Information仲介士に物件の抽出依頼(【購入の手続き2】仲介士の選択と面談)をすると、あなたのEメールアドレスに物件のリストのメールが届きます。>>このリストを受け取るのには、2015年夏より受信承認が必要になりました。仲介士の名前”というメールがまず届きます。ADDRESSというボタンをクリックしてリストの購読承認をすると、あなたのネット閲覧ソフトが起動してこんな画面が現れます。LISTINGSというボタンをクリックしてください。すると仲介士から送られて来た物件リストが閲覧出来ます。左側が該当する物件リストです。見たい物件をクリックして選ぶと、その物件の詳細画面が右側に現れます。右上の4つあるタブの”Detail”が物件詳細、”Photos”が物件の外観や室内の写真、”Map”では物件の所在位置を地図上で確認することが出来ます。House”は売り手仲介士がオープンハウスを予定している場合はここに表示が出ます。Fee)の月額を返済額に加える必要があります。)の概算を調べることが出来ます。詳細画面の見方を説明しますね。(売りに出ていてオファーを受け付けている)その他のStatusについてはこちらで詳しく説明しています。(提示価格)現在の提示価格です。Level(家の中で半階ずつ上下にフロアがあります。Market(売出してからの日数)この日数が浅くて気になる物件だった場合は、すぐに仲介士に内覧希望の連絡を入れましょう!Possession(引き渡し日)売り手の人が引っ越しする家がすでに決まっている場合、引っ越し完了している場合はこちらの都合(通常はローンの審査に30−40日程度掛かります。)が優先しますが、契約に入ってから家探しをする場合もありますので、オファーを入れる際に仲介士より売り手の事情を聞いて見る必要があります。表は、それぞれの階にどんな部屋があるかを示しています。Lvl(玄関を入ったフロア)にHB(トイレ)、LIV(リビング)、Din(ダイニングルーム)、EatSP(キッチンに食事をするカウンターなりテーブルを置くスペース)、Fam(ファミリールーム、一般的にテレビやピアノを置いて家族とくつろぐ部屋)、UtilSP(洗濯機、乾燥機置き場)があります。UP1(1階上がると)BR(寝室)が4部屋あり、FB(お風呂とトイレ洗面所のあるフルバス)が2つDown1(地下1階)にはRec(レックルーム、一般的にフィニッシュされた地下室でエンターテイメントセンターが設置されていたり、ビリアードや時にはバーカウンターなどがある物件も)があります。Roomと呼ぶことが多いです。)という区分もあります。次にLocationのカテゴリーを見ていきましょう。サブディビジョンの名前。学区:この物件はダブリン学区。学齢のお子さんがいらっしゃるご家庭で学区が大切な方は必ずここを確認してください。Powellという住所、Columbusという住所にもDublin学区は存在しますし、反対にDublinの住所でもColumbus、Hilliard学区という地域もあります。ここに示されている学区がお子さんが通える学区となります。所属:この物件はダブリン市。市であったり、なかったりします。Limitで決められた税金を納めることになりますし、そこの行政の法律に従うことになります。これにより所得税に、連邦税と州税の他に市税が掛かるか掛からないかが分かります。税率も市により異なります。郡より下位の行政区分:この物件はワシントン。警察であるとか、消防署であるとかの管轄区となります。郡に登録されている物件の床面積:この物件は2,234スクエアフィート。敷地面積:この物件は0.28エーカー。全フィニッシュされた床面積:この物件は2,534スクエアフィートでフィニッシュの地下の300スクエアフィート分が加算されています。上記の郡登録床面積プラス、地下がフィニッシュされていたり、サンルームが網戸でなく壁で仕切りあり冷暖房が入る場合、それらの床面積を上記にプラスして表示することが出来ます。Source上記追加面積の情報元:この物件の場合はAuditorとありますので郡にフィニッシュの床面積まで登録されています。登録されていない場合、追加面積を図った人の記載がされます。Realtorだったり、Ownerだったり、Appraiserだったりします。地所にはそれぞれ登録された際の地所番号がつきます。この売り物件がいくつかの地所にまたがる際にここに記載があります。地所番号:この物件は273-006203です。納税場所:地所番号の頭3桁となります。統括の管理組合や郡などでこの物件が所在する地域のインフラ設備の為に各物件で負担する費用:購入しようと思う物件に金額の表示がある際は、仲介士にこれが何の費用なのかを聞いてみることをお勧めします。売り手へのオファーの交渉の項目として、この金額が売り手で負担が可能か聞いてみる価値はあります。1978年以前の建築か否か:この物件は否です。1978年はアメリカで鉛入りのペンキの使用が禁止された年となります。Disclosureという書面を用意することが義務付けられています。行政区で決定した公共のインフラの改善の為に固定資産税に加算されて課される費用:この物件の場合はなし。物件の引き渡し時期:この物件の場合は交渉次第となっています。欲しいと交渉してくる場合もあります。Know”となっておりこれがほぼ一般的です。Sale”提示額が売り手の銀行返済額より低く、売り手の銀行の許可を得る必要がある物件、”Relo/Corp”リロケーションの会社が売り手とは別に介入している物件など。Know”以外の物件の場合は、クロージングが通常の30−40日で終わらない等のことがあるので、どんな物件なのかを自分の仲介士に確認する必要があります。管理費用:この場合は”Per”の後に”Year”とありますので年間50ドル。