2018/12/18マイホームを購入する際、一定の条件を満たすことで住宅ローン減税(控除)という制度を受けることができます。過去に行った不動産の売却または今後の売却のタイミング次第では、この住宅ローン減税が受けられないこともあります。ならない対策として、住宅ローン減税の計算式や適用する際の不動産売却における注意点などを解説していきます。まとめ住宅ローン控除とは住宅ローン控除とは、一定の期間中に居住した年数に応じて各年度の所得税から控除できる制度のことをいいます。住宅を購入やリフォームなどを行った際に、銀行から返済期間が10年以上である住宅ローンを受けて住宅を購入した場合に適用されます。居住する家屋の条件ただし、中古住宅に関しては新築住宅の要件に加えて「満たす必要がある要件」があるため、新築と中古を区別して解説していきます。新築住宅の適用要件(1)ローン控除を適用する年度分の合計所得金額が3,000万円以下であること合計所得金額が「3,000万円」を超える年度については、ローンを適用することができません。(2)借入金の返済期間が10年以上あること銀行などの金融機関から償還期間「10年以上」の住宅ローンを受けている必要があります。勤務先から1%未満の金利で借りている場合や、知人などからの借り入れは住宅ローン控除の対象外となります。(3)取得などの日から6ヵ月以内に居住すること新築または取得の日から起算して「原則6ヵ月以内」に居住し、適用を受ける各年の「12月31日まで」引き続き住み続ける必要があります。注文住宅に関しては、施行の変更などにより工期が大幅に伸びる可能性があるため、引渡しのスケジュールは余裕を持たせておく方がよいでしょう。(4)床面積が50m2以上であること・床面積の2分の1以上が自己居住用であること床面積はパンフレットなどに記載されている数字ではなく、「登記上の面積」が適用されます。住居と店舗を併用した店舗併用住宅の場合、床面積の2分の1以上が自己居住用である必要があります。中古住宅の適用要件は、上記の新築住宅の要件に加えて「耐震性能」について満たさなければいけません。主な要件が以下の内容になります。(5)木造なら「20年」、耐火建築物の場合は「25年以内」に建築されたものであること中古住宅では耐震性能の確認が必要となります。耐震性能については「築年数」での確認が可能であり、木造なら「20年」、耐火建築物なら「25年以内」というものです。住宅ローン控除を適用した際、各年分の所得税から控除される金額の計算式はこちら。1%上記の計算式から、具体的な計算方法を確認していきましょう。Aさんを例にしてみます。1%という計算式から「25万円」が年控除額の上限となります。Aさんは妻と子1人を扶養しているため、年間の所得税額が20万円となっており、控除上限額より5万円低くなっています。前までは、所得税分の金額しか控除されない制度でしたが、改正により所得税から控除しきれなかった住宅ローン控除額を「翌年度の住民税」から最高136,000円を限度に一部控除される制度へと変更されました。この場合、ローン控除額と所得税額の差である5万円分も住民税から控除され、結果的にAさんは上限25万円すべての控除を受けられるということです。ローン控除は、不動産売却のタイミング・その際の特例利用の有無によっては受けることができないため、注意が必要となります。不動産売却には減税方法として『3,000万円の特別控除の特例』『軽減税率の特例』『買換えの特例』という特例があり、これらの特例を以下のタイミングで適用した場合は、住宅ローン控除の適用を受けることができません。不動産売却における3つの特例は、いずれも”大きな減税効果持っている”という共通点があります。その一方で、住宅ローン控除にも減税効果があり、タイミング次第では両方の減税効果を受けられることになってしまいます。これを防ぐために不動産売却で特例を適用した場合、一定期間のあいだは住宅ローンとの併用が認められないことになっています。上記で説明したタイミング以外であれば、不動産売却における特例と住宅ローン控除の併用は可能です。まとめ不動産売却には細かい特例があり、複雑な仕組みになっています。今回、解説した「住宅ローン減税」は一般ユーザーが適用すべき特例だといえます。不動産売却のタイミングや特例適用の有無次第では、受けることができない制度です。不動産に関わる税制については、いま一度確認しておくと良いでしょう。▼もっと高く売れるかも?不動産一括査定のススメ不動産査定をどこに依頼しようか迷っている方に、マネーポスト不動産売却が提案したい解決方法があります。それは、2つ以上の不動産査定サイトを組み合わせて使うことです。不動産一括査定サイトには、提携社数が多いものや大手に特化したもの、マンションに特化したものなど、それぞれに特色があります。この2つを使うことで以下のようなメリットが得られます。最大で16社からの査定結果が得られるが、両サイトとも査定申込み時に不動産会社を選択できるので、多いと感じるなら減らすこともできる備考欄に「メール連絡希望」の旨を入れれば電話が鳴りすぎることはないもちろん、入力の手間がかかるというデメリットはありますが、1サイトの入力にかかる時間はたった1分ほどです。多くの査定結果を希望する場合は、、提携社数が国内最大級のSUUMO(スーモ)やイエウールにも査定依頼をしておけば万全でしょう。大切なあなたの不動産を売るのですから、複数サイトで査定を行って査定内容に幅を持たせましょう。リバブル、野村不動産アーバンネット、三井不動産リアルティ、三菱地所ハウスネットという国内最大手の6社に一括見積もりが可能です。大手ならではの安心さと売却力を重視する方は、このすまいValue(バリュー)がおすすめです。HOME’S(ライフルホームズ)の不動産一括査定サイト。提携会社は国内最多クラスの1,700社以上、最大10社を選んで売却査定を依頼できます。各種不動産の売却にも対応。物件情報とメールアドレスのみの登録で、物件の概算価格を確認できる「匿名査定」があるのもうれしいポイント。全国2,000社と国内最多クラスです。閲覧できるなど、あなたにマッチする不動産会社を見つけやすいのが魅力です。不動産業界に携わった経験を活かして出版社・大手企業と業務委託契約を締結して活動するフリーライター。ファイナンシャルプランナー2級技能士。詳細はこちらHOME4U(ホームフォーユー)売却査定数35万件以上。離婚が原因の不動産売却は第6位。