2015年05月28歳からの投資生活(不動産投資でセミリタイアしました)夫婦で不動産投資をしています。現在、家賃収入は月120万円ほど。内見時の印象UPにつながるか!?アパートの空室はあと1室!終わってしまった繁忙期は悔やんでもしょうがないので内見時の印象を少しでも上げるべく行ってまいりました。玄関に力を入れている大家は、この地方ではあまりいません。コンクリート剥き出し!特に、築古アパートと言われている物件は、玄関が汚い。我がアパートの玄関も、上記のような写真でした。そこで、CF(クッションフロア)をホームセンターで購入してテーマは、明るい玄関、ということでコンクリート用のノリも購入。完成したら、こんな感じになりました。玄関、少しは明るくなったかな??(汗)ちょっと、ぶよっとしたような気がしますが、できるだけ空気は抜きました。戸建て賃貸は、素人DIYだどボロが出るので、プロの手を借りるかも。***本日、内見があるみたいです。共同仲介がやっぱりネックになっています。自社以外の契約書になっちゃうので、営業マンのネガティブが半端ないです。ウェブからはお問い合わせらしいので、自然反響があるのは良い事です。千葉の戸建てもウェブの問い合わせ→内見→即決だったように、、、ウェブでのマーケティングが、効いていることの証明です。管理会社(元付け)を変えれば解決しますが、すぐにはできないので今回は、厳しい条件の中、入居付けを頑張っております。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2015-05-31(日)不動産投資コメント[0]トラックバック[0]戦略を立てたらあとは淡々と実行すればいい上司と大都会へ出張に行っておりました。一泊なのに帰ってきたらグッタリ。良かったのは、出張というのが非日常になり同じ事の繰り返しの会社生活の中で、少しの刺激にはなりました。明日からまた奴隷として、薄給、サービス業生活が始まります。今晩は若干、鬱気味でお送りしておりますwさて試練のアパート空室は今週末でデッドラインです。ここらへんは当初の計画に沿って、淡々と実行して行きます。今日は、仕事あと半年はがんばるわ、と妻に言ったらそんなに根詰めて、頑張る必要ないわよ、と言われました。あと数年だと思えば、そんなに頑張らなくてもいいですね。頑張っても一緒だし、頑張らなくても一緒。淡々と、描いている不動産投資の戦略を実行していくだけですからね。いつも大事な事に気づかせてくれる妻に感謝です。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2015-05-29(金)日々の雑感コメント[2]トラックバック[0]コストをかけるか家賃落とせば解決します。空室を埋めるために入居付けグッズを置きました。販社を増やすために、新たに3社ほど小さい不動産屋さんに入居付け依頼しています。結局は、大手が強いよね、ということで元付け以外で、物件で一番最寄りの業者さんに客付け依頼しています。ウェブの外観写真がいまいちだったので、すぐに変えてもらいました。家賃はそのままキープでお願いしているので、今月末までで内見数を確認してダメと判断するなら、広告料追加して客付け会社にアピールするか家賃減額して、入居者にアピールするか、攻め方を考えるとしましょう。追加リフォームをしてのバリューアップも考えましたがずるずるコストがかかるので、それまで追加の投資は無しです。時期が時期だけに、今の私の作戦が正しいのかは、神のみぞ知る。コストをかければ入居は決まります。家賃を思い切り、落とせば、入居は決まるでしょう。それでは経営者として意味が無いので、そのバランス感覚が要求されますね。今回のこの空室は、私の大家力が試されております。優先順位とそれに基づいた適正な判断力を持って、入居まで結びつけたいと思います。今日はお休みなのに、会社でトラブルが起こりました。お客様に適正なサービスを提供できなかったみたいでこれから会社に行って来ます。定額の給料がもらえる、サラリーマン業は何もトラブル無く、ストレスがない時は、ありがたいですがこういったトラブルは、全く私のいないところで起こります。一年にそう何度とあるものではありませんが、サラリーマンのお給料がこうした問題対処への報酬と考えるなら、そうなのかもしれませんが。