不公平だ!その友人も親がアパートを経営していて、アパートを取り壊し更地にして売却しようとしたのですが、住人との交渉が難航し高額な補償金を払ったとか。それで2、3年でまた転勤するという話に期待して、もうしばらく我慢することにしたのです」そうして親の家が空き家になってから15年が経ち、3番目に入居した一家が出ていくのを小田島さんは実家を売ることを貸家の管理をしていた不動産会社に告げた。待って、「家を売る決心をしたのは、家を貸すことが大きな精神的負担になっていたことが一番の理由でしたが、このころになるともうひとつの問題も感じ始めていました。貸家にした実家は、兄と私の共同所有ですから、私たちが死ねば兄と私の子どもたちに引き継がれるわけですよね。いとこ同士とはいえ、それぞれめったに会うことのない者同士ですから、共同所有のまま子どもたちが相続しても、かえって彼らの負担になるだろうと思うんです。いういろいろなことがあって、今度こそ手放す決心がつきました」売れるまでに3年を要した。売却成功のきっかけは、その後、地元の友人に福岡市内の不動産会社を紹介されたことによる。第1章でもふれた、地元つながりである売却価格は1400万円。売買契約書に押印し契約が成立、小田島さんと小田島さんの兄の土地代金から諸費用を差し引いた金額の半分ずつが入金された。銀行口座には、貸家から売却まで、実家を処分するまで、足かけ18年かかった小田島さんの親の家をたたむ作業はこれで終初盆の夏に行った実家の片づけ近所の人にも持っていってもらった家電品やソファ「両親の使っていた家具や生活道具、衣類などの片づけは、家を貸すことに決めた初盆のときやりました。貸し出すとなると、両親が生前に使っていた家具類を処分しなければなりませんから形見分けも、この初盆のときにやりました」まずきょうだいで形見分けを行った。母の着物や鏡、父の蔵書と本棚、それに小物類などをそれぞれ分けた。不要なテレビや冷蔵庫などの家電品やソファなどの調度品で、まだ十分に使えるものを庭に運び出した。近所の人や近くに住む父の会社の元従業員の人たちにも連絡し、希望者に持っていってもらうことにしたのだ。貸すことに決めたからといって、すぐに入居者が見つかるとは考えませんでしたが、何度も東京と往復するわけにはいきませんから、1週間で一気にやりました。本当に夏の暑い中、大型の家具類は庭に出して、近所の人や父の会社の元従業員などに好きなものを持っていってもらいました。暑かったものの、雨が降らなかったのは幸いでした青空市は2日間ほど行われた。2日間置いて、残ったものは兄が業者に頼んで一括処分しました。トラック2台くらいだったそれぞれの自宅へ運ぶためにと思います。それに私たちきょうだい3人で形見分けした品を、チャーターしたトラックが3台。1週間くらいの滞在でよく片づいたと思います。捨てすぎたかなという思いはありましたけど。家を処分するのに18年もかかったのに、片づけは1週間で終わったなんてなんか変ですよね1週間でやらないといけないというのが、きょうだい3人の共通認識でしたからこんな短期間にできたんでしょうね。駐車場を新宿駅付近で探すやはり、何事も締め切りがないとはかどらないんですね親の家を貸家にする場合に使える移住·住みかえ支援機構JTIのマイホーム借上げ制度の利用価値終身にわたって賃料保証マイホーム借上げ制度JTIのとは親が亡くなって空き家になってしまった家を売却せず、賃貸に出すことを考えている人もいるだろう。このJTIのマイホーム借上げ制度を利用するためには、50歳以上の物件所有者であること、建物が一定基準の耐といった条件がつくが、親の家でも相続すれば利用できる。震性を備えていること、自分の現在のマイホームを賃貸に出し、空き家になった親の家に移り住む、といった利用も考えられる。200社が協賛マイホーム借上げ制度の柱は、事業者として参画している。マイホーム所有者から住まなくなったマイホームを終身にわたってJTIが借り上げて、JT1が子育て層ファミリーなどに転貸するというものだつまり、借上げ→転貸であるため、所有者は賃借人と直接関わることはない。家賃いわゆる賃借人とのトラブルの心配がないのもメリットだの未払いや不適切な使用など、最大の利点は、最初の入居者が決定すれば、それ以降は空室になっても規定の最低賃料が保証されていること。準備金に不足が発生しても、国の基金が用意されている安心感も高いといえるだろう。!JTIとマイホーム所有者は、3年ごとに契約を見直すことから、事情が変われまた、ば契約を解除して、売却することも自分が再び住むこともできるようになっている。