最初水漏れしたりしてちょっと焦りましたが。こんな作業が業者に頼むと5,000円〜8,000円くらいかかるのが信じられません。古いウォシュレットは廃品回収業者さんに引き取りに来てもらいました。お釣りがないとのことで、無料で引き取り頂きましたwそして午後からはテラスにある小さなウッドデッキが禿げていたのでペンキでDIY塗装。行ったら、綺麗に白クロスが貼ってありました。砂壁ペンキ塗装に挫折したので、クロス屋さんに頼んでいたやつです。残っていたオレンジクロスを、指し色で入れてみましたがそこそこ良い感じになっていました。物件購入費275万円で、リフォーム費75万円です。◆利回り:17.8%不動産の購入日からリフォームを経て、募集開始して最終的にお申し込みが入るまで、1ヶ月弱でした。逆に言うと、最短でもこれくらいはかかるということです。3月中頃までに募集開始できたのが大きかったです。今回、はじめて戸建てをやってみてリフォーム費用において、一つの基準ができたのが最大の収穫です。戸建ては延べ床面積が広くなるので、クリーニング代やクロス施工代がどうしてもかかります。諦めてはいけません!物件を安く購入することに加えて、リフォーム費をどこまでかけるか。高圧洗浄が必要な窓サッシを除いて、それ以外のクリーニングは全部自分でやるとか募集上、内見者のインパクトが出ない部分は、最低限の原状回復に抑えるとか、、、、いろいろ改善余地があります。最重要なのは、リフォーム費用ではなく取れる「家賃」なのです。戸建ては、1,000円、2,000円の賃料でだいぶ利回りが変わります。(今回で言うと、家賃2,000円アップすると、利回りは18.5%まで上がります)賃料をいかに上げられるかは、内見者へ即決を促せるインパクトをどれだけ出せるかです。「ここに住みたい!」という気持ちを、一瞬で引き出せるだけの魅力をいかにつくるか。これはすべて、大家の裁量によります。今回は、色々な意味で、勉強になった1棟目でした。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2015-03-25(水)不動産投資コメント[2]トラックバック[0]満室になったあと、今後の投資戦略について昨年の12月にアパートを購入し、先月戸建てを購入してから今月やっとすべてのお部屋(と言っても5戸だけです)がなんとか満室になりました。今年の目標は、2棟購入する事を目標をしているのであと1棟をどこかで購入したいと思います。いい物件が出て来るまでひたすら待ちます。(その前に今の戸建てローンの返済が優先ですが)そして私が向き合うべき大きな問題。それは3年でサラリーマンリタイアするための戦略です。3年リタイアと言っても、もう4月になるのであと2年半強しかありません。成り行きだと戸建て4戸買っておしまいでしょう。戸建てが増えて満室化していけば手元のキャッシュも貯まりますが大したインパクトはありません。いうことは、融資を受けて、どこかのタイミングで早めにアパートを追加したいところですが築古アパートの県外エリアへの融資は、一筋縄ではいかないでしょう。あとは手持ち不動産が増えれば、それを担保にしてアパートの融資を引くのも一つですしぜんぜん違う第3の事業をつくるべきか、なども考えています。安全で高利回りで回る商品はありませんからリスクを取るか安全性を取るか。どのタイミング、投資を行うか、というところが一番重要になってきます。できれば不動産で融資を引けるのが一番なのでもう少し勉強しながら、自分にあった金融機関を見つけていくことになると思います。千葉の戸建ての客付けをお願いしているE社から連絡有り「戸建てのお申し込みをいただきました!」と連絡がありました。入居付けをお願いしてから、まだ1週間経っていないので、びっくりです。1棟目アパートは、千葉より数100倍は、ど田舎ですがリフォーム終了してから空室が埋まるまで2ヶ月近くかかりました。今回は、あまりの早さに逆に、ちょっと拍子抜けしました。なんと!今回は、内見1組目のお客様でお申込みです。賃貸需要が違うと、こうも違うのでしょうか。アクセントクロスと、カッティングシートが効いたのかもしれませんが。お申込頂いたのはファミリーで、小学生のお子様がいるご家庭でした。ターゲットも、狙い通りでバッチリです。