先日、6号物件の売買契約行ってきました。家賃6万円、賃貸中(表面利回り21.8%)築35年くらい連棟式建物(テラスハウス)神奈川県某所(バス便)賃借人は6年ぐらい居住中、滞納したこと無し室内汚そう(クリーニングだけで現入居者になんとか貸した感あり)賃借人がお隣とトラブってる境界非明示こんな感じでした。決済してなくて、まったく稼働してない状況なんですが、今までのところでも感じるところや反省点があったので、まとめてみます。ちなみに現金購入です。まとめ反省点など実質利回りの見積もり甘かった表面利回りだけ見て買っちゃったんですけど、諸々の諸費用をほとんど見てなかったです。諸費用もできるだけ正確に把握してた方が、指値とかする時に判断間違えないと思うので、ちゃんとやった方が良いなと思いました。1,000円、仲介手数料164,160円、司法書士報酬54,000円(仮)、登録免許税等92,720円(仮)、不動産取得税90,912円(仮)、火災保険料10,000円(仮)、地震保険料19,450円(仮)。この辺が上乗せになる感じです。物件価格+諸費用で370万ちょいです。物件価格に対する諸費用の比率は13%ぐらい。物件価格が小さいので諸費用の割合も大きくなりますね。ランニングコスト(月間)管理料3%+税(1,944円)、口座引落手数料86円(※自社で導入済みのリコーリースを利用予定)、固都税2,420円、火災保険料800円(仮)、地震保険料1,800円(仮)。6万円家賃入ってくるけど、上記もろもろを差っ引くと52,950円。実質利回り初期費用を分母に、上記経費差引後の実質利益×12か月分を分子にしたときの実質利回りは17%。こんな感じで、把握できる費用をできるだけ把握して計算しておくと、安心感ある。「思ったより儲かってなくね...?」みたいなこともなくなるというか。勘定で早く判断するのも大事なんだけど、ちょっと調べればわかる上記のようなことはささっと計算しておくと良いと思った。今回は、売買契約締結した後に、「ふー、ところで毎月どんくらい儲かるんだっけ?」ってなって、精査した感じです。順番逆!オーナーチェンジはバクチ感あり今回の僕の投資って、オーナーチェンジなんですよね。住み続けてくれたら(滞納もしなかったら※)儲かるけど、すぐ退去したらやばい、って感じなんですよ。バクチ感ありますよね。※ちなみに今回の入居者さん、入居後6年間滞納履歴無し。住み続けてくれたら6年ぐらいで投資金額を回収。購入して3ヶ月で退去したら、リフォームしなきゃだし、リフォーム後の実質利回り10%とかになっちゃうんじゃない?という感じで、すごく残念な投資になるリスクがあるわけです。僕としては、以下の理由から、しばらく退去は無いんじゃないかなー、と判断しました。入居者さん、両親に子供3人、っていう家族構成なのですが、一番下の子が9歳なんですよ。上の2人は社会人と大学生ぐらいなので、けっこう大きい。下の子が9歳だったら、少なくとも小学校卒業するまでは転居しないんじゃないかなーと。5月に更新控えてる5月に更新控えてるんですよ。更新料は無しなんですけど、管理会社に事務手数料15,000円払うみたい。更新後すぐ退去ってことはないよなーと。最悪、保有して1年後に売却、とかってすれば、退去前にEXITできるのかなーと思いました。表面利回り21.8%で買えたのですが、近隣の利回り見ると、12%とかで売れそうな感じあるんですよね。12%だったら価格600万。330万で買ってるから諸費用引いても負けは無さそうかなと思いました。いう最悪のケースにはならなそうではあったのですが、でも「住み続けることに期待する」のって、バクチ感ありますよね。「近隣トラブル」「修繕履歴」を把握しておけばよかった330万で買っておけば負けは無いだろう、っていう感じで買ってしまったので、近隣トラブルや修繕履歴について、詳細を把握せず、売買契約日を迎えてしまったんですよね。その場で近隣トラブルについて聞かされて、「おー、結構もめとるやんww」ってなりました。