売主の立場になってみる不動産仲介業者の立場になってみる理論的かつ感情溢れる買主になる心を揺さぶる買付証明書を書く価格交渉を成功させるには!?不動産購入の価格交渉について最後になぜ不動産投資で「価格交渉」が重要なのか価格交渉でもっとも重要な事が2つあります。自分なりのプラン(ゴール)をしっかりもって交渉することメリットとデメリットを熟知し価格交渉にあたることメリット・デメリットにつていては、この先で説明していきます。価格交渉とは?提示されている金額(売出価格)に対して自分の購入したい金額を意思表示し、売主と話し合う事ですこれが、価格交渉の定義となります。価格交渉において覚えて頂く言葉が2つあります。「指値」と「買い上がり」です。1億円で不動産が売りに出されていたとします。売値よりも安い、8千万円での購入を伝える事が「指値」となります。逆に、売出価格よりも不動産の価値が高く、1億円よりも高い値段を付けなければ購入できない場合があります。その場合、売出価格1億円に対し、1億2千万円での購入意思を伝える事が「買い上がり」となります。何も言わなければ、行動しなければ、売値のままです。価格交渉しなければ、不動産は絶対に安くなることはありません。価格交渉を行い価格が下がれば、利回りが上がりますので、今後賃貸運営していく際に発生する家賃交渉や、賃料の値下げに対応する体力が付いた状態で運営して行くことができます。利回りが上がることで、金融機関からの融資も受けやすくなります。金融機関からの融資金額も抑えられ、購入した不動産の収益率も上がれば、次の不動産購入時の金融機関審査が有利にな状態にもなり、不動産を買い進めるプラス要素になります。不動産投資で利益を上げるために、価格交渉を成功させることは必要不可欠です!!メリットがあれば、当然デメリットもあります。次は、デメリットについて説明します。人気物件の場合は、買い上がられる可能性があります安く売ることになるため、売主の売却意欲の低下がおこります仲介手数料が減るため、不動産仲介業者のモチベーション低下に繋がります売出し価格よりも安い価格での購入となりますので、売主へ不動産業者が価格を伝えて、売主は値下げを了承するか判断する事になります。そのため、売出し価格で購入する場合よりも処理するステップが増えますので、それだけ時間が掛かります。指値の度がすぎると買付が通らないどころか、その後の関係が悪化することも考えられます!!むやみな指値は避ける!!スポンサーリンク価格交渉が可能な物件か見極める・価格交渉の材料収集のために常にアンテナを張ることが重要です。・材料を得るために最も必要なもの、それは「コミュニケーション力」です。(修繕が必要か否か)ファミリー向けの不動産に多いのが、道路1本を堺に学区が違い場合があり、道路1本が不動産の価値を分ける事があります。道路1本を堺に家賃が数千円違ってくる事もあります。地元の客付け業者にヒアリングする事も有益な情報を得られます。実際に物件を調査し、複数の情報を得ることで、値下げの交渉材料にします。不動産を実際に見て得られた情報であれば、不動産業者に対しても説得力のある交渉が行えます。?該当の不動産がある時点で再調達されることを想定した場合に必要とされる適正な原価の総額。建築資材の価格が違うため、構造によって目安価格が変わる。法定耐用年数とは?機械、設備、建物など減価償却資産が法定上の使用可能な見積期間のこと。税法で分類耐用年数を定めており、その耐用年数に従って減価償却をする。積算評価については、「3分で出来る!不動産投資の積算評価」で分かりやすく説明しています。不動産を保有し続けたと想定し、その不動産から生み出される単年度の収益(賃料)に着目して不動産の価格を導き出す手法です。一般的な収益性を算出する際に使用されます。Cash-Flowの略)不動産を投資対象と考え、保有中の一定期間のトータルな収益と最終的な売却による収益までを検討した手法です。金融機関が収益性を算出する際に使用する事が多いです。確定している年間支出を差し引いた年間粗利を、物件価格で割って求めます。表面利回りよりも現実的な数字になります。計算が複雑になりますので、計算にはローンシミュレーションサイトを使用し「収益価値」を算出します。使用するサイトは、ローンシミュレーションサイト「Keisan」です。「Keisan」で下記のように入力して計算を行います。「収益価値」は「借入可能額」となりますので、物件Aの「収益価値」は、3億1,400万円となります。スポンサーリンク不動産業者から「ぶっちゃけ話」を引き出す売主は信頼のおける不動産業者に販売を委託するケースが大半です。売主との関係が深い業者ほど、ホットな情報を持っている可能性が高いです!!それでは、そのような不動産業者からどのようにして情報を聞き出すか・・・。仕事から少し離れた場所に誘う最初は「喫茶店」で「世間話程度」をします。「夕食」に誘って、売主の「売却理由」等を聞いてみましょう。「ラウンジ等」で深い話をして「指値の根拠になるネタ」を引き出してみましょう。仕事以外の話で盛り上がれる環境に連れ出しましょう!!