あとは、長く住んでいただければいいなと思いますが、こればかりは分かりません。24日に、エアコン取り付けや玄関掃除と、ウッドデッキのペンキ塗りにいく予定でしたのでその前にお申し込みいただけたことはとても良かったです。DIYや掃除で、遅くなり、夜の11時頃にコンビニの御飯を妻と二人でレンタカーの車内で食べた、苦労の甲斐がありました。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2015-03-22(日)不動産投資コメント[2]トラックバック[0]できるだけシンプルに考えるホームページから客付けを相談していた不動産会社さんから本日連絡があり、入居付けに協力して頂けるとのことでした。小さな不動産会社ではありますが、地元の不動産会社さんです。これで千葉の戸建ては、5社の不動産会社で募集を開始して頂いております。今週末、内見があるといいのですが、どうなることでしょうか。***最近は、自分の行動をシンプルにするようにコントロールしています。今回の入居付け依頼もそうですが1社にお願いするより、5社にお願いする方が、内見数が上がる可能性が高いです。5社にして内見数が低迷するようであれば、商品に問題があるということです。客付け会社、または、お客様にとって魅力的ではないから、入居者が表れないのでしょう。シンプルに正論で考えれば、自ずと答えは出るはずです。どこかで論理破綻するから、変な行動を取ってしまう自分が出て来る訳です。うまく行かないときは、文字にして、よく考え直して、再度新たな行動をすべきですね。私の本業はサラリーマンですが、会社内で人生で初めて今年は女性スタッフ全員にホワイトデーのお菓子をプレゼントしました。皆さん40代〜50代のベテランのスタッフの方々ですがね。ホワイトデーのプレゼントなんて、本当は用意してもしなくても良いものですし本来私はそんなキャラでもないのですが、事業所の責任者になったしプレゼントを差し上げれば、喜んでくれるかなくらいの気持ちでやってみました。「日頃の感謝です」と一言添えて、渡すだけで、本当に笑顔になって、喜んでくれます。ポイントとして、贈り物を差し上げるだけじゃなくそこにしっかり感謝の気持ちを添えればちゃんとした「意味あるもの」として、受け取ってくれるんだなと思いました。今回プレゼントを渡した女性は、全員パートスタッフなので正社員の私からそういうことをすると、びっくりする方もいるのですがかなり喜んで頂けました。すると、仕事で、助けてもらったり、職場に良い雰囲気が生まれたりなどそういった効果もあったので、やってみて良かったなと思いました。人間というのは、複雑なようで、実はシンプルなんだなと思ったりします。感謝の気持ちで、周りに接して、ちゃんと行動でそれをしっかり示す。いうことの積み重ねを今後はやって行こうと思いました。逆に言うと、物事に行き詰まっている人は、複雑に考え過ぎなんだと思います。状況を複雑にしているのは、いつでも、間違いなく、自分自身なのです。常識的にこうだよな、とか、普通はこうしたら、こうなるよなといったことがものすごく大事でそれはシンプルな考え方を大切にしなければできません。そんなことを考えていると昔、大学時代に読んだ原因と結果の法則、という本をふと思い出しました。シンプルに考え、生きる事が大切です。ものごとは思っている以上に、単純なのです。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2015-03-20(金)日々の雑感コメント[2]トラックバック[0]不動産投資とリタイア基準いま千葉の戸建て1号の客付けをお願いしている会社は4社あります。その中でもK社、E社はすでにポータル掲載済みですがV社、N社は未だウェブに掲載されておりません。不動産会社によってもスピード感がまったく違う事が分かりますし掲載するポータルも会社によって違います。今週から客付けをお願いしているのでまだ最初の週末を迎えていないので、まだ急かすのは時期尚早。遅くとも来月中には入居付けまで持っていきたいのでこの週末の反応を見て、来週以降の動きを考える事とします。**今日はリタイアの基準を妻と夕食を食べながら話し合いました。その結果、ある一定のところまで行ったら、手元現金を厚くすることにシフトした方が良いという結論になりました。