2016年09月28歳からの投資生活(不動産投資でセミリタイアしました)夫婦で不動産投資をしています。現在、家賃収入は月120万円ほど。家賃とスマホの見直しで30,000円くらいお得になりました今月も株トレードはある程度は利益確定することができました。昨月と同様、月末にまた大きくやられましたが概算で15万強という感じです。日本アイ・エス・ケイとキャリアリンクの利食いが効きました。ハローワークからの失業給付も入金されていました。こちらは今回15日分なので、9万円ほどです。大切に使わなければいけませんね。だいたい我が家の毎月の支出が18万円ですが12月からは固定費削減により13万円弱になります。家賃+駐車場を56,000円→32000円へスマホ代を7000円→2000円弱へ、、、という風に、大幅圧縮することができました。あとはトレードスキル向上、アフィリエイトサイトの運営とこちらは未知の領域ですが、収益の柱を一つずつ育成しています。努力を怠らず、失敗しても行動(アクション)することを第一に日々研鑽していきたいと思います。***日経は為替暴落からの、討論会のヒラリーさん優勢で戻してだいぶ相場が安定してきました。株はスイング中心に10月銘柄の仕込みをスタートしました。こちらは、、なかなかうまく掴めず苦戦しています。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2016-09-28(水)日々の雑感コメント[2]トラックバック[0]RC利回り6〜7%で本当に儲かるのか!?最近、RCで利回りが6、7%くらいで出している業者さんがいます。たしかに金利が1%とか、極端に低ければ目先のキャッシュフローという点では十分出るのだと思います。出口(売却価格)はしっかりと取れるのか?、、、の3点だと思います。修繕については購入時の建物の状態は見れても今後どのような不具合が出るか予想できませんし、金利もずっと低いまま推移するのかなんて、分かるはずもありません。(固定金利とかもありますが、基本はコントロールしにくい部分です)上記はアン・コントローラブル(予測不可能)な部分になります。一方で、出口(売却価格)については予測(コントロール)がある程度は可能です。売却価格は、主に、「土地値」と「利回り」の高さが大きく影響しますので予想することができます。(これができなければ、業者の査定など成り立たなくなります)購入時に、土地値=物件価格と同等、または近い値段なら売るときにも、大きく毀損することなく売却することができるので安全です。物件価格の半分も土地値が無い場合は、リスクが高いのか?というとその場合は、利回りが高ければ、問題ないと私は思います。土地値ではなく、利回りに着目して購入する投資家の方はいます。リスクが高いのは、利回りが低くて、土地値も低い物件です。物件1億、土地値3000万、利回り6%、、、、、みたいな物件です。いう物件はうまく運営できても、売るときに価格を落とす必要があり儲かりにくい物件になります。物件を買い増していって、手元のCF(現金)を残し、生活費を賄えるようになったら繰り上げ返済をスタートし徐々に資本比率を高めて、総資産を増やしていくゲームに近いイメージですがそのときに負債が大きすぎるとなかなか返済が進まずのちのち苦労するのではないかと思います。CF2000万、3000万あったとしても負債が10億あったら、返済はなかなか進みません。年間1千万を繰上返済しても、1億円返すのに10年5億円なら返済には50年かかります。(厳密には、返済が進めばCFが増えるので、もっと完済日は早くなりますが、所有期間が長くなれば修繕もどんどん発生します)もちろんどこかのタイミングで物件を売却すれば返済できますがその時に出口で理想的な価格で売れなければキャッシュアウトが発生し、結局は、CFを食いつぶしてしまい繰り上げ返済も進みません。私のように土地値のない築古物件を買う方法は、かなり現金を入れながら購入していくことになるので、成長スピードは遅いです。トータルの借入額がそこまで大きくならないので繰り上げ返済も、短期でできる点は、メリットだと思っています。売るときにも、土地値ではなく、「利回り」で売りますので家賃を落とさないよう、丁寧なメンテナンスと入居付が必要ですが利回りが高ければ、いつ売っても、出口で損することがありません。今後も私は築古物件中心にCFが出る物件を買い増しして行く予定です。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2016-09-24(土)日々の雑感コメント[0]トラックバック[0]リタイア後の健康保険料が高すぎ。軽減措置は!?結論から言うと、あります。特定受給資格者or特定理由離職者(つまり、倒産・解雇・雇い止めなどによる離職)・国保に加入していることの2点を満たす必要があります。