不動産会社が新築物件を優先的に案内してくれるので、新築物件は入居付けしやすいのです。新築でも相場と比べて高すぎる家賃設定していると、なかなか入居者がつきません。欲張らないようにしましょうね(*^-^)特に、最近では物件価格が高騰しているため、新築を販売する不動産会社が少しでも利回りを良く見せようと割高な家賃設定をしていることも多いです。そのため、不動産会社が提示してきている募集家賃が妥当な金額かどうかは、しっかりチェックしましょうね。大手不動産ポータルサイトで、自分が買おうとしている物件と同じようなスペックを持った部屋の募集条件を比べれば、簡単に分かります。新築はアパートローンがつきやすい、長期間組める初心者の方は、『物件が欲しいんだけど、自己資金が少ない!』という方も多いと思います。スルガ銀行の不正融資以降は、どの金融機関も不動産投資向けの融資を絞っていますね。この融資引き締めは、特に中古物件を買う際に影響が出てきています。今までは、地銀を中心として、築古のアパート・マンションに対しても長期の融資が出ていました。建物の残存耐用年数より長い期間のローンを組めていたわけです。築30年の築古マンションでも、30年ローンを出してくれていました。それが、最近のスルガ不正融資問題を契機に、金融機関の融資姿勢が厳しくなりました。最近では法定耐用年数以内でないと融資期間を設定してくれないようになりました。34年(重量鉄骨の法定耐用年数)ー20年で14年となります。そのため、融資期間は14年にしかなりません。14年の融資期間だと利回り15%以上とれないとキャッシュフローがプラスになりません。中古物件といえども、利回り15%以上の物件はそんなにありません。そのため、いきなり物件を買える人が少なくなっちゃったわけです。頭金の少ない初心者の方には厳しい時代の到来です。ここに来て、見直されてきたのが新築投資です。新築であれば、法定耐用年数MAXの融資期間を設定できるので、長期融資も可能です。確かに新築は中古に比べると利回りは低いですが、その分長い融資期間を設定できます。金融機関は新築物件に対しては比較的審査を優遇してくれるため、木造でも融資期間30年を取れることが多いです。長い融資期間が確保できると、キャッシュフローが大きく増えます。借入金額5,000万円(年利2.0%)に対する、毎月の返済金額(元利均等)は次の通りです。融資期間30年だと約半分も返済金額が減るわけです。そのため、中古よりも長い融資期間を設定できる新築のほうが毎月のキャッシュフローが多くなる場合も少なくありません。冒頭で説明した通り、賃貸経営では、様々な修繕費用が発生します。そのため、毎月のキャッシュフローには余裕を持っていたほうが賃貸経営の安定度は上昇します。初心者の方は、融資期間が長く取れ、キャッシュフローが多くなる新築のほうがリスクが少ないと思います。こんな新築は買っちゃダメ!このように、初心者にオススメの新築なんですけど、『どんな新築でも成功できるか?』というと残念ながらそうではありません。市場に出回っている新築物件の中には、『絶対に買ってはいけない』ものも紛れ込んでいるからです。そんな『絶対に買ってはいけない』ババ物件の特徴を見ていきましょう。駅から遠い場所に立地している首都圏や地方の中核都市で新築アパートを探している方が多いと思いますが、その場合、駅から遠い場所に立地している物件はやめたほうが良いです。具体的に言うと、単身者向けのワンルームであれば駅から10分、ファミリータイプであれば徒歩15分以上離れた場所に立っている物件は避けましょう。日本ではすでに人口が減少してきています。それを受けて、どの自治体も中心市街地に人を集めようとしています。いわゆるコンパクトシティ計画ですね。いった行政サービスを提供するコストが高くなりすぎるからです。そのため、自治体は街の中心部にほとんどの行政サービスを提供する機関を集中させようとしています。この動きに従うように、鉄道会社や不動産ディベロッパーも、中心地の開発を加速しています。東京だと、東急が渋谷駅の再開発に力を入れていますね。そのため、駅から10分以上離れてしまうと、急に公共機関や商業施設が少なくなってきます。最近の若い世代は自家用車を所有しない傾向にあります。そのため、駐車場付きの郊外のアパートよりも、駅近のマンションの方を選ぶ方が増えています。長期的にはこの傾向は拡大していくと予想されるため、今から物件を購入するのであれば、駅近の物件にしておいたほうが無難です。新築アパートを販売している不動産会社の中には、わざと駅から通りエリアに新築を建てて販売している業者もあります。言うと、駅から離れれば、土地の値段が安くなり、それだけ利回りが上がるからです。新築の間は、駅から遠い不便な立地でも入居者はつきます。