手元キャッシュがあればリタイア後の生活費にも困りませんし良い物件があれば、戸建てならすぐに現金購入もできます。手元キャッシュというのは最強であり、これ以上に心強いものはありません。あとはどのタイミングでリタイアし、どうやってリタイア後の投資活動を拡大するかです。中途半端なキャッシュフローでリタイアすると、貯蓄ができず次の投資につながらなければ、雪だるま作戦に支障を来します。貯蓄できないなら、アルバイトすればいいか、くらいに気軽にも考えています。環境を変えて、自分が気持ちよく人生を行きていくのが最優先ですから。その視点で考えていこうと思います。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2015-03-19(木)不動産投資コメント[0]トラックバック[0]1棟目アパートの空室を埋めた全軌跡1棟目アパートを埋めるための努力と苦悩をまとめてみました。・1月10日頃、リフォーム完了(主に和室の洋室化とハウスクリーニングのみ実施)・2月上旬、客付け会社に状況確認(そこそこウェブ閲覧多いですよ、という担当営業マンの声が後々まったく決まらない展開に。今思えば、ここで対策をしっかり打っておくべきだったが、それは後の祭り。)・2月22日、あまりに決まらないので客付けグッズ購入&キッチンのカッティングシートを赤色にこの時が一番焦っていましたが、とりあえず対策した事に満足感を覚える、初心者具合w・2月28日、客付け会社に怒鳴り込みメール送信!社長に発破をかけて、営業部長に改善提案いただくようにお願い。→間取り1LDKに変更、家賃29,000円+管理費1,000円+駐車場3,000円の見せ方へ変更)この対策により、一気にウェブ閲覧数が増えて地域で400件近くある物件の中でポータル閲覧数順位が10位台まで急上昇。フリーレントも1ヶ月付与。・3月15日、無事入居のお申込を頂く当初の家賃より3,000円下がり、フリーレント1ヶ月使用したが十分満足できる内容。ポイントは、間取り変更によりポータルの閲覧数を一気に上げた事と営業マンのインセンティブorお客様フリーレントとして使用できるよう1ヶ月の免責を設けた事。それから専任でお願いしている、客付け会社に闘魂注入メールを送った事で、内見数が上がった事です。することでメリットを出しあとは客付け会社の力の入れ具合を上げたのがポイントだった事が分かります。今後購入する不動産は一般媒介ではそこまで強く客付けをお願いできませんから数を当たること(客付け会社を増やす事)で内見数を増やせます。1、2社ではなく、5社、6社と営業会社を増やせばそれだけ内見が入る可能性は、どんどん高くなります。内見数が増えても決まらないのは、物件のバリューがお客様にとって低く見えている可能性がありますので、決定率を上げたいなら適宜、内装などをテコ入れする必要があります。最終的には家賃を落とせば、どんな物件でも決まるでしょうが利回りは落ちますので、どこまで家賃下落せず、入居付けできるかが大家の腕の見せ所です。あとは、冷静に客観的に、今は何にフォーカスしなければいけないのかを考える事が重要だと思います。応じて対策内容がまったく変わって来ます。これは問題の本質を見極める力が、大家にも必要です。狙いが当たれば、大家としてのやりがいに繋がります。私もこの1棟目ボロアパートで、色々経験できました。今後につながる反省点が沢山出たので、苦労はしましたが良い経験値になったと思います。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2015-03-18(水)不動産投資コメント[0]トラックバック[0]今年はもう1棟買ってキャッシュフローマシーンを増やしたい今日は温かいですね。このど田舎の雪が残る地方都市でも日中は20度くらいまで気温が上がりました。おかげで眠くてしょうがありませんでした。あとは花粉だけが猛烈に私の鼻をいじめます。2日間お休みを頂いて、少し息抜きができました。1棟目のアパートが満室になっただけでここまで精神的に余裕が出るとは思いませんでした。逆に、今現在も入居付けを頑張っている方もいらっしゃると思います。4月以降も、賃貸需要が無くなる訳ではないですし私もまだ戸建て1号機をキャッシュフローマシーンにすべく頑張ります!