2017年12月28歳からの投資生活(不動産投資でセミリタイアしました)夫婦で不動産投資をしています。現在、家賃収入は月120万円ほど。今年は戸建て2棟、アパート1棟買いました。春の4月頃には買ってしまったのでその後はずっと繰上返済を進めました。昨年末はアパート2棟、戸建て2戸の事業規模でしたが2017年末でアパート3棟、戸建て4戸の規模になりました。いえばマイホームの戸建ても妻名義で買いましたね。2018年も引き続き、ローンの繰上返済をしながら公庫、セゾンファンデ、トラストあたりで買い増すかもしれません。手元現金が貯まりませんがこれは買い続けているうちはしょうがありません。私の場合、、、5年経って、長期譲渡税で売れるのが2020年です。そのとき共同担保でローンのない物件を売ればキャッシュが戻ってきます。引き続き、忍耐モードでの投資になりそうです。いまは市況が高すぎるので今は繰り上げ返済しつつ3年後、4年後の花開くときを待つのも悪くありません。2017年も今日で終わり。読者の皆様にはお世話になりました。来年も、あすなろLIFE共々、よろしくお願いします。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2017-12-31(日)不動産投資コメント[0]トラックバック[0]12月末にしてお申込み今年も残すところ1週間もありません。空室2室を抱えて年越しは初です。長野アパートにお申込みが入ったみたいです。アパートへ入っていく道が狭く車の運転に不安があるようなので、最終決定ではありません。申込者は、物件最寄りのスーパーで働いている50代のパートさん(女性)。条件はバッチリですけどね。この方、夫と別居しているらしいです。群馬アパートの悲劇が蘇ります。いう人って、気持ち一つで申込みキャンセルありそうです。持ち家は売却するか、賃貸に出すそうです。持ち家を賃貸に出して、自分は賃貸に住めば確かに利益が出ますね。3月が入居希望とのこと。空室にしておくより良いですがお申込みから家賃発生まで2ヶ月空いてしまうので入居前倒しにしてもらえないか管理会社から相談してもらってます。あとは群馬アパートも問い合わせがありました。こちらは一般媒介の客付け会社経由です。この仲介さん、ちょこちょこ問い合わせあるのですがいままで内見実績ゼロなので、今回こそ期待しています。来春も他の物件も退去が出ると思うので現在の空室は早めに潰しておきたいと思っています。年明けしたら賃貸繁忙期に突入していきますね。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2017-12-26(火)不動産投資コメント[0]トラックバック[0]リフォーム会社のミスで内見逃す!長野アパートですがリフォーム会社さんがキーボックスの鍵を管理会社に戻さないで持って帰ってしまったようです。今日、内見希望の人がいたみたいなので中を見れないという最悪のケースでした。このリフォーム会社、いつもミスするんですよね。前回も、リフォーム完了連絡無く、担当から電話の折り返しなく情報共有してもらえませんでした。こちらも大人なので、こういうのでガミガミ言いませんが毎回こうだから困ります。して欲しいですね〜さてジモティーによる空室募集ですが一部地域を残して、掲載をやめました。連絡が途絶えたり、広告に書いてあるのに質問してきたり些細な事でメールでブチ切れる人も2件ほどいました。いうのが続くとストレスなのでジモティーで募集してお申込みのあった松戸アパートを除き管理会社による通常募集のみとしました。内見までのストレスもそうですが入居後のトラブル・滞納のリスクなど、総合的に考えるとあまり積極的に使えません。これからはジモティー募集は実績のあるエリアだけで閑散期のサブ的なツールくらいのレベルで使おうと思います。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2017-12-21(木)不動産投資コメント[0]トラックバック[0]排水口の臭いは浄化槽が原因か?松戸アパートですが先日入居した方より連絡あって「排水口の臭いがきつい」という報告が入りました。管理会社にそのことを伝えたらまずは浄化槽の異常チェック(機器、バクテリア)をしてもらうことになりました。これで臭いが収まらなければ、宅内の配管・封水等のチェックになります。前の入居者さんが住んでない期間が最低でも1〜2ヶ月あったのでその影響も考えられます。私も、賃貸で住んでいたマンションが浄化槽でやはり夏場は悪臭がありました。千葉の富里の戸建ても浄化槽ですがこちらも洗面台あたりから臭いが上がってきます。浄化槽物件のあるあるネタかもしれませんが入居者さんにご迷惑をおかけしていることは確かですのでできるかぎりの対応をしていければと思います。賃貸経営は、客付けの問題もありますが設備や臭いの問題もあります。設備ならお金は掛かりますが交換すれば直りますが臭いの問題はけっこう厄介ですね。