アニオタで元ダメリーマン【ヒロシ】の情報局アニオタで元ダメリーマン【ヒロシ】の情報局アニメオタクで駄目な元サラリーマンの独自な目線から、おすすめなどの紹介や気になる事の調査などをします。2019年3月27日どうも元不動産屋のヒロシです。腐動産とか負動産とか聞くと、なんだ、駄洒落か!と思うかもしれませんね。笑ってもいられない状態があなたにも迫っているかもしれません。いう事で、現在の負(腐)動産問題を考察してみました。越後湯沢リゾートマンションの事例が話題になっていますね。いう問題が起きているのでしょうか?越後湯沢といえば、スキーの名所ですね。駅からも近いことからスキーする人にとっては、条件の良い場所です。いう事で、まずは不動産における現在の問題から解説していきます。以降は負動産と腐動産はほぼ同じ意味と捉えて負動産で統一して表現します。空家問題といえば、分かりやすいでしょうか。これとは少し違います。関係性が無いかといえば、それも違います。負動産と空家問題は密接な関係があります。不動産は都心や大都市部については地価が上がっているくらいですから特に問題になる場合は少ないです。リゾート地も含みます。不動産を負動産にしてしまう原因の1つは地価にもあります。地方ではむしろ下がっているところも多く、売却したとしても、それほどの利益が望めないのです。多くの根本原因は相続です。今住んでいる家を相続する場合は、特に問題は起きない事が多いです。相続が発生した不動産は使わなくなる方が増えているという事です。使わなかったら、売ればいいんじゃない?と思いますよね。実際に売ろうとしてみると、まず、不動産を相続しなければいけません。ここからは戸建とマンションでそれぞれ問題が違うので、別々で考えていきます。大きな問題は3つあります。2つは土地価格の下落と、相続です。戸建は大体の場合、建物と土地が不動産です。撤去することが前提の売却になる場合が多く、お金になるどころか逆に費用が掛かります。撤去費用は普通の木造建てであれば、200万~300万円位でしょうか。杭が入っていたり、特殊な建造物なら、さらに費用はかかりますね。先にも言いましたが、地方では地価が下がっているところの方が多いです。建物の撤去費用を引いた金額が最終的には手元に残る金額です。撤去費用で300万円かかると、これに仲介手数料が14万円とその消費税がかかります。その仲介手数料分がそのままマイナスになるんです!そんなケースはレアケースでしょ!と思った方は認識がずれています。これがある為、負動産と言われます。売る意味がよく分からなくなり相続しないで放置することにより空家となります。相続税や固定資産税があるからです。売らない・売れない理由は不動産仲介業者側にもあります。これが3つ目の問題です。この物件で、なるべく売主に利益を残そうとするとどうなるでしょうか。撤去費用を買主負担にして、もっと価格を抑えて、例えば50万円位まで下げるとします。すると、売主の費用は無くなるので、50万円から仲介手数料を差し引いた金額が残ります。問題なのは仲介手数料です。50万円の場合は5%+消費税です。仲介手数料=25,000円+消費税となりますので、売主の手元には40万円以上が残ることになります。不動産仲介業者としては、こんな低額ですと労力に合わない報酬額なので、やらないのです。戸建はマンションよりも、かなりめんどくさい調査をしなければ、契約書を作れないので、とても数万円という報酬ではやってられないのです。土地と建物を分けて考えることはしません。建物の撤去費用というのもありません。あるとすれば、家財道具位ですが、どんなに多くても30万円位あれば処分できます。大きな問題は2つと思います。1つは戸建と同じ相続の問題です。これら2つの問題は密接に関係しており、相続する・しないの判断基準が隠れています。どんなマンションでも存在するはずです。これが無いマンションは修繕が出来ず、建物寿命が半分以下になります。マンション寿命はしっかりとメンテナンスを続ければ、100年以上とも半永久的とも言われているので、修繕しないという事は50年持つかどうか、という事になります。規模や設備により金額が違いなんとも言えない部分です。私の経験則から言えば、安くても合計で月額10,000円というところがありました。高いと5~6万位したり、リゾートマンションなどでは10万円とか普通にあったりします。月10万円だとして、1年滞納しただけで120万円です。物件価格を上回る可能性が出てきます。追い打ちをかけるのはやはりリゾートマンションの価格はそれほど高くならないのです。バブル期はそれこそ飛ぶように売れたかもしれません。物件価格が高いと売れないというジレンマもあります。それで、滞納があると、売却した時にマイナスになるんです。いう物件を相続したいと思いますか?しないですよね。相続しないで、放置するのです。スポンサーリンク相続を放置するとどうなるの?相続しないで放置するとどうなるかというと、登記簿を閲覧しても所有者にたどり着かず、不動産仲介業者などもアプローチのしようがないのです。登記簿というのは、法務局が管理しているもので、住所や家屋番号がわかればだれでも法務局で取得できます。登記簿には権利者の名前と住所が載っている為、不動産屋は空家を見つけると、これを調べてダイレクトメールを送ってアプローチをかけます。空家となり放置されたままになります。超高齢化が進む現代においてはその数が増えすぎて、大きな問題となっています。倒壊しそうになっていて危ないマンションもあります。建替えも、取り壊しもできないのです。スポンサーリンク越後湯沢のリゾートマンションのニュース記事について「-180万円で買い取ります。」という業者まで現れたそうです。確かに、この表現は誤解を生むかもしれません。調べたらやっぱりそうでした。滞納分・諸費用など合計で190万円を売主側で負担するものです。合計すると-180万円になるという事です。