今日はお休みの日にも関わらず、これからシャワー浴びて会社に行って来ます。午後は、是が非でもゆっくりしたいと思います。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2015-05-23(土)不動産投資コメント[2]トラックバック[0]空室を埋めるためにあと一歩のアイデアをボロアパートの空室を募集開始して10日ほど経ちました。内見は入れて頂いていますがお申し込みまで繋がりません。そこで!昨日、家でも対策を考えていたのですが良い案が浮かばないのでお掃除がてら物件まで行って来ました。すべての問題は現場にある!を信条としております。この部屋の弱点は、元オフィスを改装しているので洋室よりDKが広いというチグハグな間取りと、駐車場1台までという制約です。客付け会社に電話したら、やはり元付けの契約書を使うので客付け会社は営業しにくい物件になっているらしい。(早く管理変更して欲しいお気持ちは分かりますがそんな短期間に管理変更できないので、これは現段階では解決が厳しい問題)。以上より、、、、、これ以上、大きな修繕はかけたくないし、プロモーション(営業販路)はこれが限界です。あとはプロダクトの見せ方を、極限まで良くして、最後は家賃交渉で客付けしようという戦略にしました。DK側へ)そして前回も実施した、、、客付けグッズ&POP特になんかしっくり来てなかったプロダクトですが間接照明と観葉植物の位置を変えたら、なんかすごくまともな部屋になりました!そして今朝、客付け会社へ一斉にメール配信しました。これで対策第2段階まで終了です。これで2週ほど内見の状況を見て、6月頭までに申込みがなければ最後に、家賃調整をしようと思います。(と言っても、現家賃がかなり高いと思っているので、適正に戻すイメージですが)。今日もやることは全てやりきりました!あとは待つのみ。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2015-05-21(木)不動産投資コメント[0]トラックバック[0]リタイアするために現実を調整して、理想に近づけるリタイアに向けての計画を練っていると現実路線で考えるので、どうしても計画がのびのびになります。これくらいの時期にこのくらいの物件を買って収入が増えてたら、それを原資にまた購入して。いう感じで考えると、どうしても5年くらいはかかりますね。結局、現実路線になると現金購入が中心になってそれはそれで安全経営ですが、スピード感が出て来ません。一方で、現実離れした計画を立てても達成できないので結局は、現実路線で考えて、あとはこういう情報や可能性を狙っていけばもう少し早まるかも、くらいの感じで考えています。不動産投資における目標設定をちゃんと行ってその上で、現実を調整して、理想に近づけていこうと思っています。今日から4連勤で、そのあと連休が入りますのでまずはそこまで頑張りたいと思います。最近は、社内コミュニケーションにちょっと苦戦中です。気難しい人がいると、それだけで疲れますね。今は自分に出来る限りのことを精一杯やりたいと思います。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2015-05-16(土)日々の雑感コメント[2]トラックバック[0]家賃3万円→4万円へUP台風が通り過ぎ、よい天気ですね!仕事をしている場合じゃありませんので、本業は適度にがんばります。昨日ウェブサイトに募集情報を公開したボロアパートの空室ですが、今のところ問合せはありません。(まあ一日なので当たり前ですが。)今回のお部屋は、嬉しい事にトイレが汲み取りではありませんのでそれなりに女性もターゲットに入るお部屋です。前回の空室は、汲み取りで女性に嫌煙され、結局、土木業のお兄ちゃんが入居しましたからね。今回は、、、リフォームは原状回復のみで大幅な間取り変更もしていませんし追い炊きも、エアコンも付いていません。繁忙期ではないこともありますので、苦戦が予想されますが家賃だけはアップして募集しています。家賃は3万円→4万円へアップはやり過ぎの感もありますが営業マンさんの提案にそのまま乗って、募集してもらっています。10日くらい様子を見て、まったく問合せがないようなら対策に動きます。