Q:ただ、気になった点があるのですが・・・。一般的には、自営業の方は家を建てることが難しいとよく言われますが、潮凪先生ご自身はどのようにお考えだったのでしょうか。はい、実は、それすらも知りませんでした(笑)すぐに大長さんが、「3期黒字であれば、後は良い土地を見つけてもらえば大丈夫ですから!」と言ってくださったので、「じゃあ、やってみます」と言ったんですね。実を言いますと、自営業の方は「融資が下りにくい」と思い込んでいる方は多いのですが、これは、“住宅ローン融資”について融資に苦労されていることが多いのです。住宅ローンで自営業の方が苦労していることと賃貸併用住宅で事業主の方が苦労するのは実は全く違うのですね。住宅ローンというのは自営業の方にはなかなか融資が下りにくいものなのですが、賃貸併用住宅であれば、実は住宅ローンより簡単なのです。住宅ローンは融資を受ける人の属性や年収を優先的に判断されるわけですからね。サラリーマンの収入であれば収入がそのまま収入として認められますが、自営業の方は収入があってもリスクがある、不安定であると見られ、評価が半分ぐらいに下がってしまうのです。したがって、年収500万円の自営業の方は、サラリーマンの方に例えると年収250万円ほどにしか評価されないので、なかなか融資が下りにくいと言う現実があります。賃貸併用住宅の物件の場合は、銀行が1番に優先するのは物件の事業性なんです。2番目に優先されるのは、物件の担保価値。3番目に、所有者の属性が見られるのです。したがって、物件の事業性さえよければ、所有者が個人事業主であっても銀行は住宅ローンの時ほど重要視しないのです。取得しようとした方が圧倒的に良いと言うことなのです。合わせて自宅も手に入ると言う事なんですよね。Q:それは驚きました。「賃貸併用住宅の融資」と「一般の住宅ローン融資」について、まだまだ違いを知らない人が大勢いますね・・・。それは世の中の95%以上の方が住宅ローンによって自宅を購入していると言う現実があると思います。賃貸併用住宅に至っては数%も活用されていないので、結果的に知られていないと言う状態にあるのです。母数が違いすぎるのです。住宅ローンと言えば、戸建てかファミリー向けのマンションしかないと思い込んでいますからね。賃貸併用住宅における「事業性」や「物件の担保価値」について教えていただけますでしょうか。賃貸併用住宅における「事業性」や「物件の担保価値」について教えていただけますでしょうか。事業性とは、賃貸物件の部屋から高い家賃が取れて、売り上げが上がること。その売り上げからローンを返済するので、家賃収入が借り入れ額の返済より上回れば事業性が良いと評価されます。担保価値と言うのは、住宅ローンだと戸建てやファミリー向けのサイズなので、若干小さいのですが、賃貸併用住宅は自宅+賃貸物件なので不動産が大きい規模になるのですね。その分価値が上がるのです。目黒区洗足のハートランドテラスにおきましては、賃貸の部屋が4室あり、自宅に対して4世帯から家賃収入が見込めると判断されたのですね。駅からも徒歩5分ほどのアクセスでしたし。この物件の場合、家賃で全て住宅ローンが返済できる計算だったのです。事業性が非常に良かったことに加えて物件も大きいところだったから評価され、融資が下りると言う結果につながったのですね。銀行サイドからの意見をお伝えすると、銀行はその土地に対して家賃を査定することもできるんですね。オーナーがどういう属性であったとしても、その土地に家を建てて想定内の建物が立つと、想定される家賃も確度が高いものだった。オーナーがどういった収入形態であったとしても、家賃収入で貸したローンの返済はできると銀行が判断できた物件であったことなのですね。どんな立場にあったとしても、そういった物件を見つけられることができれば個人事業主も家を持つチャンスがあると言う事なんですね。居住用賃貸物件が併用されていて、その事業性が良ければ大丈夫です。最初、自分で動き始めた時には、正直まだ半信半疑というか夢を見ているような感じではありました。夢を見るのはタダなのでこの際しっかり見てみようと思いまして大長さんに相談していました。大長さんからは、「スーモで1日5分、土地探しから始めていきましょう」と言うアドバイスをいただき、まずは土地探しを始めました。実際にどれくらいの広さで、どんな建物が立つかと言うのを調べていくことからスタートでした。