81,000円/�u今年(2009年)の夏に、「神戸テクノ・ロジステックパーク」内の土地を鑑定評価した。企業の所有不動産の減損会計に伴う時価評価の為に、上記工業団地を訪れた。神戸市街地の背後、六甲の山岳丘陵地にあった。インターチェンジに近い良好な工業団地である。土地価格は、坪当り30万円を切る土地価格水準であった。上記神戸市の「現行価格�u当り135,000円」では、とても土地購入者は現れなく、即ち売却出来る土地価格水準ではない。�u当り81,000円に価格改訂したのは、適切である。3つの工業団地の土地価格の大幅な価格下落改訂したが、5割引の価格改訂したからと云って、工業企業者が土地購入に動く保証はない。日本経済超不況の時期に、企業は工場新設のために土地取得に動くのであろうか。特別な業種の工場はともかくとして、工場地の土地購入の採算ラインは�u当り20,000円である。この金額を大幅に超えて土地購入し、工場を建てても、その製造企業の採算は合わない。すると、神戸市の工業地の土地を5割引の価格にしても、完売することは難しいのではなかろうかと推測する。しても、地代が土地所有権者(本件の場合は神戸市)に入る。その地代は思っている程に低額で無く、現在の更地価格相当を充分回収できるのである。土地購入への投資負担が無く、地代は経費として引き落とすことが出来るとなれば、企業は工場建設に動く可能性は大である。ある工業地を鑑定評価した。付着する土地であつた。公租公課の6.6倍の水準であった。保証金として12ヶ月分の地代相当を授受していた。保証金は1年分の地代の額である。地代の経費である公租公課を差し引いた純地代を、資本還元して得られた収益価格は、周辺の土地取引事例より比較して求められた更地価格を上まわる価格であった。よって土地利用が決められている建物を、賃貸することを考えた家賃より求められたものである。あるからといって、特別に安い還元利回りでは無い。通常の賃貸建物の家賃収入で考えられる還元利回りで求められた地代の収益価格が、土地の取引事例比較法によって求められた更地価格を上まわると云うことは、何を意味するのか。更地価格の50%とか60%の価値があるという考え方は、全く誤った考えであることになる。借地権という権利は発生するが、借地権価格は発生しないと云うことになる。よる土地賃貸が、土地売却より不利になることは無いと言うことが、これでわかったのではなかろうか。トップページ田原都市鑑定の最新の鑑定コラムへはトップページへ前のページへ次のページへ鑑定コラム全目次へ。