2020.02.05中古ワンルームマンション投資でまさかの失敗?その理由とはTweetPocket中古ワンルーム購入のご相談を最近非常に多くいただいております。書店などでも中古のワンルーム投資の書籍は非常に多いですよね。ネット上では「中古のワンルームマンション投資はリスクが低い」的な風潮にありますが、そんなことはありません。中古だからこそ見なければならないポイントは非常に多く存在します。今日はそんな中古ワンルームマンション投資で失敗しない為に見ておくべき10のポイントを紹介していきます。詐欺のような案件ですが、実際に存在するので要注意です。知り合いなどに頼んで高額な賃貸借契約を結んで一定期間入居者となってもらい、その物件の売買が終了したら、直ぐに退去させるという荒業です。値段も部屋の広さも全く同じワンルームでかたや8万円(相場)、かたや12万円(仕込)などといった場合は分かりやすいですね。同じマンション内に比較対象が無い場合は、近隣のワンルーム相場をHOMESなどで検索して、しっかりと相場観を身につけましょう。東京に一度も来たことが無い方ですと、相場観が分からない為、営業マンのセールストークを鵜呑みにしやすい傾向にありますので、必ず相場は自分で確認してください。空室による高い家賃設定これも良くありますが、実際には入居者が付いておらず、現在募集中の賃料をそのまま掲載して利回りを出している広告を見ることがあります。「想定利回り」という言葉を使っている場合が多いですね。これも絵に描いた餅です。実際にいつから空室で、どのくらいの期間その賃料で募集をしているのか必ず確認しましょう。単なる広告に惑わされないように注意してください。修繕積立金や管理費が高く、実質利回りは非常に低いマンションの利回りには2種類あります。「表面利回り」と「実質利回り」ですね。これは以前にも記事に書きましたので、分からない方は以下の記事を参照してください。【保存版】マンション投資の「表面利回り」と「実質利回り」の違いと計算方法やたら表面利回りが高いのに、売れていない物件に多いのが「管理費・修繕金が高い」という特徴が挙げられます。手取り家賃が少なくなるので投資効率が悪い物件ということですね。この傾向は築古のワンルーム(3点ユニット・バブル以前の物件)や、総戸数の少ないマンションに多くみられます。合計金額は家賃の20%以内を1つの目安とするといいでしょう。これ以上の数字になると、家賃に対しての経費率が高くなり投資効率が悪いと判断することができます。ちなみにワンルームの総戸数は20部屋以下の物件を絶対に買ってはいけません。20部屋以下の物件は基本的に金融機関の融資が受けづらく、また、取得して売却する際に次の購入者が融資を使えないことから、購入者の裾野が狭まってしまう恐れがあります。修繕積立金に関しても所有者がそもそも少ないため割高になる傾向にありますので要注意です。)の中古ワンルーム東京以外でのワンルームマンション投資は基本的にお勧めできません。その理由は下記の2つの記事を先ずはご覧ください。上記のような地方都市でマンション経営をしてしまうと、融資してくれる金融機関が非常に限られているため、そもそも売却する際の融資付けに非常に苦労します。売るときに、新しい買い手さんがローンを組みにくい為、買いづらくなってしまうのです。いうことは必然的に値段も下がってしまうのです。地方の中古ワンルームは利回りが高いので、一見良さそうな案件に見えるものも多いですが、そもそも入居者が付いていなければ絵に描いた餅です。長期で安定的に入居需要の見込める場所でなければなりません。なってくると、首都圏以外でのワンルーム投資は今後非常に厳しい状況となっていくでしょう。3事故物件の中古ワンルーム建物全体の価値が落ちてしまう場合もあります。事故物件」などとでてきますので、今の時代は比較的見つけやすいと思います。告知義務(事件や事故の直後)のある状態の物件だと、図面に「心理的瑕疵あり」といったような記載がされることが多いです。心理的瑕疵物件とは??