戸建て、マンションを問わない。地域も日本全国である。実際、地方にある築40年の物件を貸し出家をJT1を通して貸し出し、賃料を得ているケースも目につく。している例もあるほどだ。賃料は最寄り駅からバス25分の距離でも7万円台10万円を超す物件もマイホーム借上げ制度を利用して賃貸に出している事例を見てみよう。JTIの土地面積は約310m2、たとえば、1990年に建築した木造2階建てという福島県の決して条件がいいとはいえないが、ある物件は、最寄り駅からバスで25分と、7万円台で(照)。転貸が実現している同じようにJR外房線の最寄り駅からバスで15分の千葉県の物件土地面積約220-m2の賃料は、。7万円台である980年に建てられた軽量鉄骨造2階建て、土地面積約170m、建物面積約100-(参照)m2という埼玉県南酉部の物件の月々の賃料は8万5000円強JR横浜線の最寄り駅から15分弱、1979年建築の軽量鉄骨造2階建てという神奈川県の物件の賃料は1万円台だ。週刊ダイヤモンド土地面積はおよそ190m、建物面積は120m弱である翁照名古屋市に隣接する市の物件は、1971年の建築だが、鉄筋コンクリート構造の2階建てということもあって耐震基準を満たしていることから、7万円台の賃料となっている土地面積は約38°m2、建物面積は約150m2の6LDKという東京都下の東京都下、(参照)。物件は、介護施設への転貸が実現し、賃料は17万円台であるこのように、JT1のマイホーム借上げ制度では、築年数や所在地なども含めて、広く利用できるようだ。誰も住まなくなった家とはいえ、資産であることに変わりはない。6万8000円JTIのマイホーム借上げ制度による実際の賃料や収支は、どうなのだろうか。近隣賃料の相場が月額10万円としよう。JT1の終身借上げ後の転貸は3年の定期借家契約であることから、同じような物件でも相場を1$20%下回り、8S9万円が査定賃料になるのが一般的また、賃貸希望者が現れ、賃料が仮に9万円で決定すれば、そこから15%差し引いた7-万6500円が、JT1に貸し出したオーナーの月額受取賃料になる。月額賃料が8万円の場合は、6万8000円が実際の家賃収入である差し引かれる15%の内訳は、入居中の管理や退去の立ち会いといった物件の管理業務を行う宅建事業者へ5%、残りの10%が入居者がなく空室になったときの保証賃料の原資にするための準備金積立に回される。非営利団体であるだけに、JTIは仲介手数料等は受領しない(申し込みの際の事務手数料は発生する)。査定の低い金額8万円から15%を差し引いた6万8000円になる年間を平均した貸家の稼働率が88%(入居者がいない空室率の割合が12%)としよう。88%の稼働率では10年間を平均した、次の表にあるとおり、月あたりの賃料収入は6万7320円となる。0%の空室時が生じるが、この期間は最低保証6万8000円の家賃がJT1から家主に入るので、無収入ではない。入居中の管理10年間を平均した月あたりの空室時空室率は12%なので、の収入は8160円、<6万7320円+8160円=7万5480円>すなわちが、10年間を平均した月あたりの賃料収入ということになる。入居者決定件数は450件超で89%の成約率終身借上げで賃料保証もある。相応の賃料収入が得られるうえに、制度利用のハードルが高そうだが、その点はどうだろうか。家屋が賃貸に適合するか否かの資格検査といいますか.「制度を利用してもらうためには、|どのくらいの賃料で転貸できるのかという査定を実施させていただきます。これまで16--00件ほど行っていますが、査定そのものをお断りせざるをえなかったのは2例に過ぎま!せん。スキー場内にある物件と、80軒のうち半分の40軒が空室になっている離れ小島の物JTIというように、利用するための間口はそれなりに広いようだ。件です」事実、2006年の制度発足以来2013年末までで、約1万5000件の照会件数に対して、無料のカウンセリングを経て、情報会員登録まで進んだのは5000件強。正式な制度利用の申し込みがあったのは650件である。それらのうち、すでに入居者募集を開始している物件は517件で、入居者決定件数は459件。89%の成約率である。制度利用申込書を提出する段階で(税別)の事務手数料が発生はじめて1万5000円実際に制度を利用するためにはどうすればいいのか。「情報手続きとしては、JTIのに登録し、一定の資格を持つハウジングライフ住生活プランナーによる事前相会員」談や予備診断賃料査定を受けることが前提である。