コメントするマンションの売却について、実際に自分で売却をしたときの経験、書籍やセミナーで情報収集した内容をまとめました。※目次をクリックすると目次の下部にコンテンツが表示されます。安く買い叩く、と思われがちだが、市況によっては、個人投資家よりも高く買い取ってくれるケースも少なくない。・2010年代の頃は、台湾や中国などの外国人富裕層が高い価格で購入する事例が多かったが、その後は状況が変わって買取業者が一番高く買い取る場合も多い。・マイナス金利の影響で、金融機関の事業融資が下りやすい状況になっているため。・エンド投資家向けの融資として、信販型の提携ローンがあるため。この提携ローンでは、個人の属性も評価して、担保価値以上のローンを組むことができ、この提携ローンの人気が高い。・収益性が高ければ1995年以前の築古物件でもエンドの投資家が購入する例が多い。→築古物件は様々なリスクがあり、耐用年数の面でローンも組めないため、買取業者では扱いにくい。・投資家は、利回りが高ければ、どれだけ古い物件でも買う人はいる。ための法人・個人は、キャッシュフローを見るのではなく、物件の資産性や減価償却のスピードに鑑みて評価をする。基準が、築年数や間取りではなく、立地を重視する場合が多い。・最寄の駅というよりも区の名前で立地を評価する傾向もある。・エントランスへのこだわりが強い人もいる。個性的でインパクトのあるオブジェ、赤いじゅうたんなどの派手なデザイン。・1階が店舗で、コンビニが入っているマンションも好まれる。・築浅のワンルームマンションはローンが付きやすく、提携ローンの融資評価が安定して出る築年数が築25年以内である場合が多い。・築25年以上になると、買取業者が再販売する際に、一般的な35年ローンを提案できなくなり、ローン期間が短くなってしまったり、一部の金融機関では取り扱い自体が不可となってしまう。・ローン金額もフルローンが難しくなり一部頭金が必要などの条件が付くことが多い。・上記のように築25年以上になるとローン条件が悪くなるため、買取業者が販売する際に買主を見つけにくく売りにくい物件になってしまうので、買取価格が低くなってしまう。・ワンルームの場合は利回りをベースに評価するが、ファミリーやコンパクトマンションの場合は投資家ではなく、実需(自分の居住用)として購入するので評価の仕方が異なる。→同一マンションや近隣の類似物件の直近の成約事例や現在売り出し中の事例を基に査定する場合が多い。・ファミリーやコンパクトマンションを多く手がけている業者は、その部屋の日当たり、眺望、風通しまで考慮して評価する。実需の場合は、実際に自分が住むということもあり、このような条件も影響する。割引している業者もある。●付加サービス・買取保証(一定期間内に仲介で売却できなかった場合に、事前に約束した金額で買い取る)サービスを用意している業者もある。媒介価格を仲介業者と相談して決めます。募集開始後に反響具合を考慮しながら自由に価格を変更できるのかと思っていたのですが、よくよく契約書を読むと、引上げ時には仲介業者の承諾が必要、と記載されていました。引上げの承諾を拒否する場合にはその根拠を示さなければならない、との記載もありますが、引上げは面倒だなと感じました。引下げは自由に(契約上は)できるようなので、契約時の媒介価格は高めにしておいた方が良いと思いました。●仲介業者に一任する値引きの範囲ほとんどの買主が値引きを要求してくるようで、売主に確認せずに仲介業者の判断で値引きに応じてよい範囲を聞かれました。契約が終わってから聞かれたということもあり、あまり深く考えずに了承してしまいました。この値引きも考慮した上で希望価格を伝え、媒介価格を決めるべきだったなと思いました。場合は、仲介会社は売却物件をレインズに登録。・平成28年1月から以下資料のように売主は当該物件のレインズ情報を見ることが出来るようになった。仲介業者から交付される。(仲介手数料の半金、収入印紙代は受領した手付金から充当。以下のサイトの情報が参考になりました。https://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1485912994http://www.stampproof.com/cat7/regist.htmlhttp://fudousan-hacker.com/archives/467http://www.athome.co.jp/assess/report/how_to/013.html●売買契約時に行うこと・重要事項説明(説明を聞くのは買主のみ。物件状況等報告書(各設備、物件の状況(雨漏りなど)について有・無、知っている・知らないなどにチェックを入れて書類を作成する。)●引渡し前に買主によるリフォーム契約後、引渡し前に買主がリフォームをしたいと言われた場合は、売買契約書の特約や覚書などで、以下の点について確認する。・万が一引渡しができなかった場合の売主のリスク回避の文言。・リフォームの際の、水道料金や電気料金の負担。契約後~引渡し前に行うこと●銀行へ連絡、返済手続き(ローン残債がある場合)・銀行に物件の売却による全額返済の依頼を行う。・返済額、繰上げ返済手数料、振込み先などの案内がある。・銀行が火災保険の代理店の場合は、火災保険の解約の案内もある。・登記関係について、仲介会社が紹介する司法書士の場合、仲介会社と銀行で直接打ち合わせしてもらう。・売却する物件の登記については、司法書士に依頼することになると思うが、共同担保となっている物件の抵当権抹消については自分で行って経費削減することも可能。司法書士に依頼すると1物件2万円程度かかるが、自分で行うと登録免許税(通常は1物件2,000円)の負担のみで行うことが出来る。(仲介手数料の半金、抹消費用等は残金の受領から充当。