを請求してもらえるという基準を元に3つの資料請求サービスをご紹介しておきます。土地活用サイトランキング1位【土地活用のHOME4U】NTTデータグループが運営する不動産一括査定サイトでも有名な「HOME4U」です。あなたの土地にあったベストな土地活用方法を提案してくれる企業を紹介してもらうことができます。土地活用はどうしても失敗する可能性もありますので、まずは信頼できる土地活用に詳しい企業に相談することをおすすめします。そこで、最も信頼できる土地活用サイトが【HOME4Uの土地活用】です。利用者数はなんと700万人以上という実績もあるので、土地活用の相談を初めておこなう方には安心して利用してもらうことができます。不動産投資についても相談することができるので、幅広い土地活用の提案を受けたいのであれば一番おすすめと言えます。詳細ページ公式ページ※詳細ページでは、HOME4Uの土地活用の特徴やメリット・デメリットについて詳しく解説しています。土地活用サイトのおすすめ第2位はリビンマッチ土地活用です。『リビンマッチ土地活用』に登録している土地活用会社は、80社を超えています。相談」の6種類あります。アパート・マンション経営や駐車場経営など賃貸経営をご検討の方や、プランは未定だけど土地活用をしたいとお考えの方におすすめのサービスです。詳細ページ公式ページ※詳細ページでは、リビンマッチ土地活用の特徴やメリット・デメリットについて詳しく解説しています。第3位はタウンライフ土地活用です。無料でお受取りいただけます。通常の一括資料請求サイトのような資料が届いて終わりではなく、あなたのニーズや目的に一番最適なプランの提案してくれます。≫≫タウンライフ土地活用の口コミ・評判とおすすめするポイントを徹底解説まとめいかがだったでしょうか?土地活用のテナント経営についてご理解いただけたでしょうか?また、テナント経営で知っておくべきリスク回避の方法も少しはご理解いただけたかと思います。土地活用と一言で言っても本当に様々な活用方法が存在します。遊休地などの活用できていない土地すべてに同じ土地活用方法が最適なことなどはあり得ません。土地それぞれ最適で有効な土地活用が存在しますので、ご紹介したサービスを元にあなたが所有する土地の有効な活用方法を探してみるのも大切だと私は考えます。以下のほうでは、これまで個別に解説してきた土地活用方法のメリット・デメリットなどについてご紹介しています。参考にしていただけれと思います。メリット・デメリットについて知りたい方は下記の記事を参考にしてみてください。土地活用は様々な種類が存在します。そもそも土地活用のメリット・デメリットとは何なのか?基本的な土地活用の本来のメリット・デメリットについて丁寧に解説しています。土地活用する上で知っておきたい基本的なメリットとデメリット|不動産売却は不動産王.com≫≫土地活用する上で知っておきたい基本的なメリットとデメリット土地活用では、土地活用の会社選びというものが重要です。以下の記事では、土地活用時に大切な土地活用会社の選び方について解説しています。土地活用を初めておこなう人は、土地活用の基本的な流れを知りたいという方もいると思います。この記事では、土地活用の1~10までの基本的な流れを詳しく紹介します。土地活用では、土地それぞれに最適な土地活用が存在します。土地活用を初めておこなう人は、所有する土地の最適な活用方法は見当もつきません。そんな時に便利なのが「土地活用プラン一括資料請求サービス」です。下記の記事では、HOME4U土地活用の口コミ・特徴・メリットなど気になることを徹底的にまとめてみました。不動産売却は不動産王.com。