コメントする所有しているマンションの理事会で、管理費削減のためエレベータ保守会社の変更を検討しました。変更する上で考慮する必要がある事項について紹介します。※目次をクリックすると目次の下部にコンテンツが表示されます。管理仕様範囲内の消耗品の交換を含み、それ以外の部品の取替及び修理は原則として含まれない契約。2)コスト削減でPOG契約に切り替える場合の注意点POG契約に切り替えると月額の保守費用が安くなり、必要に応じて適宜部品交換を行えば、長期的にみてもコスト削減できることが期待できます。以下のような点に注意する必要があります。〇理事会での検討の手間が増える・保守点検報告書で修理や部品交換の指摘事項が挙がるたびに、理事会で部品交換を実施するか検討する必要があります。〇予防交換をしたらかえってコスト増?・明らかに故障している場合は判断は容易ですが、以下のような”交換を推奨する”といった指摘事項も頻繁に報告されます。上記の指摘事項にそのまま従って、実際に故障した部品以外にも予防的に交換していたらかえってコスト増になる可能性があります。・理事は専門的知識がないので判断が困難で、もし事故が起きたら理事が責められるのでは?と思うと、予防保全の対応を選択することも考えられます。・理事会内に、安全最優先で予防保全を過剰に要求する人がいた場合、その意見に反対するのは難しいかもしれません。どちらが有利かについての判断は難しいですが、POG契約にしてエレベータ保守会社から指摘された修繕、部品交換を必要最小限にするというのが、一番管理費節約にはつながるとは思います。それを行うには理事会や管理会社の手間が当然増えるのでその兼ね合いだと思います。交換対象の部品の数は思っている以上に多く、その一つ一つについて理事会で交換するかしないかの判断を行うのは大変でしょうし、安全に関わる事なので、もし万が一の事を考えると交換・修繕を引き延ばすという選択をするのは心理的に負担になるのかなと思います。3)エレベーターが古くなってからFM契約に切り替え?エレベーター新設当初は部品交換のリスクは少ないので、当初はPOG契約にして月額費用を削減し、古くなって部品交換のリスクが高まってきた時点でFM契約にしたらどうか、という考えもあるかと思います。古くなってからFM契約に切り替える場合、以下の注意点があります。〇新設から10年を超えるとFM契約への切り替えは不可?・エレベータ保守会社によっては、10年を超えているとFM契約への切り替えは不可としている場合もあるようです。〇契約切り替え時に劣化している部品の交換が必要?・契約切り替え時に、新しい保守点検業者がエレベータを点検し、その時点で劣化している部品を有料で交換することをFM契約への切り替えの条件としている場合があります。オーチス・フジテックが5大メーカーと言われていて、その系列の保守点検業者が”メーカー系”と言われています。・メーカー系の保守点検業者は、大半は自社製のエレベーターを保守しているようです。・独立系の保守会社と比べて月額費用が高額、と言われています。・どこのメーカー系列にも属さず、専業としてエレベータ保守点検を行っている会社。・メーカー系の保守会社と比べて月額費用が低額、と言われています。・メーカー系が行っている遠隔監視(主要機器の状態監視と異常時の緊急対応)については、対応している会社としていない会社があるので注意が必要です。:メーカー系FM(3.8万/月)→独立系POG(2万/月)●切り替えの効果(築26年→築35年)・この事例では、築35年の時点で制御リニューアルを実施し、POG契約を終了しましたので、築26年から築35年の10年間に要した費用で検討しています。158万この事例では、結果的には大幅なコストカットに成功しました。築25年時点でのPOG契約への切替だと、高額な部品交換のリスクが増大するので、かえってコスト増になるリスクもあったかと思いますが、築25年以前のFM契約の段階で高額な部品交換が実施済みであったのかもしれません。30戸のワンルームマンションは、エレベーター1台当たりの利用人数がとても少ないので(90戸のファミリーマンションと比べると、世帯数が3倍、世帯当たり人数も約3倍とすると9倍も利用人数が多い)、劣化の程度が世間一般のファミリーマンションでの事例と比較して劣化の程度が少ないのかもしれません。:メーカー系POG(3.0万/月)→独立系FM(2.9万/月)〇FM契約切替えに伴う部品交換FM契約への条件として、その時点で劣化している部品の交換が必要となり、以下の交換費用が発生しました。●独立系POGの場合の月額費用この事例では独立系FM契約に切り替えましたが、独立系POG契約の場合も3社から見積をもらっていて、12,000円/月、15,000円/月、16,000円/月でした。切替え時点から15年間の間に306万円の交換が発生するかどうか?ということですが、この規模のワンルームマンションの場合は、使用頻度が少ないのでそれほど劣化せず、POG契約の方が効果的だったかもしれません。保守会社も長期的にみて採算が合うように月額保守費用を決めているかと思いますので、理事会での検討の手間を気にしないのであればPOG契約でも良い気がします。