管理組合がある物件の場合、管理費用が記載されます。貸し物件になっていて賃借人が住んでいる場合はここが”Yes”になります。管理費に含まれる費用:この物件の場合は”Other”となっており仲介士に確認する必要がありますね。譲渡費用:譲渡に際して費用が発生する物件の場合はこちらに金額が記載。Featuresです。エアコンの有無とタイプ:この物件の場合はセントラルエアコン。車椅子のアクセス等の有無:この物件は無し。ワランティ:この物件の場合はホームワランティ。売り手が既にクロージング後(通常1年間)のワランティの購入を考えている場合ここにその種類が記載されます。ホームワランティの詳細はこちらから。Airセントラルヒーティングのファーネスから暖房が送られるGas燃料がガスのタイプ。暖炉:この物件の場合は1つ、まきを燃やすタイプ。駐車場:この物件の場合、2台のガレージで”attached”住宅からつながったガレージ。家の外に一度でなくてはガレージに入れない場合は”detached”という記載があります。建物の外についている施設:この物件の場合はパティオ。一般に”patio”という場合は、コンクリートやレンガ造りでBBQグリルやテーブルやチェアを置く場所。”deck”という場合は、木造かプラスチックのデッキが地面から持ち上がったところにある。ジャクジーやプールなどもあればここに記載される。持ち物でなくリースであるものが家に置いてある場合。あるのが水を軟水化する地下にある器械など。Descriptionでは、物件の特徴を売り手の仲介士がまとめています。詳しく物件リストの見方を紹介して来ましたが、送られて来たリストの中で気になる物件が出てきたら実際にその物件まで車で足を運んで見られることをお勧めします。周りの環境や周辺のショッピング、病院の位置などによりここはNGという物件も出てきます。その上で、後は物件の中さえ良ければ住んでもいいなというリストを作ります。できあがった内覧希望リストの住所と内覧日時を仲介士に伝え、内覧の予約を取ってもらいましょう。お家に売り手が住んでいる場合は直前の連絡では、内覧の確約が取れないことがあります。通常、内覧予約が入るとその旨が売り手の仲介者より売り手に伝わり、内覧の少し前から内覧が終わるまで家を出るようにアドバイスされているからです。よって、売り手との連絡が取れないようなぎりぎりな時間であると内覧に許可がおりません。少なくても前日までには内覧希望リストを渡すようにすると確実でしょう。Flexmlsには、スマホアプリもあります。仲介士から送られてきたメールをスマホで開くと、アプリストアへのリンクがついたモバイル画面が開きます。モバイル画面の下に設定ボタン(Setting)がありますので、まずはそちらでパスワードを設定してください。その後、アプリをダウンロードし、アプリを開くとUsernameとPassword入力画面が開きます。Usernameは登録の確認をされたメールアドレスです。Passwordは先ほどご自分で設定したパスワードです。ログインされましたら、仲介士が紹介する物件情報にアクセスできるようになります。モバイル表示はPCのウェブで表示される様式とは異なります。下の説明にでてくるList/Detail/Photos/Mapのタブは表示されませんが、情報は基本的に同じです。Selection銀行からのPre-approvalをもらい(【購入の手続き1】銀行よりPre-approvalをもらう)、住宅ローンの利用可能額、貯蓄から出せる頭金から購入金額のメドがついたところで仲介士に面談を申し込みましょう。売り物件の看板に出ている仲介士は売り手の利益を代弁する売り手側の仲介士となります。売り手、買い手それぞれの利益は必ずしも一致するものではありません。オハイオ州では、売り手のみならず買い手の利益を代弁してくれる買い手専属の仲介士を雇うことが出来ます。その後も家の検査、その結果の理解、売り手への修理の依頼と交渉、銀行から送られる査定、査定に応じて最終購入金額の再交渉、ローン最終審査と同時に送られてくる最終計算書の理解、クロージングとお家の引渡しと様々なステップがあなたを待っています。購入を希望する物件へのオファーには期限が設けられますし、家の検査、修理の交渉、合意、クロージングそれぞれのステップにも時効が存在します。あなたの最大の個人資産になるお家の購入、きちんと信頼の置ける経験豊かな仲介士の選択がストレスの少ないお家購入の為の大切なステップとなります。akiko@nihongo-de-columbus.comセンテックス(旧ドミニオンホーム)が建売住宅をヘイデン・クロッシングノースで販売中。43016にあります。地下のないパティオホーム、地下ありの一軒家、それぞれのデザインをこのモデルホームにてご案内することが出来ます。akiko@nihongo-de-columbus.comまでお申し付けください。Insuranceが補償しない家の中の家電や冷暖房施設、ボイラー等が壊れた時に備えて加入できる保証です。Warrantyを売り手側の負担で加入することを謳うのが、不動産と一緒についてくる動産がきちんと機能することを売り手が保証するという意味合いも込めて商習慣となっています。Warrantyは家主となった買い手が1年ごとに更新をすることが可能です。会社によっては持ち家でない、賃貸物件の契約更新ができないものもありますのでお気をつけください。会社によっては、保証される範囲も適用開始日も違うので、この地域でよく使われている会社をわかりやすく表にまとめてみました。・契約金額(年)について多くの会社は1年でいくら、と決まっています。金額に幅があるのはお家の広さや築年数が関係している場合と、保証範囲をどこまで広げるかによって変わってきます。