地代は、建物の所有目的で土地を借りている人が、その土地所有権者に支払う土地の使用料である。それ故、地代算出の基礎価格は、土地価格(更地価格)となる。借地人は、支払っている地代が、妥当水準の地代であるかどうか、更地価格を基準にして知ろうとする。借りている土地の隣接地が、更地価格として売り出されれば、隣地である借地の更地価格も同じ価格(単価)であろうと推定出来る。現実には、隣接土地が売りに出されることなど、まず無い。それ故、地代は自らが支払っていることから分かるが、更地価格がどれ程であるのか分からず、地代が適正水準であるのか否かを知る事が出来ない。最善は更地価格に対する関係(地代利回り)を知ることであるが、支払っている地代の水準が他人の支払地代と較べて妥当かどうかが知りたいためであれば、更地価格以外の価格に対する関係を知ることによっても、ある程度目的を達することが出来る。ここで、地代の基礎価格は、更地価格であると云う基本理論は脇に措いて、論を進める。不動産取引市場では、借地権価格が売買市場に多くは無いが出て来ることがある。借地権の売却であり、当然売却借地権の価格が明示される。それと共に月額地代がいかほどかが明示されている。それに劣らず、毎月の地代がいくらなのかにも強い関心を持つ。借地権価格とその借地権が負担する地代の間に相関関係があれば、借地権価格を知ることによって、自分の地代の妥当性を判断することが出来る。借地権価格は、借地権割合という割合関係を持って、ほぼ更地価格に連動しており、結果において、更地に対する利回りを知ることにもなるが。更地価格の高い土地のところの地代は、高い。更地価格の安い土地のところの地代は、安い。すると、借地権価格と地代の間には、相関関係が存在するのでは無いのかという仮説が立てられる。基礎価格云々と云うことは、脇に措いて、借地権価格と地代の関係を分析してみる。データは、平成27年(2015年)5月に売り出されている私が入手可能な23区内の借地権の売りデータによる。そのデータは、下記である。住宅地の地代と商業地の地代とでは、地代水準に違いがあると思われ、その違いを知るために、ダミー変数を使用する。商業地(注X1、X2の右側の1,2は、添え字の小文字であるが、添え字表示が出来無いためX1、X2の表示とする)とする。上記データを分析用にまとめると、下記である。1データをグラフに落とすと、下図である。関係式は、下記と求められる。X1のt値は有意であるが、X2のt値は僅か有意水準に届かない。重相関係数が0.730とやや低く、かつX2のt値が有意水準に無いことから、上記関係式は信頼性にやや劣るが、それを考慮しても重相関係数が0.73あることから、全く相関関係が無いとは云えない。相関関係があると云える。703借地権価格より、月額地代がどれ程かがわかる。支払っている地代より、自分の借地権価格がどれ程の価格なのかも分かる。住宅地の借地で、地代が�u当り約580円(坪当り1,910円)の場合、借地権価格は、�u当り90万円(坪当り298万円)ということである。上記より借地権価格と地代が求められた。ここで借地権価格と更地価格の関係を考えると、借地権価格は、更地価格と密接な関係がある。簡便な借地権価格の求め方は、更地価格に借地権割合を乗じて求めているという方法が使用される。住宅地の借地権価格は、その更地価格に0.6を乗じて、商業地の場合は0.7を乗じて求めると云う具合に。この簡便な借地権価格の求め方を使用すれば、上記算式は、下記のごとく変型される。100,000円1.08%と求められる。400,000円0.91%と求められる。借地権価格からも、地代利回りを上記のごとく求められ、知ることができるが、こうして求められた地代利回りは、あくまでも一つの目安の地代利回りである。トップページ前のページへ次のページへ鑑定コラム全目次へ。