私の場合は、会社を辞めて、サラリーマンをリタイアしたときに健康保険は、任意継続に切り替えしたので国保ではありません。特定受給資格は、残業が多ければ多くの人が該当しますが普通のサラリーマンは、任意継続するでしょうからバカ高い国保にする人は少ないのではないかと思います。利用するのでしょうか?(社会保険に入れず、就業中は激務だった人ですよね。いうことで、、、私は失業保険を210日分いただきながら任意継続の保険料+国民年金は毎月5万円弱は支払いが必要です。これで社会保険関係の手続きはやり尽くしました。あとはしっかり認定日にハローワークに行って失業給付をもらいながら、次なる事業を模索したいと思います。***今日からスイング銘柄を握りました。安く買いたかったのですが、あまりにも勢いが良いので飛び乗って、後は単価の調整を一日かけてやっていました。イベントは来週なのに引けにかけてあまりにもあがるので900株ほど売って利確。残り1500株と少ない株数になりましたが上がりすぎるなら、イベント前に売ってしまうかもしれません。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2016-09-23(金)日々の雑感コメント[2]トラックバック[0]ハローワーク初回認定日ハローワークの初回失業認定に行ってきました。初回は15日分の支給らしくちょっと少なめ。手続きが面倒くさいのかと思いきや15分位で終わってしまいました。求職活動も、パソコンで求人情報を調べてアンケート出したら1回と認められるらしいので簡単ですね。次回は10月中旬すぎ。それまでに1回行かないと。***日銀の発表で、為替は一気に円安になりました。私が買い参戦を狙っていた銘柄は、虚しくも上がる展開。FOMCもあるので、様子見してからにしようと思います。いうのは焦って買っても良くないことが多いので。トレードのリズムができてきました。勝負のトレードを、実行することができました。株取引は、買っているときは、勝ちが続き利益を伸ばすことができます。一方で、負けが込むと、損失が拡大する傾向があります。それだけ精神状態が、トレードの成果に影響を及ぼします。余剰資金でやる、というのが鉄則と言われるのだと思います。今月は勝てているのであとは狙っているスイング銘柄を仕込んでいきたいと思います。明日は日銀政策決定会合ですが、おそらく為替が乱高下すると思いますので、円高に突っ込むなら、絶好の仕込み場になりそうです。逆に、無難にイベントを乗り越えると、一気に為替が円安に傾きスイングを仕込むタイミングを逸する可能性もありますが焦らず、相場に対応していければと考えています。****本日、マイホームの火災保険を申し込みました。月末は、いよいよ銀行で決済になります。決済後は、その足で内装屋さんと現地で打ち合わせを行います。どんなクロス施工にするか今から妄想が膨らみます。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2016-09-20(火)日々の雑感コメント[0]トラックバック[0]【楽天モバイル】格安スマホで通信費を下げました現在、携帯電話はAUのiphoneを使っているのですがさすがに格安スマホの時代だし、ということでこの際、携帯を買い替えました。申し込みしたのは、楽天モバイルです。本日、申し込みしただけですが毎月6,500円くらい(かけ放題付き)払っていたスマホ代がなんと、1,000円台になりそうです。5分以内なら通話無料ですし、ネットも2ギガついているので動画を見ない私にとっては、これで十分。MNP予約番号を取り寄せて新しい格安スマホの会社へウェブ申し込みするだけなのでこんなに簡単にできるのかとビックリしました。あとは電話帳の移行は、JSバックアップという無料アプリでささっとできそう。妻も東京通勤になると片道1時間の電車通勤なので現在のガラケーから、スマホでインターネットが欲しいらしいので私のスマホ変更が終わったら、検討したいと思います。今度、インタビューを受けることになりました。来月発売の雑誌らしいです。こんな拙いブログですが見てくれる人もいると思うと、励みになります。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2016-09-18(日)日々の雑感コメント[2]トラックバック[0]マイホーム金消契約が完了マイホームの金消契約に行ってきました。無事、契約完了です!金消契約してしまえば、あとは安心です。妻との片道3時間半のドライブは楽しいですが今回もヘトヘトになりましたw帰りに、家具屋さんで、新居につかう家具を見てきました。新しい家具を選ぶのは、ワクワクします。新居のイメージを膨らませながら、選定したいと思います。***株式のスイング銘柄ですが14日に売却しました。先週から日本アイ・エス・ケイとプロパストを保有していたのですが14日の日経朝刊のトップ記事で取り上げられ、急騰。