2017年8月17日タワーマンションの評価の見直しはできるのか。世の中、どうにかしたくても、どうにもならないことはあります。その一例がタワーマンションの評価見直しです。固定資産税評価の見直しが急がれていますが、この議論は単に家屋の固定資産税評価の調整の話であって相続税の節税問題の解決にはつながりません。相続の節税問題は、家屋の固定資産税の評価を見直しても焼け石に水。問題の本質は土地の評価にあるのです。タワーマンションの所有者は、敷地権という形で土地を共有しています。マンションの所有者、例えば500とか700名などで土地を共有しています。一般的に、土地は路線価×地積で評価します。土地を共有している場合は、その持分で按分します。普通の土地を、例えば、路線価20万円1万m2の土地を4人で所有していると20万円×1万m2÷4人=5億円となります。ところが、タワーマンションの土地は20万円×1万m2÷500人=400万円といったイメージです。建物も、専有面積はそれほど大きくはないので土地・建物の評価は何百万円から、高くても2千万円程度です。タワーマンションの相続税評価額は、実勢時価と比べて、半分以下となるのが一般的です。戸数が多い場合や、敷地が小さい場合は、10分の1にもなっています。相続税・贈与税の実務では、この実勢時価と相続税評価額の大きな乖離が問題とされています。故人が、現金をもって亡くなれば5,000万円が課税の対象となります。これに対し、マンションを購入すれば500万円と評価され、4,500万円も評価が圧縮されます。そこで、このような評価の乖離を埋めるべく、タワーマンションの評価の見直しが検討されています。土地の評価の見直しはどのようにしたらよいのでしょうか。路線価図において、タワーマンション敷地だけ路線価を高くするわけにはいきませんので、土地の評価を見直すことは難しいといえます。次に家屋の見直しです。マンションの価格は、階層と方位に影響されますが、家屋評価にはそれが考慮されていなかったというものです。家屋の評価は、この家屋をいま建築したらいくらかかるかといった再建築価格をベースに、経年減価をして現在評価額を算出します。タワーマンションも、普通のマンションも、戸建ても皆このような評価を行います。階層加算ですが、そもそもタワーマンションは1億のものが1000万円、5000万円のものが500万円で評価されているのが問題とされているのです。500万円であるとします。実勢に近付けるとしたら、今500万円であれば、5階を4倍の2000万円に、20階を7倍の3500万円にといった具合です。タワーマンションだけ、階層別に、固定資産税評価を4倍、7倍にする合理性はあるのでしょうか。階層加算をしたところで、相続評価の見直しにはつながりません。センター/風岡税理士事務所は清水エスパルスを応援しています。すろーかるNo.155に記事が掲載されました。すろーかるNo.152に記事が掲載されました。