~全国9万棟の分譲マンションをデータベース全国9万棟の分譲マンションの概要データをデータベース化し、検索サービスを行っています。全国9万棟の分譲マンションの概要データをデータベース化し検索サービスを行っています。]マンションを守る―その秘策はDATAに潜んでいるかもしれない首都圏で分譲マンションが建ち始めてから50年以上が過ぎ、そのストックは5万件、300万戸を超えました。当社はマンションを守る立場のみなさまにストックデータの提供を行っていますが、昨今、絞り込んだ条件での検索依頼が増えています。マンションストックが巨大化したため、局地的もしくは局部的な戦略を重視された結果と受け止めています。した状況を踏まえて今回「エリア別ストック情報」を企画しました。絞られた地域をDATA分析し、これに多角的な情報を盛り込みました。マンションを守るための秘策に繋がっていくことを願っています。今回のエリアは、東京都江東区です。東京都の東部、隅田川と荒川に挟まれた位置にあり、東京湾に面しています。江戸時代から埋め立てが始まり、内陸部は古くから住宅地として、湾岸部は造船所などの工業地帯として発展しました。運河と橋が多く区では「水彩都市」と呼んでいます。現在は内陸部の亀戸・錦糸町から湾岸の副都心にいたるまで平坦な地形が続いており、そこに10の鉄道沿線が走り、34の駅が設置され、10~30分程度で都心に直結する交通至便なエリアとして評価されています。江東区のマンションストックは2013年末時点で1,000件、94,724戸。戸数は都区内最大で、2009年以来これまでの世田谷区を抑えトップの座にあります。マンションの規模を示す平均戸数は95戸でこちらも都内最大で、2番目に大きい中央区(68戸)を大きく離し、都内平均規模(49戸)の倍近いスケールです。建物の高さは平均11階で、6階建て以上の高層建物が94%を占めています。上に伸びることで平均戸数を押し上げており、その象徴は湾岸エリアで平均階高が16階、平均戸数が262戸、ここでは高層、超高層中心の新しい街が生まれています。区内に10の鉄道路線が走り、34の駅が設置されていることから、分譲マンションはすべて歩いて行ける範囲にあります。細かく調べると3件のバス便がありますが、徒歩で20~22分の位置にあり、しかも平たんな地形にあるので徒歩圏に数えても異論はないと思います。最寄り駅からの所要時間は平均7分30秒。どのマンションからも30~40分程度で都心に行ける利便さはこの区の特性であり、リセールバリューの面においても大きな利点になっています。市街地に立地し、規模が大きいことから設備を併設しているマンションが多く,店舗・事務所併設タイプが約3割、集会室は100戸以上の規模では9割余が設置。1割が地域住民に開放している。「民間分譲マンション」の居住者がマンション居住者の6割を占め、マンション居住者の主流に。成長期~成熟期のファーミリー世帯が多く住んでいる。近年、増加が顕著なワンルームマンションは20~30歳代の若い単身世帯が圧倒的に多い。6'20築後40年以上(~1973年)公団・公社の分譲マンションが主流、すでに建替えも分譲マンションは1960年後半から建ちはじめ、当初は公団・公社が中心。70年代に入ってから民間マンションの供給が本格化します。公団・公社の物件ではすでに数件が建替えられています。築後30~39年(1974~1983年)マンション専門分譲会社のファミリータイプが主流オイルショック後、1974~1983年の10年間は列島改造のブームにのり総武線、東西線の沿線を中心に250件、22,530戸のマンションが建ちました。ファミリータイプが主流でその平均像は9階建、規模90戸、面積57m2。分譲主はマンション専門の建設会社が主流であったことから懐かしブランドが多くみられます。現在も継続して事業を展開している会社が少ないのは残念です。この年代に竣工されたマンションはいま大改修もしくは建替えの検討期を迎えていますが、管理会社がその対応窓口になっているケースが多いようです。築20~29年(1984~1993年)バブルの影響で激減、規模は小さく、価格は高くバブル経済の影響をもろに受けた時期です。