・過去に販売、賃貸募集している住宅(建物)で「自殺・殺人」などがあった。・過去に販売、賃貸募集している住宅(建物)で「事件や事故による死亡」などがあった。している物件の周辺に「指定暴力団等の事務所」がある。誘発する施設などを言います。小学校などが入っているのは、学校の放送や子供の遊ぶ声、通学の際のいたずらを懸念する人がいます。わかり易い物を記載してみました。以上のものを一見しても非常に分かりにくいかもしれませんが、一つの基準があります。「その事(施設)がある事が契約前から分かっていたら、契約(購入)をしなかった。」という様に「買主さんや借主さん」に言われてしまうと「心理的な瑕疵」に該当してしまうと言う事です。仲介手数料無料のウチコミ!コラム4築古の中古ワンルーム築古のワンルームは基本的にあまりお勧めできません。築古のワンルーム投資のメリット・デメリットは以下の記事を参照してください。旧耐震基準の物件ですと、そもそも融資をしてくれる金融機関が数えるほどしかありません。ただでさへワンルームに融資してくれる金融機関は限られているのに、さらに限られる訳です。いった物件を所有し、売却しようとする際に、次の買い主さんは融資を受けるのに非常に苦労するであろうことが想像できますよね?最悪そのころには融資してくれる金融機関が存在しないかもしれませんし。なると次の買主さんは現金客でなければなりません。これで一気に販路が狭まる訳です。そのような販路の狭い物件をわざわざ業者が買い取るようなことも考えにくいです。売るに売れない物件」ということです。都心の物件であれば賃貸需要が豊富ですから、そういった古い物件であっても立地と家賃によっては安定した入居需要が見込めます。融資を使わずに現金一括購入の場合は選択肢の1つとして築古ワンルームも検討の価値はあります。仲介で物件を購入する場合は業者売主物件を購入するのに比べて基本的に自己資金が多く必要になってきます。仲介物件は、提携金融機関をつかうことができないので、自分で金融機関を探さなければなりません。それと比べて不動産業者が売主となっている「業者売主物件」はほとんど頭金や諸費用を必要としません。ローンに関しても売主業者の提携金融機関が使えるので、物件価格の全てをローンで組むことが可能となります(頭金0円でもできる)。ワンルームマンションを投資として購入する場合、売主業者から提携金融機関を使って物件を購入するのが王道です。仲介で個人がワンルームマンションを融資を受けて購入するのがどれだけ難しいかは、実際に動いてみればご理解頂けると思います。個人属性が凄く高い余剰資金が凄くあるといった条件の方でない限り、ほとんどの銀行さんで門前払いでしょう。実際に融資を受けられたとしても、3%を超える高金利になり、尚且つローン年数は短いといった事例が多いです。仲介で物件を購入する際には、物件のみの条件ではなく自分自身がどのくらいの条件で金融機関から融資を受けられるのか?も含めて考えなければなりません。なると、中古ワンルームマンションを投資として購入する場合は「仲介」よりも「業者売主物件」を選択したほうが有利になる場合が多いです(ただし自己資金が非常に多くある方はその限りではありません)。投資用の中古ワンルームマンションを購入する場合、ほとんどの方が融資を使って物件を購入されるでしょう。購入するにあたって物件の性質上、SBJやアルヒしか使えないのか、それとも業者の提携金融機関が少ないせいでSBJやアルヒしか使えないのか?」という違いです。業者売主物件ならばオリックスやジャックスが使えないのか必ず確認しましょう。そもそもオリックスやジャックスと提携していない業者となるとその時点で購入はお勧めできません。オリックスの中古金利が1.9%(35年)ですが、アルヒだと2.95%(25年)になってしまうからです。金利差は1%以上です。同じ物件でも・1.9%の35年ローン(オリックス)・2.95%の25年ローン(アルヒ)という違いが出てくる訳です。上記の条件で2000万のローンを組むと毎月の支払はそれぞれ・65,230円(オリックス)・94,320円(アルヒ)となり、毎月約30,000円もの差が生まれてくるんですね。