不動産投資にも慣れてきて事業規模も大きくなってきたのであれば、そろそろ選択肢として浮かんでくるのが「法人化」です。個人事業主のまま投資を続けていくという方法ももちろんありますが、法人化することによって生まれるメリットがありますし、したほうが良いという意見が多いのも事実になります。いえ、今の自分の年収で法人化はどうなのか?まだ規模が小さいのでは?など、なかなか法人化に踏み切ることができない方も多いのではないでしょうか。そこで今回は、不動産投資において法人化したほうが良いケースから、法人化することによるメリットとデメリット、さらには法人化する最適なタイミングまでを解説します。不動産投資の法人化とは不動産投資を法人化するということは、投資家を代表とする資産管理会社を設立し、法人として不動産投資を行うことになります。会社を設立するとは言っても、プライベートカンパニーであるため新たな事業活動を行うといったことはせず、法人化する前と投資に対するスタイルが変化するといったことはほぼありません。不動産投資においての法人化は、設立者(投資家)の「資産の管理」を最大の目的としています。設立者(投資家)が法人の代表として資本金を支出し、法人として投資物件を購入・保有・管理します。収入は法人から役員報酬という形で受け取るかたちになります。簡単に言ってしまえば、これまで個人として直接行っていたことを、「法人(資産管理会社)というワンクッションを挟むことになる」と考えればよいでしょう。法人化したほうが良いケース不動産投資の法人化は節税になるなど、様々なメリットを耳にしたことがあるのではないでしょうか。誰でもすぐ法人化すれば良いというわけではありません。そこでまずは、法人化したほうが良いケースから見てみましょう。■会計上黒字の兼業不動産投資家で、給与所得が年900万円以上の場合まずは会社員などの本業があり、副業として不動産投資を行っているケースです。そこから「給与所得が年900万円以上」であり「所有物件が会計上黒字」であるのならば、法人化したほうが良いと言えます。不動産所得が年330万円以上の場合すでに不動産投資家を専業としており、「不動産所得が年330万円以上」であれば、法人化をおすすめします。給与所得がない専業不動産投資家の場合は、副業の場合とは計算方式や前提が異なるものの、かかる税率は個人ではおおよそ30%以上の一方で、法人であれば15.0%~23.2%ほど。このように、個人税率よりも法人税率のほうが下回った時点で、法人化をすると良いでしょう。3.法人化しなくてもいいケースでは次に、法人化しないほうが良いケースを見てみましょう。法人化には設立するための費用をはじめ、様々なランニングコストが発生するため、総合的に見て必要のない場合は法人化にこだわらないほうが良いのです。不動産投資が副業で、給与所得が「給与所得が年900万円以上」でありながら、「所有物件が会計上赤字」ならば、個人のままのほうが納税額を抑えることが出来ます。この場合は“損益通算”によって、所得を減らすことが可能です。「不動産所得が年330万円以下」のケースも、法人化するメリットがありません。この場合のかかる税率は個人では20%、法人では15%と、一見すると法人化したほうが税率が低いのでは?と考えてしまいがちです。上述の通り法人化にかかるコストや手間が発生してしまうため、無理に法人化を進めるよりも個人のままのほうが良いと言えるでしょう。4.法人化するメリット多くのコストや手間をかけて法人化したとしても、不動産投資に対する事業内容が変化することはありません。そのような中で、法人化したほうが良いと言われる理由とは何でしょうか?■損失の繰越期間を任意決定できる青色申告を行っている法人であれば、会計上の赤字(欠損金)を10年間繰り越すことができるようになります。この損失繰越は青色申告のメリットのひとつではありますが、個人では3年間しか繰り越すことができません。法人であれば10年間繰り越すことができるため、法人税にかかる所得のコントロールがしやすくなるのです。初年度は様々な費用がかかるため、大きな損失を出しやすいものでしょう。