容積率や建ぺい率の計算も教えていただきまして、実際に調べていくとここにこんな建物が建つのか・・・とだんだん理解できるようになってきましたね。容積率を見ていくのが楽しくなりました。角地と呼ばれる場所は4階建てや5階建てを立てるのに適しているとか。いったことがあるんだと言う発見が面白くて、角地家広い道路沿いの土地を重点的に探していったのです。容積率を見てワクワクイメージしながら土地を探していきました。良い土地があったら、不動産屋さんに連絡をして、住所を聞き、仕事のない夜中の時間を使っては実際に見に行きました。そこで自分のビジネススタイルやライフスタイルに合うかどうかもイメージして判断しました。その物件は8階建てまで建てられる土地だったんです。目の前に40メートルの道路があって、ビルが建てられる物件でした。土地代は約7000万円位、ビルを立てると1億8,000万円位。その物件を本気で獲得しようと頑張って動いて、設計図まで作っていただいて銀行融資を申し込みしようとしたのですが・・・残念ながら競合に先に抑えられてしまい、取得ならずでした。何分、競合は7000万円の現金を用意してきたのですから。勝ち目がありませんでしたね。気を取り直して、土地探しをし続けていったところ、今度は東急池上線旗の台駅前徒歩1分の場所に2つの住戸が建てられる魅力的な物件があったのですね。いわゆる「ニコイチ」物件。両方購入して建物を建てると4階、5階建てが建てられるという計算でした。そこも事業シュミレーションしていたのですが、結論から言うと銀行融資が降りませんでした。銀行が収益性、事業性が良くないと判断したのです。大長さんからもアドバイスいただいたのですが、駅から近すぎたのが難しかった原因だったのではないかと。駅から近いところは、やはり土地は高いのです。賃貸併用住宅の物件に住みたいと思う人は徒歩1分の近さまでは必要なく、実際は徒歩5分ぐらいの場所でもちょうどよかったりするのです。徒歩5、6分歩いても良いので、少しでも家賃が安いところが意外に良かったりするんですよね。結果的には、事業性が赤字が出るかもしれない懸念があったことと、不動産業者との相性もあわなさそうと感じたことも断念して良かったのかもと思えました。・・・と、ここまで説明してきましたが、実は最終的に落ち着いたこの目黒・洗足のハートランドテラスは、不動前や旗の台の物件を見つける前からもともとチェックしていた場所だったんですよね。運命の出会いですね(笑)結局、元鞘に収まったという。当初はこの物件の土地も1億近くの値段が付いていたのです。そこで、大長さんに「もう少し待ってみてください!この土地はおそらく一般住宅にしては土地が広すぎるので、誰もきっと手をつけないと思います。そのうち値下がりしますから」と言われて。そこで10ヵ月くらい待っていたら、本当に500万円位値下がりしたんです。ある程度下がったなと思ったタイミングで土地のオーナーに声をかけました。そこからさらに交渉を重ね、結果的には900万円位土地代が下がった段階でうまく購入できたのです。時間をおいてみたのがよかったですよね。旧自宅の物件を売ってお金に変えて、それを元金にこちらの土地を購入したと言う経緯もあります。これは少々テクニックが必要なことで、プロフェッショナルである大長さんにアドバイスをいただきました。自宅を焦って売って、新築が立つまでの間賃貸物件に仮住まいをしなくて良い―――そんなテクニックを学びました。新築が立つまでの間、また仮に住む賃貸物件を探さなくてはいけないと思うと大変だったんですね。できれば、住宅に住み続けながら新築の物件を建てて引っ越すと言う事をやりたかったのです。考えていたら大長さんから、「大丈夫ですよ。それができるプランがあります」とアドバイスしてくださいました。迷わず、じゃあやります!と決断しましたね。Q:そうだったのですね、大長さんのおかげで土地探し以外はスムーズに進んだと言う事ですね。土地探しも意外に楽しかったですよ。今でも土地探しをやり続けたいと思いますもの。融資を申し込むのはどうしてもドキドキするものではありますが、ここをスムーズになるように指導いただきました。収入が入って、いくら出て行くか。いくらまでマイナスであれば自分の収入から補填すれば良いのかというところまでが分かりましたので、安心して進めることができたと言うことがありました。僕の場合自分で文章学校を運営していまして、毎月、固定収入が入ってくる仕組みを作っていました。