教材スクールセミナーお問い合わせブログ無料小冊子そこまでノウハウを出していいのか!?と言われた小冊子。これを読めば、あなたは提案されているアパート・マンションの事業計画書を自分でチェックできる。ダウンロード方法とパスワードが返信されます。著作権についてMailMag『ニューリッチ大家さんになるアパ・マン経営スクール』(ID:0000261520)読者登録・解除フォームメールアドレスを入力してボタンを押すと登録・解除できます。登録フォーム解除フォーム『まぐまぐ!』から発行しています。私がまだ、住宅会社に勤務していたとき、年間に何百人というオーナー様に会ってきました。「こんなはずではなかった。建築会社の営業マンが言っていた事と違う。「もう、アパートは建てない。「色々な会社が色々なプランを持ってきているが、みんな言うことが違う。どれが本当によいのかわからなくなってきた。スタッフの足並みがそろわず、事業予算をオーバーしてしまったり、本当は必要な支出を計画していなかったり、オーナー様にしっかりメリットとデメリットとを伝えていないことに起因しています。専門家がそろっているにもかかわらず、こんなことになってしまうのでしょうか?▼それは自分の専門分野に特化してしまっているが故に起きてしまっているのです。建築会社は建物を作って売上げを上げるのが第一ですからオーナーは2階建てでいいと言っているのに5階建ての建築費がかかるものを勧めたりします。木造で十分な企画にも関わらず、自社が木造が苦手であると鉄筋コンクリートを勧めたりします。そのコストアップの収支を合わせるために、むりやり高額な家賃設定で解決しようとすると、実際募集をかけてみたら入居が入らないということも、よく聞くはなしです。設計と建築業者が別の場合、設計が過剰だったとしても、建築許可を受ける前ならコストを下げるための技術を建築業者は持っています。建築業者決定の段階では、すでに建築許可が下りてしまっていることが多く、変更がききません。なると、建築業者は「背に腹は変えられず」無理して受注するために予算が厳しくなり、手抜き工事や仕上げの悪さが目立つ建物になってしまいます。設計士で税金と事業収支のことが完璧に頭に入っている設計士は本当にごくわずかです。マンション、アパート、賃貸マンションなど沢山の種類があり、設計士によって実績や得意分野が違います。設計士は「良い建物を建てたい」と皆さん思っています。それは悪いことではありません。自分の設計コンセプトを全面に押し出しすぎてしまった挙句、建築予算オーバーになってしまうことも良くある話です。設計料の相場をオーナーが知らないことを良いことに、相場をはるかにに超える設計料を支払っていたということも時々聞きます。受注するために、相場とかけ離れた募集家賃を提示し半ば強引に管理の委託を請け負う業者をよく見かけます。これは本当に注意しなければいけません。いざ募集をかけてみたら、入居者は決まらずに、家賃を下げなければならない。最初から計画通りいかないということになってしまいます。サブリース会社や一括借り上げ会社にも同じことが言えます。この相場からかけ離れた家賃から逆算して建築予算を決めて借り入れをおこしていたら大変なことになります。銀行にとって良いお客様とは、「安全な人で、高い金利でお金を借りてくれる人」です。簡単に言うと、安全な人というのは収入が多く、担保が沢山ある人です。銀行からみれば、もちろん担保は多いにこしたことはありません。銀行のいいなりで必要以上の担保を提供してしまい、トラブルに発展するケースもあります。「銀行が紹介するから大丈夫だろう」などという甘い考えは禁物です。業績不振の建設会社から、貸し付けている資金を早期に回収するために仕事を紹介するといったことはよくある話です。そんな資金繰りのひっ迫している建設業者の施工が優れているとはとれも思えません。税理士の場合はというと、まず、税理士のでも法人の申告や帳簿をつけたりする税理士は沢山います。資産税(相続税や固定資産税や譲渡税や取得税)に詳しい税理士は本当に少数です。相続というのはまず、人生において1度だけしか起こりませんし、相続税の申告が必要な人というのは亡くなる人の中で5%ほどしかいないからです。そんな中で賃貸事業を積極的にコンサルティングしている税理士はあまりいません。賃貸経営自体に詳しい税理士は皆無といっていいでしょう。そのため事業開始前に必要な書類を税務署に出すのを忘れてしまったため、税金を多く払いすぎてしまったり、損金処理できるはずだった経費が処理できなかったりという話もよくある話です。関する共通の知識を持っているかと思えば、これらの専門家はまったく別々のことを考えています。結局、誰かが事業そのものをまとめあげていかなければならないのです。これをオーナー様と一緒にまとめあげることが、ファイナンシャルプランナーの仕事です。オーナー自身がそれをまとめあげることが一番の理想なのですが、専門知識は多岐に渡り、さまざまな問題が相互に絡み合ってくるため、やはり信頼できるプロのパートナーと事業を進めていくことが重要になってきます。確かにそういう選択肢もあります。大手建築会社にお任せするという選択をする前に一度確認していただきたいことがあります。大手建築会社から提案されているプランがあれば、今すぐ次の計算をやってみてください。誰でもできる簡単な計算式です。この場合の総事業費とは、建築本体+付帯工事費+設計費+税金+諸経費などすべてを含んだ金額です。この式は、何を計算しているかと言いますと、いわゆる「利回り」です。「表面利回り」を求めています。あなたがこの計算をしてみて、利回りが10%未満の場合には、アパート・マンション事業の利回りとしては適正であるとは言えません。今まで多くの大手ハウスメーカーや大手建築会社のプランをみてきましたが、ほとんどのケースで利回りが8%程度のプランばかりです。なるかというと、私も勤めていたのでよくわかるのですが、大手メーカーは建築が高いのです。