そうすることで、本音(ぶっちゃけ話)を聞き出せる可能性が高くなります!!謝礼を渡す・営業マンがサラリーマンの場合、特に有効です。・不動産業者が自営の場合や税理士、弁護士が絡んでいる場合も有効ですが、金額が高額になる場合が多いです。(俗に言う印鑑代...)・謝礼の目安は、3万円〜5万円程度となります。(封筒に入れて)謝礼を渡すタイミングですが、不動産の引き渡しタイミングで渡すのがベストです。接待や多少の謝礼を惜しまない!!スポンサーリンク価格交渉に必要な隠れたポイントどんな物件にも、必ず罠があると疑って取り組むことが大切です。他人の言うことを鵜呑みにせず、最後は必ず自分で確認することを守ってください。絡んでいないか注意してください。不良債権の場合はどのような債権者が絡んでいるか、お金の流れに注意してください。中古の場合、隠れた瑕疵に注意シロアリ・雨漏り・給排水の水漏れ・躯体の損傷などに注意してください。最低3社の客付け業者からヒアリング・sumo、アパマンショップ、ミニミニ、エイブル等からヒアリングしましょう。・3社程度ヒアリングすることで、おおよその相場観を把握することができます。・TELで聞くのもよ良いですが、実際に訪問すしヒアリングしてみる事をオススメします。ヒアリングのポイント・新築の賃料相場は?・既存の賃料相場は?・即決賃料相場は?など、数字で具体的ヒアリングする事で、調査に役立ちます。・過度の供給で需給バランスが乱れていることがあります。・20年くらい前の間取りは、今のニーズに合っていないケースが多いため、慎重に検討する必要があります。将来的にニーズに合わせた間取りに変更する予算が必要になる可能性大です。1K・1ルームの3点式ユニットをセパレートタイプに変更するファミリータイプのオール和室仕様を洋室に変更など・・・。上の写真は塗装が劣化した状態です。上の写真は塗装がチョーキングした状態です。上の写真はサッシのシーリングが劣化した状態です。上の写真は基礎がクラックした状態です。上の写真はヤニで汚れたクロスの状態です。上の写真はカビが生えたクロスの状態です。修繕が必要な部分を細かくチェックして、交渉のための材料を集める事が大切です。スポンサーリンク周辺の取引事例を調査するそれぞれの価格は、地元不動産業者や金融機関でヒアリングする事がポイントです。土地が近隣ではどれくらいの単価で取引されているのか?机上の数値(Webなど)と実際の数値の差を確認しましょう。近隣の市町村ではどの程度の利回りで取引されているのか?判断材料として収集しましょう。価格交渉に使用する6つのテクニック交渉のテクニックは、いくつあっても不足する事はありません。これから紹介する6つは、最低限のスキルとして習得しましょう。積算価格=原価法を提示する積算価格とは不動産の物件価格を現在の価値で評価したものです。・土地の価値は、国税庁が毎年発表する相続税路線価を基に算出されます。建物の価値は経過年数に応じ、原価修正して算出されます。・収益還元法より低い評価額になる傾向があります。・具体的な算出方法は、「3分で出来る!不動産投資の積算評価」で分かりやすく説明しています。物件価格が積算価格より高い時に有効です!!スポンサーリンク収益価格=収益還元法を提示する収益価格とはその不動産が将来的に生み出す賃料収入に注目し、物件価格を評価したものです。・一定期間(通常は1年間)の純収益を実質利回りで割って、100を掛けて求めるのが一般的です。・積算評価より高い評価が出やすいのが特徴です。物件価格が収益価格より高い時に有効です!!取引事例比較法を使う取引事例法とは比準価額を指しています。・近隣不動産の過去の成約事例(取引価格)を基に、不動産価格を算出する評価方法です。不動鑑定評価のひとつ。・主にエンドユーザー向け住宅の売買において活用されます。・ただし売り急ぎや買い急ぎなど、例外的な取引が発生した時の特別な事情を考慮(排除)します。※近隣で比較対象事例がある場合に有効です。修繕費用の見積もりを利用する建物外装の大規模修繕はかなりの費用が掛かります。したがって、どのタイミングで行うか資金計画が重要となります。:577万円(税込)人気物件でスピードが要求される場合には、単純にリフォーム業者に見積りをとっていたら機会損失が生じてしまいます。そこで、費用の見積りが即時に算出できる計算式を伝授します。0.8万円〜1万円」で計算します。その場合、640〜800万を外壁修繕費用の目安とします。仕様により前後します。自分自身の購入予算を提示する自分の購入予算とは自己資金+調達資金(銀行融資や援助資金など)・銀行で融資枠が確保されている場合に有効となります。・不動産業者も「買える客」とみなし優先順位が高くなります。・その予算で売主側の説得力パワーが増大します。感情に訴える売主も人の子です。物件に思い入れがあるはずです。気持ちを汲んで取引に挑めば良い流れになる可能性が高くなります。横柄な態度しないようにしてください。スポンサーリンク価格交渉に有効な4つのタイミング交渉を有利にするにはタイミングが最も重要です!!