これを繰り越しておき、軌道に乗り利益が出始めた頃を見計らってその赤字をぶつければ、相殺によって納税額を減らすことができます。投資物件を長期間保有するのではなく、物件価格の上昇タイミングで売却を行う短期売却を視野に入れている場合は、減価償却をしないという選択が可能な法人が有利となります。所得した物件を売却する際には、個人法人問わず出た利益に対して譲渡税が発生します。個人の場合は“減価償却は必須”であるため、その分譲渡税のかかる利益も大きくなるでしょう。個人の譲渡税率は長期譲渡では20%であるものの、短期譲渡では40%と高い税率になっているのです。状況によっては、売却した利益がほとんど税金で消えてしまった、などということも考えられます。法人であれば減価償却をせずに売却を行うこともできるため、譲渡税のかかる利益部分を抑えることが可能です。譲渡税率は一律で23%ですので、短期間での売却を予定しているのであれば法人化したほうが良いでしょう。5.法人化するデメリット当然ですが、法人化するデメリットもないわけではありません。上述したコストが発生する点も含めて、ひとつずつ見ていきましょう。■設立のための手間とコストがかかるまずはコスト面に関してです。法人設立のためには、多くの手続きを必要とします。提出、会社の実印や銀行印の作成など、とにかく手間がかかる作業です。最短でも1週間、慣れていなければもっと時間がかかると考えても良いでしょう。20万前後の費用がかかると言われています。司法書士費用は作業をすべて自分で行うのであればかかりませんが、必要書類の数が多い上に手続きが非常に複雑であるため、依頼したほうが不安はないでしょう。会社を維持するためには、それだけのランニングコストがかかることも忘れてはいけません。個人事業主でもコストは発生するものですが、法人の場合は税務処理や会計処理が複雑になるため、税理士を雇うことは必須となります。顧問契約を結べばその費用が発生するでしょう。月々の契約料だけではなく、決算時には追加費用がかかるケースもめずらしくありません。法人の場合は赤字であっても住民税の均等割を納税する義務が発生します。不動産投資を兼業ではなく副業として行っている場合、法人化には注意が必要です。副業を禁止している企業であっても、不動産投資はあくまで投資であり、基本的に副業とみなされないケースが多くなっています。副業規定が厳しいとされている公務員であっても、不動産投資は部分的に認めていることも少なくありません。法人化となってしまえば“事業である”とみなされてしまうため、副業禁止の規定に抵触してしまう可能性が高くなります。本業を別に持っている場合は、あらかじめ企業規則の確認をしておきましょう。法人化のメリットとして「短期売却時に有利」とご説明しましたが、これは逆から見ればデメリットにもなり得ます。個人の場合であれば、5年を超えて売却した場合の税率は「20%」。その一方で、法人の場合は長期・短期問わず一律「22%」で課税されるため、不動産を長期保有してから売却を考えている場合は不利ということになるのです。6.法人化する最適のタイミングとは法人化のメリットとデメリットを比較した上で、中には「法人化しよう」と考える方もいらっしゃるのではないでしょうか。タイミングによっては大きく損をしてしまう可能性もあるため、あらかじめ注意が必要となります。法人化に適したタイミングとはいつなのでしょうか?■不動産投資を始めるタイミングたとえば現時点で不動産投資を始めておらず、将来的に投資規模を拡大することを考えているのであれば、最初から法人化することを検討すると良いかもしれません。「不動産投資の開始と同時に法人化」ということになります。その理由として、個人で不動産を取得してから後に法人へ移す場合は、費用が嵩むことになるからです。基本的に不動産を取得する際には、“不動産所得税”と“登記費用”が必要であることはご存知でしょう。個人から法人への資産転移は通常の売買と同じものとみなされるため、再びこの費用が発生するのです。そのため、最初から法人として所得しておけば1回のみの支払いで済むことになります。■個人よりも税額が低くなるタイミングとはいえ、不動産投資のスタートが法人化するところから、というのはなかなか敷居が高いかもしれません。