長野アパートの空室のクリーニングが終わりました。この部屋、玄関にシューズボックスが無いので不便です。玄関が築古によくあるコンクリートむき出しなので見栄えが悪い。いうことで、クッションフロアを貼って見栄えだけでも綺麗にしました。前の入居者さんはたった4ヶ月の入居でしたが退去時のクリーニング代&修繕の特約によりけっこうな金額が入るので、ちょっとバリューアップしたわけです。(短期解約違約金を付けてないのが痛かったですね)このエリアは、長野のドが付く田舎なのでもともと賃貸需要が旺盛ではありません。毎回、空くたびに2ヶ月〜3ヶ月で埋まっているのですが「今回は、長引くかもしれない」と毎回思ってしまいます。管理会社の写真がイマイチだったので、2枚ほど変更しました。これで今月、来月は様子を見ようと思います。群馬アパートですが、12月はまったく動きがありません。SUUMOでも見られてるっぽいのですが10月〜11月にあった問い合わせが12月になってから、めっきり無くなりました。「内見させてください」と言われたので、管理会社に振ったのですがその後、ぜんぜん連絡が取れません。パート主婦さんですが、電話の時間帯指定まで細かくあったのにその時間に掛けても電話に出ない。ジモティーで問い合わせあって内見希望まで入ったのにこちらから電話したら通じない人は、これで4組目です。慣れましたが、常識ない人多すぎです。この主婦も、まだ内見していない段階から「もう少し安くなりませんか?」とか聞いてきました。価格重視なら、SUUMOに1万円台の物件あるからそちらを内見すればいいと思いますけどね。お金はないけど、綺麗な部屋に住みたいということでしょうかね。これで無理やり入居させて、閑散期になってから家賃滞納で1年経たず、退去するパターンのような気がしますw今日は群馬の伊勢崎マーケットを調べましたがかなり厳しいです。単身向けの新築で、家賃4万円くらいで募集しているアパートが沢山あります。あたり)はかなり厳しいのでみなさん迂闊に手を出すと火傷しますので気をつけてくださいw人口20万人以上いるから大丈夫だろうと思って購入したアパートですが空室アパートが溢れていて、安くしても決まらないエリアになりつつあります。需給分析が甘かったのを痛感します。私はもうアパートを買ってしまって後戻りできませんのでうまくメンテナンス&客付けしてなんとか利益を積み重ねる作戦でいきます。このアパート単体で儲けるのは難しいのかもしれません。再投資の資金を得ながら、最後は残債を消すくらいの価格と利回りで売れれば御の字だと思っています。横浜や札幌のように、広告料3ヶ月や4ヶ月とかまで加熱してないので、その点はまだマシかもしれませんけど。大家としてのスキルを磨くには貢献したような気がします。チャレンジして、失敗も成功もありますがすべてが良い経験になるようがんばっていきたいと思います。長野アパートの退去清掃ですが今回もシルバーさんに依頼しました。お部屋は4ヶ月の入居だったのもありますがかなり綺麗に使っていただいたようで5時間×2名でのルームクリーニングだったので材料費入れても、1万5千円程度です。2DKのお部屋でこの清掃費用なら安いと思います。ここのシルバーさんはフロアワックスも掛けてくれたり軽微なクロス補修もしてくれるので、大助かりです。松戸アパートですが先日入居した1階のお部屋の浴室換気扇が壊れていました。管理会社で見積もり取ったら、交換費用が2万6000円とのこと。ネットで調べたら、換気扇本体は8000円ほど。松戸で工事だけ8000円でやってくれる業者を見つけたので合計で16000円ほどになりました。これで1万円も節約することができます。私は、施主支給+工事費用だけで基本は安く仕上げることを第一にしています。投資家の中には、義理があるから管理会社にすべて依頼するっていう人もいますが私はそういう甘ったれたことは一切やりません。安いコストで同じ修繕ができるなら当然、安い方を選ぶのが経営者としての責務だと思っています。(高いコストを払うなら、クオリティが上がらないと意味がありません)私は融資で借りているお金で賃貸業をさせていただいている身です。経営努力として、コスト削減することは、債務者の努めだと考えています。コストかけすぎて、返済ができませんというのは、何の理由にもなりません。ジモティーから群馬アパートに問い合わせのあったのですがその方の転居理由を聞いたら、「別居」ということでした。今回も、訳アリさんです。パート主婦で、早く入居したいとのこと。いう人って、旦那さんとよりを戻す可能性があるので短期入居になるかもしれません。離婚が成立すれば、40代の女性ということもありそのままずっと住み続ける可能性もあります。短期解約違約金もあることだし保証会社も必須にしているのでまずはお部屋を内見してもらって、その結果で考えようと思います。群馬アパートは、入居希望者がちょこちょこ出てくるのですが別のお部屋に住むことにしたとか生活保護の転居申請が通らなかったとかいろんな理由で、お申込みが入っても、最終的に決まりません。