>>固定金利期間中の売却2013.10.01先日売却した1棟物マンション。実は固定金利で借入れしており、売却時、まだ固定の残存期間が約2年ほどありました。売却に当たっては違約金を払うことに。以前、ブログ記事でこんな事を書いていました。長期固定金利を選んだ場合のデメリットとして、固定金利期間中に物件売却した場合に多額の違約金が発生すると言われています。「期限前弁済の違約金」と言われるものですね。違約金の計算方法は、各金融機関によって様々。単純に、残存元本の2.0%を違約金と設定しているところもあれば、再調達金利を加味して算出する金融機関もあります。私がお借りしている金融機関は後者のタイプです。変更日における円金利スワップ市場における調達金利が適用されます。この方式の一番のメリットは、期限前弁済する時の再調達利率が約定利率と同一または上回っている場合、違約金が発生しないことです。低金利の今、固定金利で借り入れし、将来インフレが起こった後に固定金利期間中の物件を売却する場合、違約金が発生しない確率が高まります。上記経済状況なら、仮に違約金が発生しても微々たる物でしょう。この先、更に再調達金利が下がるリスクもありますが、この下はもう底が見えています。所有物件を一定期間保有した後、売却を想定しているなら、各金融機関の違約金計算方法の確認をお勧めいたします。シミュレーション結果によっては、金利急騰リスクのヘッジで固定金利を選択するのも一考だと思います。今回の売却に伴って実際に発生した違約金。その額は、一括返済した残債の約0.5%となりました。仮に1億円だったなら50万円が違約金と言った感じです。私の場合、融資総額の約70%で固定金利を選択しています。発生するのは仕方ないですね。逆に、違約金がこの程度ならば、リスクヘッジの為に積極的に固定金利を選択する戦略は間違ってないと、今回の売却で再認識しました。|箕面温泉スパーガーデン2013.10.02関西人なら誰もが聞いたことがありますよね。昔からテレビコマーシャルが良く流れていました。天然温泉つき日帰り入浴施設の草分け的存在でした。1968年(昭和43年)竣工。近年、相次ぎスーパー銭湯が開業したことで客足が遠のき、2012年に事実上倒産。スパーガーデンは閉鎖となりました。箕面温泉スパーガーデン」として営業を再開するそうです。通りかかった時に立ち寄って見ました。↓エレベーターがドーーーンとそびえ立ち、昭和の匂いがプンプンするたたずまい。昭和の勢いある高度経済成長時を感じさせる建物でした。中は改装工事の真っ最中。リニューアルオープンで繁盛すると良いですね。売り収益物件の概要書には、必ず目立つ位置に記載されています。収益物件を所有されている方にとって、「表面利回り」は何の意味も無いことは良くご存知と思います。重要なのは実質利回り。これらを考えず、表面利回りだけに踊らされるのは愚かの骨頂です。私の場合、土地建物の積算評価額や、内部収益率(IRR)、借入償還余裕率(DSCR)、損益分岐比率(BER)、自己資金利回り(CCR)、実質利回り(FCR)などの基準を決めて、総合的に判定して購入の可否を判断してきました。その中でも、資産が無い状態ではじめた私にとって、実質利回り(FCR)はキャッシュフローに直結するのでかなり重要。最低ラインを10%に決めて購入してきました。今まで購入した物件を改めて振り返ってみると、完全に利回り星人になってました。利回り18.6%(大規模改修後)地方都市中心に、表面利回り15%以上のファミリー物件が中心。1棟を除き、エレベータが無くて維持費の安い(実質利回りが高い)低層物件です。これって利回り星人と言えなくも無いです。私的には良い物件を安く買った結果だと自負しているのですが、、、^^;投資スタイルって個々の考え方が強く出ます。投資スタイルに正解なし。RC造Seesaaブログ。