不動産投資ツイートシェアはてブ送るPocketこんにちは、サラリーマン兼業大家のびんちゃんです。物件を購入するとき何を基準にして決めるか悩むところですよね。考える必要があります。今回はこれについて説明していきます。予算設定まず、予算が決まらなければどのような物件を購入するかも決められません。その予算についての考え方を説明します。融資を利用する場合フルローンやオーバーローンを使えば自己資金ゼロ、予算関係なしなんて買い方もできます。融資についてはスルガ問題やかぼちゃ問題でかなり厳しくなっています。キャッシュフローも少なくなってしまいます。現実問題としてそんなことはなかなかできません。基本的な予算の決め方では、どうやって予算を決めるか?自己資金をベースに考えるのが一番良いと思います。このとき、自己資金は最低でも10%、できれば20%を用意することが望ましいです。自己資金が200万円あり、20%として計算します。200万円÷20%=1000万円これが総予算となります。不動産を購入する場合の諸経費は一般的に物件価格の10%と言われています。1000万円÷110%=約910万円つまり、910万円までの物件を探せばよいということなんです。心理的な決め方さて、910万円の予算が決まりました。あなたは910万円の融資を受ける、つまり借金をするのは怖くないですか?借金は心理的負担になります。あなたの心に聞いてみてください。何かあっても自分の収入でが返せるだろうかというところをポイントにすると良いでしょう。かぼちゃの馬車問題のときに7000万や1億円もの借金を普通のサラリーマンが借り入れていたことが報道されました。何かあったときに自分が返せるだろうかと考えることができれば購入していなかったかもしれません。日本国内の融資のほとんどがリコースローン、つまり何かあっても必ず返さなくてはならない借金なんです。そのことをよく考えて融資を受けてください。アメリカでは逆にノンリコースローンが主流だそうです。家を買って支払いできなくなったとき手放せば借金がチャラになるんです。そのかわり金利は高めの設定となります。日本でも最近はほんの一部ですがノンリコースローンが始まっていますね。全額自己資金で購入するどうしても融資を受けられない、1円でも借りるのはイヤだと言う方は全額自己資金で購入する方法もあります。高収入だけども融資を受けられない方。自営業で収入があっても所得を少なく申告している方や夜の飲食店で働いている方です。いう方は会社、つまり法人を立ち上げて自己資金で物件を購入してください。自己資金買いを続けて3年間、右肩上がりの業績を残せば優秀な経営者です。一口に不動産投資といっても色々な方法があります。属性が悪いからと諦めないでください。現地調査のポイント収益力これが一番の基本です。収益が上がらなければ経営は成り立ちません。これを見るのに表面利回りと実質利回りを見ます。表面利回り計算式は次のとおりです。(%)自分が物件を購入したい地域の表面利回りと比較して割安か割高か判断します。地域の表面利回りは常に物件価格と家賃相場をチェックしておいてください。その相場観があれば表面利回りを見て直ぐに良し悪しを判断できます。実質利回り計算式は次のとおりです。(%)経費には以下のようなものがあります。表面利回りが良くても経費のかかる物件は収益力が下がります。収益力を確認するときは必ず実質利回りまで計算してください。融資を受けるときにその物件の担保力が問われます。どのように銀行が評価しているのかというと次のとおりとなります。土地の評価やはり、土地は評価されやすいです。その評価には相続税路線価が使われます。相続税路線価は国税庁のホームページで確認できます。ここで購入したい物件が接している道路を探してください。すると、「100D」とか書かれているのが分かります。はじめの「100」は路線価をあらわし単位は(千円)です。うしろの「D」は借地権割合といって借地を相続するときに使うものなので今回は気にしないでください。土地担保評価=80m2✕150千円=12000千円と、なります。区分マンションの場合はマイソクを入手した不動産屋さんに確認してください。マンションの土地面積とその部屋の持ち分割合を聞きます。土地持ち分=300m2÷150=2m2土地担保評価=4m2✕150千円=600千円と、なります。場合は土地の評価はゼロとなります。建物の評価を計算するのには新築時の単価と法定対応年数を使います。建物の新築時の単価はつぎのとおりとなります。20万円これは銀行によって多少異なります。SMBCはこれより厳しい数値を使っていると言われています。建物の評価計算は次のように計算します。総合評価=土地担保評価+建物担保評価=60万円+787万円=847万円つまり、この区分マンションの担保評価は847万円となります。この金額まで融資されるとは限りません。それは、銀行毎に評価方法に差があるためです。違法建築の場合は評価はゼロとなるので注意してください。稼働率いくら担保評価が高くて計算上の収益率が良くても実際に入居してもらえなければ全く意味がありません。それをどうやって評価するかを説明します。ウィキペディアで乗降客数を調べることができます。物件の近くにある施設からどのような需要があるのか想像してみてください。1~2LDKこのようなところからどのような物件に需要があるのか考えます。地域の敷金・礼金の設定は賃貸需要を表しています。敷金・礼金の取れているところは需要が高く、逆にゼロ・ゼロの地域は需要が低いということです。ここ最近では入居者の初期費用を抑えるため家賃を少し高くして敷金・礼金を取らない傾向があるようです。非常に需要の低い地域では更にレントフリーを付けないと入居者が決まらない地域もあります。不動産屋さんに聞く検討している物件の地域にある賃貸の仲介を行っている不動産屋さんに聞いてみてください。比較では、この3つの評価をどうみていくか説明します。収益力が低くてもしっかり稼働していれば安定した収入が得られる。担保力が無ければ自己資金を多く入れることで対応できる。稼働力がダメな物件は避ける。パターン1は理想的ですが、このような物件は無いと思って良いでしょう。パターン4は避けたほうがいいです。収益力・担保力があっても稼働力が無ければどうにもなりません。狙うのであればパターン2か3をオススメします。パターン2を買い続けてもなかなか収益は上がりません。パターン3を買い続けてもバランスシートを毀損してしまいます。2と3を交互に購入するのが良いでしょう。まとめいかがでしたでしょうか。予算が決まらなければ物件が購入できませんし、評価できなければ本当に買って良いのかどうか分かりません。これをちゃんと自分でできるようになることで例えば不動産屋さんが作成した資料が本当に正しいのかも評価できるようになります。どんな物件を購入するときでも最後の判断は自分です。物件を購入したことを後悔しないためにも自分できっちり調べられるようになってください。us)サラリーマン兼業大家のびんちゃんです。本業はサラリーマンで製造業のエンジニア。2016年に不動産投資を始めて区分マンション1戸を所有。一棟物を目指し頭金を調達するため奮闘中です。その一環でファイナンシャルプランナー2級を取得して家計を見直し5万/月の固定費削減に成功。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。不動産投資物件の探し方サラリーマン兼業大家のびんちゃんです。本業はサラリーマンで製造業のエンジニア。2016年に不動産投資を始めて区分マンション1戸を所有。一棟物を目指し頭金を調達するため奮闘中です。その一環でファイナンシャルプランナー2級を取得して家計を見直し5万/月の固定費削減に成功しました。新たな収入を得るため副業を模索中です。