Syu2nd実名と共に新たな気持ちでブログを書いてみようと思ったのですが今日は久しぶりにテーマがは浮かばなかったので初級者ー中級者までの方々が私の事業を見た時どんな事を知りたいだろうかと考え今日は指標について少し書いて残してみようと思います。資金調達(融資)に関する事などは置いておきまして事業性についてのみ考えてみました。大前提として金融機関目線を私は常に考えていまして以下のことを念頭にまず入れて事業が有効かどうかを検討します。新築の場合は、RC造は5年間、木造は3年間の固定資産税が減額期間があること入退去はサブリース前提で算出する(10%)この2つを検討材料に加える理由は最後にお知らせいたします。)も全て含んだ、本当の意味での事業総額を決定します。管理会社の考えを元に計算。3また運営に関わる経費(固定費)も年計算します。)合わせて固定資産税1年目ー5年目までを計算3に関しましては、5年目以降の減額措置以降のシミュレーション分も作成すると良いでしょう。実質上の利回りを算出します。7.5%の実質利回りとなります。本当の事業の利回りは不確定すぎます。関わる諸費用の一部が事業計画やマイソク上に反映されていない事がほとんどだからです。見た目の利回りが良いので問い合わせるなどは禁物ですのでこの辺りは要注意されてください。本当に重要なのは実質利回りではなく実際にどのくらい手元に残るのかという事業性の実態を知る事、理解する事が大切になってきます。算出しなければいけないのは金融機関からの借り入れと返済、期間と金利についてです。2の年間CFから、3固定費を引いてさらに最終的には、返済を引いた額が実際の収益となります。=100万円が手残りという事になります。この100万円を年間で再計算すると年1200万円となりこれは3億の4%に該当し大変安全な経営数値であると思っています。3億の借り入れに対して1200万が多いか少ないかは個々人の指標によるものと思いますが(現在に市況から言いますと非常にこの数値は優秀です)私が総額の借り入れの2%が最低の年間キャッシュインを考えると指標4%としては金融機関の最低条件をクリアできると理解していますのでよしとしています。この指標は、上記の計算式にもあるように金利によっても大きく変動します金利が3%代でも最低指標借り入れの2%は維持できるでしょうから上記の数値は非常に優秀な事業数値範囲に収まっています。新築でこの数値を維持できるのはまず金利が1%前半の場合は最低実質利回りでいうと6.2%が限界です。7%の実質利回りの物件ですと金利は2.5%程度。(期間は35年で計算)このように、指標を用いて、収益物件の開発時には様々な金融機関の金利、期間などの要素を考慮しつつ事業性として有効かを自分なりの価値観で確認することは必要なことです。私もここまで来る過程においては甘い指標を持っていましたので、出来上がって経営して税金払って、残った金額から、思っていたのと違う!という事も結構あったりしました。最初に記しました固定資産税の減額期間以後の算出サブリースを基本に考える事に関して最後にお伝えします。この理由は、金融機関目線を意識しての事です。固定資産税に関しては、金融五原則で言うなれば流動性に触れる内容であるからです。サブリースに関しては安全性に関わるからです。金融五原則を意識した事業計画の考え方を事業の価値観として加え伝えたり、説明することはかなりのポイントアップになります。考慮しつつシミュレーションされることをお勧めいたします。1月26日富山セミナーが開催企画されました。ご興味ある方はぜひご応募よろしくお願いいたします。13:00〜17:00https://www.kokuchpro.com/event/67a8d5f167f75211524d4c9962dc7040/健美家様に掲載頂きました大家列伝記事はこちら【3年で家賃年収1億円。様の2018/11/14の投稿を転載させていただきました。Syu2nd福岡の中卒サラリーマンが実践する不動産投資記録です。これまで、これからを綴る内容にしたいと考えております。諸先輩方を参考にさせて頂きながら、一歩ずつ学び進んで行こうと思います。