都心の土地が急騰したことで用地の取得が困難になり、分譲マンションは否応なく郊外に押し出され、都心部での竣工は激減しました。江東区も例外でなく前年帯に比べて件数で62%、戸数で46%減少し、属性項目では平均規模が90戸から66戸にダウン、分譲坪単価は115万円から246万円にアップしています。この坪単価は現在の価格とほぼ同じ程度でリセールバリュー面での壁になっています。築10~19年(1994~2003年)公庫融資枠の拡大で、広いファミリータイプが急増バブル経済の崩壊後、地価が長期にわたって下落。利便性の良い場所にバブル期からすると半額程度のマンションが分譲されるようになり、需要は一気に拡大。住宅金融公庫の融資枠の拡大、低金利政策の実施などの好条件が重なり「借りるより、買う方が得」という風潮が高まり、賃貸居住者の購入意欲が盛り上がり第7次、第8次のマンションブームを迎えます。江東区における竣工数は前年帯より倍増し291件、24,150戸。平均規模83戸、平均面積68m2の良質なファミリータイプが急増しました。これまで主であった内陸部から湾岸エリアへの移行がはじまり、今後の急増の兆しが見えています。築10年未満(2004~2013年)湾岸エリアで大量供給、ストックは都内最多に江東区だけの特筆すべき現象がこの年帯に発生しています。2000年以降、全般的な趨勢として竣工数は右下がりに転じ、2008年のリーマンショック以降はさらに落ち込んでいます。首都圏における人口の社会増は、この年帯に入って0.7~0.15と落ち込んでいるという内閣府の調査結果もあります。した流れの中で江東区のマンション竣工戸数は、前年帯より1万戸近く増え、伸び率は4割を記録。2009年には世田谷区を抜いて都区内最大のストックとなり、一人勝ちの様相を呈しています。その要因は湾岸エリアの整備が完了し、そこに大量のマンションが竣工したことです。特徴的なのは超高層マンションと投資向きワンルームマンションの急増です。超高層マンションは戸数ベースで4.4割、投資向きワンルームマンションが件数ベースで3.3割を占め、これまで主流の中高層ファミリータイプは目立たなくなっています。りんかい・ゆりかもめが圧倒的に多きく戸数を押し上げています。401駅別のストック件数では内陸エリアの亀戸がトップ、戸数は件数で最下位の豊洲(湾岸エリア)が最多。区内で最も古く市街化された地域の一つで、駅周辺はサンストリート亀戸を中心に下町風の雰囲気に包まれています。東武亀戸線の始発駅でもあり、LRT(ライトレール)計画の始発予定駅になっています。区役所があり、区行政の中心地。東陽町駅は東京地下鉄の単独駅としては乗降客数が最大。大手町へ10分の好立地で、駅周辺にはマンションや住宅街が広がる一方で、有力企業のオフィスも多くビジネス街の一面も持ち合わせています。区南部にあり、かつては造船所があり工業地帯として発展してきたとろ。現在は開発が進み人口が爆発的に増加、超高層のマンションやビルが並びその間を「ゆりかもめ」が走っています。1937年に埋め立てられ、将来豊かな土地になるように「豊洲」と名付けられました。◆建物の属性比-豊洲の規模が抜き出ています◆築年帯別の推移-3エリアのシェアは豊洲37%、東陽町36%、亀戸27%◆居住者の声(マンションノートより)市街地に立地し、規模が大きいことから設備を併設しているマンションが多く,店舗・事務所併設タイプが約3割、集会室は100戸以上の規模では9割余が設置。1割が地域住民に開放している。築3年とにかく立地が良いので不動産価値が極端に下る恐れが無いし,売却しやすいように思う。悪く言えば、共用施設が質素ですが、共益費が安価で済むことや、管理が楽ということを考慮すれば、これもメリットかなと思います。築13年24時間管理されています。コンシェルジェともコミュニケーションがとれていると思います。日常清掃もきちんとされており、住民のマナーもなかなかのものです。両隣がオフィスなので朝駅に向かうのは逆走している気分になりますが、街が古くならないと思えば活気があり、私は満足です。総会を年1回、理事会を2ケ月に1回以上の開催が多く、9割以上のマンションで管理規約を作成している。総会提出議案も役員によって作成が8割以上で管理組合の運営は適正に行われているケースが多い。