3丁目21番1、21番6、21番7、21番8、21番9、21番10、21番11(地番)に建設予定のマンションです。Northの販売価格は、55.57m2~83.58m2の面積に対して、6535万4624円~8525万5670円です。この値段が高いのか、それとも安いのか?土地の価格と工事費用を推計して、販売価格の妥当性を検証していきます。路線価の確認まずは、路線価に専有面積を乗じて土地価格の推計値を算定します。そのためには、まず路線価を確認する必要がありますので、物件の所在地を確認します。3丁目21番1、21番6、21番7、21番8、21番9、21番10、21番11(地番)です。場所が確認できたところで、次に路線価を確認します。実は路線価計算はとても複雑ですが、細かく計算すると大変ですので、非常に簡便的な方法を採用し、複数の道路に面していた場合には、一番高い路線価を物件の路線価として採用することとします。Northの路線価は1,130,000円ということになります。確認できましたので、専有面積を乗じて土地の市場価格を推計してみましょう。Northの専有面積は55.57m2~83.58m2ですので、路線価方式の土地価格は、62,794,100円~94,445,400円と算定できます。ここで、路線価方式によって算定した土地市場価格は、売買取引時価(実際に売買するときに用いる価格)の80%程度と言われています。路線価方式の土地価格を1.25倍した金額が土地の市場価格となります。マンションを建設するために要した工事費用推計値を算定します。Northの構造は、鉄筋コンクリート造です。ここで、国土交通省が発表している構造別工事予定費の統計(平成30年)によると、大阪府の鉄筋コンクリート造の建物は1m2当たり238,148円の費用が発生します。Northの専有面積は55.57m2~83.58m2ですので、工事費用の推計値は以下の金額と推計できます。市場価格と工事費用の推計値が算定できましたので、実際の販売価格と比べてみます。この2つを比べると、どの程度デベロッパーが利益を乗せているか、おおよその金額が確認することができます。ここで注意すべき事項があります。それは、推計値と実績値の差額がすべてデベロッパーの利益ではないということです。推計値よりも販売価格の方が高いことは、ある程度仕方ないということになります。実際に比較してみましょう。Northの土地の推計値は78,492,625円~118,056,750円、工事費の推計値は13,233,884円~19,904,410円ですので、合計で91,726,509円~137,961,160円となります。実際の販売価格は6535万4624円~8525万5670円です。差額、つまり経費と利益の上乗せは、-26,376,509円~-52,711,160円であることが予想されます。積み上げ方式による検討を行ってきましたが、他のマンションと比べたときの相対的な販売価格の高低についても確認しましょう。下図は、2018年以降に売りに出された大阪府の新築分譲マンション85棟について、坪単価の中央値を縦軸に、路線価を横軸にとって散布図を作成しております。※坪単価の中央値は、販売価格の中央値÷専有面積の中央値×3.3として計算。右肩上がりの赤いラインが平均線になります。路線価に対して販売価格の平均的な水準を結んだ線ということです。赤いラインより上側にあれば割高、下側にあれば割安であると判断できます。Northの坪単価の中央値は357万円、路線価は1,130,000円で、オレンジの点がそれに該当します。Northは他のマンションに比べると割安で販売されていることが予想されます。以上の分析から、割安な水準で販売価格が設定されていると予想されますので、購入を検討しているのであれば前向きに考えてみてはいかがでしょうか。プラウドタワー北浜の3507~33259万円は割高?割安?大阪市ブランズ梅田リビオ堺ステーションフロントの3028~4188万円は割高?割安?カサーレ上新庄ガーデンプレミアムの4342~4627万円は割高?割安?RECOMMENDこちらの記事も人気です。