早売りになっちゃいましたが利食いすることができました。為替は103円だったのに、現在は101円後半〜102年前半と一日で1円近く動く展開ですが、なんとも方向感がありません。来週は、会合後の黒田さん記者会見で、また失望売りがあるのでしょうか。マイナス金利の深掘りくらいでは円高に傾いてもおかしくありません。FOMCもあるので、目が離せない展開がつづきます。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2016-09-16(金)日々の雑感コメント[0]トラックバック[0]マイホーム契約決定マイホームの融資をお願いしている地銀さんから連絡がありました。+リフォーム費用+新生活の家具・家電費用のトリプル融資の快諾をいただきました。(ありがたや〜)ということで、、、9月はまた2回も千葉に行きますw一回は奥さんの結婚式に合わせて泊まりになりそうです。これで手元キャッシュを一切使うことなくマイホームを購入することができます。35年ローンで、毎月の返済は3万円ほどで、返済も楽チン。これでブログサイドバーにある今年の目標であるアパート購入+マイホーム購入は達成することができます。どんなに高い目標でも、戦略を練ってひとつひとつクリアしていけば達成できるということですね。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2016-09-13(火)日々の雑感コメント[0]トラックバック[0]スイング仕込み。FOMCということで為替は乱高下していますが、ひさしぶりにスイング銘柄を仕込みました。先々月からトレード再開していますがとりあえずは勝つことより、負けないことを重視しています。その為には、ポジションも一気に取るのではなく最初のポイントを決めて買ったところから、だんだん下に買っていく方法を採用しています。上に買っていって、下がるととても悔しいのですが買い下がることを前提でのポジショニングなら気が楽なものです。下がると含み損にはなりますが下がりにくいだろう銘柄(←思惑とかイベントとか)を購入していることから最終的に損切りになりにくい、という仮説があります。買い下がるトレードということで最初の購入ポイントが重要になります。2銘柄ですが、どうなることか。為替だけ、もうちょっと安定してほしいなと思います。****体重が60キロを超えてきました。毎日3食+プロテインを飲んでいますが、プロテインは口コミで「胃腸が弱い人も痛くならない」という評価のものを使っています。当初はお水で飲んでいると、あまり美味しくなかったのですが豆乳&オレンジジュースのミックスで割ると、とても美味しくなりました。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2016-09-12(月)株トレードコメント[0]トラックバック[0](完結編)不動産収入ありで失業保険はもらえるのか!?ハローワークの初回説明会に行ってきました。2時間半以上もある、長丁場でかなり疲れましたがw私は雇用保険に10年以上加入しているので通常は120日間の給付ですが、残業が多かったので210日間。結論としては、最大270日分(9ヶ月分)の給付ということになりました。不動産収入は、白色申告で、開業届も出していないため労働収入には当たらず、失業給付は受け取れるということです。(青色申告していたり、開業届けを出していればNGでしょう)失業給付をもし不正受給すると3倍返ししなければいけませんから重いペナルティです。受給中に、アルバイトをして雇用先から発覚するケースもありますが、その他知人などからの密告などがあります。ハローワークは厚生労働省の管轄下ですが最近は、税務署とデータベース照合で納税データからバレることもあるそうです。それは開業届を出して「業」として活動しているのに労働収入がないと申告して失業給付を受給するわけですからこれは完全にアウトです。怪しくないのに、すべての失業保険受給者の納税データをハローワークが税務署に問い合わせて、調査するのも手間ですからまあこれも、怪しい行動や密告がないと、発覚されないと思います。業として開業しておらず、通常の不動産収入を得ているだけであれば失業給付は受け取れることが今回わかりました。失業前に、45時間以上の残業を3ヶ月連続で失業前の半年間でしていれば、特定受給資格者になれます。対しては「国民健康保険の軽減措置」もあるらしいではありませんか。私は、健康保険は任意継続しちゃっているので対応が違うかもしれませんが、週明けにでも調べてみようと思います。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2016-09-10(土)日々の雑感コメント[0]トラックバック[0]投資において私が重視すること投資といっても、対象はさまざまですがみなさんはどのような視点を一番大切にしているのでしょうか。