東京23区でアパート4棟32部屋の大家をしています。僕はよく大家の会に行くのですが、初心者の方から受ける質問の中で、多いのが『不動産投資を始めるにあたって、新築と中古のどちらが良いでしょうか?』という質問です。この質問は、年代、性別を問わず一番多い質問じゃないかな。この質問をする人の気持は、よーく分かります。僕も、はじめて収益物件を購入する前には、さんざん悩みましたから。『新築は建物や設備が最新だから、入居者も簡単に獲得できるみたい。不動産投資と言っても、そのやり方は千差万別ですからね。投資総額が大きいので、失敗すると結構ダメージが大きいです。そのため、不動産投資ではまず『負けない』ことが一番大事です。『はじめて収益不動産を購入するのならば、新築物件がオススメ』となります。僕はこれまで、新築、中古アパートの両方を経験してきました。正直にいうと、どちらの手法を採用しても不動産投資で収益を上げていくことは可能です。新築、中古それぞれに強みが違うんですが、それぞれに合ったやり方を採用すれば良いだけですから。実際に、成功している先輩大家さんの中では、新築だけをやって成功している人もいれば、絶対に中古しか買わないという人もいます。初心者が初めて収益不動産を購入する場合には、新築に軍配があがると考えています。このブログを読んでくださる方のほとんどは、サラリーマンをやっていると思います。平日は本業で忙しいという方にとっては、手間が少ない新築がぴったりだと思います。中古物件はどんな罠が潜んでいるか分からない自宅用のリフォームと賃貸用のリフォームは全然違う中古は想定以上に修繕費用がかかります新築はとりあえず客付けしやすい新築はアパートローンがつきやすい、長期間組めるこんな新築は買っちゃダメ!駅から遠い場所に立地している中心市街地から電車で1時間以上かかる郊外エリア都心の狭小アパートは意外とニーズがある中古物件はどんな罠が潜んでいるか分からない不動産投資における、初心者とプロの違いってなんだと思いますか?僕は、『満室経営していくために必要なリフォーム費用を正確に見積もることができるかどうか』だと思っています。この能力を身につければ、ボロボロの古い物件を購入して、適切なリフォームを施した上で再生し、高い利回りで運営することができます。実際にこの手法で成功している大家さんも多いですしね。言って初心者の方が最初から正確なリフォーム金額を見積もるのは無理です!そもそも、リフォームなんてほとんどの人が経験したことが無いでしょうから。リフォームの経験があっても、自宅用のリフォームだったりします。自宅用のリフォームと賃貸用のリフォームは全然違う実は、自宅用のリフォームと、収益物件用のリフォームはまったく別物です。重要視するポイントも違うし、金額も違うんですね。誤解を恐れずに言うと、自宅用のリフォームの費用は青天井です。自分が満足できる水準まで自宅のリフォーム費用をかけた人も多いんじゃないでしょうか?第一自宅のリフォーム費用をケチろうとしたら、奥さんからめっちゃ冷たい目線で見られますしね(^-^;)(体験者は語る)。中古マンションと一緒にリフォームを行う場合は、金融機関が住宅ローンとして一括で資金を貸してくれます。そのため、ついつい多額の費用をかけてしまいがちです。一方で、収益物件のリフォームはコストパフォーマンスが第一。入居者様が納得できる最低水準のリフォームさえ行えば良いわけです。そのため、必然的に自宅のリフォームに比べて安く仕上げることがほとんどです。それに、収益物件のリフォーム項目には、自宅では実施しないような工事もあります。インターネット無料サービスの導入。自宅には光ファイバーを引いておしまいですけど、アパート全戸にインターネット無料を導入するためには、すべての部屋に回線を敷設しないといけません。自宅に比べると費用はかかりますが、その分家賃を上げることができますし、入居付けが簡単になるというメリットがあります。東京23区でアパート4棟32部屋の大家を...