スポンサードリンクこのブログは10日おき(5、15、25)の更新です。このブログでは、居住性や好みの問題、個人的な事情を度外視し、原則として資産性の観点から自論・「マンションの資産価値論」を展開しております。金融庁が老後の金融資産に2000万円必要との試算を報告書に書いたことが大きな反響を呼んだのは1か月前のことでした。その是非はともかくとして、統計というものは、基礎として用いるデータを入れ替えるだけで全く違った答えが導かれます。2000万円不足問題も1500万円という試算もあったようです。不足金額は全国一律ではないはずだし、年収の高い世帯と低い世帯でも準備すべき老後資産の多寡は違うという当たり前の区分によって試算したデータも、その後発表されたりしています。これらの数字を公表することの是非、数字の多寡はともかくとして、ある世論調査によると老後の生活を心配する人は8割にのぼるといいいます。その心配について「自助努力が必要だ」と与党議員は発言、それを聞いた野党議員は政治家の責任放棄だと非難。冷静な国民は国に期待せず「自助努力」を覚悟している人が多い。これは、筆者の感想です。30年後の年金受給額に期待していないとの声は随分前から聞いていました。そのせいか、サラリーマンによるマンション投資は大きな潮流になっていると感じます。筆者のところに集まるのは氷山の一角ですが、関心の強さを感じます。今日は、不動産で資産形成を図る方法の一面について述べることにします。●不動産投資といえばサラリーマンの不動産投資と聞くと、マンションやアパートを持つことを思い浮かべることと思いますが、投資対象は1棟丸ごとではなく、区分所有が現実的です。検討者の多くは、研究を進めるとワンルームマンションがいいらしいと知ります。セミナーや書籍を読み、投資先行者の先輩から勧められたりするからです。本音をうがつと、ワンルームマンションは一般マンション(ファミリータイプ)より予算が少なくてすむので、手を出しやすいからです。頭金も殆どいらないうえに、アパートローンという名の借金も少ないためです。ワンルームマンション投資には危険な罠が用意されており、筆者は勧めないことにしています。その理由は、このブログでも書いたことがあるので、そちらを参考にしていただきたいと思います。こちら→https://www.sumu-log.com/archives/3637/筆者が勧めるのはワンルームマンション以外の物件ですが、それがどのようなものかは追々分かっていただけるはずなので、一旦話題を変えます。●自宅投資で儲けたい人も多い筆者にご相談くださる方の90%以上は、買おうとしている自宅(自己居住用)マンションの評価、および将来の価値(価格)予測についてです。平たく言えば「価格は適正か」と「品質に問題はないか」です。その延長上に「検討間取りをどう思うか」や「ディスポーザーがないが大丈夫か」「売主が無名だが問題ないか」など、検討マンション及びその特定住戸について意見を聞きたいのです。将来価格の予測(リセールバリュー)については、「儲けなくてもいいが、損しないか」や「10年後いくらで売れそうか」というご相談です。これらのご相談も、突き詰めていくと根源は「資産形成」、すなわち「老後資産として有効か」というご相談に他なりません。マイホームとしてのマンション購入を考えるきっかけは「家賃を捨てるより低利のローンを使って買う方がいいのではないか」というところにあったとしても、検討を進めて行くと、マンションは老後の金融資産に化けるものであるという究極の答えに気付きます。要するに、自宅を失うことなく現金も手に入れられる、それがマイホームである。選ぶもの次第である――ここに目覚めるというわけです。耳にするのは、「買ったマンションの売却で手にする資金で郊外の古家を安く買って暮らしたい。残った資金と年金があれば困らない生活ができるはずだ」という計算です。住まいは資産という側面があるので、売れば多額の現金を手にできると信じる人が多いのです。少なくとも、筆者の「マンション評価サービス」をご利用の方はみな「マンションは資産」という前提を置いていることが分かっています。言い換えれば「自宅(自分で住むためのマンション)」も投資目的にしていることになるのです。自宅を担保に老後資金の融資を受ける「リバースモーゲージ」を利用する道もありますが、利用をしない人は、売却しない限り現金を手にすることはできません。売ってしまったら住む場所を失いますが、買い替えをうまくやれば自宅を失わずに現金も残すことができるのです。「大きな家から小さな家に」、「都心の家から郊外の家に」、「東京の家から郷里の家に」、といった方法はいくつも見つかります。ある相談者はこう言いました。「最後の家はうんと安く買いたいです。安ければ不要になったとき二束三文でもいいと思えるから。駅に近いから賃貸も考えられるかもしれません。家賃は管理費や固定資産税は払えればいい。●資産形成に役立たなかったマンション「老後の資産と思って買ったマンションだったが、その時が来たら売るに売れない」とか「買ってくれる人をようやく見つけたが、たったの100万円だった」――こんなことになったら資産形成もあったものではありません。最近、「25年前に買った郊外マンションに住んでいますが、高値の今でも売れない。10年残っている住宅ローンを整理するとともに、手持ち現金と売却資金と合わせて買いたいマンションがあるが、その資金に届かない」というご相談がありました。買いたいマンションは、実は郊外でも郷里でもなく、都心からさほど離れていない立地の物件ゆえに安くないのです。なんのための買い替えかを尋ねると、「もう少し働いていたいが、自宅が遠いので通勤が大変。今の職場にも定年後の職場にも近い交通便の良い所に住み替えたい。今ならローンを利用できる最後のチャンスだし」というのです。聞いていくと、買い替えのチャンスは10年前にもあったが、そのころは切実に考えなかったらしいこと、自宅のローンも多額に残っていたので、買い替えは現実的でなかったらしいことが分かりました。このご相談者は、まだ60歳になっていないので、完全リタイアにはまだ早いのです。子供たちが独立したので夫婦二人だけの住まいというわけで60m2もあればいいらしい。それなら、今の家より都心寄りに買えるはずと踏んだのです。ところが、自宅売却は思惑通りに進まず、せっかくの新築マンションの契約も白紙に戻すはめになってしまいそうだと苦しい胸の内を明かしてくれました。売れないのかを筆者なりに分析すると、「郊外マンションなので専有面積が広く、査定単価をかけるとグロス価格が高くなってしまった。査定額にそもそも間違いがあったのかもしれない。駅から徒歩14分と距離がある。70戸の中規模マンションだが、建物としての魅力に乏しい。ブランドマンションでもなく、分譲業者は破綻してしまった。築26年経ったが、管理状態も普通」という物件でした。半年前に価格を下げてみたが反応は変わらない。3件の内覧があったが決まらないというのです。郊外都市の中でも人気のある駅でしたし、分譲当時、駅から10~15分というマンションは珍しくない時代でした。地価の高騰で採算の取れるマンション用地は枯渇し、デベロッパーは安い土地を求めて郊外に進出しました。郊外都市にすら駅に近い用地はなかったのです。郊外でも、駅から遠くても、マイホーム欲しさからサラリーマン諸氏は買えるのなら何でもいい、そんな空気が蔓延していた時代でした。昔のお父さんは偉かったのです。家族のために歯を食いしばって通勤苦に堪えました。これは、地価の高騰が招いた悲劇でした。通勤圏から、その外へ押し出されたのです。