Shieldには含まれている、などです。保証範囲はリンクを貼っていますので、そちらでご確認ください。・出張料金についてサービスフィーまたはコールフィーとも言いますが、コントラクター(修理人)がお家まで来るのにかかる料金のことです。かからない会社もありますが、大体のところにはかかるようです。こちらの料金は、コントラクターが出動するたびにかかるので、例えばある日に予約をしていて修理の方が家まで来たけど、その日は忘れていて出られなかった。2日後に改めて予約をしたなどと言う場合には、両日分の料金を支払わなければなりませんので、ご注意ください。・既存欠陥についてこれは加入申請時点での既存の欠陥についても対応してくれるかどうかになります。加入申請時に既にある問題をすぐに直してくれるものとそうでないものがあります。適用されるまでにかかる日数です。契約後すぐに修理に対応してくれる会社もありますが、多くは数週間から1か月程度かかることが多いです。この理由としては、上記であげた『既存欠陥』が関係している場合があります。Conditions”ならOKとなっている場合が多いので、加入申請をしてからしばらくは修理依頼ができないことが多いです。住宅の購入時に加入した場合、すでに家の検査が済んでおり、そこで発見されていない箇所についてはすぐに対応してくれることが一般的です。・保証範囲についてカバーされる内容とプランが載っているページへのリンクです。inspection”とある物件はどんな状態にあるのでしょうか?【質問】物件の検索の設定、ありがとうございました。その検索結果に出てくる物件リストに関して少々質問です。inspection”は契約中だと思うのですが、”Pending”は何を待っている状態なのでしょうか?基本的には、Active以外のものは内見等も難しいのでしょうか?また、先日もお聞きしましたがコンドの場合、管理費が発生するとのことでしたが、その費用はどれを見ればわかるでしょうか?【回答】ご質問ありがとうございます。不動産仲介士に物件の検索サーチを掛けてもらうと、希望に当てはまる物件が出てきた時に物件の詳細内容がEメールにて送られて来ます。その際に物件の状況が”Status”として示されています。それぞれの用語は以下のような意味となります。売物件(内見が可能)契約中の物件にはいくつかの種類があります。契約に入ってからクロージングを迎えるまでには30日から45日程掛かります。Sale”(売り物件)として上がって来ます。仲介士から送られて来る物件情報には出て来ない一般消費者サイトの売り物件は、この「契約中」という状態にあると考えられます。買い手の人が出したオファーが売り手に受理されている状態。Finance(ローン審査)とInspection(家の検査)のContingent(条件)が付いていることから、買い手の銀行のローン審査と家の検査(並びに、検査結果に基づいて売り手と買い手の家の修理の役割分担の合意)がクリアするのを待っている状態。家の検査の結果や修理の交渉が合意に達しなかった、買い手の銀行のローン審査がおりないなどの理由で、契約落ちする場合もあります。その際に、別の買い手からバックアップオファーが入っていると、その買い手に契約が回って来ます。バックアップオファーを受け付ける売り手の場合は内見可能。可能かどうかは仲介士を通して聞く必要あり。Release”=契約中(内見は通常不可能)既に買い手の人が出したオファーが売り手に受理されている状態。物件にある抵当権を取り除いている最中です。抵当権が取れ次第、クロージングと物件引渡しが行われます。抵当権が外れないとクロージング出来ない物件です。Escape”=契約中(内見可能)物件には買い手のオファーが入っており、売り手は基本的にはこのオファーを受理してはいますが、売り手にとって好ましくない条件が盛り込まれていることを示します。オファーを入れている買い手の人にも売るべき家があり、その家が売れた際にクロージングを迎える。いう条件が契約内容に入っており、売り手としては現在の契約よりもいい条件のオファーが来るのであれば、いつでも現在の契約からEscape(逃げる:解約)できる状態にあります。よって希望の物件なのであれば、必ず内見予約を入れてみましょう。Inspectionとの違いは、この物件の買い手のオファーがキャッシュオファー(全額キャッシュで購入)である点です。キャッシュオファーであっても通常はInspection(家の検査)を入れますので、検査結果と修理の役割分担の合意を待っている状態であるはずです。バックアップオファーを受け付ける売り手の場合は内見可能。“Closed”=クロージングを迎えた物件。“Expired”=物件を預かっていた売り手の仲介士との仲介契約が切れ、売りを取り下げた物件。Market”=一時的に売りを取り下げている物件。しても興味のある物件であれば、仲介士を通してどうしてこの物件の売りが取り下げになっているのか聞いてみるといいでしょう。持ち主が死亡したなどの理由で裁判所の審議を待っている場合など、少し間を置いて”Active”に変更される可能性が高いです。管理費の有無についてはこちらをご覧ください。Fee:こちらに金額が記入されていれば、管理費ありです。この物件の場合、「279」とありますので$279です。その下にPer:mo(month)とありますので、月額279ドルということになります。Includes:を見てください。Removal除雪;Trashゴミ収集;Water水道料金が月額273ドルの中に含まれるという理解をしてください。メーカーの違いを教えて下さい。Homes(シュマッカー・ホームズ)それぞれ3社の違いや特徴を教えて下さい。【回答】3つの住宅メーカーは以下のような特徴がああると言われています。