キャッシュフローにとんでもない差が出てくるのは言わずもがなです。年数が重要なポイントとなります。金利が比較的高く、年数が短いのが「SBJ」や「ARHUI(アルヒ)」なのです。金利が高く成れば、毎月の返済は重くなります。年数が短ければ同じように毎月の返済も大きくなります。不利な融資条件で物件を購入すると、そもそもの中古ワンルーム投資のメリットも半減してしまいます。7家賃保証(サブリース)継承条件の中古ワンルーム家賃保証(サブリース)継承条件とは、読んで字のごとく、家賃保証がついている物件をそのまま購入することです。前所有者の家賃保証契約を引き継がなければなりません。家賃保証を解約することができません。このような物件は基本的に購入をお勧めしません。家賃保証(サブリース)契約は、購入するお部屋の入居者がサブリース会社となっております。家賃保証と聞くと聞こえはいいですが、基本的に管理会社の言い値で保証賃料が決定します。購入時に保証賃料が80000円だったとしましょう。購入後すぐに、サブリース会社から連絡があり、入居者が付かないので保証賃料を65000円にしてください。言われると拒否することができないのです。一気に賃料が下がるリスクを背負わなければなりません。この保証賃料値下げを拒否すれば簡単に家賃保証を解約できると思われている方も多いですが、家賃保証の解約にはほとんどの場合「違約金」が発生します。家賃の半年分~1年分というとてつもない違約金の場合も多いです。よって、その保証賃料の値下げを承認せざるを得ない状況になるのです。サブリースの場合は「逆ザヤ」にも要注意です。サブリースの逆ザヤとは、保証賃料を実際の貸し出し賃料が下回っている状態です。このような物件を購入してしまうと、将来的に確実に保証賃料は下げられます。してもサブリース物件を購入するならば以下の点を確認してください。サブリースはそもそも解約できるのか?解約する場合の違約金はいくらなのか?解約するまでにどのくらいの期間がかかるのか?賃貸借契約書上の実際の正確な貸し出し賃料はいくらか?このブログで何度もお伝えしておりますが、基本的にサブリースはお勧めできません。解約に手間が掛かったり(むしろ解約できなかったり)、家賃の引き下げも管理会社のさじ加減一つです。ワンルームマンション投資の基本は一般管理です。サブリースにしなければならないような物件はそもそも賃貸経営の本質から外れてしまうので、そういった物件は買うべきではありません。サブリースのトラブルや注意点は以下の記事でまとめておりますのでご確認ください。中古ワンルームは基本的に入居者が付いた状態で売買されます。お部屋の中を見ることはできません。これをオーナーチェンジといいます。入居者の属性はしっかりと事前に把握しておくべき(基本は契約しないと教えてくれない場合が多いです)。保証会社は通しているのか?連来保証人はしっかりとした身元の人なのか?など。げ」などのリスクも抱えることとなります。敷金は基本的にオーナーチェンジで引き継がれるので、そのあたりの金額もあわせて確認しておきましょう。9中古ワンルーム室内の設備などの交換費用これは物件が古くなれば必ず起こってくることです。運が悪いと、買ってすぐに設備の交換費用が発生したりしますので、中古物件を購入する場合は購入後にも多少は余剰資金を残しておかなければなりません。設備やメンテナンスにかかる費用の一覧は以下にまとめてありますので、購入前に必ず確認してください。新築も中古も同様にチェックしなければならならないのが、「修繕積立金」です。採用しているマンションがほとんどです。以下は国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」から抜粋したものです。投資用のワンルームは15階未満で5000m2以下のものがほとんどなので、毎月の修繕積立の平均値は218円/m2・月です。ワンルームは20m2程度のものが多いですから、20m2*218円=4360円/月くらいが平均と言えるでしょう。