バブル期のことでした。時代は逆回転しました。このため、郊外にマンションを求める人は激減したのです。駅から10分以上も歩くマンションには関心を示さないのが当たり前の時代になりました。その駅の周辺か郊外都市で仕事をしている人だけに買い手は限定されるようになりました。売れないマイホームは、資産価値(換金価値)ゼロと言って過言ではありません。資産形成には全く役立たないことになったのです。30年前、これを予測できた人はいたでしょうか?多分、誰もが予測しなかったのです。そのころは1億国民が永遠に右肩上がりに資産は膨張するという「錯誤」に陥っていたからです。今後の日本はどうなるのか、それを「やや悲観的に」予測しつつ資産形成を図らなければなりません。●資産形成にプラスとなるマンション自宅マンション以外に別途買い増しできる人はともかく、ここの記事は1軒目のマンションで資産形成を図ることに主眼を置いています。購入したマンションに長く住むか、何回かの買い替えた先のマンションかはともかくとして、いつでも有利に売れるマンションの条件を整理してみることをお勧めします。市場の背景について考えてみましょう。東京都が遷都(首都移転)しない限り、政治の中心は東京都のままでしょう。経済の中心はどうでしょうか?オフィスを郊外や地方に移転する企業はあるとしても、東京にある企業の2割も3割も移転することは考えられません。近郊の横浜市や川崎市、さいたま市に少数の企業が移転するようなことはあるかもしれませんが。経済成長は続くでしょうか?中国のように年率6%の成長はないでしょう。1%台、2%台の成長は続くのではないか?たまにリーマンショック級の世界同時不況などということはないだろうか?リーマンショックのときは百年に一度の不況がやって来るなどと言われました。円高不況はないか?企業が世界の中で競争力を失い、日本の産業は力を失うことはないのか?外国人の流入が増えそうです。増えすぎて日本人の仕事を奪うとか犯罪が増え、社会不安が高まることはないか?外国人の流入といえば、短期滞在者(観光客)は増える方向にあるのではないか?LCC(格安航空)の成長で、訪日客は伸びるはずだ。我が国は、世界に認められた和食を含む独特の文化があり、おもてなしの精神が魅力を世界中に発信中だ。東京オリンピックを契機に訪日客はますます増えるに違いない。少子高齢化の波は都心にもやってくるのではないか?それでも人口が減らなければマンション需要も減らないのではないか?むしろ、仕事を求めて東京に流入する人口は今後も増えるのでは?こうして多方面の未来を考えていくと、心配なことは少なくありませんが、劇的に日本経済が衰退してしまうことはないのではないかと思います。50年先はまだ見えないものの、20年か30年は楽観的に見ても大きな狂いはないのでは?考えれば考えるほど行動が委縮して何もできなくなってしまいます。楽観的に前提を置きつつ、マンション選びで需要なポイントは以下の10点です。1都心に近いエリアにする2駅から5分以内にする3新築にこだわらない4中古は管理の良し悪しに注目する5小型より大型にする6安いマンションは狙わない7外国人村が近い場所は避ける8格好がいいマンションにする9セキュリティの良いマンションにする10眺望が悪い住戸は避ける***********************以上のようなマンションなら、売却時に多額のキャッシュを手にすることができるはずです。人口減は空き家の問題を表面化させていますが、東京でも都心以外では空き家が増えるかもしれません。最後の住処は古い空き家を改造して住むといった選択肢も見つかる可能性があります。介護付き有料老人ホームも増えるでしょうし、介護の不要な人にはサービス付き高齢者マンションという選択肢が増えて来るでしょう。それも、比較的都心に遠くないエリアで。温泉地の古家なら50万円も出せば取得できます。首都圏郊外でも、500万円以下で購入可能な家は今でもありますし、最後は二束三文でいいと割り切るなら選択肢は広がります。多額のキャッシュを生むマンション、すなわち資産価値の高いマンションを手前で買っておけば終の棲家は選り取り見取りです。現金資産は多いほどいいのです。2回目か3回目の買い替えで頭金50%、住宅ローンを20年くらいの短いものにしたら、20年後借金はゼロになります。20年後に売却すると、20%の値下がりがあったとしても購入額の80%相当額がキャッシュとして残ります。頭金20%で購入したものでも、住宅ローンが完済できていれば、結果は同じです。ローン残債があっても、値上がりするか、買い値と同じくらいの値で売れれば、残債の清算後に残るキャッシュは大きいのです。最後に言いたいのは、売り値が買い値を下回っても、ローン債務は確実に減って行くので、その分がキャッシュを生むということです。金利が低い今だからこそですが、毎月の返済は金利より元本返済に多く回るので、いつの間にか借金は大きく目減りし、含み資産を増やしていきます。買い値を上回る売り値にならなくても十分なメリットはあります。毎日株価を気にするような利殖でなく、「ほったらかし」のマイホーム投資は、いつの間にか資産を増やしてくれる、誰もができる投資です。先に挙げた10大条件を守れば誰でも金持ちになることができます。少なくとも、筆者はそう信じます。・・・・・今日はここまでです。ご購読ありがとうございました。ご質問・ご相談は「無料相談」のできる三井健太のマンション相談室までお気軽にどうぞ。(http://www.syuppanservice.com)※こちらのBLOGも是非ご購読ください。680本以上の記事があります。(https://mituikenta.com)ちなみに、7月10日の第686回は「素晴らしい物件だが購入に踏み切れない築古マンションの限界」です。全国的に有名な話題のマンション「晴海フラッグ」。スタート時の人気は上々のようです。マスコミ各社も取り上げているせいか、見学希望者は引きも切らないと聞きます。スムログでも座談会形式で2回にわたり、情報をお届けしたので、ご高覧いただいたかもしれません。筆者には「選手村マンションは買いか」という本を上梓したこともあって、新聞社やネット配信ニュース社、雑誌社などから取材の要請も多数来ましたが、「本の宣伝になるなら」と可能な限り応じていますが、売れ行きにどれだけ寄与したかは分かりません。増刷になるらしいので、少し加筆できたらいいなと思ったりもしています。いうのも、初版本の内容に自身が満足していないからです。いうのも、原稿を書いた時点では価格が決まっていなかったため、肝心の「物件価値と価格のバランス」について触れることができなかったことが食い足りないなと感じていたからです。しているうちに、価格情報も入って来ましたし、物件の評価依頼と将来価格の予測レポートの依頼が何件も入って来るようになっています。書籍には書けないこともあるので、拙著を読んで「物足りない」と感じた方には、個別のご相談で対応した方が良いのかもしれないと思い直したりもしています。現況は陸の孤島のような晴海フラッグ、5000戸以上、12,000人の街になるのに、1時間当たり2000人の輸送能力しかないBRT(バス高速輸送システム)に頼るマンションの人気はどこから来ているのか、将来の予想価格はいったいどのくらいになるのか、過去の売買履歴がゼロの街の未来の予測値はどの程度に見ればいいのか。この答えをズバリとお届けするのが「将来価格の予測レポート」です。「物件評価レポート」とのセットが条件ですが、是非ご利用ください。個々の購入条件(資金内容など)に合わせて精緻なレポートをお届けいたします。マンション業界の裏側を知りつくした、OBだからこその視点で切り込むマンション情報。買い手の疑問と不安を解決。マンション購入を後押しします。「一に立地、二に立地。「一に立地、二に立地。年々仕様がショボくなる新築マンション。