不動産の知識がないと、当然プロの方法で売却なんてできないですよね。中古マンションをスムーズに高く売る売却する方法について、ご紹介します。最後に中古マンション売却で成功するために重要なポイント個人で中古マンションの売却に成功された方の、査定から売却までの流れを見る前に、まずプロの不動産会社が行っている不動産売買の実態を、ご紹介します。不動産会社がよく行う不動産取引はいくつかありますが、その一つに、「マンションディベロッパーの用地仕入」と呼ばれるものがあります。「マンションディベロッパーって何だろう」という方も多いと思います。土地や街を開発することを主としている不動産会社のこと。常にマンション用地を探していて、いいところを見つければすぐに購入しています。「買いたい!」というディベロッパーが大勢やってきます。駅に近くて大きい土地は人気でみな欲しがる条件です。マンションを購入する時の条件に皆さん駅近を選択しますよね。好条件なマンション用地というのは、簡単に見つかるものではないのが現状。いい条件の土地は売りに出されません。そのためマンション用の土地の売却は、入札で行うことが通常です。この「入札」が今回のポイントです。マンションディベロッパーが集まり、ギリギリの接戦を繰り広げてやっと、マンション用地の売却は最も高い価格で落札されるのが通常。入札に勝つためにディベロッパーは、無理をしてでもいいマンション用地を手に入れるために、入札金額を提示します。そもそも不動産のオークション形式とは?今ではネットオークションがありますから、オークションをしたことがある方は多くいるかと思いますが、オークションというのは買いたいという人にしか競争が起きないですよね。身近な例で言うと、ご近所のスーパーAが近くにあるスーパーBの金額を意識して、たまごを値下げするというようなこと。他にも、精肉店同士や、八百屋さん同士など、値下げ競争があることありますよね。電化製品でも、他店のチラシを持っていけば値下げしてくれるお店もあるほどです。買いたい側にしか競争原理が働いていないということが分かるのではないでしょうか。具体的に考えてみましょう。新築用マンション用地の売却で、売りたい人佐藤さんがいたとしましょう。隣の駅でも同じようなマンション用の土地が売りに出されることになりました。その売主は鈴木さんです。近い場所で似たような条件の土地を売却しようとしていますが、オークションで売却となっているので、佐藤さんは「鈴木さんよりも安く売ってやるんだ!」とは思わないのです。このように不動産の売却では、買いたい側だけに競争が発生します。売主には競争は発生しません。購入したい!という方を大勢集めて、買いたい側に競争させるというのがポイントです。中古マンション売却は「買いたい側に競争させる」ということが重要なポイントなのです。目からウロコの情報ではないですか?査定金額とにらめっこして、早く売りたいなと思うばかりが売却活動ではありません。「買主に競争させる」という状態にはなっていないんです。「買主に競争させるってどういうこと?」と、思った方も多いのではないでしょうか。買う側のいいように事が運んでしまった、という経験をした人もいるはずです。売りたい側は競争にはならないはずが、どうしてそうなったのでしょうか。それは「媒介契約」です。「専任媒介契約」を締結するかと思います。他の不動産業者にその物件を横取りされることがなくなるので不動産会社は専任媒介を結ぼうとしてきます。優秀な営業マンほど、専任媒介契約を取ってきます。誠実に、根拠も説明されながら営業マンが説得してきたらよし、任せてみようと思うのが人のサガ。いい不動産会社とだったら専任契約を結んでもいいかな、と頭をよぎるかと思いますが何故か専任媒介契約を沢山結んでいる不動産会社と専任媒介を締結すると値下げをすることになった方が多いんです。具体的な例でみていきましょう。不動産会社Aが売主佐藤さん、売主鈴木さん、売主阿部さんの3人全員と専任媒介契約をしたとします。すると、不動産会社Aにとっては中古マンションを買いたい人が現れた時にこんな物件がありますよ、と3つ物件を紹介することが可能となります。買主に選ばせることが出来るようになるのです。次に買いたい人の立場に立ってみましょう。