>不動産を取得する時に知っておかなければならない諸費用と税金の話2016/10/27不動産購入の際にはトータルの費用がいくらかかるか心配ではありませんか?予算を見誤ってリフォーム用の資金が足りなくなってしまったり、税金が払えなくなってしまったら大変です。不動産の売買なんて頻繁にするものではないですから費用、税金についてはよく分からなくて当然です。一部にはそこにつけこんでお金を多くだまし取ろうとする悪質な業者も存在するようです。この記事を読めば何にいくら必要なのかがわかりますし、悪質な業者に騙されることもなくなります。最後まで読んでみて下さい。長いので概要だけ知りたい方は黄色い部分だけ見て頂くとイメージが掴めると思います。建物は課税対象になる場合もある。まとめ不動産購入時の諸費用にびっくり家の購入代金以外にもこんなにお金がかかると思わなかった、なんて経験された方も多いでしょう。最初は高くてびっくりしますよね。何だかよく分からない費用ばかりです。取引の日にいって書類に署名と押印したら、銀行と業者が全部手続きをして、いつの間にか支払いが済んでいたなんて状態だと思います。詳しく不動産にかかる費用を見ていきましょう。一つ一つ細かく見ていくことにしましょう。おいて大きな金額が不動産屋さんに払う仲介手数料です。仲介手数料とは、不動産の売買で希望の物件を探してくれたときに不動産会社に支払う成功報酬のことです。媒介報酬といったりもします。この仲介手数料の上限は宅建業法という法律で以下のように決められています。消費税と考えると分かりやすいと思います。400万円以下の部分の仲介手数料を計算すると6万円+消費税になるので400万円を超える売買価格の場合にはこの計算式が使えます。大体不動産の売買価格は400万円を超えますから、「3%+6万円」ということで計算してもらえれば大丈夫です。これ以上仲介手数料を買主に請求することは違法行為になります。不動産屋さんはこの上限の値で仲介手数料が設定されています。103万6800円この103万6800円を仲介手数料として不動産屋さんに支払うことになります。最近では仲介手数料を減額したり、ゼロにする不動産屋さんも出てきています。不動産業界でも競争が厳しくなってきているんですね。住宅を購入する際には大抵住宅ローンを組むことになると思います。銀行では住宅ローンとしてお金を貸すときに金利の他に契約に関する手数料というものを取られます。事務手数料という言い方の場合もありますね。手数料の設定の仕方は銀行によって違います。一律に○万円と定める定額型と融資金額の2~4%と定める定率型があります。一般的にはローンは数千万円借りるので定率型の方が手数料は高くなります。ネット銀行は金利が安いですが、融資手数料が定率型のことが多いですね。大手都市銀行(メガバンク)では定額の32,400円で、ネット銀行では融資金額の2.16%のところが多いです。64万8,000円64万8,000円の手数料を支払うことになります。住宅ローンや事業性ローンを使って不動産を取得する場合には保証料というものが存在する場合があります。保証料の相場は60万~200万程度です。審査によって金額が変動します。メガバンクなどの事務手数料が定額の場合には保証料が存在し、ネット銀行などの事務手数料が定率の場合には保証料が取られないことが多くなっています。保証料とは金融機関はお金を貸すときに返済されないリスクを負いますから、ローンが支払えなくなった時のための対策が必要です。そこで登場するのが「信用保証会社」です。信用保証会社はローンを借りた人がお金を返せなくなった時に代わりに金融機関にローンを返済します。金融機関のリスクを肩代わりさせるために存在する会社です。信用保証会社も無料でリスクを背負うわけにはいかないですから、ローンを借りる人がお金を払います。これが「ローンの保証料」です。信用保証会社が払ったお金はローンを借りた人に請求します。保証料の支払いは銀行のリスク回避のためのお金ですね。保証料には一括型と分割型があります。一括型はローンを借りる時に全て支払ってしまうので、分割型よりも安くなりそうですが一概にそうは言いきれません。一括型は保証会社の審査の評価によって金額が変動する形式ですので、60万円~250万程度までかなり幅があります。