価格設定は、一歩間違えると損することにも・・・!売り出し価格が高すぎても売れないし、低すぎても損をします。したらいいのでしょうか。この記事では元業界人の大塚茂住(おおつかしげすみ)が価格設定の仕方と失敗しない対処法を具体例を交えて伝授していきます。今からご紹介するケースは、急な転勤により買い替えを余儀なくされた売り主さんと営業マンとの不動産売却の価格設定に関するやり取りです。一般人に売却する「仲介」を利用した売却に比べて、不動産業者に買い取ってもらう「買い取り」は短時間で確実に売却はできますが、その分リスクもあります。それでは、まいりましょう。不動産屋さん、今住んでいるマンションを早急に売却したいんです営業マンはい。買い替えですか?売り主そうです。子どもが生まれたので、ファミリータイプの中古マンションを購入したんです。今のマンションのローンも残っているので二重ローンになってしまいました。古いマンションをすぐに売ることはできませんか?営業マンすぐに、ということですと、私どものほうで下取りすれば即日、お支払いができます。1500万円でいかがでしょうか。時間をかければもう少し高く売ることはできるかもしれませんが、今すぐに売りたいということであればこの価格で買い取ります売り主その価格で結構です。比較的きれいなマンションだったので、2200万円の価格でそのまま売りに出すことにしました。数カ月後、そのマンションは2000万円で売れることになりました。このケースでは、全く同じマンションの部屋に、3つの価格がつけられました。最初の1500万円は業者が即日購入したときの価格です。次の2200万円は、その業者が売りに出したときの価格です。いつ売れるかどうか分かりませんし、その間にローンや管理費や固定資産税も支払わねばならないので、手数料と利益を上乗せした価格になっています。最後の2000万円は売買が成立したときの価格です。安くなりましたが、業者としては売れるときに売っておきたいのでこの価格で妥協しました。このように、家の価格は、その時々と条件によって、かなりの変動を見せます。そのため、適切な売却価格を決めるのは、実は難しいことなのです。高値で売り出した場合はどうなるのでしょうか。実は、売り出し価格を決めるときに重要なのは売りたい人(あなた)と買いたい人との価格マッチングです。具体的に見ていきましょう。可能性があるからです。次のようなケースになることも、ないわけではありません。新築マンションを購入したので、今住んでいるマンションを売却したいんです。新しいマンションの完成は1年後なので、売却期間は1年間あります。時間があるので、多少、相場より高い価格で売り出して様子を見たいんですけど、いいですか?営業マン構わないですけど、一体いくらで売り出したいんですか?相場価格は3500万円ですよ売り主3800万円で売れたらいいと考えています営業マンそうですか。その価格で売り出してみましょう1カ月後。営業マンお客様、やはり問い合わせが少ないですね。同じマンションの別の部屋が、他の業者から3500万円で売りに出ているんです。同じマンションですから、差別化がしにくいです売り主そうですか。様子を見てください3カ月後。営業マンお客様、申し訳ありませんが、売れる気配がありません。してくださいさらに3カ月後。営業マン部屋を見たいという方はたくさん来てくれるのですが、やはり価格が高いので決めかねているみたいですね。思いきってもう少し値下げしてみてはいかがですか?売り主あまり気が進みませんが、それでは3600万円にしてください。これ以上は下げませんからねさらに3カ月後。営業マン反響は少なくないのですが、なかなか購入申し込みがありませんね。毎週末に部屋を掃除して内見のお客様のために準備をするのも、もう、疲れてきました。3500万円でいいから早く売ってくださいさらに1カ月後。営業マン3450万で買いたいというお客様がいるのですが、どうしましょうか?売り主それでいいです。新しいマンションも完成してしまうので、早く契約してくださいこのケースから分かるように、一戸建てやマンションには「なかなか売れない」というリスクが常に付いて回ります。