一方で問題点として「無関心な組合員の増加」が指摘され、竣工年次が古くなるほど問題ありと認識しているマンションが多い。管理業務を管理会社の委託が9割以上9割以上の分譲マンションが管理会社に管理を委託しており、管理会社が委託業務のほか総会提出議案の作成協力や管理運営に関する相談相手として役割を担うなど、管理運営において、管理会社に負うところが大きい。管理上の問題点として、「居住ルールを守らない居住者の増加」がすべてのマンションで共通する課題として指摘されている。分譲マンションでは、総戸数規模が大きいマンションほど指摘が多い。築年数の割に清掃が行き届いており、管理人さんも平日は朝から夕方までは管理人室・その他は同マンションに在宅の為、何かあった場合はすぐに対応して頂けます。駐車場は十分な駐車スペースが有り、ベランダも十分な広さが有ります。築17年いつもキレイにかたづけられていて管理が行き届いているし大規模修繕工事か終わったので施設が整備されています。管理がしっかりしている。竣工後10年以上経過したマンションの大部分が大規模修繕工事を実施している。修繕工事に対する意識・理解度の低さ」も課題となっており、管理運営上の課題となっている「無関心」の増加と合わせて、対応していく必要があるとしています。「修繕積立金の不足」が課題となっている。ついての知識・経験の不足」や「適切な工事業者の選定」を課題と認識しているマンションは3割前後と多くなっている。耐震化に向けた取り組み旧耐震基準のマンションでの耐震改修の実施率は3%に止まり、今後の実施予定も8%に止まっている。「区分所有者の耐震化の対する意識・理解度の低さ」が管理運営上の課題になっている。ついての知識・経験の不足」や「適切な工事業者の選定」が課題となっていることから、管理組合を対象としたセミナーの実施や専門家の派遣など、支援を実施していくことが求められる。合わせて、すでに区で実施している助成制度の周知を図る必要がある。建物自体が古いので今回下水管を交換する工事が始まる。ある部屋ではトイレの排水が逆流したらしい...それで交換工事をすることになったのだが...。何か欲しいとか、直して欲しいとか思ったら理事会に議題として要望すれば無茶なことでない限りだいたい通る。100戸以上あるが管理費徴収は100パーセント。築30年を超えたが、しっかりした管理状況のもと、大規模~小規模の長期修繕計画によってよい状態が保たれていると思う。昨年の大規模修繕では戸別にドア交換まであって驚いた。清掃は業者さんが入っており、いつもきれいにしてくださってありがたい。大規模マンション特有の問題なのか、当事者意識が低く、ことを決める際の理事会や集会への出席率はおそろしく低い。築30年近くと古いマンションですが、とても管理が行き届いており共用部分もとてもキレイに保たれています。エントランスはいつもキレイに保たれているのですが、デザインの古さは否めないのでここだけでもリフォームすれば大分印象が変わるのにと思います。-現在検討中または検討予定は6%。検討する理由は設備の旧式化や建物の老朽化に対し修繕工事では対応できなくなるとする一方、建築後20~30年が経過しても検討しているところもあり、建替えの必要性に対する認識は異なっている。合意形成がネックにかつて建替えを検討したが進行しなかったマンションが分譲で1%6件。さまざまな面で問題を感じているマンションが多い。既存建物が許容容積率を最大に使っている場合、戸あたりの専有面積の拡大や、売却用の新規住戸の確保が難しく、建替え検討を断念した事例がある。今後、建替えについての検討は増加していくと想定されるため、建替え又は建替え検討を経験したマンション事例等より、課題をさらに検証していくことが求められる。その上で、検討の段階に応じて、必要なノウハウの提供、専門家の派遣、活動資金の助成等を実施していく支援制度を作成することが求められる。管理人のほか、清掃員も常に清掃や点検を行っているので、清潔感がある。夜10時以降はオートロックとなる。マンション建て替え計画の話がある。◆たとえば、築10年経ったマンションが分譲当時の価格からどの程度変化しているのかを調べてその変動率を示したもの。