そして本日、千葉の戸建てが広告掲載が完了しポータルで公開されましたので、反響を楽しみに待ちたいと思います。私が今回購入した戸建てはエリアの中では、特段立地が良くありませんが数キロ走ればスーパーやホームセンターもある場所です。車社会なので、条件にマッチする人がでれば、というところでしょうか。戸建てとしては地域最安値で、広告をオープンしました。立地が悪い分、室内をアクセントクロスなどで特徴付けました。物件は高く購入すると思い切った値付けができません。私の住むこの辺りでも、この賃貸繁忙期の3月末にさしかかろうとしても新しいアパートなのに、空室が目立つ物件があります。あのようなアパートは家賃を落とせば入るのでしょうが土地値と建築費がありますから、家賃を落としたくても落とせないでしょう。そんなことをやっているうちに、繁忙期が過ぎ、空室期間が長くなってしまいます。・ウッドデッキのペンキ塗り・ウォシュレットとエアコンの交換など、出来る限りの対策をして、来月中くらいに決まればいいかなと考えています。今年は、年内にこの戸建てのローンを完済し、あと1棟購入したいと思います。すれば一旦このブログのサイドバーにある、今年の目標は達成です。そこに向かってまずは走りたいと思います。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2015-03-17(火)不動産投資コメント[0]トラックバック[0]初めての入居申込!「あと2週間がタイムリミットとします」で所有する築古ボロアパートの空室が一向に埋まらないということを書きました。「あんまり焦らなくても良いかな。GWくらいまでに埋まれば」なんて少し弱気になっていました。したら昨日、入居付けをお願いしている不動産会社から電話があり「空いていたお部屋に申込が入り、保証会社の審査も通りました。」と連絡がありました!嬉しい気持ちもありましたが、正直、ほっとしたという心境です。汲み取り式&車で入るには狭すぎる路地というハンデを覆し、やるべきことはやったという想いがありながらももう決まらないのか?とまで考えていたので、肩の荷が下りました。これで現在リフォーム中で、先月買った千葉の戸建てに気持ち的には大きく舵を切って、シフトする事ができます!これで所有アパート4戸は満室のためあとは戸建てに集中できますね。今年は鬼になって、結果にこだわる!と宣言しましたので距離的なハンデはありますが、頑張りたいと思います。今月末、また千葉に行ってまいります。(片道4時間くらいかかるので、これはこれで大変ですが。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2015-03-16(月)不動産投資コメント[2]トラックバック[0]戸建てリフォームのビフォア・アフター!千葉の戸建のリフォームに行って来ました。妻と二人で朝一で新幹線に乗り、ホームセンターで買い出しをしていたらあっという間に、お昼になってしまいました。そこから砂壁のペンキ塗りをやろうと思っていましたが挫折。乾きが遅いし、クオリティが落ちそうだったので、急遽工務店さんにクロス施工を依頼。おかげで一日目は、照明の取り付けと、外壁の汚れ落としくらいしかできませんでした。2日目は、玄関前の鉄柵の汚れ落とし、キッチンのカッティングシート貼り、などをやってあとは写真を撮影し、午後から、客付け会社を少し回りました。今回は主にリビング、洗面所、トイレのアクセントクロスが売りポイントです。やりたいことがありましたが。2日と言う時間は、短いですね。今回も撮影はもちろん、先日購入した広角レンズ(14mm)です。ハウスクリーニング前の写真なので、あまり綺麗になっていませんが。◆アフターオレンジクロスは業者さんにやってもらいキッチンのカッティングシートは私の作品です。トイレは背面だけストライプ柄にしてみました。お風呂は水色クロスで爽やかにしてみました。2階の洋室はニトリの照明と出窓で、オシャレな感じの演出です。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2015-03-13(金)リフォームビフォア・アフターコメント[2]トラックバック[0]最後は神頼みしかない明日から2日間仕事で出張に行きます。