逆に分割型の場合には金利に0.2%上乗せといった形式がほとんどです。こちらは借入金額によりますが、120万円程度が一般的です。一括型と分割型の比較は以下の記事が分かりやすいです。建物に関しては火災保険は必須ですね。一戸建てかマンションか、耐火性の高い建物か低い建物かで保険料が変わってきます。一戸建ての場合は年間12,000円~20,000円マンションの場合は年間10,000円~15,000円が目安です。地震保険などのオプションを付けていくことで料金が上がっていきますね。住宅ローンとセットで火災保険に加入するなんて場合は割安価格で契約できることもありますね。不動産取引において名義変更の手続きと担保の設定の手続きを代理で行います。司法書士の報酬は以前は法定されていてどんな司法書士に頼んでも同じ金額でした。その規定を守っていたところ公正取引委員会から独占禁止法に抵触するとのことで今では報酬が自由化されています。私も司法書士をやっているのですが、報酬の自由化されたあとも暗黙の相場みたいなものは一応あります。不動産の名義の変更と銀行のローンの担保を設定する手続きで買主が支払う金額は司法書士報酬は10万~15万ぐらいが相場です。司法書士の報酬は物件の価格や物件の数によって変動するのと、後で説明する登録免許税を一緒に請求するので分かりづらい面があります。報酬規定は自由ですので驚くほど高いところもあります。名義変更だけでうちの事務所の3倍ぐらい取る事務所もありますね。サービスも違いますし、広告宣伝費や人件費も事務所によって様々ですのでそれが高いか安いかというのは一概には言えません。ちなみにネットでは不動産屋や銀行指定の司法書士は高いなんて書いてありますけど見積もりを見る限りそんな感じはあまりしないですね。一部の事務所は高いですが、反対に割安な事務所も多いと思います。物件や売買の際に測量が必要となる場合には土地家屋調査士に報酬を支払う必要があります。新築の建物の場合には建物を測量して法務局へ申請する必要があります。8万円~10万円ぐらいの事が多いですが建物の形状によって変わってきます。中古物件で測量が必要な場合はかなりの幅になってきます。土地の形状、面積によりますので相場を出すのが難しいです。報酬と一緒に請求されるのが名義変更や担保の設定のために必要な登録免許税です。不動産の権利関係については法務局という場所でまとめて管理されています。名義を変更する場合Bさんの土地に銀行が担保権を設定する場合こんな場合には法務局への申請が必要です。これが登記申請と呼ばれるものです。その申請について国へ納めなくてはいけない税金が登録免許税となります。登録免許税はその申請内容によって変わってきます。自分が住む家を買う場合で新築または中古でも一定の条件を満たすものについては住宅用家屋証明書という市役所発行の書類をつけると登録免許税の軽減措置を受けることができます。ような高額の取引の場合にも消費税がかかります。購入代金にそのまま消費税を適用してしまうとあまりにも高額になってしまうため一定の配慮があります。土地は非課税まず土地の売買に関しては消費税は非課税です。土地は消費されてなくなるものではないからですね。建物は課税対象になる場合もある。建物は売主が「事業者」か「個人」かによって消費税の課税対象となるかが変わってきます。非課税となっています。建物の価格の8%となります。不動産の取得に関しては売買の金額も高額であるため契約書に貼る印紙代も通常より高いです。不動産売買には軽減税率が定められていますので以下のような額となります。1万円か3万円となることが多いでしょう。固定資産税は1月1日の名義を持っている人が1年分を支払います。一年の途中で売買がおこると売主は使用していない期間についても固定資産税を支払うことになります。不動産売買においては慣例で売主の使用しない期間についての固定資産税と都市計画税を買主が売主に支払います。これが固定資産税と都市計画税の清算金です。365日を売主に支払います。これも業者によって起算点が違う場合があります。関東では1月1日を起点とする不動産業者が多く、関西では4月1日を起算点とする不動産業者が多いです。取得してしばらく経ってから請求されるのが不動産取得税です。