不動産投資を始めているのであれば、やはり次のタイミングは「個人よりも法人のほうが税率が低くなった時」となります。最初にご説明した通り、個人の税率よりも法人の税率が低くなったタイミングが、法人化の見極めポイントになるでしょう。7.まとめ不動産投資での法人化について、メリットから最適なタイミングまでをご紹介しました。不動産投資で法人化することによって、税制面などをはじめとした大きなメリットが得られる反面、設立するための手間やコスト、維持費の発生のようなデメリットも存在しています。投資方針や状況によって法人化に適したタイミングも異なるため、不動産投資の経験が浅いうちは非常に難しい判断と言えるかもしれません。不安を感じるのであれば専門家に相談、場合によっては実際にアドバイスを受けることも視野に入れることをおすすめします。Stageでは、会員様専用のサービスをご利用いただけます。会員ご登録済みの方は、ご登録したIDとパスワードでログインしてください。ご登録されてない方は、新規会員ご登録手続きへお進みください。旧メンバーズクラブ会員のお客様はこれまで利用されていたIDとパスワードでログイン頂けますようお願い致します。当会員の登録は無料です。Reserved.ウェブサイトのご利用についてこのウェブサイトは株式会社青山メインランドが運営しております。快適にご利用頂くため、下記内容をご一読くださいますよう、お願いいたします。当ウェブサイトに情報を掲載する際には、当社は細心の注意を払っておりますが、掲載した情報に誤りがあった場合や、第三者によるデータの改ざん等によって生じた障害等に関し、当社は事由の如何を問わず一切責任を負うものではないことをあらかじめご了承ください。著作権について当ウェブサイト内で提供されている情報やロゴ、商標、画像などの著作物は特段の記載がない限り株式会社青山メインランド(以下当社と呼びます)に帰属します。リンクについて当ウェブサイトへリンクを希望される場合は、「お問合せフォーム」からご連絡ください。リンクをお断りすることがあります。9.0以上のブラウザの使用を推奨いたします。推奨ブラウザ以外で閲覧する場合、画面の内容、情報、レイアウト等が正しく表示されないことがあります。営業基本方針1.お客様第一主義お客様のライフスタイル、ご要望を十分に理解した上で、最適な資産形成のご提案を行います。資産管理は長期に渡ることから、お客様との長期的な信頼関係の構築が大変重要になります。知識習得に努め、お客様にとって最適な情報・サービスをご提供し、信頼のブランドを構築します。関わる知識・経験等を十分に考慮し、当該商品のメリットのみならず、リスクについても分かり易くご理解頂けるよう、十分な説明に努めます。お客様は宅建業法をはじめ、個人情報保護法などの各種法令により守られております。お客様の各種権利を理解頂くことで、よりご安心してお話を聞いて頂くことができます。委託を受けた不動産の所有者その他権利者様から受領した申込書、契約書等に記載された個人情報、またデータベース事業者から提供を受けた個人情報を有しています。それらの個人情報は、以下の目的で利用します。これらの案内について、取りやめのお申出があったときは、業務運営上支障のない範囲で、これを中止するものとします。(4)利用停止、消去、または第三者提供の停止のご請求については、以下の手続に従ってお手続きください。:03-5281-4913(3)開示対象個人情報の開示等および問合せ窓口について●ご本人からの苦情及び相談または、当社が保有する開示対象個人情報の利用目的の通知・開示・内容の訂正・追加または削除・利用の停止・消去および第三者への提供の停止(「開示等」といいます。開示等のお問合せは下記の連絡先までお願い致します。※本人確認書類と同様)●開示等の求めをする者が本人又は代理人であることの確認は、あらかじめ取得した本人しか知り得ない情報(生年月日、住所等)で確認する。取得した個人情報は開示等の求めに応じる目的達成の範囲内でのみで取り扱うものとし、確認次第廃棄する。北大手町ビルお問い合わせは「お問い合わせフォーム」よりご連絡ください。