空き家が増加しており、放置されるケースが非常に多くなっています。結果、社会問題にもなってしまっている状況に・・・では、実際に空き家を手にしたらどうするべきか?を考えつつ、売るための費用や、所有することで起こりうるリスクなどについて触れていきたいと思います。住んでいた家を離れる人も相続で築年数が古い住宅を手にした方も、どのように対処すればいいかわからないという人は多いですよね。空き家について知識ゼロだった方を短時間で博識に!これを見ればすべてがわかることを目標に紹介していきます。いうと、「空き家をどうするか」をテーマに、行動の注意点なども紹介していきたいと思います。空き家は不動産の中でも厄介でなかなか難しい判断を迫られてしまうこともあるため、まずは、空き家についての知識に触れてみましょう。空き家の主な活用方法は主に黄色部分の3種類です。・処分これらを中心にこれから紹介していきますが、その際の注意点もあるのでシチュエーション別にポイントを頭に入れておきましょう。「貸す」のはいくつか種類があります。リフォームして貸すか?賃貸として貸すか?また、最近ではルームシェアも流行っています。家賃を抑えて自由に借りることが出来るのは利用者のメリットでしょう。公共施設として使ってもらうのも一つの手です。■持っているだけの状態は損するだけ...そのリスクとは?では、空き家を売らずに所持し続けたらどうなるのか?そのときのリスクは何があるのか?という点について触れていきたいと思います。正直なところ、空き家を所持している場合、メリットはそうありません。別荘代わりにするなどするのであれば、メリットはありますが...管理費など色々と必要となってくるため、対費用効果については疑問が残るところ。しても以下のようなリスクも出てきてしまうのです。◇空き家の外装が風で飛んでしまい損害賠償へ...空き家は人が住んでいないため、兎にも角にも、老朽化が進んでしまいます。人の手入れがないと、本当に老朽化は早いのです。結果、外壁などが強い風で飛んでいってしまい、他の民家を傷つけてしまったり、車にあたってしまったり...。何よりも人にあたってしまった場合は、目も当てられない状況に。このとき、損害賠償請求を受けてしまう可能性すらあるのです。いったリスクがあることも空き家を持つうえで理解をしておきたいところですね。◇知らない間に犯罪者に利用されてしまう可能性...もう1つ厄介なのが、犯罪者のアジト的な使われ方をされてしまうことです。犯罪者というと大げさかもしれませんが...若者のたまり場になってしまったり、不法投棄に場所にされてしまったりと。このように犯罪がらみで利用されてしまい、クレームが入るパターンも非常に厄介です。人がいないことは、知って利用されてしまうため、本当にタチが悪いのです。犯罪を未然に防ぐためにも、やはり空き家は何とかしておきたいところですよね。いった背景もあるため、国や自治体が動いて対応しようとしているわけです。・家は生き物!空き家を放置して「生きる負債」になる前に出来ること■現状維持⇒巡回サービスを利用?利用料は年間数十万ということで、空き家のリスクを説明させていただきましたが、そのリスクをお金で解決することができます。それが、巡回サービスです。空き家を定期的に確認してくれるサービスで、何か問題があれば連絡をしてくれるわけですね。可能であれば、自分自身で定期的に確認をしにいきたいところですが...。僻地にある空き家だったり、今住んでいるところから遠いなどの理由で、定期的にチェックすることができない状況もあるかと。そんなときに便利になるサービスではあります。サービスというだけあり、やはりそこには「金銭」が発生するわけで、その金銭が意外と高いのです。見出しに記載されていますが...その額年間で10万円程度。サービス内容によって値段はピンキリのため、もっと額を抑えようと思えば抑えることができますが。このようにそれなりの金額を支払って、上記で説明したリスクを回避するわけです。中古住宅として販売する場合、売却した建物に対していくつかの責任を持たなければいけません。不動産取引上ではこれを「瑕疵」と言います。普段の生活をしているとほとんどが「購入する側」であることが多いため、意外と忘れがちなのですが、おうちを売る際は「販売する側」になるため、販売に対する責任を持たなければいけません。一言でいうと、瑕疵とは、住宅における「欠陥」のことを言います。このような制度があるのかと言うと、住んでいる方にとっては家がどのような状態にあるかは分かりますが、当然ながらこれから住もうとする方にとっては家がどのような状態かは分かりません。家を売る場合は、家の欠陥に対して保証する義務がでてくるのです。すべての欠陥を保証する必要はなく、事前に壊れている箇所を購入する方に説明することで、瑕疵の責任から免れることができます。購入する方に不具合がある箇所が伝えられていれば問題がないわけです。ここで注意が必要なのが、瑕疵というのは「販売する側」が「知らなかったこと」でも適用されることです。築古住宅を中古住宅として販売する場合は、家の状態を正しくチェックする必要があります。