エムアイ・ホームズ多くのエリアで住宅開発をしているため、立地条件のオプションがこの3社の中では一番多岐に渡ります。カスタマイズはオプション料金となり、ベーシックレベルの家はフィッシャー・ホームズよりも安く設定されています。ご希望の地区であれば、(2014年10月の時点で)基本価格20万ドル後半程度から。ある程度の高級感やクオリティを求めると、あれもこれもオプションで追加という風になる傾向が最近より強くなっています。施行は、エムアイ・ホームズがディベロップしているサブディビジョンの中でのみとなります。フィッシャー・ホームズニューアルバニーの地域であると基本価格帯が40万ドルから〜レベルの家を建てています。基本価格内でのカスタマイズオプションが多く、購入者と積極的に話し合いを持ってくれるようです。施行は、フィッシャー・ホームズがディベロップしているサブディビジョンの中でのみとなります。シューマッカー・ホームズカスタムビルドのみを行う住宅会社です。土地は別に自分で探し、そこにカスタムで家を建ててくれる住宅会社です。上記2社の建築には6-8ヶ月程度をお考え下さい。シューマッカーのカスタムビルドは9ヶ月+と言われています。その前に土地を探すリードタイムも計算に入れて下さい。実際には、それぞれのショールームを訪れて担当者からお話を聞く事をお勧めします。モデルハウスで質感も確かめられます。ご希望により、ショールーム・モデルルームの同行もしています。Pre-approval住宅ローンを利用してお家の購入を考えている場合は、通常お家探しの最初のステップとして銀行から住宅ローンのPre-approvalをもらいます。Pre-approvalとは、収入や資産状況に応じて貸出機関から幾らまでの借入が可能なのかを示したものです。これにより、購入金額のメドがつかめるので効率的にお家探しが出来ますね。そればかりでなく、通常の市場ではオファーが受理されて契約に入ってから1−3日以内にオファー額以上のPre-approvalを買手に提出することが契約書に謳われていることがオハイオ州コロンバスの地域では一般的です。市場に出たばかりの人気物件で複数のオファーが入っている際などには、オファーと同時にPre-approvalを提出することで、こちらのオファーを有利にする材料の1つとして利用することが出来ます。Pre-approvalを受ける為に必要な書類は以下の通り。数ある銀行の中でも、住宅ローンを得意としているところ、そうでないところとがあります。複数オファーが同時に入る優良物件を購入するのには、地域で住宅ローンを得意としている銀行からのPre-approvalを得る事で、オファーを有利にすることが出来ます。有名でATMがたくさんあるような銀行が必ずしも不動産の業界で認知されていて、住宅ローンが得意とは限りません。必要に応じて銀行もご紹介させて頂きますので、ご相談ください。Right・配偶者相続権というものが認められています。よって、クロージングには配偶者が同席する必要があります。配偶者がクロージングに立会えない際は、事前に仲介者、銀行に知らせた上で委任権を配偶者より貰っておく必要があります。Policy(土地の所有保険証)と測量調査証が必要になります。House/お家の購入をお考えのあなたに...【購入の手続き】クロージング1週間前にすることクロージングが1週間前に迫ったらして頂きたいことがあります。1)水道、光熱会社に連絡を入れ、引渡日からの名義変更手続きをする。通常はクロージング日が引渡日となることがほとんどです。クロージングと引渡日が違う場合は、引渡日から売手の名義から自分の名義に口座が変更されるように会社に電話連絡を入れて下さい。うっかり忘れていて入居日になってみたら、ガスや電気のサービスがストップしていたというようなことがあります。これは事前に前の口座主がサービスをストップする前に連絡を入れそびれていたからです。名義の変更であれば電話で済みますが、一度サービスがストップされると口座の再開設に1週間以上掛かる事も珍しくありません。その間、シャワーが浴びれなかったり、冷暖房が使えなかったりと不自由をすることになります。GasとAEPのサービス地域でない場合もあります。その際は、仲介士に売手からサービス会社を聞いてもらって下さい。水道の口座は、ガスや電気と違い家の登記上のオーナーが支払責任者となる法律になっています。よって通常、新しく購入した物件に水道会社からのハガキが届いています。入居時の家の外と中のメーターの数字その他必要事項を記入の上、投函して下さい。2)インターネット、電話、ケーブルテレビの申し込み様々な会社がケーブルテレビ、インターネット、電話のサービスをしています。新規の口座開設となる為、業者が来てくれるのに時間が掛かると思います。現在ケーブルが来ている場所とは違うところにテレビを置きたい際は、その旨を最初の申し込みの際から伝えておかないと工事の出来る人が来てくれないので気をつけて下さいね。サービス会社については、こちらの検索結果を参考にしてみて下さい。3)転居届け郵便局に転居の届けを出しましょう。今住んでいる住所に来た郵便物を一定期間新居に転送してくれます。申し込みはネット(こちらをクリック)でも出来ますし、郵便局に行って所定の書式に記入することも出来ます。以下のリンクも参考にしてみて下さい。insurance)の契約の確定をしてください。高木さん(仮名)よりご連絡を頂いたのは2014年2月15日のこと。オハイオ便利帳を見てのお問い合わせでした。メールさせて頂きます。昨年3月末にコロンバスに引っ越して来て、現在タウンハウスを賃借しています。タウンハウス(コンド)を購入した方が良いかと考えていますが、USでの購入経験が有りませんので、購入費用の他、税金等ランニングコストがどれくらい必要かなど、教えて頂けませんでしょうか。