管理会社が作ったトラブルの報告書みたいなやつ、その場で見せられたりして。仲介さんも事前に送っといてくれればよかったのにねー、とは思いましたが。仲介さんも売りたかったから、ネガティブ情報を直前まで出さなかったんですかね。修繕履歴もその場で聞いたんですけど。家の中の設備と内装貧弱でした。この辺も事前に聞いといたほうが、適正価格を査定するうえでは、いいですよね。細かいこと聞くと、仲介さんに、「この買主めんどくせー。安いのに文句言うなよ」みたいに思われそうで、あんまり聞けない気もしていて。このあたりのさじ加減難しいですよね。うるさくならない範囲で、もう少し聞いておけばよかったかなと。・実質利回りの見積もりが甘かった・オーナーチェンジはバクチ感あるので気を付けよう・「近隣トラブル」「修繕履歴」は売買契約前にできるだけ把握しておこうこんな感じです。これから運営していくにあたって色々反省点出てくるかもしれないのですが、現状はこんなところ。不動産の過去の取引価格事例を無料で調べる方法があります。それは、「土地総合情報システム」という国土交通省が運営しているシステ...記事を読む中古物件内見時の注意・心構え。チェックリストは絶対持っていくべき!先日、中古戸建てを内見してきました。新しいシェアハウスを作りたいと思って。内見してきたのは良かったんですが、かなーり適当...記事を読むシェアハウス投資を拡大中。3棟目の物件を取得します!僕は今、区分マンション1戸と戸建シェアハウス2棟を保有してますが、先日、3棟目の戸建シェアハウス物件の契約が完了しましたのでご報告で...記事を読む実際に利用して分かった。不動産投資を早く始めたいけど、どんな物件を買ったらいいかわからない。この物件ならうまくいくかな?って思うけど、やったことないから本当...記事を読む借地権物件を買ってみた。メリット・デメリット、留意点まとめ先日借地権の物件を買ってみました。所有権の物件と比べて、いろいろ難点もあるのですが、それなりにメリットも感じたので借地権の物...記事を読む7号契約してきたよ。結局シェアハウスにしようかな。1週間ほど前には6号物件の契約してきたのですが、昨日は7号物件の契約でした。続くときはぽんぽんいけますねー。シェアハウス2棟目を購入いたしました!ちょっとスペック等を公開していきたいと思います。今...記事を読むソシアルビルに買付を入れるも撃沈。これまではシェアハウス投資を中心にやってきた僕ですが、今は何でもいいから割安な不動産を買いたいと思ってます。いうわけで幅広く見てい...記事を読む行動しまくると、良い偶然が生まれる。先日、Facebookで自分の近況を発信したんですよ。したらそれを見た中学時代の友人から連絡をもらって、飲みに行くことになりました。司法書士の見積もりを取ったら、ものすごく料金に差があった話。3号草むしり完了!お手伝い頂いた皆様、ありがとうございました。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*ウェブサイト上に表示された文字を入力してください。新卒でメガバンク入行→26歳からサラリーマンしながら不動産投資開始→30歳で脱サラ。現在区分マンション1戸と、シェアハウス5棟、戸建て2棟、中古アパート1棟を保有・運営中。かぼちゃの馬車物件の管理業も始めました!10棟ちょい管理してます。そんな男の日々を綴るブログです。方法と留意点まとめ[DIY]室内ドア塗装やってみた。知らないと損する!イタリア旅行の注意点まとめ。7泊10日で実際に旅行してきて色々感じたので語ります[DIY]家の柱・長押に水性ステイン塗装してみた。簡単だし良い感じになるのでおすすめいらない畳を安く処分する方法を徹底比較してみた(無料の方法もあり)Twitterやる時間を制限したい人におすすめのやり方(パソコン&iPhone)。窓サッシの銀色の部分(アルミサッシ)の汚れを落とすために色々試してみた[DIY]カッティングシートを使って、簡単にキッチンを再生する方法[DIY]汚い屋根を自分で高圧洗浄&塗装してみた。