その2Tweetこんにちは。不動産鑑定士の保積です。前回から広大地の要件の2つ目、「2中高層の集合住宅等の敷地用地ではない」についてお話ししています。戸建住宅とマンションが混在している地域では判断が難しく、そんな場合には、専門家である不動産鑑定士の意見が有効であるというお話しをしました。今回は、もう少し、「2中高層の集合住宅等の敷地用地ではない」について深く掘り下げていきたいと思います。マンション用地か戸建用地かを判断する重要な論点になるのが容積率です。(容積率には、指定容積率と基準容積率があります。対象物件自体に対する容積率です。)国税庁の質疑応答事例で、下記のような見解が示されています。(原則)指定容積率が300%以上の地域内にある場合には、戸建住宅の敷地用地として利用するよりも中高層の集合住宅等の敷地用地として利用する方が最有効使用と判断される場合が多いことから、原則として「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」に該当することになります。(例外)地域によっては、指定容積率が300%以上でありながら、戸建住宅が多く存在する地域もありますが、このような地域は指定容積率を十分に活用しておらず、1将来的にその戸建住宅を取り壊したとすれば、中高層の集合住宅等が建築されるものと認められる地域か、あるいは、2例えば道路の幅員(参考)などの何らかの事情により指定容積率を活用することができない地域であると考えられます。したがって、2のような例外的な場合を除き、評価対象地が存する地域の指定容積率が300%以上である場合には、「中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの」と判断することになります。指定容積率が300%以上であっても、前面道路が狭い場合容積率の異なる用途地域にまたがっている場合などは、基準容積率が300%未満になる場合があります。このような場合は、例外として「広大地」の適用を認めるということです。容積率、特に基準容積率について十分調査を行う必要があるということです。具体的には、基準容積率は前面道路が12m未満の場合に次の式により求められた数値(基準容積率)と指定容積率を比較して、いずれか小さい方を適用するという決まりになっています。各特定行政庁(市区町村)に確認することが必要です。所有している土地が広大地に該当するのかどうか、ご相談いただければ、無料で診断させていただきます。500m2を超える土地をお持ちの方はぜひ一度ご連絡ください。最後までお読みいただきありがとうございます。※本記事は、公開時点での法律、規則等に基づいております。法改正等により、閲覧時における最新の情報とは異なる場合がございますので、ご了承ください。評価業務を経て、現在は同社の東京支社長。相続に係わる広大地評価、時価による鑑定評価等、税務に関する評価を得意とする。広大地に関するセミナー実績多数。