つまり、自宅用と収益物件用のリフォームでは、内容も、値段も全然違います。そのため、初心者は収益物件のリフォームにどのくらい費用がかかるか見積もることが難しいのです。中古は想定以上に修繕費用がかかります中古一棟アパートや、中古区分マンションを購入すると分かるのですが、想像以上に修繕費用がかかります。僕がこれまで約8年間賃貸経営する中で行ってきた代表的な修繕項目をリストアップしてみました。なんか、リストアップするのも疲れてきました(^-^;)ポイントは、中古物件を持っていると想像以上にいろんな修繕が発生するということです。外壁塗装や屋上防水なんかだと、一回の工事で平気で数百万円飛んでいきます。規模の大きなRCマンションだと、1,000万円以上かかることも珍しくありません。このような全ての修繕費用を最初から正確に見積もるのは難しいと思います。正直に言うと、僕は『修繕費は退去時のクリーニング費用くらいしかかからないだろう』と甘く見て中古アパート買ってしまいました。その結果、想定していた以上に出費が多くて、お金が手元に残っていません(泣)。時々、中古のRCマンションなんかをフルローンで購入する人いますよね。手元に潤沢な現金を残した状態で、フルローンを受けるのであれば良いのですが、手持ち現金がまったくない状態で、物件を購入してしまうと後が大変です。退去の度にいろんな修繕費用が発生しますし、数年経てば外壁塗装などの大規模修繕工事も必要になります。僕は築古アパートの外壁塗装工事を行いました。魔の悪いことに、同時に5部屋空室が発生して、原状回復工事が必要になりました。すると、今月の修繕費は400万円を超えました(ひえー!)。固定資産税や所得税といった税金もしっかり取られます。中古物件を購入する場合は、ある程度現金を持っておかないと、安定した賃貸経営はできないと思います。『最近は融資を受けるのに2割の頭金をいれないといけない。頭金を支払った後に現金なんて残らないよ!』と感じる人も多いと思います。初心者の頃は現金に限りがありますからね。そのため、初心者の方には購入後にほとんどお金がかからない新築がオススメです。新築は退去があっても、クリーニング費用くらいしか原状回復工事が発生しないです。新築であれば購入から10年間はほとんど手持ち現金無しでも運営できるんじゃないでしょうか。新築では大規模修繕工事はまず発生しませんしね。手持ち現金に余裕がなくて、将来的にどのくらい修繕費用がかかるか分からないという初心者の方は、新築のほうが向いています。新築はとりあえず客付けしやすい更に新築には中古にはないメリットがあります。それは新築・築浅というだけで、入居者募集がカンタンなこと。世の中には、『とにかく新築に住みたい!』という方がいます。女性にこのようなタイプが多いですね(ちなみに、僕の奥さんもこのタイプです(^-^;))このような方は、多少値段が高くても新築のお部屋を借りてくれます。僕も中古と新築アパートの両方を持っていますけど、やっぱり新築アパートのほうが入居付けのスピードは圧倒的に早いです。中古だと募集開始から2ヶ月以内に入居者が決まることが多いのですが、新築だと募集から2週間くらいで決まることが多いです。これは、客付けする賃貸仲介会社側の事情もあるんですね。中古物件の場合、空室でも、現状回復のクリーニングが終わっていないお部屋もたくさんあります。これは、空室が出ても、専門業者さんがクリーニングしてくれるまで時間がかかるからです。退去が続出する2,3月の繁忙期なんかだと、退去があってもクリーニングが入るまで2ヶ月程度時間がかかることも珍しくありません。そんなクリーニングする前の部屋は見た目が悪いので、入居希望者の方を案内しても、なかなか決まらないんですね。それじゃ、仲介する不動産会社は無駄足です。そのため、仲介する不動産会社の観点からすると内見さえすれば入居者が確実に気に入ってくれる綺麗な物件を優先的に勧めたくなりますよね。その点で、新築は完璧です。