今回も期待せず、結果を待とうと思います。群馬アパートですが生活保護の方よりお申込み入ったのですが市に転居申請したら、否決されたそうです。生活保護の人だったので、連帯保証人立てたりリスクヘッジ策を講じましたが、キャンセルとなりました。これで、このお部屋、キャンセルは2度目です。最初は11月、そして2度目は今回です。2ヶ月連続でキャンセルとは、はじめての経験になりました。いうことで、ジモティーに再度掲載して、集客中です。即効で問い合わせ1件ありましたが、急ぎ入居のご様子です。家賃3万円で予算オーバーということなので、またヤバイ人かもしれません。年末の急ぎ入居のひとって、良くない噂がありますからね。条件合わないなら、お断りしようと思います。これで今年中のお申込みは厳しくなってきました。年明けの繁忙期に突入ですね、これは。群馬アパートの管理会社変更は、問題なく進みそうです。管理条件も改善しますし、一番はスタッフのやる気が違います。地場の管理会社はやっぱり力があるところ少ないですね。けっきょく所有物件はほとんどFC系ばっかりです。私の物件は、、、ホームメイト、ミニミニ、ハウスコム、エイブルなどにお願いしています。若いスタッフがガンガン営業している会社がやっぱり一番客付けが早いです。(たまに変な人、入居付けしてくるけど。)そろそろ2017年も終わり掛けています。来年の展望をそろそろ考えなきゃいけません。来年は、繰上返済か、買い増しか。考えてみたいと思います。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2017-12-12(火)不動産投資コメント[0]トラックバック[0]アパートの騒音クレーム群馬アパートで、騒音クレームが発生しました。先々月入居した、二十歳の若いお兄ちゃんがお友達連れて、夜にどんちゃん騒ぎした模様。今回2度目だったので、直接私から電話して注意しました。通報があった隣のお部屋の人にも私から連絡して、お詫びと再発防止のお約束をしました。自主管理のようになっていますw本当は管理会社がいるので、任せても良いのですがこういう騒音トラブルは、大家から直接注意したほうが効くだろうと判断しました。気持ちよく住める環境づくりをする義務があります。家賃滞納は、保証会社がカバーしてくれますし強制退去になっても、その部屋だけなので痛くありません。騒音などで問題のある入居者いるとだんだんストレスが溜まっていってまわりの部屋がどんどん退去になる可能性もあります。一番は問題を起こす入居者を入れないことですが入居時にそれを完全に見抜くことは、不可能です。問題のある入居者は、私は退去してもらって構わないと思っています。厳しく注意、教育していくつもりです。これで落ち着けば良いですが、若いのでまた再発するかもしれません。学生が多いマンションとか、こういう苦労がけっこうありそうですね。「若気の至り」とはよく言いますが騒音でまわりの部屋の退去が相次いだら大家にとっては、痛すぎます。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2017-12-11(月)不動産投資コメント[0]トラックバック[0]はじめて生活保護の方のお申し込み群馬アパートにお申込みが入りました。お店にフリーで来た生活保護の方です。20代でお若いのですが、知的障害をお持ちの方で隣町の作業所に行きながら、病院にも通っているそうです。来店された時は、病院の方(付き添いの人)もいたそうです。私にとっては生活保護かつ知的障害ということで妻とも相談したり、個人的にもかなり悩みましたが最終的に受け入れることにしました。私にとっては、初めての生活保護受け入れとなりました。ネット上を見ると、生活保護で精神疾患がある人は近隣とトラブルになったり、問題を起こしやすいというコラムを見聞きして最初はネガティブだったのですが、最終的にOKにした理由は以下です。1.定期的にケースワーカーや病院の人の訪問があること(駐車場も借りてくれるので家賃UPになる)2.転居理由に納得感があったこと(作業所と病院のちょうど中間にうちの物件がある)3.知的障害でも意思疎通はまったく問題ない(仲介会社の人が内見で迎えに行ったらジュースを用意していたり人間的な優しさがある)4.本人も「まわりに迷惑を掛けたりしません」と約束している5.家賃保証会社+連帯保証人を付けるのをOKしている(本人のお姉さんが連帯保証で、原状回復と損害補償までする)以上のような理由です。人柄も真面目な方のようですし家賃保証と、原状回復その他の損害補償をお姉さんが連帯保証してくださるのでどんなに部屋を汚く使っても、原状回復まで保証があることが最終的な決め手になっています。最悪のケースとして、事故物件になることも想定しましたがそれは生活保護の方でなくても自殺や事故の可能性はゼロにはなりません。