Resort)の誘致に向けた議論に伴い、「消費支出の押し上げ」、「雇用の増加」といった経済効果や、「犯罪の増加」、「ギャンブル依存症の問題」などの社会的費用に関する議論が活発化している。不動産市場の観点からカジノ施設を見た場合、カジノ施設の立地が、住宅市場あるいは商業施設市場に与える影響を、どのように考えたらよいか。本稿では、諸外国における実証研究の手法・結果に関するサーベイを通じて、日本におけるカジノ施設の立地が不動産市場に与える影響について考えたい。種々の要因に応じて住宅価格(購入可能価格)も変化するであろう。周辺地域の街並みや、公園などの公共施設の有無、あるいは治安の良さや騒音などによっても、住宅価格は変化すると想定される。このような、住宅の立地・建物に関する諸々の属性によって住宅の価格が形成され、また、そこに周辺の環境や都市アメニティの水準が織り込まれるとの考え方に基づき、カジノ施設の立地が周囲の住宅価格にどのような影響を与えるかを、統計的な処理を通じて抽出する分析手法がある。よる米国における結果1)を見てみよう。同論文では、(1)ある地域2)の周辺にカジノ施設が立地するか否か、また、立地する場合のカジノ施設の規模および当該地域の人口密度によって、持家住宅の価格が変化するとの決定構造を分析している。(2)そして、その結果に基づき、カジノ施設が立地することで、施設の規模および地域の人口密度の平均値周りで見た場合に、住宅価格を約1%押し下げるとのシミュレーション結果を示している3)。(3)また、分析に用いた「地域の人口密度」の分布は非常に広い幅を持っているため、たとえば人口密度の平均値周りではなく、平均値よりも一定程度人口密度の高い地域の場合(平均値+1×標準偏差で見た場合)には、住宅価格を約5.5%押し下げるなど、人口密度の高い都市部ほどカジノ施設の立地による住宅価格への負の影響を受けやすいとの結果が読み取れる。このような米国の実証研究の結果を踏まえると、カジノ施設の立地を考える場合に、施設規模や周囲の人口密度が、日本での立地を考える場合でも重要な要素となることは、容易に想像できるであろう。分析対象は、米国でカジノが合法化された州が増加した1990年~2000年のデータである。実際の取引価格ではなく、持主による自己査定額である点などに留意が必要である。(PUMAs)と呼ばれる地域単位であり、たとえばニューヨーク州のマンハッタン地区を10分割するような細分化された地域区分である。casino”を含まない場合の結果である。商業施設の不動産価格は、収益還元的なアプローチで考えれば、その不動産が生み出す純収益をキャップレートで還元した価格と考えることができる。したがって、カジノ施設の立地が周囲の商業施設市場に与える影響として、人々にとってのカジノ施設における支出(ゲーミングに対する支出)が、周辺の商業施設における消費活動と「代替的な関係」にあるか(ゲーミングに対する支出の増加が、周囲の商業施設における飲食やサービスなど他の消費支出を減少させるか)、あるいは「補完的な関係」にあるか(ゲーミングに対する支出の増加が、他の消費支出を増加させるか)が、重要な要素の一つとして考えられる。カジノ施設の立地によって、周囲の商業施設における売上高が減少すれば、それら商業施設の価格押し下げに寄与するという考え方である。(2011)による米国のデトロイトにおける2001年~2008年の商業施設取引データを分析した結果を見てみよう。同論文では、カジノ施設の収益が1%増加すると、周辺約8km以内に立地する商業施設の取引価格が平均して約1.2%押し上げられるとの結果が示されている。商業施設のタイプ別に影響度をみると、レストランやサービス・ステーションなど、域外からのカジノ施設への来訪客がカジノ施設の外で消費活動を行うと考えられる商業施設タイプについては、取引価格の押し上げ効果がより大きいとの結果が示されている。このような米国の実証研究の結果は、一部の限られた地域を対象とした分析ではあるものの、日本におけるカジノ施設の立地を考える場合に、統合型リゾート施設内あるいは施設外、それぞれに対するスピルオーバー効果を予想するにあたっても、有益な視点となるであろう。日本版カジノの導入に向けて本稿で紹介した米国の実証研究成果は、諸外国における研究成果の蓄積のごく一部に過ぎない。日本版カジノの導入に向けて、国内でも各種の経済効果や社会的費用の議論が活発化する中で、誘致を目論む地方自治体や運営者候補にとっては、カジノ施設のミクロな立地特性分析を通じた正・負両方の影響の予測、都市間での比較分析が求められるであろう。日本版カジノの導入に向けて、魅力ある都市形成を見据えた今後の議論の進展に期待したい。お問い合わせ当サイトのレポート・図表等の転載をご希望の方は、こちらの「レポート・図表等の転載について」(PDF:155KB)をご覧ください。ご留意事項1.この書類を含め、当社が提供する資料類は、情報の提供を唯一の目的としたものであり、不動産および金融商品を含む商品、サービスまたは権利の販売その他の取引の申込み、勧誘、あっ旋、媒介等を目的としたものではありません。銘柄等の選択、投資判断の最終決定、またはこの書類のご利用に際しては、お客さまご自身でご判断くださいますようお願いいたします。2.この書類を含め、当社が提供する資料類は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成していますが、当社はその正確性および完全性に関して責任を負うものではありません。本資料は作成時点または調査時点において入手可能な情報等に基づいて作成されたものであり、ここに示したすべての内容は、作成日における判断を示したものです。今後の見通し、予測、推計等は将来を保証するものではありません。本資料の内容は、予告なく変更される場合があります。当社は、本資料の論旨と一致しない他の資料を公表している、あるいは今後公表する場合があります。3.この資料の権利は当社に帰属しております。ご使用されないようお願いいたします。4.当社は不動産鑑定業者ではなく、不動産等について鑑定評価書を作成、交付することはありません。金融商品取引業者として、投資対象商品の価値または価値の分析に基づく投資判断に関する助言業務を行います。当社は助言業務を遂行する過程で、不動産等について資産価値を算出する場合があります。年別2020年2019年2018年2017年2016年2015年2014年2013年お問い合わせ当サイトのレポート・図表等の転載をご希望の方は、こちらの「レポート・図表等の転載について」(PDF:155KB)をご覧ください。ご留意事項1.この書類を含め、当社が提供する資料類は、情報の提供を唯一の目的としたものであり、不動産および金融商品を含む商品、サービスまたは権利の販売その他の取引の申込み、勧誘、あっ旋、媒介等を目的としたものではありません。銘柄等の選択、投資判断の最終決定、またはこの書類のご利用に際しては、お客さまご自身でご判断くださいますようお願いいたします。2.この書類を含め、当社が提供する資料類は、信頼できると考えられる情報に基づいて作成していますが、当社はその正確性および完全性に関して責任を負うものではありません。本資料は作成時点または調査時点において入手可能な情報等に基づいて作成されたものであり、ここに示したすべての内容は、作成日における判断を示したものです。今後の見通し、予測、推計等は将来を保証するものではありません。本資料の内容は、予告なく変更される場合があります。当社は、本資料の論旨と一致しない他の資料を公表している、あるいは今後公表する場合があります。3.この資料の権利は当社に帰属しております。ご使用されないようお願いいたします。4.当社は不動産鑑定業者ではなく、不動産等について鑑定評価書を作成、交付することはありません。金融商品取引業者として、投資対象商品の価値または価値の分析に基づく投資判断に関する助言業務を行います。当社は助言業務を遂行する過程で、不動産等について資産価値を算出する場合があります。