玄関のCF化と、トイレのアクセントクロス、ウォシュレット、くらいでしょうか。たいしたことはできませんが、見た目を変えて内見時の印象UPを狙うくらいになるでしょう。現在の間取りが2DKなので、壁を取っ払ってLDKにしたいところですがこれをやると10万は下らないので、最後は家賃か広告料の調整になりますね。順番が大事だと考えています。大幅なリフォームをすることなく今の間取りで決まるなら手残りが少しでも多く残るように、対策を実行していきたいと思います。家賃を下げての募集をすると入居者の室が下がったり、リフォーム代や広告料の回収に時間がかかったり良い事は何もありません。5月中に決まると嬉しいですが、今回は繁忙期終わった後ということで決まれば大きな自信につながると思います。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2015-05-13(水)不動産投資コメント[0]トラックバック[0]出費が重なりますなあ今月は出費が多い家計収支になりました。自動車税が4.5万円アパートのリフォームが5万円アパートのローン返済が5万円それから原因不明のマイカーの水温計異常(見積もり中でビクビク)結局、購入した戸建ての純粋な返済は12万円ほどです。これでも普通の家庭の住宅ローンくらいは返済できています。来月は固都税第2回目が来ます。大きいのは、義理の弟の結婚式。その中でいかに、生活を圧縮して、返済にお金を回すか。完済すれば、気持ち晴れ晴れの、無担保不動産が出来上がります。来月から戸建ての賃料収入が入り始めます。今日から、suumoなどに空室部屋の募集がスタートしました。満室大家に復帰しないと、ね。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2015-05-12(火)日々の雑感コメント[0]トラックバック[0]土地値だけど利回りソコソコなのは買い!?仕事の日だと、8時間寝ても眠いです。夜12時に寝たら、夜中の3時に目が覚めてブログを書いてしまう自分がいますwさて、、、ボロアパートの空室を埋めるべく動いています!仲介業者の、ウェブ掲載が遅いので、軽く突っ込んだら、今やっているところです、と回答有り。新しいお付き合いが始まった、物件から最寄りの店舗なのでこれ以上はあまり焦らせないことにしようと思います。最近、近県の都市で、良い物件があって、それが珍しい土地値のアパート。市街化区域で駐車場も1戸あたり2台取れて、しかも満室。良いなと思ったけど、利回りが12%。価格も3000万クラス。いう土地評価高いが、築古で、満室物件というのは一瞬惹かれるが、やっぱり断念せざるをえません。基本は高利回りでないと、運営する中のキャッシュアウトに耐えられない可能性があります。資産形成がバッチリできた後に、10年スパンで持って土地値で売却できるなら、建て壊し費用除いても、ビジネスとして成り立ちますがね。今の私はそういう長期の投資をするフェーズではないので。将来、お金持ちになったらやってみたい投資、というところです。いうことで、、、、、、もうちょっと小ぶりで地銀さんに好まれそうで、私のナケナシのキャッシュを投入して一気買いできるやつを、地道に探そうと思います。あとはまた千葉戸建て、ですかね。こちらは担保評価が出て、客付けに困らないやつで、利回りも悪くないやつ。こちらも、ひたすら探します(なかなか良い物件見つからないけど)。買えれば、それを担保に、アパートを買うときの担保にすることを夢見て。基本は現金買いで、私は不動産投資を拡大するつもりですが最初のスタートだけ、もう1、2棟は、レバレッジを効かせたい所。その後、現金買いの高利回りで戸建てで、資産と負債バランスを改善していけたら、、、、と妄想だけは今日も炸裂しております。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2015-05-12(火)不動産投資コメント[0]トラックバック[0]商品を正しく選べない。最近、会社から通勤車両の保険証の提出を求められ私が事業所の全従業員の取り纏めをしました。いう機会があると、同僚の保険料が全て分かってしまうのですが中には、年間で10万円以上払っている人がいました。