このガイドラインはワンルーム用に作られたものではなく、ファミリーマンションなども含めた数値となりますので注意しなければなりません。それで考えると、例えば、適切な修繕積立金の積立額は以下のように計算します。マンションは建物全体の大規模修繕(10~20年に1度)を行うと仮定します。例※1度も大規模修繕の行われていない築10年程度の物件の場合20m2*200円*12か月=48000円/年(1部屋)が年間の1部屋の修繕積立金の平均額となります。総戸数が30戸のワンルームマンションならば48000円/年*30戸=1,440,000円/年(30部屋)の金額が年間で修繕積立金としてプールされなければなりません。1度も大規模が行われていないならば、144万*10年*70%=1008万ワンルームタイプではファミリーほどの修繕積立金を集めるのは基本的に不可能ですので、70%と減額しております。今回の物件の場合は修繕積立金が全体で1000万程度たまっていれば平均と言えるでしょう。この計算より大きく数値が下回るような物件ですと、上手く修繕計画が回っていない可能性も考えられますので注意しなければなりません。基本的には長期修繕計画によって、修繕積立金がいついくら上がるのか?は確認できますので、それを業者から見せてもらうことで将来の修繕値上げをある程度予測するしかありません。ワンルームマンションは修繕計画通りに修繕が進まない場合も多いのです(修繕計画金が足りずに、部分的に修繕工期を後ろ倒しにするなど)。定期的に修繕計画を見直し修繕積立金が上昇することはマンションの維持管理にとっては必要なことなのでしっかりと自分自身でも理解しましょう。明らかに築年数が古く大規模修繕も行われていないのに、毎月の修繕積立金が異常に安い、などの場合は管理組合で修繕計画などで揉めているパターンも多いので要注意です。まとめ中古のワンルーム投資はネット上でも比較的「良い投資だ」と書いてある記事が多いですが、実際は「中古だから良い!」なんてことはありません。中古だからこそ注意しなければならないポイントが上記のようにたくさんある訳ですね。新築に比べれば利回りは高いですが、その利回りの高さの裏には必ずリスクが存在していることを忘れないようにして下さい。東京1Rの3つのオリジナルコンテンツを無料プレゼント!「ワンルームマンション経営の教科書」(全62頁に及ぶPDF書籍)「ワンルームマンション購入前のチェックシート」(全42項目に及ぶチェックシート)「1Rシミュレーション」(東京1Rが独自に開発したコンテンツ型のシミュレーションサイト)上記の画像バナーをクリックしLINE@で友達追加していただくと、自動トークで上記の3つのプレゼントのURLを送られてきます。全て無料なのでご自由にお使い下さい。LINE@に友達追加しても、東京1Rからは誰が登録したのかわからない仕組みになっております。トークしていただいた内容は東京1Rにしか見えませんので、安心して友達追加、またはご質問などしてください。・悪質な営業手法への注意喚起を約60分で理解することができます。・ワンルーム投資を既に始めている方に有益な情報が満載です。無料PDF書籍をダウンロードする東京1Rワンルームマンション投資業界に10年以上身を置いておりました。マンション投資業界の裏側を全てさらけ出し、業界の「分かりにくい」を「分かりやすい」にすることが東京1Rの使命です。●東京1Rのライン登録はこちらラインによる無料相談も受付中です。ワンルームマンション投資に関する全ての疑問・質問にリアルタイムでお答えいたします。友達追加し、そのままご質問をトークしてください(トークは誰にも公開されませんのでご安心下さい)。●不動産投資ローンの無料借り換えweb診断はこちら国内最低水準金利1.575%への借り換えが可能かオンライン入力で無料診断できます。三為業者って何?一撃4000万の利益も!悪質!?監督処分を受けた投資マンション業者名一覧。東京1Rの書籍出版3/7銀座セミナ。