この辺りが通勤・買い物にも便利なので、この辺りで探したいと考えています。2ベッドか3ベットで、ベースメントが有れば良いと思っています。物件の購入には【クロージング時に】1)諸経費がローンを組む場合は、通常2,500-3,000ドル程度、キャッシュで購入する場合は購入代金と1,000ドル以下のの諸経費。A)(ローンを組む為に掛かる)銀行にローンを組む事で発生する費用、1銀行への手数料が借入額の通常約1%、2査定士への査定費約300-400ドル、3信用調査会社へのクレジットチェック料約35ドル、4洪水の発生する地帯かどうかの確認手数料、5コンド等で管理組合がある場合は、管理費その他の運営状況を確認する為の費用約75ドル。B)(ローンを組む為に掛かる)ローンの支払の中から積み立てられ、ローン口座から支払が行われる1家の保険と2固定資産税の数ヶ月分の積み立て分。(これはクロージングがいつなのかによって変動します。)C)(ローンを組む為に掛かる)登記には保険が掛けられますが、銀行でローンを組む事に対して余計に掛かる分の保険料は、買手負担。D)郡に支払う登記料。E)管理組合がある場合は、管理組合に支払う管理費の1ヶ月分の支払2)頭金が購入金額の3.5-20%3)私が頂く仲介料1%。手付金、通常1,000ドル程度(物件の額によって前後します。オハイオ州の場合は、前年度の固定資産税を半額ずつを1月と7月に支払います。従って物件購入時は、その年の1月1日からクロージングの日までの固定資産税は売手の支払範囲となり、日割り計算額がクロージングの時に「クレジット」として、買手に前払いされます。【クロージング時に銀行のキャッシャーズチェックで持ち寄る費用】は、上記の1)-3)を合計した金額から「クレジット」の税額と手付金を差引いた額となります。Insurance)を合わせたものが月々の支払に換算されて、毎月のローン支払額が決まります。クロージングがあった翌々月の1日から支払が始ります。固定資産税と家の保険は、銀行が積み立てをして支払時期になると支払をしてくれます。よって毎月のローンの支払いだけをして置けば言い訳です。(注:初年度の家の保険の支払は銀行によって取扱いが違います。クロージング時に初年度の支払を精算したり、クロージンを迎える前に保険料だけは先に保険会社に支払うこともあります。積み立てになるのは基本2年目からとお考え頂くといいと思います。コンドミニアムには、管理費用が毎月掛かります。コンドミニアムの場合は、建物外回り(窓ガラス除く)や共有スペースの補修は管理組合持ち。それ以外の補修は自費となります。大きなものとしては給湯器や冷暖房機(セントラルヒーティング)が壊れると数千ドル単位の出費となります。一度に大きな出費を防ぎたい場合は、ホームワランティというものに入っておくと年間500-600ドルで壊れた時の修理や修理不能の場合は新品と取り替えてくれるサービスに入ることも出来ます。(2014年2月現在)購入の際には、売手がクロージング後1年間のホームワランティの費用を負担するのがコロンバス地域では一般的になっています。2ベッドか3ベッドということですが、一般的に3ベッドの方が後々売る時には売り易いです。とお返事をして面談の日程を決めました。5日後奥様と一緒にオフィスに見えた高木さん。現在支払っている家賃が実質「捨て金」になっていること。いずれか売却することになった時に「売り易い」物件を購入されたいご希望をお伺いしました。43230の郵便番号にはコロンバス学区、ガハナ学区、ニューアルバニー学区が混在しています。学校のグレードはこちらのサイトでお調べになることをお勧めしますが、学齢のお子さんがいる家族によっては学区は気になるところですが、2ベッドの物件をファミリー世帯が選ぶかどうかは微妙なところ。固定資産税が安いということで、学齢のお子さんがいない世帯にはコロンバス学区が人気であったりする訳です。説明させて頂いた後、専属専任契約を頂き、郵便番号43230で、2-3ベッド、2.5バス頂いたご予算内で売りに出ているコンドミニアムの売物件の検索を掛けました。この間に銀行からのPre-approval(アメリカでは物件を見に行く前に、銀行からいくらまでのローンが下りますよ、というPre-Approvalをもらうことが必要になります。ローンが下りない額の物件を見に行かなくて済む手間も省けますね。)をもらって、2月24日3つのコンドミニアムに下見に出掛けました。ニューアルバニー学区の2ベッドのコンドを2軒。コロンバス学区の3ベッドのコンドを1軒。コロンバス学区の物件は、価格的に当初の予定を超えているということで悩まれましたが、他の2軒に比べて明らかにグレードの高い物件。下見の時間が切れ、売手の現在のオーナーさんが戻って来るほどかなり悩んで話し込みました。私のプロとしての所見は、高額所得の夫婦がお子さんが学齢に達するまでが好んで住むこの最後の物件が一番値上がりは見込めるのと、自分で「やはりここに住みたい」と思う物件を選ぶのがいいですよとアドバイスすると...高木さんも奥様も「このコンドだったら是非住みたいです。」ということになり、その晩オファーを出す事を決めました。オファーを提出する前に事前調査。「飛んで火に入る夏の虫」(ごめんなさい!)で下見の現場に戻られた売手さんにも色々質問。「どうして売りたいのか?」、「いつ頃には決着を付けてしまいたいのか?」、「3月の最後の週末前までに引越は可能か?」、「今までオファーは入って来たのか?」、「今オファーは入っているのか?」、「最近下見に来た人は何人?その中でオファーを出すかもと言っている人は?」etc...もちろん、その後電話で売手の仲介士にも同じような質問をぶつけました。注:オハイオ州では売手、買手それぞれの立場で仲介士を立てることが出来ます。