出張から帰って来たら、連休なのですが先日購入した千葉の戸建てに、リフォームと清掃に行ってまいります。怒濤の4日間が始まります。リフォームの2日目の午後からは、不動産屋さんに営業に行ってまいります。3月中に再度千葉に行かねばと思っていますが、今週はリフォームメインなので3社くらい回るのが限界でしょう。1棟目ボロアパートの空室は残念ながら埋まっていませんので2棟目の戸建てに、精神的にシフトが難しいのですが買ってしまった以上、がんばるしかありません(苦笑)結局は、どちらも埋めて満室にしないことには、未来の不動産投資はないのですから。本業も忙しく、出張の後の連休を利用したリフォームなので精神的にもキツイところはありますが、ありがたいことに妻も手伝ってくれますのでなんとかこの苦境を乗り切りたいと思います。これを乗り切って満室にできれば、一皮むける気がします。私の妻は占いが大好きで、3月の私の運勢は後半が良いらしいです。今まで苦労していた事が、実を結ぶらしいです。私は占い等、まったく信じませんが、そんなお告げ?にもちょっと期待してしまう自分がいますので、相当疲れているのでしょう(笑)まずは今週を全力でやって、次につなげていきたいと思います。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2015-03-08(日)不動産投資コメント[0]トラックバック[0]あと2週間がリミットとします今、出している賃貸のお部屋ですが、なかなか決まりません。賃貸条件や写真を変更してから1週間経っておりませんが正直ここまで苦戦するとは思っておりませんでした。客付けグッズを用意し、ハウスクリーニングを入れました。かけれる予算内でのやれることはすべてやり切っています。・アパートまで入っていくまでの道が狭いこの3点ですな。和室+11帖のLDKが付いている、1LDKとして募集し始めたのが今週からなので、まだ効果が現れるまで時間がかかるのかもしれません。いう意味では、私が焦り過ぎている可能性もありますが。このエリアで、この間取りとしては地域最安値での貸し出し条件に先週から変更したので今週から来週くらいにかけて、反応が出るかまずは様子を見ようと思います。それでもダメなら、今お願いしている不動産会社の専任契約を今後どうするか話し合いをしないといけません。そんな事態に持っていくのは正直嫌なのですが、これは遊びじゃなく事業です。大家は、営業マンが入居付けしたくなるように募集条件や、広告料の調整、物件自体のリフォームを積極的に行う責務がありますが結局はビジネスなので、やる気のある会社とのリレーションを強めるのは当たり前です。物件売買からお願いして、毎月物件の管理委託料を払い、入居付けも専任媒介です。賃貸条件も営業マンのアドバイスを元に、大幅に変えています。あと2週間ほど様子を見て、ダメならすぐに動きたいと思います。人に厳しく、結果も出る方がいいよね、と。最近はそのように考えています。今まで私はだいぶぬるかったのかもしれませんしそうそう人間変われないかもしれませんが今年こそは!結果にこだわってやってみようと思います。そのためには鬼になってやってみるしかありません。読みがはずれたときの、スピードと柔軟さ、だと考えています。こんな風に考えるようになったのは、最近のことです。結果が出ない人生は、嫌だ!と心底思ったからです。正論で、愚直に、そして最後までしっかり追求するしかありません。普通の人なら、諦めるところを、自分はもっとできるぞ、と前のめりに取り組む。いった精神的な姿勢が大きいと思います。自分の中では、100パーセント、の納得度。これを目指した先に、結果、というものが出て来るものだと思います。人より努力すること、は当たり前です。自分が人より運が悪い、のは当たり前です。周りの人が動いてくれない、のは当たり前です。うまく行かない事ばかりなのも、当たり前です。それでも最後には結果を出すのです。それには覚悟と決意しかありません。それができているかどうかだけです。そこ一点だけにこだわります。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2015-03-06(金)不動産投資コメント[3]トラックバック[0]客付け写真ビフォー・アフター(広角レンズ)本日、Y電機に行って来てずっと欲しかったカメラを買って来ました!