この物件を契約するときに買主は180万円もらって、購入するという事になります。「???」という人多いですよね。お金もらって、物件が手に入るの?と思うかもしれませんね。滞納分・諸費用などはあらかじめ売主負担で処理してもらいます。その後、10万円を払い購入するのです。「10万円で買います。」というアプローチだと、売主側に負担が無いような内容に誤解されがちになった為、なるべく誤解を避けるために、このようなアプローチをしたのだと思います。処分するにはお金がかかるという事を認識できるので、これはこれで、ありなんだと思います。無視すればいいだけの事です。それと、購入したその月から管理費修繕積立金の支払いが始まるのです。月5万円位って書いてありましたね。金額は、物件によっても設備が違いますので、なんとも言えません。リゾートマンションは温泉など共用設備が多いのが特徴なので、管理費も修繕積立金も普通の居住用マンションの2~3倍以上あると考えてもよいでしょう。転売先が直ぐに見つかる保証はありませんので、こういう事が起こるんです。これは、不動産屋から見れば、慈善事業をするわけではないので、普通だと思います。売主としては処分代として考えれば安い方です。不動産屋も利益を出すために、このくらいはしなければ商売として成り立ちません。リゾートマンションは、本当にバブル時代の負の遺産と言っても過言ではないかと思います。業者が転売先を見つけたとしても、あまり高い値段で売れるはずがないんです。いくら、中国バブルで中国人を中心とした外国人に売ると言っても、インターネットが普及した時代で、情報がたくさんある中で、あまりに高すぎる金額を付ければ、売れないのは目に見えています。中国人というのは必ず値引き交渉をしてきます。中国人投資家はさらにシビアです。外国人にだって、異常な高値では売れるわけがないのです。業者が200~300万円の利益を出すためには、300万円位は内装リフォームしたとしても、500~600万円位がいいところでしょうか。高くても1000万円未満だと思います。1000万円台になれば、見向きもされないでしょう。売却に1年かかれば管理費修繕積立金で、100万円位の利益が圧縮されます。赤字のリスクが高まる物件です。現代は情報革命後だという事です。日本のバブル時代はネットが今ほど普及していませんでした。不動産バブルが起こったとも言えます。不動産に関してはど素人がニュース記事を書いているとしか思えないです。撤去費用に関しては、不動産屋が提携している業者に手配するのだから、割高になるのは当然です。安くしたいのなら、売主自身で手配するしかないのです。それほど大きく変わらないので、リゾート地までの往復代の方が高く付くくらいです。売主も任せるのだから、想定の範囲内だろうと思うし、売主が実際に支払うのは、この提携業者です。不動産屋にバックがあるのだが・・・。どの不動産屋もそれは同じです。代行手数料のような名目で、実質の負担をしてもらう事はあるかもしれません。それでも、業者側にしたら、半分は慈善事業に近いかもしれないのです。先にも言ったように赤字リスクの大きい負動産だからです。避けられない問題なのかもしれません。日本の超高齢化社会を脱却する方が先かもしれません。それと、不動産屋が悪いことをしている風な記事が出るのは、本当に不愉快です。慈善事業をしている不動産屋なんて、ありはしないのだから、物事の本質を記事にするべきです。本質というのは、なぜ越後湯沢のリゾートマンションがここまで価値を失ってしまったのかという事です。後処理をどうするかという問題です。管理人【ヒロシ】の自己紹介ヒロシです。プロフィールはアイコンをクリックしてください。元不動産屋のヒロシです。いう場所の団地の一部で、私道を所有者が封鎖している事件について、解説...記事を読むしゃべくり007出演細木数子の娘で細木かおりだが六星占術はインチキ?本物?占いってどうにも胡散臭さがあると思うのですが、どうなんでしょう。風水不動産あるあるもあります。元不動産屋のヒロシです。今回はちょっと気になる不動産に関する話題を発見しましたので、紹介します。今回は実際の投資家さんの実例も挙げています。私が生まれたころに活躍していた元アイドルらしいのですが、沢田富美子さんが今回の紹介対象です。198...記事を読む【物件探し】不動産情報サイト(広告代理店)を信用してはいけない理由お部屋探しってどのサイトを見ればいい迷うところですが、真実をお教えします。元不動産屋のヒロシです。人気のエリアなのになぜか激安な物件って、たま~にありますよね。激安になる理由...記事を読むスルガ銀行が暴力団員に住宅ローン実行!スルガ銀行とは?どこ?反社会的勢力はどの業界も排除したいはずですよね。やって排除しているんでしょうか。不動産業界の対策は?記事を読むマイケル富岡の1億円豪邸がヒルナンデスに登場!住所はどこ?2019年6月14日どうも、ヒロシです。本日の日本テレビ「ヒルナンデス」にてマイケル富岡(マイコー)さんの1億円豪邸が紹介されました。最初の入りが重要です。不動産に限らず、投資を始める上で心構えは大切ですね。1回の失敗ですべてを失わないように、保険をかけておくのも重要です。記事を読む五輪選手村跡地のマンション晴海フラッグの価格が安い理由は?販売苦戦?WBSどうも、元不動産屋のヒロシです。東京オリンピックに向けて、建設ラッシュはラストスパートといったところでしょうか。私も資金に余裕が出来たら、リフォーム再販事業に参入しようかと思っています。地元の話題ってすごく気になりますよね。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。中居正広の「のんびりな会」はダジャレ!?新会社を1人でのんびり中居!横尾淑乃の顔画像やFacebookを特定!?商品券など無断発注で逮捕!人気記事ランキング小倉美咲ちゃん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