冒頭で説明した通り、とにかく新築が良いという入居者が一定数いるからです。一回退去があり、新築でなくなると、急に入居付けが難しくなります。そのため、駅から遠い場所の物件は、家賃を大幅に下げる必要が出てきます。結局は駅近物件よりも実質利回りが下がることがほとんどです。駅から遠いエリアに建っている新築には注意しましょう。中心市街地から電車で1時間以上かかる郊外エリア最近は若者を中心に職住近接を好む傾向が強くなってきています。仕事にも便利だし、遊ぶ場所もたくさんある中心地の人気が高まりつつあるんです。一人暮らしの若者だけでなく、若いファミリー層も中心地に住むようになってきています。今では、子どもを持つ家庭の半分以上が共働きです。旦那さんも奥さんも通勤しないといけないため、職場の近くに住むようになってきています。そのため、通勤に1時間以上かかるエリアのニーズが急激に減ってきています。このようなエリアの物件は、新築の間は利回りが高く見えるかもしれませんが、5年、10年というスパンで見ると確実に空室が増えて、利回りが下がります。都心の狭小アパートは意外とニーズがある東京23区には狭小アパートが増えています。狭小アパートとは、12-3m2くらいのワンルームのことです。このタイプには、お風呂の代わりにシャワーブースが設置され、ロフトがついている(居間にベッドを置くスペースが無いため)ことが多いです。ぶっちゃけ、僕は少し前まで、都心の狭小アパートには否定的だったんですね。人が住むにはあまりにも狭すぎると思ったので、投資対象からは外していたのでした。最近、不動産の価格が上がる一方で、利回りはどんどん下がってますね。そんな中、不動産投資家の皆様の...ただ、その後、僕の近所にも狭小アパートがいくつか竣工してきて、意外と満室経営している物件が多いことに気が付きました。狭小アパートが世の中に出始めた時は、不動産会社の営業マンも『新築だから何とか決まりますけど、一回空室出たら厳しいんじゃないですかね~』なんて言ってたんですけどね。それが、意外や意外、このような狭小アパートは竣工後数年経っても健闘しているんですね。その背景には、狭小アパートのメインターゲットである若者のニーズの変化があります。最近の若者は、とにかくモノを所有したがりません。スマホ一台あれば、十分という方も少なくありません。確かに、一人暮らしする若者のほとんどはテレビを持っていないです。スマホでYOUTUBE見ればそれで満足。冷蔵庫も持っていない人が増えてきました。ご飯は外食すれば良いし、飲み物も、喉が乾いたら近所のコンビニで買えば良い。コンビニを冷蔵庫代わりに利用しているんですね。衣料品も最低限しか持っていません。最近の若者は、メルカリで売る前提で服を買います。ワンシーズン着て、季節に合わなくなったらすぐにメルカリで売ってしまいます。新しい季節になったらメルカリでまた購入します。1年越しに服のストックを持っている必要性がないのです。そのため、部屋の中に大きな収納スペースがなくても大丈夫です。手持ちの服が少ないのですから。そのため、トータルで考えると、居住に必要なスペースはどんどん狭くなっているのです。その結果として、手頃な家賃で都心に住める狭小アパートの人気が高まっているのです。初心者の方で、新築にチャレンジしようと考えている方は、都心であれば狭小アパートも検討の価値があると思います。何回も言いますが、駅から遠くて、郊外の狭小アパートだけは絶対に買わないほうが良いですよ。絶対に客付け苦労しますから。利回りが高くても避けたほうが良いでしょう。不動産大手ポータルサイト見ていると、このような物件もチラホラ見かけます。引っかからないように気をつけましょうね。新築アパート投資で成功する3つのコツを解説しています。数ある不動産投資の中に、新築アパート投資があります。僕自身も1棟新築アパート(品川区、1DK×4...初心者が新築アパートを購入する際の注意点を解説しています。東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。不動産ポータルサイトをチェックしていると『新築アパ...初心者が区分マンション投資をする際の注意点をわかりやすく説明しています。不動産投資といっても、一棟もののアパート・マンション投資から、区分所有のマンション、戸建、REITまで様...融資が厳しい今でもできる不動産投資手法を解説しています。東京都内で3棟20部屋のアパートを経営しています。不動産投資ブログ「あそぶろ」を運営しているJOJOです。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。付いている欄は必須項目です上に表示された文字を入力してください。新型コロナによって不動産価格が下落する5つの理由。