今ではホームインスペクションと言った家の状態をチェックしてくれるサービスもありますので、一度ホームインスペクションを持たれた方に相談してみるのも一つでしょう。ホームインスペクションには、瑕疵による保証請求を防ぐという意味だけではなく、ホームインスペクションによって家の状態が正しく保証されることによって、建物の価値をより高め、一般的な相場よりも高額で販売できる場合もあります。現在所有している住宅が築古の場合、建物の価値は見込まずに土地として販売するのも一つです。土地としての販売になるため、いくら建物が古かったとしても、中古住宅として販売する場合と違い、建物についての瑕疵担保責任を求められることはありません。土地として販売する場合にもいくつか注意点があります。土地として販売しようとした場合の販売方法は2種類あります。それは、販売する前に更地にして売る方法と古家つきとして建物は残しながら土地として販売する方法です。これだけ聞くと、後者の方がいいじゃないかと思われる方も多いかと思いますが、それぞれにメリット・デメリットがあります。販売前に更地にするメリットは、売りやすいことです。建物がないため、土地の状態が確認しやすく、見学に来られた方から見てもスッキリしていて印象が良いです。デメリットは、土地を販売したお金が手元に入る前に解体費用の支払いが発生することと、税金面での問題があります。建物がある場合における土地の固定資産税は本来の3分の1から4分の1になっていると言われています。そのため、更地にすることによって今まで受けられていた固定資産税の優遇を受けられなくなり、販売が長期化する場合や、販売のタイミングが悪いと余分な固定資産税の支払いが発生する場合があります。不動産の譲渡所得に関する税制の優遇も受けられなくなる場合があります。こちらについては、解体してから1年以内に販売の契約をしていなければ適用できない税制優遇になります。この不動産の譲渡所得の税制優遇についてはもう少し細かい条件はありますが、このように解体したら使えなくなる税制優遇はいくつかあります。販売期間が長くかかることで発生するデメリットが多いため、早期で販売できる条件の揃っている土地や不動産の譲渡所得が発生する心配がない方などに向いています。次に建物を残しながら土地として販売する場合についてです。メリットとしては、固定資産税が大きくかからないことです。建物も固定資産税はかかりますが、土地として販売するくらいの築年数であれば、ほとんどかかっていない場合が多いでしょう。そのため、土地と建物の固定資産税の両方を払ってもお得になる場合がほとんどです。建物が残っているため、販売時に解体などを交渉材料に使うことなどもできます。デメリットとしては、既存の建物がある分、見学した人が土地をしっかり見ることができないことです。更地と比べるとどうしても家や物がある分、スッキリしたきれいなイメージを持ちづらい傾向にあります。こちらは譲渡所得が発生する可能性がある場合や、解体費用などを先に支払いのが難しい方などに向いています。(⇒「譲渡損失の繰越控除」とは?住み替え時に知っておきたいお得な制度)◇空き家を売るために必要な費用は?空き家を手にしたとき、やはり考えることは「売るか?売らないか?」という判断。そこで気になってくるのが、売る場合、どれくらいの諸費用が必要になってくるのか?という点ですよね。ここで「ズバリ○○万円です!」と言えればよいのですが、正直なところ、言えないのが現状です。理由は単純で、ケース・バイ・ケースだからです。「空き家のままで売るのか?」「空き家を更地にして売るのか?」「リフォームして売るのか?」で大きく変わってくるからです。更地にするのも、土地の広さだったり、空き家の大きさ、空き家内にある捨てるものの量だったりで、大きく金額が変わってきます。リフォームも、外壁だけではなく、外構、内装などなど、やり始めたら、もの凄い金額になってしまうわけですね。空き家のまま売るのであれば、不動産業者を通すのであれば、その報酬だったり、司法書士の登記手数料だったりが必要になってきます。これらは、そこまで大きく変わらないため、しっかりと調べておくとよいでしょう。空き家を売るときの費用は一概にも「いくら」とは言えないのが現状です。◇空き家を手にしたら...利用しないのであれば売るべき?これまでの話で、正直なところ、空き家を持っておくとリスクが大きいということが理解できたかと思います。それまで住んでいた方の思い出がたくさん詰まっている土地、家なので、無下に売ったり、放置するのは、心が痛むかもしれません。これも1つの考え方なので、問題ありませんが...思い出はプレイスレスですからね。余裕がなければ、やはり売るのも1つの選択肢と考えます。昨今、空き家に関しては、国主導で色々と動いている部分もあるため、上手に、そちらも利用していくとよいでしょう。◇不動産売却を考えたらまずすること「まずは、査定をしましょう」なんて話も多いですが、最初に行わなければいけないことは、関係する人に相談をしておくことです。あるのが、販売をし始めてみたものの、親族の方から販売を止められたといったケースです。