私は買手である高木さんの仲介士ですから、高木さんの交渉に有利になるような素材集めをしている訳です。お家を売ろうと思っている人、下見が行われている間は家には近づかないことをお勧めします。遭遇しても買手の仲介士から受ける質問には「自分の仲介士を通して聞いてくれ」と回答するのが無難です。ともに同等物件がこの物件の提示価格より$100高い値段でクロージングしている実績がありました。中、反対にこの価格で売りに出てから25日経つまで売れなかったことの方が不思議な位であることを説明しました。言え「やはり少しでも安く買いたいです。」という訳で、売手と売手の仲介士への調査によると現在入ってるオファーはなし、今晩中にはオファーが入るような下見もなしだったので、もう一つ前に売れた約$6500低い実績価格のオファーを出す事にしました。売手に1年間のホームワランティ(2014年現在、コロンバス近郊ではよほどの格安物件でない限りこれが通常です。)、今住むアパートの賃貸契約の切れる3月末前の週末に引越を考えその前の水曜日3月26日にクロージングと引渡(これは売手が大丈夫と現場で言っていましたから)、コンドの約款に買手に不都合な内容があった場合は契約を破棄に出来る条件を入れてオファーを提出しました(この最後の条件はコンドを購入するときは通常必ず入れます)。通常の1銀行の物件査定額が契約額と同等か上であること、2銀行のローンが下りる事、3家の検査の結果不具合の修復の責任負担が売手買手で同意することの3つの条件ももちろん入っています。下見はちょくちょくあるようだったので、オファーの期限を翌日の午前10時までと短く設定しました。注:不動産のオファー、カウンターオファーは何月何日何時までという有効期限付き。その期限が切れれば、そのオファーも無効になります。通常オファーは相手の都合も考えて、24時間程度有効期限を設けるのが一般的です。それにこだわって”買いそびれたら”悔しいですよね。そこで、他にもオファーが入りそうな時は、相手側には「ごめんなさいね!」という態度を示しながら、この物件を購入することを真剣に考えているのでという言い訳をしながら、期限の短いオファーを出しましょう。いっても直接売手と交渉する訳ではないので、お願いしている仲介士にそのように行動するようにお願いして下さい。オファーを出したのがこのコンド。予想した通り(ごめんなさい!)オファー価格より$4000程高いカウンターオファーが翌日入りました。このカウンターオファーを高木さんにお届けすると、「今からクロージングコストをお願いすることは出来ませんか?」とメールが入ったので、この時点でクロージングコストを交渉する危険性についてお返事させてもらいました。売手は提示価格が市場適正価格であることを分かってこの価格を付けていると思われる事。このカウンターオファーの時点で市場価格より約$2,500安いこと。そこで更にクロージングコストをお願いする=売手にとってはクロージングコストを負担するのも契約価格を下げるのもクロージングの際の手取り分が減る訳で同じこと。それでも遭えてぎりぎりまで交渉を繰り返すことも出来なくはありませんが、高木さんの置かれた状況を考えると得策とは言えません。理由は、この後、修理の交渉があり、引越の時にどんな状態で出て行ってもらうかは、正直売手次第です。交渉の上、安く買えた物件は引っ越した後にきずが多く見受けられたり、嫌がらせで壁をわざと汚くして行った様子とか伺えるんです。結果、壁を塗り直したらクロージング費用の負担としてお願いする2000ドルなんてお金はすっとなくなって消えてしまいます。これは市場査定価格には反映しないですよね?これが投資物件で最初から、内装を全部入れることが前提の物件だったら交渉進めましょうとアドバイスするかも知れません。気持ちよくこのままの状態で入居出来る方が結果同じお金なのであれば、いいと思います。説明させて頂くと「それでは、洗濯機と乾燥機を置いて行ってもらうというのは?」とお返事が来たので、「それはありです。」とお答えし、これを書面にしてカウンターオファーにすると、それに回答を貰っている間にほかのオファーが入るとよくないので、売手の仲介士に電話で確認、OKの返事。2月26日、無事に売手からのカウンターオファー額で契約に入りました。売手の仲介士からの後日談ですが、この日の夕方に満額で別の買手からオファーが入って来たようで、ここで高木さんの言う通りクロージングコストのカウンターオファーを返していたら、この契約は別の方に行っていました。コンドにあった洗濯機と乾燥機はまだ新しくかなり立派なものだったので、クロージングコストとほぼとんとん。高木さんもその結果に満足のようでした。ここからクロージングまでちょうど30日、購入側は忙しくなります。気を引き詰めて行きましょう。手付金を仲介士に渡す、それから家のインスペクション(検査)の依頼。詳しくはこちらをご覧下さい。この物件はリロケーション物件。売手が勤め先の都合で引越をする為に、その企業がリロケーション会社と契約をしていて通常の売買とは形態が少し異なります。契約に入るところまでは売手との直接のやり取りですが、リロケーションの会社がこの物件の事実上のオーナーとして契約先になるのです。リロケーション会社が入れた家の検査レポートがありました。Remedy(修理の依頼)を売手に入れました。手に入れたコンドミニアムの約款と照らし合わせながら出て来た14箇所の修復希望を、売手直接のものと、コンドの管理会社への修復依頼とに分けて提出。外の木製のデッキのクリーニングと塗り直しはまだまだ凍結が続くこの時期には無理との理由で却下。それ以外は全て対応するとの回答が翌々日6日に来ました。高木さんも合意で、条件の1つの修理の交渉成立。ここで銀行から査定が送られます。その他の4つの項目に対しての証拠文書や銀行取引明細など数多くの書類の提出が求められます。