売却理由から探す不動産を売るときは、通常の売却ではない「特殊な状況」で売却することもあります。そこで今回はこの4つのケースに関して注意するべきことを解説します。住み替え時の注意点は以下の3点です。住み替えをするときには、新しい家を買う前に今の家を先に売る「先売り」のパターンと、今の家を後で売る「後売り」の2つのパターンがあります。1-1仮住まい先売りのパターンを選択した場合には、仮住まいを覚悟しましょう。今の家を引渡してすぐに新しい家に住めれば良いですが、中々そうもいきません。そのため、一時的に賃貸物件などに仮住まいする可能性があります。後売りのときはダブルローンの発生確率が高いです。今の家の住宅ローンが残ったまま新しい家の住宅ローンを組むので、住宅ローンの支払いがダブルになるということです。この場合は、今の家が売れるまでダブルローンは続きますので注意しましょう。詳しくはこちら(⇒ダブルローンを使って不動産を売却するには?)1-3資金計画の変更また、後売りの場合には資金計画が変更される場合があります。今の家が売れていないので、その売却金額が予想より下回る可能性があるからです。そのため、今の家の売却金額は査定額以下の金額で計画することをお勧めします。離婚時の注意点は「売却してから財産分与する」という点です。場合によっては、「慰謝料として夫が住宅ローンの支払いをして妻が住み続ける」というパターンもあります。このパターンは以下のようなリスクがあるのです。1夫が支払い不能になれば住宅に住み続けられない2売買や賃貸するときには夫が主導する一番のリスクは、将来的に夫が住宅ローンの支払いが厳しくなったときです。夫が住宅ローンを支払えなくなれば、金融機関は不動産の処分に入ります。慰謝料としてもらったはずの住居に、妻は住み続けられない状況になるということです。妻が連帯保証人になっていれば、妻に住宅ローンの債務が降りかかってしまいます。不動産の売買や賃貸は、基本的には名義人が行います。仮に名義人が夫のままだとしたら、妻の意思では不動産の売却や賃貸を決めることはできず、夫の意思が必要です。離婚した後も関係性を断ち切ることができないということです。そのため、離婚時の不動産時はまず「売却すること」を決断するべきです。不動産会社は「調整力」のある不動産会社を選びましょう。この調整力に関しては次項で詳しく説明します。こちらでも詳しく紹介しています。相続時の注意点は離婚時の注意点と似ています。結論からいうと、財産分与は「売却」することがべストです。相続の際に不動産を売却せずに名義人を共有名義で相続すると、前項と同じく「名義人の意思がないと売却・賃貸できない」という面倒な事態になります。(⇒相続で手に入れた不動産を上手に売るには?)また、不動産会社選びは前項と同様「調整力」が大切です。ここでいう調整力とは以下のような要素を持った営業マンのことです。1相続人全員の仲を調整できる2売却価格と引渡し時期を事前に決められるまず、名義人の仲を調整する必要があるので、売却する仲介会社を依頼するときには相続人全員が営業マンと会っておきましょう。これは離婚時にも同じことがいえます。売却価格と引渡し時期については、事前に相続人全員とすり合わせておく必要があります。売却活動中に値引き交渉が入った際、最初に売却金額と引渡し時期を決めておかないと相続人同士で揉める危険性があるからです。この点も、離婚時でも同じことがいえます。そのため、これらの「調整」ができる不動産会社を仲介会社として選ぶ必要があるのです。資産整理の際の注意点は競売ではなく、任意売却にすることです。そもそも資産整理とは、住宅ローンが払えなくなったときに住宅を売却することをいいます。そのときに「競売」になってしまうと、相場価格の5~7割程度まで金額が下がってしまうのです。任意売却をするときには以下の点に注意しましょう。1不動産コンサルタントに依頼する2住宅ローンはなくならない3個人信用に履歴が残るまず、金融機関と「任意売却をする」という交渉は、プロである不動産コンサルタントに任せましょう。そのため、資産整理の可能性が出た時点で、すぐに不動産コンサルタントに連絡することをお勧めします。任意売却は、こちらから手続きをもちかけないと、競売の手続きで進められてしまうので早めに相談しましょう。任意売却は住宅ローンがなくなるワケではありません。一括返済しなくてよいだけで、住宅を売却した後も分割で返済していく必要があるのです。任意売却をすると個人信用情報に履歴が残ります。この履歴は5~10年ほど消えません。そのため、履歴が残っている期間は新たな借り入れを起こすことは難しいのです。詳細はこちらでも⇒住宅ローンが支払えず売却するときの方法&残債の支払い方法5.まとめこのように、特殊な売却をするときには、通常の売却時には注意しなくて良いことも注意しなくてはいけません。いずれにケースも事前にどんなリスクやデメリットがあるかを把握して、そのリスクとデメリットを避けるために行動しなくてはいけません。住宅ローンを借り換えるときの4つのポイント2010年前半頃、「アベノミクスによって景気が良くなり、金融商品も金利が上がる」といわれていました。実際、大手企業が賃料を上げたり、新卒...記事を読む買い替えローンを使って上手に不動産売却しよう新しい家を買いたいのに自宅を売ってもローンの返済が出来ないとなると自宅の購入をあきらめないといけないのでしょうか。そんな時に活用出来...記事を読む事故物件のマンションを売却したい物件によっては、「事故物件」と認定されるマンションもあります。住宅ローンを払わない状態で住宅を売却する方法は、「任意売却」という方法があります。住宅ローンでやっとの思いで手に入れた夢の住まいも、子供の成長や独立によって生活が変化することがあります。新しい生活のために今の住まいを売って...記事を読むダブルローンを使って不動産を売却するには?住宅ローンで買った家を売却し、新居を買う際に、売却価格が住宅ローンの残債よりも安くでしか売却できない場合はどうすれば良いのでしょうか。不動産の所有者が自己破産をすると、破産管財人がつきます。その際の不動産売却は、通常の不動産売却と大きく異なる流れになります。今回は、そんな破...記事を読む投資用の不動産を売却するときのポイントいよいよあと3年に控えた2020年の東京オリンピック。日本全体が好景気になることが予想されています。それに伴って不動産の値上がりが今から期待...記事を読む近隣トラブルに巻き込まれいち早く家を売却したい前もって転勤するからなどという理由がある場合は「いついつまでに引越ししたいから、この日までに家を売りたい」と言った予定を組むことは可能でしょ...記事を読む相続で手に入れた不動産を売るには?親族が亡くなられ、突然不動産を相続することになった場合、その不動産はどうすれば良いかと悩まれる方も多いでしょう。不動産の売却にしても、購入にしても、「タイミング」が大切です。実は売却に適している時期と購入に適している時期は異なるのです。今回は、そのタイミングについてご紹介します。1不動産「売却」のタイミングは...「家を相続したら一体いくら取られるんだ..」不安に駆られて調べてみるとどうも、ダメ人間です。大学卒業後、小さい会社に就活したものの、就職先を一日で辞め無事ニートに。それ以来、定職に就くことは諦め20代後半でようやくブロガーにでもなろうかと考えているダメ人間です。昔から、不動産はとても価値のあるものでした。その不敗神話は崩れかけているのが現状です。家を買うときに損しないため、もしくは所有する不動産が売れない物件だと把握するために、「損する家」の特徴を紹介していきたいと思います。どの時代にも、需要の高い家には特徴があります。今回は私が不動産営業マン時代に経験した、世にも奇妙な心霊体験の数々をご紹介させて頂きたいと思います。実際に不動産売却の訪問時や内覧希望のお客様を物件にお連れした際に、実際に起きた本当の出来事です。