そこが銀行にも評価されましたね。大きな仕事を単発で獲得していくよりも、地道に毎月固定で収入が入ってくる事業や仕組みを手に入れると評価が上がり融資が下りやすくなることを大長さんから教わりました。セミナーでは銀行の審査が通りやすいビジネス構築法などもお伝えしたいと思っています。高額の融資を受けるために、必要な準備方法です。Q:その安定収入の有無によって、融資がどのくらい変化していくのでしょうか。それは個人の属性による評価になりますので、取得物件の収益性により、融資条件の優先順位はそんなに高くないのですが、ただ最終的には融資の可不可の話ではなくて、借主側としては融資額が満額下りるか否か、そのギリギリのときに有利になるということです。金額面で言うのであれば、数百万円から数千万円位までの準備のレベルに相当します。借り入れがない方が有利ではあるのですが、たとえ借り入れがあったとしても、銀行の特性を理解して準備をして銀行にしっかり交渉することで、必ずしも融資が降りないと言うわけではありません。借り入れがあったとしても十分に対応することは可能なのです。返済等を定期的にきちんと返している事で信用になっているケースになるという。それもありますが、その部分を融資物件の事業性や担保価値で改善することもできます。これから日本では人口が減少して、たとえ自動車製造業であっても先行きが暗いとみられています。それは他の事業であっても同じです。その先行きの暗さから回復するもしくは事業を維持するためにも各事業主にとって賃貸収入と言うのは非常に大事になってくると思います。いった事業者の方をサポートしていきたいですね。Q:大長さんの場合、ただ土地や建物を売るのではなく事業主の方のビジネス回り収入についてもコーディネートしてもらえるって言うところが大きいですよね。賃貸物件を持つと言う事は、個人事業主の方の経営をサポートすると言う意味も持ちます。何より出費が減りました。あとは、盤石になった。言い換えるなら、お尻の座りが良くなった(笑)と言いましょうか。今まで華やかな場所に事務所を借りて楽しくやっていたのですが、一国一城といいますか。心の中の座りが非常に良くなりました。それまではいい意味で、ふわふわしていた部分もあったのですが、これだけで良いのだろうかと言う葛藤がありましたからね。大手企業に所属しているのではない限り、安定収入を事業で手に入れるのは難しいので、個人事業主はいつでも不安定なマインドになってしまう方が多いと思うのですね。そんな時にここから独立事業主としてのスタイルができたと自負できました。ハートランドテラスを建てたときに、不動産を手に入れたと言う感覚もありましたが、クリエイティブワークの延長でもあったな、と。賃貸併用住宅は、独立系クリエイターや経営者にとっての1つのクリエイティブの形として土地に存在しているまたは建物として存在していると言う感覚です。企画プランニング、商品やサービスの開発などをしながら皆様も収入を得ておられると思いますが、行き着く場所は不動産や自宅ではないかと思います。今や出版社も経営安定化のために不動産をやっていますしね。1つのクリエイティブワークとしての建物、キャッシュフローが存在すると思うのです。いった空間があることで様々な交流も発生しますので、心の豊かさが感じられる、コミュニケーションも発生する場所になるのです。様々なドラマが生まれ、そこから地域とのつながりも生まれていきます。いったクリエイティブの変化形を楽しむことができることも僕にとっては大きなメリットになっています。潮凪先生にとってはクリエイティブの集大成と同時に、賃貸併用住宅のビジネスモデルを抱き合わせた珠玉の作品に仕上がったと言う事ですね。やって地に足をつけるようになれたら、安心して華やかな場所にも出かけられるようになるのです。何も持っていないときと心境は違いますね。いやあ、いいですよね。今では、会社を立ち上げるのは簡単な時代になりましたが、「自社ビル」を持っている事業主と言うのは本当にわずかですよね。その属性に入ると言う事は希少価値が非常に高いと言うことになるのです。何より、独立系クリエイターの方や経営者の方は何か様々なことを抱えて会社を退職して現在自分で会社を経営されていらっしゃると思うんですね。