必要諸経費が3つもあるのであろうか。同一建物で同一価格時点で、その建物の必要諸経費が3つも存在することなどは、現実には有り得ない。不動産鑑定の世界では、有り得るようである。その現象が生じるのは、実質賃料を変数Xにおいて、必要諸経費の維持管理費等を0.03Xとして求めようとするためである。実質賃料を何故Xと置かねばならないのか。維持管理費が実質賃料の3%の割合と決まっているのか、それらの疑問が生じ、その疑問にも何等説明もせず、維持管理費は実質賃料の3%であると決めつけて、賃料を求めようとしている。同一建物で同一価格時点で、その建物の必要諸経費が3つも存在することなどは、現実には有り得ないことについては、鑑定コラム1708)「まだ横行している必要諸経費が3つもある鑑定書」で記した。「求める手法が異なるから、必要諸経費の金額が異なるのは当然である。このことが分からないのか。」と質問する側の無理解を攻撃してくる。質問する側が間違っていると反論してくる。件の賃料鑑定は、積算賃料(積算賃料は実質賃料である)をXと置くが、そもそもそれが間違っている。(注)数値は丸い数値に変更している。X=10,00,000円+4,000,000円+0.11Xの算式より求めようとする。した算式で積算賃料を求めようとすることこそが、間違っているのである。0.11X)を使用する。すると新規賃料(積算賃料は新規賃料)と継続賃料(スライド法賃料、利回り法賃料は継続賃料)とがゴチャクチャになってしまう。このことを受けて、裁判官は、「そのこと自体は鑑定の一手法としてあり得るものと考えられ、不当であるとはいえない。同一建物で同一価格時点で、その建物の必要諸経費が3つも存在することは、あり得ることであると、裁判官は判決文に記述する。それは不当であるとはいえないとも記述する。「鑑定の一手法」とも判決は云うが、「鑑定の一手法」などではない。必要諸経費をXを使って求めることなど、行なわない。それが故に同一建物で同一価格時点で必要諸経費が3つも出現することになってしまう。鑑定基準にも行って良いとは書いてない。不動産鑑定の賃料評価にあって、同一建物の同一価格時点で、必要諸経費が複数あるとする考え方など認められるものではない。必要諸経費は1つの金額である。不動産ビル賃貸業で、貸ビルの必要諸経費が3つもあることはない。それを受けて鑑定評価が成り立っている。貸ビル事業に必要諸経費が3つも存在したら、税務署は脱税を疑って動き出す。当たったら、裁判官の忌避申立をした方がよいであろう。上記の様な裁判が横行してはたまらない。その前に、上記の様な鑑定の存在の排除が先だが。トップページ前のページへ次のページへ鑑定コラム全目次へ。