もちろん入居付けのための写真撮影用です。普通はコンパクトデジカメだと20〜24mmくらいのものしかないのですが超広角レンズのやつが欲しくて、買ったのがこれ。E-PL6このカメラだと、14mmまでの広角が付いています。型落ちなので、3万円台後半となかなかお値打ちではないでしょうか。広角レンズと、望遠レンズの両方付いていますよ。それでは画質の違いです。iPhoneで撮った写真。撮り方が下手な分を除いても、まあまあかな。広角レンズで撮った写真です。築25年のボロアパートではありますが古臭い畳の部屋も、これくらい見栄えがするようになりました。遠近感もしっかりあります。色調整で、明るさを上げているのでこういった、明るい写真を撮る事ができます。写真を送っておきました。ウェブの写真が変わって、反響が出るとよいのですが。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2015-03-05(木)不動産投資コメント[2]トラックバック[0]急に不動産会社から連絡がありました昨年12月に買い付けを入れたまま音信不通になっていた不動産会社から、昨日連絡がありました。一瞬、「はっ?なんだ?」と困惑しましたが、そんなこともあったね、と。買い付けを入れた当時の記事です。600万強の物件に、100万以上指値入れて買い付けを送った物件です。3ヶ月前の話しですが、当時は不動産を一つも持っていませんでした。その後、1棟目アパートの購入を行い、今年は戸建てを購入。状況も変わっていますし、今となってはあまり魅力的な物件に映らなかったので丁重にお断りしました。なんでも、売り主様が、ずっと入退院を繰り返されて話しが止まっていたらしい。こんなこともあるのですね。私も買い付けを出したくせに、追いかけてなかったのはあんまり、すごい乗り気じゃなかったのでしょうね。(じゃあ、買い付け出すなよという感じですが。)1棟目アパートの購入やリフォームで一杯一杯だった面もあります。***本日、戸建て物件に、クロスが到着したらしいです。いよいろ明日から業者様が入っての、リフォーム開始です。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2015-03-04(水)不動産投資コメント[0]トラックバック[0]戸建てのリフォーム内容決定!千葉の戸建てを購入してから、リフォームプランを考えています。リフォーム費用の目安は、70万以内におさえること。・キッチンのカッティングシート★DIY・外壁の洗浄★DIY・ルームクリーニング・入居付けグッズ置き前のオーナーの管理が悪かったので、カビだらけですが雨漏りもなく、床下の湿気もないのでリフォームすれば商品として、見違えるほど蘇るはずです。来週、妻と二人で行ってきます!あと、ガス会社にエアコンの取り付け工事依頼の交渉をしています。ガス切り替える代わりに、取り付け工事して欲しいと。実現できれば、1−2万円は節約できます。あとはクリーニングは1階のみと、2階は窓サッシの汚れのみ依頼してクリーニング費用も圧縮しました。シーリングの照明は、中古のリサイクルショップのやつを付けます。クロスの発注からこちらでやって張り替えのみお願いしました。4LDKと物件が大きく、遠方なので、張り替えまではできません。将来、リタイアして時間できたら、自分でもやってみたいものです。入居付けに大きく影響与える部分はしっかりコストをかけつつ影響が軽微なところは、最低限にし、自分でできるところは自分でやる。この原則でやっていきたいと思います。どんな家に変身するか、楽しみです。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2015-03-04(水)不動産投資コメント[0]トラックバック[0]投資&リタイア目標を修正しました3月に入りましたので左サイドバーの所有資産と資産推移を更新しました。戸建てが1戸加わった分、ローン残高が増えましたのでまた借金生活です。ここにはリフォームが入っていないので今月も80万くらいはローン残高が増えて、300万前後はいくでしょう。