不動産投資における「イールドギャップ」について超分かりやすく解説。/不動産投資における「イールドギャップ」について超分かりやすく解説。2019.08.20不動産投資における「イールドギャップ」について超分かりやすく解説。TweetPocket皆さんイールドギャップって聞いたことはありますか??不動産投資を既に取り組まれている方であっても、あまり聞きなれない言葉かもしれません。実はこのイールドギャップは、不動産投資における物件選びの指標にもなりますので、是非この機会にマスターしてください。「物件の利回り(%)ーローン借入金利の利率(%)」であります。「物件利回り6%ーローン借入金の利率3.5%」=2.5%となります。この場合のイールドギャップは2.5%と考えることができます。物件の利回りには2種類の考え方があります。「表面利回り」と「実質利回り」ですね。多くの場合は「実質利回り」でイールドギャップを計算しますので、注意が必要です。※実質利回りについては以下の記事をご参照ください。【保存版】マンション投資の「表面利回り」と「実質利回り」の違いと計算方法イールドギャップは何%必要?では、上記の計算でイールドギャップは何%必要になるのでしょうか?実際場所や物件のグレード、築年数にもよっても異なるので一概にイールドギャップ何%以上が基準という風にお伝えするのは非常に難しいです。ネット上ではイールドギャップ○○%以上!などと記載してあるものも散見されますが、物件の場所・築年・グレード・広さなどよってこの数字は大きく異なりますので、一概にイールドギャップ○○%以上の物件を狙っていきましょう!などと言えるものではありません。ちなみに、都心部になればなるほど、利回りは下がる傾向にあります。なれば、実質利回りも減少します。逆に地方に行けば行くほど利回りが高くなる傾向にあります。地方と都心の利回りについてなぜかというと、例えば、全く同じ値段で、全く同じ部屋(間取り)の投資物件が、東北地方のへき地にある場合と、東京都心にある場合だったら、どちらを購入しますか?当然東京都心ですよね。そんなことはあり得ませんが。賃貸需要を考えれば東京都心の方が、将来的に安泰なのはなんとなく想像できますよね?そうなれば、みんな東京を買いますよね?そうなると、都心の不動産の価格は上昇します。逆に地方での賃貸経営はどうでしょう。人のいない山奥にアパートがあったとしましょう。誰が住むの?的な物件です。いった物件はどうしても敬遠されてしまいがちですよね?。なれば当然価格は安くなります。価格が高くなれば、利回りは下がります。逆に価格が安くなれば利回りが高くなるんですね。場所やエリアを詳しく調べていけば、その地域の平均的な利回り(価格や家賃)が分かってくるはずです。購入希望物件の周囲の相場をみて、価格や家賃が適正かどうかをしっかり判断しましょう。調べれば調べるほど、ある一つの事実を思い知ることとなります。「相場から外れた価格設定をされている物件はほとんどない。あったとしても、何か訳ありなパターンがほとんど。以前にもお話ししましたが、都心部で尚且つ高利回り!なんていうお宝物件は今の時代ですと、なかなか手に入れるのは難しいんです。※その理湯は過去記事を参照してください。不動産投資で良い物件(お宝物件)は手に入らない?その理由いまの現状ですと、都心で築浅で高利回りなんていう投資用ワンルームマンションはなかなか手に入りません。いった物件はそもそも出回ったとしても一瞬で業者に買われてしまいます。物件の利回りに関して言えば、なかなか差別化するのが厳しい状況になってきているということです。どこで差をつけるのか?それが借入金の利率です。借入金の利率は属性と販売会社の提携ローンで大きく異なる上記の例でもお話しした通り、物件の利回りは相場でほとんど決まってしまいます。極端に安い物件(高利回り)などは存在はするかもしれませんが、市場に出たとしてもなかなか手に入れられません。ローン借り入れの金利はローンを組む人の属性や、販売会社の提携金融機関によって大きく異なります。広いイールドギャップを確保するためには、利回りの高い物件を低金利で借り入れして購入することが最も理想的であります。利回りは都心の物件になるとあまり期待できません。都心部の物件を購入するのであれば、以下に金利の低い金融機関でローンを組むことができるか?というのが最も大きなポイントをなってくるのであります。ついては以下の記事を参照してください。投資用ワンルームマンションローン取り扱い銀行&金利ランキングなので、設立したての業者や、金融機関の提携の少ない業者からワンルームマンションを購入してしまうと必然的に高金利の金融機関しか使えない、という状況に陥ってしまいます。具体的にはは1件目の提案でスルガ銀行、SBJ銀行、アルヒ(ARUHI)などで提案されている場合は要注意です。その理由は以下の2つの記事を参照してください。必読!SBJ銀行で投資用マンションローンの提案を受けられている方へ。必読!?投資マンション購入時は業者の「提携金融機関」を見るまとめまた、既に物件(投資用ワンルームマンション)を購入されている方にとっても、同じことが言えます。上記の金融機関である「スルガ銀行」「SBJ銀行」で物件を所有されている方は、購入物件にもよりますが、イールドギャップが狭くなってしまっている状況が考えられます。そのイールドギャップを広げるためには、物件の家賃をいきなり上げるわけにはいかないと思いますので、最も簡単で効果のある方法として、「借り換え」をお勧め致します。スルガ銀行の3.55%で物件を所有している場合。1.5%の某地銀に借り換えできた場合、約2%もイールドギャップを広げることが可能となるのです。利回りが2%も上昇したのと同じですね。地銀については以下の記事を参照してください。↓ワンルームマンション投資・借り換え金利1.5%の某地銀について実際に借り換えができることに気づいていない「借り換え予備軍」の方は非常に大勢いらっしゃいます。購入してからある程度年数がたっている場合も、そうじゃない場合も先ずは一度借り換えができるのかどうか、是非ご相談下さい。東京1Rの3つのオリジナルコンテンツを一気に無料プレゼント!「ワンルームマンション経営の教科書」(全62頁に及ぶPDF書籍)「ワンルームマンション購入前のチェックシート」(全42項目に及ぶチェックシート)「1Rシミュレーション」(東京1Rが独自に開発したコンテンツ型のシミュレーションサイト)上記の画像バナーをクリックしLINE@で友達追加していただくと、自動トークで上記の3つのプレゼントのURLが送られてきます。全て無料なのでご自由にお使い下さい。LINE@に友達追加しても、東京1Rからは誰が登録したのかわからない仕組みになっております。トークしていただいた内容は東京1Rにしか見えませんので、安心して友達追加、またはご質問などしてください。・悪質な営業手法への注意喚起を約60分で理解することができます。・ワンルーム投資を既に始めている方に有益な情報が満載です。無料PDF書籍をダウンロードする東京1Rワンルームマンション投資業界に10年以上身を置いておりました。マンション投資業界の裏側を全てさらけ出し、業界の「分かりにくい」を「分かりやすい」にすることが東京1Rの使命です。●東京1Rのライン登録はこちらラインによる無料相談も受付中です。ワンルームマンション投資に関する全ての疑問・質問にリアルタイムでお答えいたします。友達追加し、そのままご質問をトークしてください(トークは誰にも公開されませんのでご安心下さい)。●不動産投資ローンの無料借り換えweb診断はこちら国内最低水準金利1.575%への借り換えが可能かオンライン入力で無料診断できます。三為業者って何?一撃4000万の利益も!悪質!?監督処分を受けた投資マンション業者名一覧。東京1Rの書籍出版3/7銀座セミナ。