営業所の膨大な経費が建築費に上乗せされるからです。そのため、建築費が高く8%程度の利回りにしかならないのです。今、アパートやマンションの中古市場では、利回り8%の物件はたくさんあります。中古の賃貸住宅を買うということは、建物だけでなく土地もついてくるということです。あなたは、もともと土地を持っているにも関わらず、新築のアパート、マンションの利回りが8%しかなかったらどうですか?この利回りなら、あえて新築なんかせずに中古のアパートやマンションを買った方が得ですね。「設計、施工から家賃保証」まで一貫体制をとっているから大手建築会社は安心だ!」と思っても、賃貸住宅経営の適正な利回りが確保できないのであれば、いくら大手建築会社であれ、投資リスクは計りしれないものになってしまう可能性は大きいのです。▼「あなたのために」がファイナンシャルプランナー大谷光弘の建築コンサルティングです。賃貸事業を始めるにあたっては、建物が完成するまでの間が極めて重要です。賃貸経営の成功の鍵は、企画がその80%を握っているからです。建物が完成するまでの間であなたの事業が成功するかどうかが決まってしまうのです。弊社では、賃貸住宅経営のあらゆる分野に精通したファイナンシャルプランナーの私自身がオーナー様の事業をサポートさせて頂く、「建築コンサルティング制度」を提供しています。アドバイスまでもが網羅されたシステムです。このシステムはすべての費用をガラス張りにし、もっともオーナー様に利益をもたらすよう、コンサルティング業務に特化した制度です。コンサルティング消費税は、建築費が1億円なら500万円、2億円なら1000万円になります。この500万円、1000万円もの消費税を取り戻す方法があるのをご存知でしたか?ほとんどの税理士が「無理だ」と言って相手にしてくれません。分かりますか?それは消費税を取りもどした経験がないからです。消費税は企画の段階からしっかり準備をすれば100%取り戻せます。さまざまな税金が関係してきます。効率的な節税をし、利回りの向上とキャッシュフローの最大化をするために税務に関するアドバイスをいたします。賃貸住宅にまつわる税務に熟知していますので、後になって税金をはらいすぎてしまったという失敗がなくなります。相続対策アドバイス相続対策は相続税を減らす節税対策だけではありません。打ち合わせし、より安全で確実な事業アドバイスをし、プランを確定していきます。補助金もアドバイス致します。銀行融資の代理交渉もいたします。この段階で採算が合わない計画は中止することもあります。決定した基本プランを基に実施設計を行います。オーナー様の物件管理にさける時間や労力によって最適な管理プランをご提案します。時には、事業計画よりも実際運用を開始したときの方が、利益が多くなるような効果的な募集・管理方法をアドバイスすることができます。建築コンサルティング制度においては、施工業者はオーナー様とお打ち合わせをさて頂きながら決定します。建物にするため、そして工期内に工事が無事完成するよう施工業者と定例打ち合わせを原則として月1〜2回行います。このように、通常設計事務所が行う業務に加えて、賃貸経営にまつわるさまざまなコンサルティングを受けることができます。建築コンサルティング制度を導入するメリットはこれだけではありません。建築コンサルティング制度は、建築し終わったら終わりではありません。運用方法など、さまざまなコンサルティングを受けることができます。アパート・マンション建築は建てたらそこで終わるわけではなく、そこから経営が始まります。オーナー様の大切な資産をプロが一生フォローしていくことも可能です。弊社の建築コンサルティング制度は施工を伴わない制度ですので、日本どこでもコンサルティングを受けることができます。可能な限り、直接現地に伺い打ち合わせを行います。実際に行うコンサルティングでは、大谷が直接コンサルティングを行います。1年にお引き受けできるご依頼には限界があります。他のクライアント様へのクオリティーを守るために、私のキャパシティーを超えるご依頼があった場合には、一時募集を中断させていただくことになりますのであらかじめご了承ください。賃貸住宅事業を完成させるのは、それだけきめ細やかなサポートが必要になるのです。▼私が携わった物件のオーナー様の生の声をお聞きください。本当は、最初は建てるつもりはなかったのです。最初はあるハウスメーカーに土地を貸して欲しいと言われて話をきいたのですが、思った収益がなくてお断りしました。お断りしたら、今度はアパート提案を持ってきたのです。収支の計算をしてみると、以前建てたアパートより建築費も高く家賃収入も少なくこれでは何をしているかわからないと思いました。そこで、大谷さんに相談したのです。建築はあまり考えていなかったのですが、この地域は区画整理が進み固定資産の評価が上がるので固定資産税の支払いが大変になると思い、何か対策はしておいた方がいいかなぁと思い決断しました。小林様(1)どうしてハウスメーカーではなくて私達を選んで頂けたのですか?大谷やはり信頼関係ですね。いうことは金額も大きく信頼がないと任せることはできません。おじいさんの時代からのお付き合いですから、信頼して任せしました。あと、なんと言っても収益性が違いすぎました。ハウスメーカーが提案してきたプランより投資金額が少ない上に、月に7万円以上収益に差があったので、迷わず選択できました。小林様(2)建築した感想はいかがですか?大谷デザインがこの辺にはあまりない感じで和風な感じが気に入っています。設計士さんも気軽に何でも相談できる方で良かったです。建築費も十分お値打ちだったので大変満足していますよ。小林様(3)人にお勧めできますか?大谷もちろんできますよ。久々に良い物件を見ました。長年賃貸物件を見ているのでそうそ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