不動産投資をされる方、されている方、考えている方。いらっしゃると思います。実際に不動産投資を始めるまでに勉強もたくさんされている方は多いのではないでしょうか?不動産投資って一言でまとめて言われていますが、実際に投資されている方からしたら不動産賃貸経営ですよね。いくらの収益を生みださないといけないのか?はたまた、いくらの収益を生みだすことができるのか?他の投資と比べて収入と支出を見比べながら経営をしなければ、知らぬ間に破綻してしまう事態にもなり兼ねません。何度も取り上げている「競売」になってしまう恐れがあるということですよね。不動産投資をして不労所得を得たいと思って始めようとする方がいらっしゃるようですが、決して当初のうちは不労所得にはなりませんのでご注意くださいね。現金で購入するにしても、融資を受けて購入するにしても、元手がかかっているのはかわりありません。現金購入と融資との違いで言うならば、融資の場合は金利がかかることと、現金を手元に残して経営できることですよね。現金で購入すれば、金利は必要ないけど現金がなくなってしまうので不安ですよね。いえ、どちらかを選択するしかありません。その元手になった資金を回収するまでは「不労所得」を得ることはできません。個人的に「不労所得」という言葉は使いたくないのですが、一般的に皆さんが良く使われているのであえて使っています。そこで参考になる指標が「利回り」ですね。わかりやすい例題やと利回り10%やとすると、投入した資金を回収するのに10年かかるということになります。不動産投資物件を1200万円で購入して毎月の家賃収入が10万円。年間に直すと120万円。120万円÷1200万円×100=10%この計算式ですよね。言い換えると10年間途絶えることなく家賃収入が入ると仮定して10年後に回収できる計算となります。実際には10年後以降でないと「不労所得」にはならないということです。この点だけを捉えると、保険の商品で外貨建ての商品なども10年以降でないとプラスにならないとよく聞きます。不動産投資物件を購入される方の目線が最低10%欲しいと言われるのもわかる話ですよね。ご自身で物件管理をされているならば、支出は抑えることが来ますが、そうでない方、例えばサラリーマン大家さんはご自身で管理するのが難しいので管理会社を頼まれたりします。なると管理料が発生しますので、月々の収入が減少してしまいます。実際には10%と言われていても、10年で回収できることはありませんよね。家主業としてやっていくためには、ご自身の生活水準も関係しますが、月々の収入として最低でも30万円以上の収入が見込めないと家主業一本で食べていくにはしんどいですよね。この金額は人によって異なるので最低ラインと思って頂ければと思います。管理会社を利用せずにご自身で管理されている場合は、1入居者の対応2退去立会3退去後の改装4客付け5家賃管理6滞納者への督促7納税8水道メーター検診9納税などなどご自身で対応するには色々とやることが多いですよね。入居者が長く住んでいただけるような住まいだといいですが、単身向けのお部屋になると入れ替わりも多くなったりしますので、家主さんが住まわれる賃借人さんがどんな方が住んでくれるのか?気になさるのもよくわかります。ファミリー向けの住まいではまだまだ敷金をしっかりとっているところもありますが、単身向けになってくると、築年数が古い収益不動産では条件緩和で色々とされているところが都心部では増えてきました。5フリーレントなど、借り手に有利となる条件で募集を広げられていることもその反面ありますよね。昔ながらの地主さんが所有する物件はあまり条件緩和されている物件が少なく感じます。逆にこれからオーナーとしてやっていかれる方の物件で空室が出た場合は、毎月の返済もあるので、空室にしているよりも、ましだという考えで条件を緩和して貸し出しされているケースが見受けられます。現実を見ていくと、利回り10%は実際何%になってくるのか???物件の規模によって異なりますが、思った以上に利回りが低くなってしまいます。私が思う家主業の最大のリスクは、資金繰りだと考えます。潤沢な資金があって不動産投資物件を保有できている方には大きな問題にならないかもしれませんが、新規参入するにはかなりの障壁になると思います。この度のコロナウイスるの影響により、国土交通大臣からもテナント賃料の減額相談があった際に柔軟な対応を求めると発表が今月初めにもありました。産業別で様々な影響が出ていると思いますが、飲食業界は一番大きなあおりを受けておられます。大臣の発言を見ると、賛成する気持ちと反対する気持ち両方が交錯してしまいます。揺るがない家主さんであれば、多少は許容範囲としてご相談に乗れるかもしれませんが、多くの収益不動産はそうでない個人投資家さんも多いです。毎月の収入から返済している場合は、収入が減れば持ち出しが増えてご自身の生活を脅かすことにもなり兼ねません。結局のところ、お金を貸している金融機関が緩和策を講じてくれないことには何も好転するようには思えません。最終的には国の政策、政治の判断に基づき対応するしかないため、我々不動産会社としても複雑な思いです。一日も早い収束を祈るばかりです。