投資物件の建設ラッシュ最近、横浜市の関内エリアにおける(その他の地区は別にして)DHの建設ラッシュがめざましいです。素晴らしい営業力で物件数を増やしている感じですね。同じ場所に多く建てすぎると必ずバッティングの現象が出ます。マーケティング的にドミノ展開なのか包括して管理していくことを目的としているようですが管理会社的にはとても管理しやすくそして経費もかなり削減できます。その裏には現在、需要の過多になりつつある現象を忘れてはいけません。建設竣工当初は、もちろん築浅そして新築と誰もが住みたい物件かもしれませんが最初募集にのみ営業経費を多くかけているケースが目立ちます。建設費に募集費用を水増しして建設しているからです。その分入居率を高めるため入居者の募集し易くするため、仲介手数料を無料にしたり、客付け会社に多くの紹介料を支払っているからです。入居者の募集が一巡すると厳しいということになります。収益物件を建設してオーナーに引き渡した後のことは当然オーナーの自己責任になります。入居者の募集の一巡(退去後の2次募集のことを言います)した時には環境が違います。営業費用をオーナーは想定していません。賃貸オーナーの悲劇はさらに続きます。飽和した賃貸需要をカバーするために募集費用を増やし入居率を高めますがそれには限界があります。『賃貸の価格の壁』に遭遇します。初期設定の家賃にて収支計画を立てていますのでそう簡単に価格を下げるわけにはいきません。下げれば他の部屋のバランスが崩れてしまうからです。募集費用を増やしても家賃相場を下げざる得ない事態が起きるからです。周りの『賃貸相場が下がる現象』です。既存の賃貸物件の相場のバランスが崩れ始めるからですね。供給を急げばその分今まで賃貸していた物件の入居者が新しい物件に移行していくにつれて空いた部屋を再募集するためさらに価格を下げます。築年数の古い物件は容易に家賃を下げやすいので下げてきます。30年以上の物件が多く残っているエリアでもあるので、建物の償却(借金が少ない)が済んでいて価格変動に対応できる物件が多いのも現実です。なるとピカピカの新しい賃貸物件は確かに最新の設備を備え住みたい物件ですが賃料が下げづらいので価格差は乖離していく現象になります。→しばらく空き部屋の多い築浅物件が増えると予想します。2年も経てば耐え切れなくなり下げるかもしれませんが返済を繰り延べする組み換えが盛んになり、売却物件も増えると想定します。2020年オリジナル看板設置してます。本社ビルにて復旧完了しました!!緊急事態です!!塩田ゴルフ場の視察してきました。11月18日(月)不動産賃貸経営の...今日は、穴が大きくなりましたので、...防犯カメラの設置してみました。『山本農園』10月の全体会議開始しました。