タイミングを逃さない為にも、客観性のあるカードを準備する事が大切です。「まずは物件を見る」で説明した情報を収集し、交渉に挑みましょう。商業施設日当たり等)・市場性(近隣の市町村との比較)・建物の状態(修繕が必要か否か)条件が整った案件に有効です。すばやい買付が可能となります。実際に外装・内装を確認し修繕費用を試算します。価格から修繕費用を引いて指値を提示します。客付け業者(アパマン、ミニミニ、エイブル等)から得た賃料相場の情報をもって、価格交渉に挑みましょう。協力が得られれば、査定書を作成してもらうと良いでしょう。査定書は大半の場合、無料で作成してもらえます。購入に至った場合、管理及び賃貸募集を依頼したい旨を含ませると良い手土産を持参すると好印象となります。相場の家賃に引き直して交渉しましょう。感触良ければ買付!既存の入居者の賃料設定が相場より安い場合があります。銀行からの資金調達の金額が確定すると、購入予算が確定します。ゆえに、売主もその金額を基準に回答するしかなくなります。最終予算をもって交渉しましょう。納得できる話し合いが大切です。売主の売却理由により戦略を考えてみましょう。不動産仲介業者の立場になってみる不動産仲介業者の胸の内を考えてみます。不動産仲介業者には、客観的な情報と安心材料を与える事を考えましょう。(融資がおりなければ現金買いする覚悟と資産が必要)・身内からの出資により買付けできる事を証明しましょう理論的かつ感情溢れる買主になる少しでもお値打ちに買いたい、それには。買主の気持ちを考慮した理論的戦略を練りましょう心を揺さぶる買付証明書を書く買付証明書は、売主へダイレクトに届く唯一のアイテムです。今回の購入に至った経緯と、指値の根拠、そして、購入後の流れを書き添えてみましょう。在になることで、いざという時の価格交渉も成功させることが出来ます。「この物件はあの人に紹介しよう」そう思われる存在になる事が大切です。スポンサーリンク不動産購入の価格交渉について最後に物件購入時には自分の足で調査を行い、価格交渉のポイントを突きましょう。迅速に行動し、早期契約により物件を確保しましょう。指値が通って売り渡し承諾書をもらっても油断は禁物です。良い案件は蒸発するように去っていきます。したがって、スピードが非常に重要となります。理論付けしたプレゼンテーションができるよう、情報収集とスキルアップに努めることが大切です。コミュニケーション能力を磨き、チームで活動できるネットワークを構築しましょう。おすすめ証券会社トップ3投資するならSBI証券ネット証券人気・実力No1ネット投資を始めるならSBI証券と言って過言ではないでしょう。私も使用している証券会社です。多くの個人投資家のメイン口座として人気です。IPO銘柄取扱数も絶対的に豊富SBI証券はネット証券で大手の総合証券と同等以上の新規公開株を取扱っています。なんとネット証券でありながら、2018年のIPO取扱銘柄数No1となっています。NISA口座なら売買手数料は無料SBI証券のNISA口座なら、国内株式の売買手数料は無料です。海外ETFについても買付無料なんです。NISA口座も絶対にSBI証券がオススメです。取引しながら楽天ポイントが貯まる!楽天証券で株取引額に応じて楽天グループで使える「楽天スーパーポイント」が貰えることを始めとして様々なサービスを受け取る事ができます。60万人が利用する超人気取引ツール楽天証券のツール「MarketSpeed」は60万人が利用する人気ツールです。なんと30秒で証券口座開設のお申し込みが完了できます。手数料の安さは業界トップ!注文手数料の安さは業界最安値。国内4取引所の銘柄が取引でき、日本全国の株式を業界最安水準となってます。WEBの取引画面が秀逸WEB作成会社が作ったWEB取引画面なので、非常に使いやすくデザインが秀逸です。パソコン用Web画面はセンスを感じるデザインとかゆい所に手が届く機能を満載。スマホアプリも簡単モード/ノーマルモードの切替が可能で、初心者も絶対満足できると思います。株ポイントは現金に交換可能です。株ポイントを貯めて、更に儲けちゃいましょう。はじめの一歩サラリーマン不動産投資家が税理士に頼むタイミング:収入が〇〇万円超えたら!?今回は、サラリーマン不動産投資家が税理士に依頼するタイミングについて解説します。だいたい、家賃収入が1,000万円を超えるくらいで、税理士に依頼すべきです。今回は、不動産投資を始めるための準備について説明していきます。説明する項目は4つとなります。:築古はリスクを限りなく抑えられる築古不動産投資は、苦労しただけ、成功に近づきます。カネない、勇気ない、信用ない、そんなサラリーマンが資産を築ける最高の手法の一つが築古不動産投資です。満額融資の成功≠不動産投資の成功となります。不動産投資の『成功』は、借入を全額完済して初めて言える言葉です。借入を完済し、なお安定収益と良質資産が残って、初めて『成功』と言えるのです。不動産投資における信頼できる不動産仲介業者とは?金融機関での資金調達の目処がついたら、信頼できる不動産仲介業者を見つける事が必要になります。