安全性だの、毎年の利回りだの、維持コストの安さだのいろいろあると思いますが、こうした「基準」が明確であることが勝てる投資家になるために、そして勝ち続ける投資家になる上で一番大切だと思います。このあたりを、時代や市況によって変わるとかその投資対象をホールドするタイミングによって変わる、とか言っていると継続して勝てる投資家にはなれないような気がします。今まで勝ったかどうかではなくこれから長期的に勝ち続けられるか、、、、、というのが最も重要です。人生は長期戦なのです。いう点で私の場合は以下の基準を重視しています。「暴落する(半値などになる)可能性が小さいこと」これは世の中や経済がどんな状況になろうと、というのが前提です。5000万円で買った新築の区分投資マンションが10年後に2500万円になることは大いにあります。買った株や債券が、為替の暴落により数年後には半値になる可能性も十分あります。(そうでなくても、株は倒産すれば紙切れになりますが)逆に、、、、、、10年経っても、価値がほとんど落ちないもの。所有期間も、利回りが高いもの。これが最強の投資対象だと考えています。価値の下落が起こりづらいものは最終的に儲からないことがあったとしても大負けすることはありません。不動産を200万円で買えば、たとえ出口で失敗してもたいした損にはならないでしょうし、ショッピングの例で言うと中古車を30万円で買えば、損失はその範囲内しか起こりえません。儲かるか、という視点だけでなくどれだけ負け(下値)が限定されているかを常に考えています。儲かる可能性と、損失を出す可能性の差が「リスク」ですからリスクが大きい時には、損失を出した時の許容度を確認します。リスクが大きい投資というのは言い方を変えると、ギャンブル要素が強くなってしまいます。許容できるリスクでも、リスク自体が大きければ投資にはなりにくい。儲かる可能性が高く、損失を出す可能性が低いものに投資するはずです。した対象(チャンス)を見つけるのが上手い人が懸命な投資家です。儲かる可能性のある対象はたくさんあります。それこそいくらでもあります。可能性があるだけなら、宝くじと一緒です。それと同時に、損する可能性が低くないと、投資にはなりえないとわたしは考えています。大切なのは、如何に、損失が限定されているか。損失の限定、というのは実は分析や事前予測が難しい。ここはひたすら調査や情報収集しかないでしょう。ここにすべての時間とエネルギーを掛けてこいつなら行ける!と思えれば、それは良い投資対象かもしれません。失敗しながらでも、一歩を踏み出さないと賢明な投資家にはなれません。一歩を踏み出さないなら、それは時間だけが過ぎていくだけです。最後は実践あるのみです。自由な人生を手に入れる教科書おすすめの電子書籍(読み物)です♪2016-09-07(水)日々の雑感コメント[0]トラックバック[0]中古物件の住宅ローンでの注意点ちょっとトラブルあって、住宅ローンの再審査中です。今回は、物件価格と諸費用はもちろんのことリフォーム費用まで含めた融資、でお願いしていました。銀行担当者からも新生活に必要な費用(家具・家電など)も入れてOKと聞いていました。今日電話があり、リフォームとは内装などのことで家具家電は入れないでね、と言われたりして話がひっくり返っています。私も全体予算を元に、考えていたことから家具家電に必要な手出しが多くなると大変なので再審査を依頼したという経緯です。(再審査では、リフォーム+家具・家電費用も入れました)銀行も9月期末で、なんとか契約を取りたいみたいなので再審査が通ることを祈るばかりです。中古の物件を買って、住宅ローンを組むときにはリフォーム費用に関する内容を金融機関とよく詰めて話し合うことが必要ですね。良い勉強になりました。アパ1棟(14年12月/800万)千葉戸建1号(15年2月/275万)千葉戸建2号(15年11月/560万)群馬アパ2号(16年4月/3000万)千葉戸建3号(17年1月/350万)千葉戸建4号(17年2月/320万)千葉アパ3号(17年4月/2100万)千葉戸建5号(18年4月/550万)千葉戸建6号(19年4月/260万)千葉戸建7号(19年10月/300万)1983年生まれ。現在、家賃収入は月120万ほど・返済比率30%台。IT企業に就職し、20代は遊び過ぎて借金をつくる。サービス業に転職し、28歳で投資を思い立って株トレードで一発逆転を狙うが、大惨敗で借金が100万円を超える。結婚後、圧倒的な固定費削減で収支を改善。2014年末から不動産投資をスタート。2016年7月、不動産投資を始めてから約1年半でサラリーマンリタイア。2018年不動産管理法人を設立。現在はネット事業、知人の事業へも出資してます。・人生は短い、全力で楽しむ。・新しい可能性を追求する。・圧倒的な自己成長を求める。・即断即決スピード重視。