事件・事故以外のリスクはすべてカバーできるなら私の大家としての経験にもなりますし今後は居住者の裾野を広げていかないと、人口減少社会の中で賃貸経営できないだろうと思っています。市に申請が通ったら、今月12月末には入居したいということなので1月フリーレントで、2月から家賃発生します。繁忙期を前に、満室に復帰できるので私としても嬉しい限りです。できるだけ長く住んでくれればいいな、と思っています。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2017-12-09(土)不動産投資コメント[0]トラックバック[0]ジモティー募集の凄まじいストレス松戸アパートですが、今週の土日でリフォームです。月曜から入居なので、空室期間ゼロでよかったです。土日に引越しの荷物を入れたいという希望でしたが職人さんのリフォームの邪魔になるのでお断りしました。群馬アパートですが、こちらもジモティーで募集しています。相変わらず、変な人ばかり問い合わせありますけど。属性が悪い人だったり、途中でメールが途絶えるくらいのレベルでしたが、今日は久しぶりにブチ切れました。その人は管理会社の電話対応が少し気に入らなかったらしいのですがその後に、来たメッセージがこちら。分かったか????いや〜。頭がおかしい、としか言いようがありません。仮に、管理会社のスタッフの不手際があったとしてもこのような物言いで、直接大家へ言って内覧できるとでも思っているのでしょうか?もちろん内覧お断りです。売り言葉に買い言葉でメール上で言い返して逆恨みされても困ります。「すでに検討している人がいます。申し訳ありません」とだけ言って、即効ブロックさせていただきました。みなさんもジモティー募集の場合はこういう困ったちゃんがいるので、気をつけてくださいね!問い合わせあっても、年齢や職業、転居理由など内覧前にしっかりヒアリングしましょう。いう人は、入居してからも必ずトラブルになります。今回は、内覧しないで良かったです。まちがって入居しちゃったら大変ですから。フィルターリング超重要です。私の経験ではありませんが、、、ジモティーは不用品売買でも、待ち合わせ当日にドタキャンするようなトラブルもけっこう多発しているみたいです。ジモティー活用にも、それなりのリスクがあります。みなさんもご活用の際には、十分注意してください。松戸アパートの退去日が確定しました。ありがたいことに次のお申込みが既に入っており現在の入居者の契約末日の、次の日に入居になっているので空室期間はゼロにすることができました。ジモティー募集から決まったので、感慨深いものがあります。群馬アパートは、既存入居者から家賃交渉が入りました。なにやら、現在募集中の1部屋の家賃が、自分が住んでいる家賃より安いので家賃減額して欲しいとのことでした。即効で断りましたwしかし、来夏に契約更新なので更新して長く住んでくれるなら家賃減額は検討しますと伝えておきました。あとは管理変更先は、今のところミ●ミ●さんになりそうです。1社、管理委託先として検討していた会社あるのですが担当者のレスポンスが遅すぎて、話になりません。なにより、3ヶ月間で内見1件も入れてくれないのは致命的です。管理担当なのに、まったくやる気がないのがちょっと不思議ですが。現在の管理会社と仲が良い方なので管理を奪うのに抵抗があるのもしれません。不動産業界って競争社会ですが持ちつ持たれつもあるかもしれません。普通の競争社会だとありえないですが、あまり悪い方向に考えないようにしようと思います。長野アパートですが、ジモティーで問い合わせがありました。「名前や連絡先、転居理由を教えてください」と言ったら急に連絡が途絶えました(笑)ジモティーってこういう人結構多いです。急に連絡が無くなったりするって、社会人としてどうなんでしょう。松戸アパートは、奇跡だったのかもしれません。・直接管理会社に問い合わせると言って、音沙汰ない人こういっった、かなり強者(つわもの)揃いです。それでも10月まではけっこう問い合わせありましたが11月以降は、パッタリ問い合わせが無くなりました。時期的なものなのかもしれませんね。苦労が耐えませんが、、、ひきつづき、粘り強く空室2つの募集したいと思います。アパ1棟(14年12月/800万)千葉戸建1号(15年2月/275万)千葉戸建2号(15年11月/560万)群馬アパ2号(16年4月/3000万)千葉戸建3号(17年1月/350万)千葉戸建4号(17年2月/320万)千葉アパ3号(17年4月/2100万)千葉戸建5号(18年4月/550万)千葉戸建6号(19年4月/260万)千葉戸建7号(19年10月/300万)1983年生まれ。現在、家賃収入は月120万ほど・返済比率30%台。IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア。2018年不動産管理法人を設立。現在はネット事業、知人の事業へも出資してます。・人生は短い、全力で楽しむ。・新しい可能性を追求する。・圧倒的な自己成長を求める。・即断即決スピード重視。