Tumblr今日はファンド業界のちょっとした事件的なニュースについて取り上げます。J−REITの大和証券オフィス投資法人が物件を取得したというニュース。ニュースリリースはこちらhttp://www.daiwa-office.co.jp/site/file/tmp-rAASD.pdf以下、日経不動産マーケット情報の2015年9月8日の記事の冒頭です。「大和証券オフィス投資法人は9月8日、JR八丁堀駅近くにあるオフィスビル、KSKビル本館とKSKビル西館を取得する契約を結んだ。9月11日に引き渡しを受ける。価格は合計45億1800万円。売り主はヒューリックだ。好調なリートがまた物件を買った、っていうさほど珍しくもない日常的なニュース、ではないんですよねこれ。社内ではちょっとした事件になってました。売主がヒューリックだということ。ヒューリックは賃貸業がメインの上場不動産会社です。資金が豊富なこうした事業会社です。銀行から融資が出る限りは、多少高くても物件を買えばインカムが入ってくるわけです。そんなわけでヒューリックといえば高値で物件を爆買いしているプレーヤーっていうイメージ。一方でリートは投資家に安定した配当を出さなければいけません。物件の利回り目線が決まってきます。一定以上の価格では買えないはずなんですね。そのリートがヒューリックから物件を買った。ヒューリックも今年の4月に取得したばかりの物件です。純粋に市場取引として買ったわけです。普通に考えたら、あり得ない取引です。そこで取得時の利回りに関する情報を見てみました。取得時のNOI利回りが3.7%と3.9%これは八丁堀の小規模なオフィスとしては異常に低い水準です。ところが、中期的な想定NOI利回りが4.4%と4.5%となっています。いうことかというと、将来的には利回りがアップすることを前提に買っているわけです。将来的に賃料が2割程度上昇することを見込んでいるということです。物件価格が高騰しているということです。好調な経済に支えられて需要は旺盛なことが見込まれています。都内のオフィスの賃料が2割程度上昇することを予測するシンクタンクも複数あります。その上昇予測を全部織り込んで今の価格を決めてしまってるわけですよ。いうことが起きるのかというと、お金の集まっているファンドは物件を買わなくてはいけないという事情があります。配当利回りが低下してしまうからです。大和証券オフィス投資法人は上半期に増資していました。その後、よほど物件が買えない状態が続いたのだと考えられます。なると無理をしてでも物件を買いたいという圧力がどんどん高まります。それで今回のような買い方に至ったのではないかと。全体の資産規模に比べれば1%程度の物件なので、ファンド全体の利回りに与える影響はそれほど大きくはありません。いえ、利回りを重視するリートがこういう買い方をしないと買えないほど市場は加熱しているということがうかがえる取引だったというわけです。あわせて読みたい記事:福岡の賃貸マーケットについて現地調査してきました。そんなの知ってるよ、というあなたも。数千万円の現金を手に入れる方法バックナンバー2017年10月4日ロバキヨを切る!バックナンバー2017年7月18日ロバート・キヨサキのスポンサーになりました。ビルってご存知ですか?「経費率を25%」とかやっていると悲惨な結果になりますよ外資系ファンドの仕事を暴露します。【暴露】なぜ不動産業者は毎月数千万円もの利益が出せるのか数千万円の現金を手に入れる方法ロバキヨを切る!ロバート・キヨサキのスポンサーになりました。行い、400億円のファンドを運用する不動産ファンドマネージャー。