そこで制度を利用したいということになれば、制度利用申込書を提出するわけだがの事務手数料がかかる。ここではじめて1万5000円(税別)その後は、正式な建物診断を経て、改修工事の必要がない、ということならJT-側が転借人を募集するという段階になる。補強·改修が必要と診断された場合は、工事を実施したのちに、転借人の募集となる。最初の入居者が決定し、契約が成立すれば、賃料を受け取ることになる。同時に終身にわたる最低賃料の保証がスタートする。借り手がつかなくても最低賃料は終身保証途中で自分が住むことも売却も可能JTIのマイホーム借上げ制度を、改めてまとめておこう。JT1は、「移住·住みかえ希望者の持ち家の賃貸、転借」などの実行を通して、住宅のミスマッチ解消空き家子育て支援中古住宅の価値創造の撲滅高耐久住宅の普及地方の活性化などに寄与していこうという団体である。築25年を過ぎるとほぼ無価値になることが多いのが実情だが、現在の日本の住宅は、米並みに80年、90年と持続可能な良質な住宅の普及を図る、という目的も持つ。そのJTIが運営しているマイホーム借上げ制度の柱は、マイホーム所有者からマイホームを最長終身にわたってJTIが借り上げて、子育て層ファミリーなどに転貸するというものだ。繰り返しになるが一定の耐震性が確保されていることと、賃貸用に補修が必要な場合は!最低限の補修をすること、そして、所有者が50歳以上であること、といった条件がつく程度で、対象物件は日本全国、戸建て、マンションを問わない。同制度の最大の利点は、最初の入居者が決定すれば、それ以降は空室になっても規定の最低賃料が保証されていることである。賃料収入が終身得られるわけだ。最低賃料はJT--1による査定賃料下限の80%が目安とされている。実施入居中の管理退去の立ち会い借り手がついたらやなど物件の管理業務を行うというのが基本である。JTIが借り上げて転貸するため、賃借人と直接関わる賃借人とのトラブルの心配はない。ことはなく、もうひとつの大きな特徴は、3年ごとに契約が終了する定期借家契約を活用してい一ることだ。これは2つのことを意味する。ひとつは、賃借人に居座わられたり、立ち退き料を請求されることがないということ。ひとつは、所有者も3年ごとの契約見直しで、そこに移り住んだり、売却することも可能であるということだ。親の家を貸してさらに銀行の融資も受けられる!?マイホーム借上げ制度と提携する金融機関も登場JT1のマイホーム借上げ制度との提携に踏みきる金融機関も現れ始めた茨城県が拠点の常陽銀行は、「常陽リバースモーゲージローン『住活スタイたとえば、これは、-1の借上げ対象住宅の賃料債権を担保にル』」の取り扱いを開始している。融資を実行するもので、仮に、JTIから月5万円·35年の家賃定額保証を得た物件ならば、「5万円×12か月×35年12-00万円」までの範囲で融資を受けられることになる。坪単価3万円の土地を100坪売却しても、300万円にしかならないことを思えば資産運用効果は高い。一般的な物件と異なり、最低家賃の定額保証がつJT1の場合は、〈ために、こうした商品が開発されたのだろう。融資で得た資金を元手に、空き家とは別の住居をリフォームしたり、親の高齢者施設への入居資金にすることも可能だ。自宅を担保に金融機関から融資を受ける形を取るが、主に高齢者向けであることから--宅担保の年金制度ともいわれるリバースモーゲージについては、みずほ銀行や東京スター銀行なども独自に展開しているが、主な対象物件は首都圏に限られる。これはJTIが現在所有している住宅を借り上げることを前提に、新たな住宅を取得するためのローンである家賃返済特約付きフラット35住宅金融支援機構というのもある。したうえで住宅をJT11賃貸。進むマイホーム借上げ制度との連携·自治体の中にも、JTIと連携しマイホーム借上げ制度の導入を始めているところも目移住者の呼び込み、立ってきた。マイホーム借上げ制度の適合住宅を増やすために、耐震補助や助成金の活用と並行しながら制度活用を促す自治体も出ている空き家率が全国平均を上回る群馬県の場合、活用例のイメージとしてはこうだ「実家の親が亡くなり相続した。愛着があり売りたくないと考えたが、空けておくのはもったいないし、管理が行き届かず近所に迷惑をかけたくなかったので本制度を活用。住宅の一室に荷物を置いたまま貸すことができたので助かった。社会の財産として活用されうれしい」るということで、と、相続した空き家の活用などを呼びかけている。