車両保険とか、特約とかフルフルで付けているのでしょうがないのかもしれませんが私の保険会社なら安いですよ、と教えて上げたら、その額にびっくりしていました。私の自動車保険は、先日ネット銀行のものに変更して年間36,000円くらいです。最近入社したパート社員の方は給料が月額15万円くらいで、子供が生まれたばかりで奥さんも働けないのに家賃が5万円以上の賃貸に住んでいるらしいです(探せば同じ間取りでもっと安い所もあるのに)。人は自分の価値観で、生きています。日々盲目的に生活しているので、商品を正しく選ぶ力、というのが備わっている人は実はそんなに多くないのだな、と思います。人の価値判断というのは、それほどまで曖昧だということです。不動産賃貸も、似たようなところがあります。工夫して、価値が高くなった事をうまくアピールすれば家賃アップして貸し出す事が可能です。先日リフォームした私のボロアパートの空室はこの週明けから、ポータルサイトにアップされます。家賃を7千円くらい一気に上げて、ちょっと強気で募集しているのと賃貸繁忙期が終了してしまったので、苦戦する可能性はありますがさてどうなることでしょうか。今回も、一つの実験に近い感覚です。1棟目ボロアパートに空室が出てしまったことを書きました。今日は、本業のサラリーマンが7連勤後のひさびさのお休みにも関わらず弱体にムチを打って、朝から空室部屋へ!リフォーム業者さんはクロスとCF貼り。厳密には小さな小窓だけあります。外から光が入らんのですよ。部屋の中は、どんより、お昼でも真っ暗です。ビフォアーの写真からどうぞ。左上の、”グリコのおまけ”のようなちっさいやつが小窓です。なんでこんな小さな窓を付けたのか????まったく理解ができませんね。クロスもカビだらけで、、、、、キッチンは、古めかしい白色です。洗面台は、鏡のないやつで、使いにくそうです。そこで、、、、、お金がない大家は、ひたすらDIYなのです。今回DIYでやったこと。職人さんにやってもらったこと。支払う広告料がかかります休みの日に、クタクタ。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2015-05-07(木)不動産投資コメント[0]トラックバック[0]地主大家に負けないためにはGW繁忙は、残すところ今日明日の2日間。私の会社はサービス業ですから、世間がお休みのときほど忙しい業態です。いう時期は、一日の残業時間が7時間とかになりその全てが肉体労働ですから、それなりに身体が辛くなります。これを乗り切れば、しばらく落ち着くと思って、なんとかやっていきます。明日は、夕方には仕事が終わりそうなので仕事終わりで、アパートの空室部屋のリフォームをするための資材買い出しに行く予定です。7日にリフォーム会社さんに入ってもらい、クロスとCFはやってもらえます。私は、キッチンやトイレ、洗面台、あとはプラスαで見栄えのする何かを入れなきゃいけません。普通のお部屋を、つくっていたら埋まるもんも埋まりません。昨日も寝る前に、ずっとインテリア関係のサイトを、グーグル画像検索(←これオススメ!)で見ていてけっこうやりたいものが見つかりました。地域で一番、オシャレで、住みやすい部屋を、作ろうと思います。田舎のせいか、地主大家が多そうです。都会はプロ大家が多くて、競争も激化しているでしょう。入居需要とのバランスで、客付けの難易度が変わると思われますが田舎の良さは、しっかり努力すれば、すぐに”際立つ”というところです。アパ1棟(14年12月/800万)千葉戸建1号(15年2月/275万)千葉戸建2号(15年11月/560万)群馬アパ2号(16年4月/3000万)千葉戸建3号(17年1月/350万)千葉戸建4号(17年2月/320万)千葉アパ3号(17年4月/2100万)千葉戸建5号(18年4月/550万)千葉戸建6号(19年4月/260万)千葉戸建7号(19年10月/300万)1983年生まれ。現在、家賃収入は月120万ほど・返済比率30%台。IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア。2018年不動産管理法人を設立。現在はネット事業、知人の事業へも出資してます。・人生は短い、全力で楽しむ。・新しい可能性を追求する。・圧倒的な自己成長を求める。・即断即決スピード重視。