通常は仲介士はこのやり取りには関わりませんが、日本と商習慣が違う事、言葉の壁等の理由でお手伝いさせて頂く部分も出て来ます。詳しくは銀行への提出書類のリンクをご覧下さい。3月18日査定結果が戻り、2つめの条件である査定額が契約額と同等かそれ以上であることをクリア。最後高木さんの方に銀行から求められている書類の提出が終了し、3つめの条件であるローンがおりるをクリアすると無事クロージング。Statement(精算/計算報告書)が銀行より提出される必要があります。ここで少し躓きがありました。頭金の支払に高木さんは日本の銀行口座にあるお金をこちらの銀行に送金して利用しました。送金が本人名義の口座間でのやり取りではなく、日本にいる息子さんが高木さん名義の口座から預金を引き出し、コロンバスの高木さんの銀行口座に送金したことで、頭金が高木さんの自身の資金であるという証明が途絶えてしまった訳です。クロージングが26日(水)、提出期限が24日(火)このやりとりをしていたのが21日(金);汗。息子さんだったので姓が同じということで、息子からの「ギフトマネー」このお金を返済することは要求しません。いう証書を日本の息子さんに署名してもらいながら、預金口座のある日本の銀行にも英語の預金証明書に印鑑を押してもらってこちらに月曜日の朝一番で返信してもらうことでなんとか対応。後日、高木さんのお話では日本にいる息子さんはこの銀行とのやり取りの為に1日お仕事にならなかったそうです。(お疲れさまでした..)注:銀行は資産の欄に記入した銀行や株式の口座の過去2ヶ月分の明細を求めて来ます。上記のようなことを避ける為には、必要な資金がオンラインなどで第三者を通さずに自分の名義口座間でのやり取りが可能なことの確認、もしくは、物件購入の2ヶ月以上前に資金を現地の口座に移して置く様にしましょう。なんとか必要書類が日本から整い、24日の期限にHUD-1の計算書も出ました。26日当初の予定通りクロージングの日を迎え、売手の仲介士から鍵やガレージドアオープナーを受け取り引渡となりました。クロージング当日に持って来る金額はHUD-1に書かれていますが、この金額のキャッシャーズチェックを銀行で作って来て下さい。個人の当座預金のチェックではNGです!クロージングの会社から、高木さんの口座のある銀行支店がすぐそばだったので、チェックを当日作りに行って頂きました。House/お家の購入をお考えのあなたに...【購入の手続き】契約に入った後のステップ物件へのオファーが無事受理され、契約に入ったらすぐにして頂きたいことが2つあります。24/7宛てに手付金額のチェックを送付ください。物件の契約金額にもよりますが、2014年2月現在$1,000程度が一般的です。(記入例)記入後チェックをスキャンして添付にてEメールでお送り下さい。その上で下記住所にご郵送ください。43017この手付金は、クロージングの際にお返しします。Remedy(修理の依頼)を売手に入れることになります。この期限も契約に明記されています。その間に修理の依頼を入れないと、修理依頼がなかったものとなり、この条件が失効してしまいますので御気をつけ下さい。家のインスペクションは、家の大きさや物件の種類などにより変わりますが$300-500程度が目処となります。シロアリ検査は$75-150程度。この費用はインスペクション終了後に直接買手がインスペクターに支払うことになります。「インスペクションには立ち会う必要がありますか?」という質問をよく頂きます。立ち会いますとインスペクターの気が散りますのでお勧め致しません。依頼によってインスペクション終了後に物件にて検査結果を案内してくれるインスペクターもいます。別途料金が掛かる場合もありますので、直接インスペクターにお問い合わせ下さいませ。家とシロアリのインスペクター(検査士)は必要に応じてご紹介させて頂きます。条件が失効しないよう、すぐに予約を取って下さい。Insuranceに入ることが義務づけられています。キャッシュで購入の際にも、入っておく事をお勧め致します。車の保険を入られている場合は、同じ会社に連絡を入れると車のローンも安くなることがあります。いずれにしても、何社からか見積もりを取ることをお勧めします。クロージングの前に、クロージングの日より契約の申込みをしてください。Law)やハンドブック(Handbook)を仲介士を通して、売手から手に入れて目を通して下さい。通常は、これらの書類が契約日より何日以内に買手に届けられ、その後内容を確認し、内容により入居が難しい場合は何日以内に書面で連絡を入れると契約を破棄出来るという条件を契約書の中に織り込みます。mortgageの略です。Fixの反対に来るもので、変動レートのローンです。5/1の部分は当初のレートが5年間続き、その後は1年毎にレートが変動するという意味です。ARMはFixより当初のレートが低く設定されるため、利息が高い時代に活躍するものです。上がって来てはいますが、2014年2月現在でも歴史的に見ると利息はそれほど高くないので利用する人は多くありません。5年後にいくらの利息になるか分からないリスクが伴うからです。反対に5年のうちに必ず家を売る事が分かっているのであれば、これを利用することで低利息のローンを組む事が出来ます。いう利用の仕方があります。教育環境の良いところで、且つ夫の勤務先から30分以内のところに住みたいと思っております。【質問】9月中旬から夫のMarysville(本田です)での就職が決まり、現在、周辺での家購入もしくはアパート賃貸の情報を集めているところ、宮本様のウェブサイトにアクセスしました。夫は駐在ではなく、現地採用の就職になります。夫はドイツ人、子供は5歳と4歳、現在はドイツに住んでおります。上の子供は9月から就学の予定です。