佐藤さんの物件は駅近で内装も好きなんだけど値段がなぁ...鈴木さんの物件ぐらい値下げしてくれたら買おうかな。佐藤さんの物件を値下げするように言ってきます。「200万くらい安くなったらすぐにでも買う人がいるんですが...」そう言われたら、佐藤さんは査定金額や希望金額からは低い金額となりますが早く売ってしまいたいという気持ちも強くありますから、値下げに応じてしまうのです。この状態、まさにスーパーの例のように売主側に競争原理が発生してしまっています。このような状態では、最終的に査定額よりも値下げして売却することにも繋がってきます。多くの売主が「思い通りに売却出来なかった」と残念な気持ちになる瞬間です。専任媒介契約を提案してくる不動産会社が多いのでよく考えてから契約しましょう。売主側の競争に持っていかれたり、しばらく売れないままにされて「値段を下げないと売れないですよ」と言われたり。競争させよう!では「買いたい人に競争させたい」という場合にはどうしたらいいのでしょうか。それは、もう一つの不動産会社との契約である「一般媒介契約」です。一般媒介契約というのは、複数の不動産会社と契約することができるので不動産会社同士で競争してくれますし、1社に頼り切りではなくなるので買いたい人を沢山見つけることが出来る可能性が高まります。具体例で見ていきましょう。不動産会社Aが買主A、不動産会社Bが買主Bを見つけてきました。買主Aは4500万円で中古マンションを買うと言っています。買主Bは5000万円でも欲しいと言ってきました。すると、買主Aに「他に5000万円で買いたい方がいるんです」と伝えることで買主Aが絶対欲しい物件だった場合には5000万円以上で購入してくれることもあるんです。この状況を作り上げることが売りたい側にとっては査定金額に近い金額で売ることが出来る、理想的な環境です。注意点としては、一般媒介契約の際には特にそれぞれの不動産会社に適正な媒介手数料を支払うことです。仲介手数料を安くしたいなと、思いがちですが、それぞれの不動産会社に「3%+5万円の手数料はしっかり用意しますので、欲しいという方を沢山集めてください」と依頼して、あなたがうまく不動産会社の営業マンを働かせましょう。何社に依頼しても支払いがかさむものではないので安心してください。仲介手数料をケチるよりも、高く売却した方が査定金額との差が広がらずに済みます。どちらの契約でも全く問題ありません。「一般媒介では不動産会社の担当者が頑張ってくれないのでは」と心配する方もいらっしゃいますが、むしろ競争することとなりますから頑張るセールスマンのほうが多いです。一般媒介だと、先に他の不動産会社が買い手を見つけてきたら利益になりませんからむしろ不動産会社の担当者は必死で頑張るはずです。今は簡単に中古マンションの査定をしつつ多くの不動産会社を紹介してくれる一括査定のサービスがネットで簡単に利用できるので使ってみましょう。不動産一括査定を利用すれば、適切な不動産会社を自動で見つけてくれるので便利です。最後に中古マンション売却査定のポイントをプロ目線で紹介しました。この記事を紹介しているムギタです。今回で8回目の「一括査定サイトで売却査定してみた」からは、不動産査定会社の特徴(強み)を把握すること、をご紹介したいと思います。長い人生において、家族構成の変化や親との同居、転勤などの理由でそれまで住んでいた中古マンションや戸建てを売却査定する局面が一度くらいは訪れるかもしれません。近所の方と良好な関係を築きながら、穏やかに生活するのが理想的ですが、特に都会で暮らしていると、騒音・悪臭など様々なことがありますね。中古マンションを売却するときには、売買で得るお金とは別の戻ってくるお金のことも知っておくことが大切です。中古マンションを売却すると査定額によって異なりますが、数百万〜数千万のお金が手元に入ります。今や、3世帯に1世帯は犬や猫や、何らかのペットを飼っている時代です。中古マンションの売却を検討されている方は、机上査定や訪問査定をすでに受けている方もいらっしゃるかもしれません。所有しているマンションにいい査定価格がつくと嬉しいですよね。学生向け、楽しく一人暮らしをするためのお部屋探し(総)2019.01.032019.03.04タイトルとURLをコピーしました。