これを専門用語では流動性リスクと呼びます。不動産は何千万円という超高額商品であるだけに、売りたい人と買いたい人とのマッチングがしづらく、簡単に売ることができません。市場の流動性が低いために、株や金(ゴールド)に比べてすぐにお金に換えることが難しい資産なのです。そのため、不動産の買い取りをして換金を行う、私たちのような不動産売買業者の需要があります。業者に売却する場合は、業者が流動性リスクを代わりに負うことになるため、エンドユーザーに売却する場合の市場価格よりも安くなってしまいます。これは、安くなった分の金額で時間を買ったものと考えてください。1カ月以内に売らなければならない場合と、売却までに1年以上かかってもいい場合とでは、後者のほうが高額で売れる可能性が高くなります。1年以上かければ、多少高くてもその物件を欲しいという人が現れるかもしれないからです。逆に、1年後のほうが安くなってしまう可能性もあります。景気が悪化して不動産市場そのものの相場が下がってしまい、近辺に多くの売り物件が出てしまえば、どうしても価格を下げざるを得なくなるからです。このように、家の売却とは難しいものなのです。まとめいかがでしたか?売り出し価格を間違えると「高く売りたいあなた」と「できるだけ安く購入したい買い手」との間にミスマッチが起きてしまい、売却活動に暗雲が立ち込めることもあるのです。ならないためにも、業者とよく相談し、適正な売り出し価格でスタートすることが必要になります。要するに、不動産売却の価格設定は業者に依存せざる負えなくなってしまうのです。そのため、何も前準備をせずに業者と相談すると、安く買いたたかれてしまう可能性だってあるのです。すればいいのでしょうか。結論から言うと、業者と相談する前に複数の会社へ査定依頼をしてあなたの自宅の相場と価値を見定めましょう。査定依頼をする業者は物件の地域を生かした売却活動に長けた業者を選ぶべきです。そのような会社を自分で探し出すには骨が折れます。そこで、おすすめなのが不動産一括査定サイトの利用です。不動産一括査定サイトはあなたの不動産を売却するならどこの業者がいいかを自動マッチングしてくれます。この自動マッチング機能で地域を生かした売却活動を得意とする業者を選ぶなら、イエイがいいでしょう。イエイは、不動産一括査定サイトの中でも専門スタッフによるフォローアップがもっとも充実しています。興味のある方は、このブログのトップページにてイエイについて詳しく解説していますので、よかったらご覧になってくださいね。※以下よりこのブログのトップページに移動できます。※当サイト(イエイ.jp)のTOPページへ移動します。「いちばん高い」がみつかる価格比較サイト、イエイ。最大6社の査定書を無料で即日お取り寄せしてくれる便利なシュミレーションサイトです。これまでに300万人以上が利用している不動産一括査定サイトです。「でも、顔の見えないサービスで本当に信頼できるの?」と思う方も少なくないはず。イエイ.jpでは元業界人が自分の不動産をイエイ経由で売却してわかった評判と口コミをまとめています。興味のある方は、イエイ.jpのトップへ移動して評判と口コミをチェックしてみてください。「不動産は先着順で購入される【業者のいいなりになると損をする】」プロフィール管理人:大塚茂住(おおつかしげすみ)宅地建物取引士と不動産鑑定士のダブルライセンスを取得している元業界人。妻からは「そんなに資格持っているのに自分で売れないの?」と鼻先で笑われました。1ユーザーとして、イエイでマンション売却した体験記と本音の口コミをレポートしています!よろしくお願いします。イエイの口コミと評判まとめイエイの口コミをまとめてみました。[本当の情報を教えて!]不動産一括査定サイトのイエイ【他サイトとどう違うの?】徹底比較!イエイ運営会社の評判は大丈夫?口コミなど詳しく調査してみた。イエイ加盟店のインタビューまとめ【インタビューから見えたイエイのメリット】イエイで不動産を賢く売却イエイの使い方を解説!初めての人にもわかりやすくまとめました。(28,586pv)イエイ運営会社の評判は大丈夫?口コミなど詳しく調査してみた。媒介契約の種類と特徴。