独立してこれまで大変なこともたくさんあったと思いますが、自分の意地として、お世話になった方へのお礼の形として、自分自身を表現していただいて、共に語り会えたりしたらすごく余生は楽しんじゃないかなと思うんですね。僕も会社を辞めた時は上司に馬鹿にされましたし、たしなめられました。そこで腐ることなく、ここまでできた!と言う印を示したかったというのがあります。それが自分に対する大きなエールにもなると思うんですよね。不動産とかの掘り出し物情報とか言うと「怪しい」と言うイメージが先行されてしまいます、僕も例にもれず、怪しい情報は常に警戒するし一切引っかからないタイプなのですが(笑)大長さんのこの賃貸併用住宅の仕組みに関しては本物だと確信しましたね。1億5000万円も投資しました。夢を叶えるための最大級の仕掛けだったと言う事です。ノリで会社を辞めた自分が、まさか自社ビルを建てて持てるなんて思ってもみなかったです。今のところは、東京の不動産に置いて賃貸経営の底力となる部分ですね。衣食住のうち「住居」は古今東西必ず必要なものですし、世界中見てもすぐ家はあって、歴史的に見ても古来から住まいと言うのはずっとあったのですね。居住地を貸し出すと言う事は過去も必要でありましたし未来も必要である事は変わらないのです。不動産はどんなビジネスオーナーにおいても必ず持つと言うタイミングが出てくるので、勉強しておくことが必要になってくると思います。今回非常に良かったのは、完全独学で不動産を勉強したら5年から10年は実らないと思っていたことが、大長さんのアドバイスをいただくことによって、もののわずか1年8カ月でビルが建てられたと言うのは大きいですね。あともう一つ大事なことがありまして。1回でも失敗をしてはいけないのです。過去の事例をたくさん知識として持っている人に相談することが良いと思いますね。不動産と言うのはメリットもデメリットも所有者にダイレクトに届くので、これを勉強していくことが非常に大事ですね。不動産屋に相談に行っていた場合、不動産屋の都合によって売り付けられた可能性もあったのですが、大長さんはあくまで中立の立場でお話をしてくださるので近く物件を何件か持ってきてあった判断を委ねさせてくれるのです。私がセミナーでお伝えしている事は、不動産を見る「いい目」を持って欲しいということです。紹介を期待するのではなく、いいものを自分で探し、自分でジャッジできるよう、ご自身の能力を上げていただくことが大事だと思っています。一生使えるノウハウのトレーニングですから。潮凪さんにアドバイスをして良かったと思えたのは、潮凪さんご自身がすごく成長されたことだと思うのですよね。学んだと言うよりは、トレーニングをして筋肉をつけたり技を身につけたりするような感覚で、大長さんの助言を聞きながらワークアウトを実践した事ですね。最終的な決断は全部自分で行いました。選択肢だけ大長さんが用意してくれましたね。決定はあくまで自己責任。自分で判断できない人は賃貸併用住宅を選択した方がいいかもしれません。そのためにも、まずセミナーに参加して知っていただきたいですね。いった賃貸併用住宅で自宅兼事務所を持った人たちが集まるオーナーズクラブのようなものも作りたいですよね。いった人たちが集まる場に入ってもらうと、また新しいイノベーションも起こっていくと思います。この賃貸併用住宅の仕組みは、1棟持って終わりではなく、2棟目、3棟目も持つことができるのが魅力ですね。はい、2棟目、3棟目を持つことによって節税対策にもなりますから、ぜひ活用してほしいですね。これから日本の将来はあまり明るくないと言われていますが、安定した不動産を活用して皆様の事業や人生をぜひ明るくしてもらいたいと思います。方の、クリエイティブで堅実な経営安定化計画を皆でぜひ実現しましょう。自社ビルを建ててクリエイティブをもっと加速させましょう。「恋愛」をテーマにした書籍、イベント、講演会を企画。1993年早稲田大学卒。カメラメーカー在籍中から賃貸経営を始める。新築及び中古1Rマンション、新築ファミリーマンション、中古アパート、世田谷/北関東/多摩新築アパートなどの物件を所有。多種の賃貸経営の経験をもとに「年金は自分で作れるもの」を実践し、主にサラリーマンの賃貸経営と年金対策を支援中。建築サポート実績66棟296室。(必須)※コンサルティング希望日を第三希望まで記載お願いいたします。心に、仕事の選択を委ねてはいけない。手伝い」をするコンサルタント。未来に希望を抱き合う、素敵な仲間が広がります。