買い手が見つかっていない場合は、大きな問題になりませんが、買い手が見つかり、いざ契約の直前に親族からストップが入ってなんてことになったらトラブルになりかねません。意見を聞かなければいけない人がいる場合は、その方たちに相談しておくことが重要です。その次にやるべきことは、いくら手元に残したいかを検討することです。いくらで売れるのかというのも重要ですが、いくら手元になければいけないのかということを明確にし、そして同時にそのお金がいつまでに必要なのかを明確にする必要があります。それは「いくら」と「いつまでに」によってとるべき販売方法が変わるからです。実際に査定をしてみて決めた内容が変わる場合もあるかもしれませんが、自分なりの考えをもってのぞむ方がよりスムーズに相談がすすみやすいです。関係する人への相談ができていない状況や自分たちなりの条件がまったく分からないと言う段階で査定の相談をすることがいけないわけではありません。関係者にどのように相談すれば話がスムーズに進むのか。そもそも相談すべき人が誰なのかを確認することも含めてプロに相談することも一つです。税制の優遇も含めて分からないことがたくさんあるのが不動産です。人生に滅多にない不動産の売却という経験。方がほとんどではないでしょうか。一度査定というわけでもなく、売却に向けた準備の段階からプロに相談してみてもよいでしょう。相談したからと言って必ず売却しなければいけないわけではないので、よく分からないという方は一度相談してみましょう。■貸家⇒家を貸すには?賃貸として貸し出す場合は、どういった手順を踏めばいいのでしょうか?ザックリいうと、1.不動産会社を探す2.賃料を決める3.不動産会社と契約を結ぶ4.貸し出し条件を設定する5.貸し出せる準備をする6.入居希望者の審査7.賃貸契約8.引き渡し9.大家としての管理といった流れになります。「貸す」と一口に言ってもいくつか種類があります。して・ルームシェア・サブリース(仲介業者に売り、賃料をもらう方法)・リロケーション(一定期間だけ貸す方法)などザッとみてもこれだけあります。・引き渡しとなります。ここでは、リフォームをする前段階の「見積もり」の部分を詳しく紹介していきます。業者の良し悪しが必ずあるので、必ず比較してから決定しましょう。見積もりを依頼する場合は希望をしっかり伝えること。希望の写真やカタログなどの資料を準備することをオススメします。イメージだけでは業者はわかりません。あとは希望像を予算や雰囲気に当てはめて最終着地点を決めるのみです。家自体の価値を上げるというのは、一見簡単ではないように感じるかもしれません。今回紹介するのはすぐに出来るコツです。少...記事を読む不動産屋さんを通さずに取引するやり方、教えます不動産を売却するときには、一般的には不動産屋さんに仲介を依頼します。仲介を依頼すると仲介手数料がかかるので、不動産屋を通さずに自分で...記事を読むマイホーム売却時におけるオール電化のリース契約で取るべき対応これまでのガスコンロや灯油の給湯器に代わって、家庭内のすべてのことを電気で行う「オール電化住宅」が急速に普及しています。オー...記事を読む不動産相場はどのように調べる?調べ方の徹底解説!不動産は市況によって相場が大きく変動します。自分の物件を売却するときに、査定を不動産会社に依頼しますが、その査定額もバラバラである...記事を読む室内での「病死」は事故物件になるの?不動産売却する時に影響は?物件内で殺人事件や自殺があった場合は、明らかな「事故物件」となり購入希望者には告知しなければなりません。今は不景気?好景気?など大枠なことから、直接関係ないようなことでも間接的に関わってくる法律のことなど、「不動産売却」をする上で知っておきたい...記事を読むマンションの仲介と買取の違いは?どちらが良い?マンションをはじめ不動産を売却するときには、主に「仲介」と「買取」の2つの方法があります。今回は不動産取引における売却の裏側で何が起きているのかについて、元不動産業者が実体験を元に書かせて頂きたいと思います。不動産の売却にしても、購入にしても、「タイミング」が大切です。実は売却に適している時期と購入に適している時期は異なるのです。今回は、そのタイミングについてご紹介します。1不動産「売却」のタイミングは...「家を相続したら一体いくら取られるんだ..」不安に駆られて調べてみるとどうも、ダメ人間です。大学卒業後、小さい会社に就活したものの、就職先を一日で辞め無事ニートに。それ以来、定職に就くことは諦め20代後半でようやくブロガーにでもなろうかと考えているダメ人間です。昔から、不動産はとても価値のあるものでした。その不敗神話は崩れかけているのが現状です。家を買うときに損しないため、もしくは所有する不動産が売れない物件だと把握するために、「損する家」の特徴を紹介していきたいと思います。どの時代にも、需要の高い家には特徴があります。今回は私が不動産営業マン時代に経験した、世にも奇妙な心霊体験の数々をご紹介させて頂きたいと思います。実際に不動産売却の訪問時や内覧希望のお客様を物件にお連れした際に、実際に起きた本当の出来事です。