条件として、なるだけ子供の教育環境の良いところで、且つ夫の勤務先(本田になります)から30分以内のところに住みたいと思っております。Worthingtonがコロンバス周辺では日本人には住みやすい環境であり、教育レベルも高いと言われていることが多い様子です。実際はどのような感じなのでしょうか。日本人の多いコミュニティー、と言う条件なしでも、上記の3市がやはり、コロンバス近辺では教育環境がよいところとなるのでしょうか。日本人として住みやすい、と言う条件を除外すると、他に教育環境の良い地域というのが、Marysville近辺にありますでしょうか。おすすめがありましたら、その他の地域での物件も考慮に入れたいと思っております。ンバス周辺では、賃貸物件よりも購入、またはリースをおすすめのようであると理解しております。最終的には家を買いたいので、とりあえず最初の1年ほどは、地域の情報を得るため、賃貸にしようと思っておりますが、いい物件があれば、すぐ購入も考慮します。【回答】ご連絡ありがとうございます。わお、ドイツからメール頂いてるんですね。いくつかご質問を頂いていますので順番に答えて参りますね。1)賃貸とリースは同じことです。高木さんがおっしゃっているのは賃貸(アパートを借りる)リース(コンドや一軒家を個人大家さんから借りる)と区別されていると思います。この付近のアパートは、3ベッドが極端に少ない為にお子さんがいるご家族はコンドや一軒家に入られることが多いです。日本人の駐在員の方は購入が会社で奨励されていない、もしくは許可されていない為に、リースしか道がない場合が多いです。購入するオプションがあるのであれば、購入した方がいいです。理由は、2500ドルの家賃を払うお家はおおよそ$250,000程度の物件と思って下さい。投資家(大家さん)はリターンがなければ、わざわざ購入してリースしませんよね。毎月の家賃は購入した際のローンの返済額より高い訳です。3)コロンバス地区の学校は8月末初まりです。気をつけてくださいね。入学手続きとして、通う学校の住所の契約書がないと出来ないかと思います。駆け足ですが、いつこちらにいらっしゃいますか?アメリカに来る前に出来ることだけ、進めて行きましょう。定義が、英語が苦手な人の住み易い環境だとDublinです。複数学校がありますが、日本人のエイドさんがいるので入学手続きや学校の行事の際にその方が手伝ってくれるからです。どの学校にもESLがあります。現在、お子さん達は何語で教育を受けられていますか?お母様の英語はどの位ですか?英語はOKなのであれば、Dublinにこだわる必要もないかも知れません。WorthingtonもHilliardもほとんどの学校にESLがあります。Powellのオレンタンジー学区もESLがある学校があります。学校のレベルに関しては、このページの右下にあるリンクのgreatschoolsをクリックして確認して下さい。その下に各学区の学区地図も載せてありますので、参考にして下さい。Arlington北に位置しています。日本語補修校に土曜日に通われるのであれば、こちらはWorthingtonの学校を借りています。Worthington地区にお住まいであればスクールバスが近くまでお迎えに来てくれますから、そこまで場所を気にする必要はないと思います。日本人向けの補修塾はDublinにあります。これは送り迎えが発生しますね。後は、どこまでどっぷり日本人として生活するのか、どうか。周りに日本人の人が住んでいる方がいいのか、どうかで考えて下さい。ご主人がアメリカ人、奥様が日本人で2才になるお子さんの仲介を引き受けたことがあります。Reynoldsburgにお住まいでしたが、お子さんが生まれてからやはり日本人の子供達と遊ばせたい、お友達の近くに住みたいということでWorthingtonに引っ越されましたよ。Hilliardに住まれている方が多いです。33号線に乗り易いという地域性と学校のレベルと思います。6)最初に地域を知る為に1年間賃貸するのも手だと思いますが、お子さんをお家の購入とともに転校させなければならないかも知れませんよね。最近ローンの利息が上がりました。これから上がって行く傾向にあると思います。お家の価格よりもお家のローンは長期になるので、利息で実際に支払う家の価格が本当に変わります。30年ですと実際の家の価格の約倍を利息と一緒に支払っていることになります。Nihongo-de-Columbus.comは、コロンバスより皆さんの住まいやオフィスの環境を整えることで、日本人そして日本企業の活躍を応援しています。住まいは生活のベースです。お仕事や研究の成果、楽しい思い出も安心して帰る家があってこそ作れるもの。異国の地コロンバスでも日本語で安心の不動産探し。投資物件購入と管理、オフィス、倉庫、工場のリース・売買の仲介をしています。アメリカの公立学校の閲覧サイト。学校の基本情報からレベル、レビューなどが閲覧できます。住所を入力すると学区がわかるページです。Districtダブリン学区検索サイト※学区は変更する可能性があります。よる学校検索サブディビジョン名による学校検索アパート/コンド名による学校検索2020年8月以降の学区ヒリアード学区検索サイト※学区は変更する可能性があります。中学校/高校学区地図サブディビジョン/コンド/アパート名による学校検索ストリート名による学校検索オレンタンジー学区(パウエル、ルイスセンター他)検索サイト※学区は変更する可能性があります。サブディビジョン名による学校検索ワージントン学区検索サイト※学区は変更する可能性があります。ニューアルバニー学区検索サイト※学区は変更する可能性があります。855-2033で必ずご確認下さい。学区地図サブディビジョン/コンド/アパート名による学校検索ウェスタービル学区検索サイト※学区は変更する可能性があります。