トップページ田原都市鑑定の最新の鑑定コラムへはトップページへ前のページへ次のページへ鑑定コラム全目次へ1326)借地権割合をどの様にして求めるのか更地価格に対する借地権の価格の割合を、借地権割合と云う。その土地から得られる利益である。この借地権割合が、50%とか60%、あるいは70%であると巷間云われることがある。その割合は、どの様にして求めるのか。借地権者は、土地を借りて建物を建て、土地を最有効使用或いは最適使用し、その得られた収益より地代を支払っている。借地権者の自用の建物では、収益が客観的に把握出来ないことから、賃貸建物を想定し、その賃貸建物の収益より、借地権割合を求める。周辺の賃料と比較して求める。賃貸面積等は下記とする。42591000土地価格は、周辺の土地取引事例と比較して、�u当り360万円とする。建物価格は、以下のごとく求める。〜12月1年間の事務所用途のRC造の建築統計デ−タは次の通りである。5,020,854万円÷146,598�u=34.25万円である。34.25万円と求める。上記工事費に次の修正を行って、対象建物の再調達原価を求める。新築を考えているから、減価修正は1.0の修正である。想定建物価格を、702,000,000円とする。2,142,000,000円である。97,082,865円である。97,082,865円×(1−0.08)=89,316,236円である。公租公課等の必要諸経費は、減価償却費を含めて総収入の35%とする。89,316,236円×(1−0.35)=58,055,553円である。この58,055,553円が、当該土地から得られる利益である。2,142,000,000円2.7%である。上記2.7%の総合還元利回りは、土地建物の複合不動産の利回りである。この総合還元利回りから、土地、建物の個別の還元利回りを求める。土地の還元利回りをXとする。償還基金率相当とする。建物の経済的耐用年数を40年とする。利回り0.025、期間40年の償還基金率は0.0148である。建物の還元利回りは、X+0.0148である。X=0.022である。土地の還元利回りは、2.2%である。還元利回りと期待利回りは、貨幣の表と裏の関係にあることから、求められた各還元利回りは、それぞれの期待利回りとなる。この求められた土地の期待利回り2.2%は、更地の期待利回りである。2.2%の利回りであるところを、理由にならない理由をつけて5.0%が期待利回りであるとして、地代を求めている鑑定書に何度も遭遇して来た。鑑定コラムで私が求め方がまちがっていると激しく指摘しているのが、ここである。2.2%が家賃より求められる更地の期待利回りなのに、それがどうして2.2%を遙かにオーバーした5%の期待利回りを採用するのか。家賃収入の倍以上に、確実に不動産収入が得られるものなのか。2.2%を採用しても、更にそれに借地権者の利益相当を減額しなければならないことから、地代の期待利回りは2.2%の半分近くの期待利回りになるのである。それを5%を更地に乗じて地代を求めては、とんでもない馬鹿高い地代が求められる。それを差額配分法で修正しても、修正仕切れるものでは無い。求められる継続地代は、著しく市場を乖離した地代となる。借地権割合は、次に求める。上記で求められた純収益58,055,553円は、土地建物が協働して求められたものである。この純収益のうち、建物に属する利益は、建物価格と建物の期待利回りより求められる。702,000,000円×0.037=25,974,000円である。賃貸建物を建て、その賃料収入から得られる上記純収益は、土地建物が同一所有者に属していることを前提にしている。その場合は、建物配分利益を土地所有権者が取得してもよい。建物建設のための資本投下者が他人である場合、即ち借地権者の場合には、建物配分利益を土地所有権者は自分のものとすることは出来ない。土地所有権者が自分のものとした場合には、資本投下を一銭も出さずに利益を得ることになり、それは不当利得ということになる。建物の配分利益は、建物建設のための資本投下を行った借地権者が得るべきものである。発生する原因が生じる。賃貸収益による純収益を得るためには、その他に賃貸建物を維持管理する費用、修繕費等が必要である。土地の公租公課を除いたそれら必要諸経費と収益を確保する為の労力は、借地権者の提供によるものである。その必要諸経費のうち、特に重要視されるべき費用項目は、維持管理費と修繕費そして建物の公租公課である。(上記割合はデータの平均であるため、合計しても1.0にならない)この必要諸経費のうち、減価償却費は建物に帰属する利益で考慮されているので考えない。公租公課の割合0.359の中には、土地の分が含まれている。土地建物の価格割合で配分する。0.359×0.328≒0.118建物の分の公租公課は、0.118である。89,316,236円×0.35=31,260,683円である。これの0.399の割合の金額が借地権者の負担する部分である。12,473,013円である。借地権者が費用負担しているものは、借地権者に利益配分されるものである。38,447,013円である。58,055,553円−38,447,013円=19,608,540円である。借地権割合と底地割合は、下記のごとく求められる。58,055,553円34%である。58,055,553円66%である。これが借地権割合の求め方である。66%+6.6%=72.6%72.6%となる。これが名儀書替の責を借地権者が持っている一般的借地権割合である。34%−6.6%=27.4%である。30%としていることになる。借地権割合の求め方を以上で説明した。この求められた借地権割合を、更地価格に乗ずれば、根拠ある合理性ある借地権価格が求められることになる。上記借地権割合の求め方は、鑑定評価基準には明記してない。新しい考え方による借地権割合の求め方である。借地権割合は、現行の鑑定評価基準の考えの発想では求めることが困難である。新しい考え方を導入しない限り求め方が分からない。トップページ前のページへ次のページへ鑑定コラム全目次へ。