ここの繰上返済を今年の早いうちに達成して無担保物件にすべく頑張ります!またリタイア基準は所有現金1300万に増額しました。計算してみると、少し余裕を持たせた方が良い事が分かったからです。余裕というものは、あればあるほどいいですが、それだけリタイアも伸び大切な残りの人生の時間が短縮されますので注意したいと思います。貯金のための人生ではありませんから。余裕は多少あるが、油断せずがんばらないと次の投資ができないね、というラインが大事です。それをスリリングに楽しみながら、投資を拡大できるだけの余地を残すのが理想です。一度しかない人生ですから、挑戦しながら私は歩みたいと思います。その為の投資であり、そしてこの投資を成功するためには期限を切らないといけません。ビジネスを成功させる秘訣は、期限を切って、目標を定める事から始まります。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2015-03-03(火)目標設定コメント[4]トラックバック[0]砂壁の和室をどうリフォームするか?先日購入した千葉の戸建て。和室が、壁も畳も汚いのでどうしようか悩んでいます。洋室化して、横のリビングとつながげて広々させるか和室としてそのまま表替えするかの2択で悩みましたが洋室化するとコストが莫大ですし、戸建てというそれだけで独特な分野のあるいみオリジナリティある物件の入居付けなのでアパートだけ探している間取りを超気にするお客さんより戸建て全体で気に入ってもらえるのが大事かなと。いう意味では結経、和室だけにこだわったリフォームはしない方針にしました。この物件、1階にも2階にも、和室があるのですが綺麗に表替えする予定です。問題は、和室の砂壁です。ここは戸建て第1号物件として、史上最大の実験的な物件のため私と妻で壁をペンキで塗ってみる事にします。下地にシーラーを塗り込んでペンキで塗る予定です。うまく行くかどうかわかりません。和室の砂壁ですが、一般的には左官屋さんに塗り直してもらったりベニヤを貼って、その上からクロスを貼る手法があるみたいですがコストが1室で10万以上かかります。それ以外に思いつかないのですが誰か、低コストで、できる方法があれば教えていただけると、大変うれしいです。先日お願いしたリフォーム屋さんに相談してみようかな。すべて作ったから、じきに届きます、ということでした。領収書送ったら、ぱぱっと作ってくれるので、頭が上がりません。***さて絶賛客付け中の、空室ですが、まだ決まりません。今日は不動産会社と相談して、募集条件を大幅に変えました。家賃を6千円も下げた代わりに、駐車場代を3千円値上げして検索のときにひっかかり易くしてもらいました。1ヶ月は広告料またはフリーレントかをお任せしました。間取りを2Kから1LDKに変更して、より広いニーズに対応できるようにしました。結局、賃貸マーケットというのは人が感性で値段を決めていて、それを他人が直感で選ぶ、というところでしょうかね。見せ方一つで、人の感じ方は変わるものなのかもしれません。今回は不動産会社のできる風の若い部長さんの助言なので信じてみます。この戦略が吉と出るか、凶と出るか。日々、改善と修正を行っておりますが、なかなか入居付けは難しいです。最近は、不動産投資もあまり焦らずやっていこうかなと思っています。仕事も忙しいし、最近は毎日、胃が痛いのですが少しずつでも、着実に前に進んで行けば良いかなくらいに、軽く考えています。アパ1棟(14年12月/800万)千葉戸建1号(15年2月/275万)千葉戸建2号(15年11月/560万)群馬アパ2号(16年4月/3000万)千葉戸建3号(17年1月/350万)千葉戸建4号(17年2月/320万)千葉アパ3号(17年4月/2100万)千葉戸建5号(18年4月/550万)千葉戸建6号(19年4月/260万)千葉戸建7号(19年10月/300万)1983年生まれ。現在、家賃収入は月120万ほど・返済比率30%台。IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア。2018年不動産管理法人を設立。現在はネット事業、知人の事業へも出資してます。・人生は短い、全力で楽しむ。・新しい可能性を追求する。・圧倒的な自己成長を求める。・即断即決スピード重視。