4.個人情報の安全管理措置(1)当社は、個人情報を保護するために、適切かつ合理的なレベルの安全策、予防措置を講じ、個人情報への不正アクセス、個人情報の紛失、改ざん及び漏洩等を防止することに努めます。(2)当社の従業員に対して個人情報保護のための教育を行い、お客様の個人情報を厳重に管理いたします。当社が保有する個人情報は、以下の場合に第三者に提供されます。(1)ご本人様の同意がある場合。(2)法令に基づく場合。(3)人の生命、身体または財産の保護のため必要がある場合であって、ご本人の同意を得ることが困難であるとき。(4)国の機関もしくは地方公共団体またはその委託を受けた者が法令の定める事務を遂行することに対して協力する必要がある場合であって、本人の同意を得ることにより当該事務の遂行に支障を及ぼすおそれがあるとき。(5)その他、次の場合に第三者に個人情報を提供することがあります。ご本人の申出があれば、提供を停止いたします。送付するため、送付作業の委託業者への提供。●当社グループ会社による総合サービスのため、グループ会社への提供。ファクシミリ、電子データ等6.個人情報の共同利用について当社が保有するお客様の個人情報を、以下のとおり共同利用することがあります。0120-977-273(土日及び祝祭日を除く、午前10:00~午後5:00)■電子メールによる場合cs@aml.co.jp7.Googleを含む第三者事業者の広告配信について(1)Googleを含む第三者配信事業者によりインターネット上のさまざまなサイトに当社の広告が掲載されています。Cookie(詳しくは、「9(1)Cookieとは」をご参照ください)を使用して、当ウェブサイトへの過去のアクセス情報に基づいて広告を配信します。よるCookieの使用を無効にできます)8.お客様のアクセスログ情報取得に関してお客様からご提供された個人情報または当ウェブサイトにより自動的に収集・記録される個人情報を以下の利用目的の範囲で使用します。しているブラウザの種類、アクセス日時、Cookie情報、利用した検索エンジン、検索エンジンに入力した検索キーワード、弊社から配信されるメール文面記載のクリックカウントURLのうち、どのURLから流入したかなど)が含まれます。アクセスログ情報はお客様の情報と関連づけて記録されることがありますが、あくまで個人情報利用目的の範囲内で使用します。9.Cookie等の使用について(1)Cookieとは●Cookieとは、ウェブ画面を閲覧する際、ウェブサイトのサーバーからユーザー側のハードディスクやメモリーに小さなデータファイルを送ることでユーザーを確認する仕組みです。自社サイトでは、ユーザーのコンピューターに保存されたデータファイルをウェブサイト側で読み取り、繰り返し訪れるユーザーに対して効率よくサービスを提供するため、Cookieを使用しています。(2)Cookie管理の設定・削除について●ウェブサイト側でCookieを送り出しているかどうかは、ブラウザの設定により、ご確認いただくことができます。Cookieが送られてきたときに通知する設定にすると、その都度Cookieを受け入れるか否かを選択することができ、すべてのCookieを受け入れない設定にすることも可能です。Cookieには、自社サイトの閲覧をやめたときに削除されるものと、そのままユーザーのコンピューターに保存されるものとがあります。保存されているCookieを削除することも可能です。Cookieを受け入れない設定にしたり、保存されたCookieを削除したりしても、サイト内の閲覧には支障はありませんが、申込みフォーム等で正常に動作しない場合があります。いう)の適正な取扱いの確保について組織として取り組むため本基本方針を定めます。●当社は、マイナンバー法、「個人情報の保護に関する法律」及び「特定個人情報の適正な取扱いに関するガイドライン(事業者編)」を遵守して、特定個人情報等の適正な取扱いを行います。●当社は、マイナンバーの収集業務並びに管理業務について、株式会社フルキャストに委託しております。■電話番号050-5577-8330(平日11:00~20:00)。