読んだ本とか2019.05.23【書評】かぼちゃ・スルガ・三為などの世界を書ききった快作「やってはいけない不動産投資」アベノミクスのメインテーマである金融緩和が始まってから7年。溢れたお金は、まずどこに行ったのかといえば不動産投資への貸出でした。漠然とした将来への不安から貯蓄から投資へと目が向けられたということで、サラリーマン層の不動産投資ブームが起こります。将来への不安→なら不労所得の不動産投資しかない!と欲ボケした無知な客をハメにきた不動産業界と、ノルマに追われてモラルハザードを起した一部の銀行員の融資攻勢は2017年から2018年にかけて大ブレーキがかかります。かぼちゃの馬車を運営していたスマートデイズの破綻と、そのビジネスモデル、そしてほぼ行員が加担していたとも取れるスルガ銀行の”指導”などが白日の下に晒され、一気に個人主体の1棟1億円~2億円くらいまでの不動産投資市場が冷え込んだのです。よる一連の流れの暴露であり、筆致鋭く不動産業界の無茶苦茶さ(良心的な業者もいるのだが、見分け方を突き止めるまでには至らなかったと素直にあとがきに書かれて好感が持てます)に切り込みます。仕入れから4割乗っけても売れる数字にするため、想定賃料や空室状況を書き換える業者どう考えても割に合わない長期サブリース保証はなぜ行われるのか融資が閉じると、三為業者がなぜ死滅するのかなど、業界外の人にはわかりにくいところをわかりやすく説明されていて、「2010年代の投資不動産業界で何が行われてきたのか」を理解するのにこれほど役に立つ本はありません。手口は平成どころか昭和かよ、と思うこと連発で、日本の先行きが思いやられます。あるTATERUさんの実際の新築アパート事業計画書を例にチェックポイントにあげている箇所など、痛快ですらあります。(画像出典:やってはいけない不動産投資より)最終章では、ご自身の区分ワンルーム投資経験から学んだ、不動産投資の秘訣、というか騙されないようにするやり方が書かれています。簡単にまとめれば、「業者の言うことを信用するな、買う物件は自分の目で見ろ、そして調べろ」ということなのですが・・・しばらく前にこちらの記事で書いた【結局ワンルーム投資とは事業なのです、事業をすべて人任せにしてうまくいくとは思えません。選定」すべて1パッケージでお任せするということは、利益の源泉部分をすべて相手方に取られてしまい、自分はコスト負担するばかり、となります。コスト削減要素もありません。手放しノーチェックで投資に適した物件を紹介してくれる「信頼できる不動産販売会社」などこの世にありません。】という結論と一緒ですね。その3(ワンルーム販売業者編)内藤忍先生が推奨する都内ワンルーム投資を真剣に考えるエントリ、その3まで来ました。...だんだん読んでいて気持ち悪くなってくる後味の悪い本なのですが、事件の詳細を知るのにこれほど適した本もありません。-----ただ、2つだけ著者と私、そもそも論点の立脚が違う箇所があってなんとなく引っかかりを感じながら、最後まで解消できずに終わりました。もやもやを最後に書いておきます。1:不動産投資において、融資を受けた人は消費者ではなく事業者である。事業の遂行において無知はすなわち罪である。自らすすんで1物件1法人スキームや通帳偽装の追認をした人は、まずその罪を自分の財産で償うべきである。命まで取られることはないので、払えないなら貸し手と交渉するかそうでないなら破産すれば良く、単に消費者保護などを叫び被害者ぶるのは、若干筋違いではないかと思える。悪いのは騙しにかかっている不動産業者そして内情を知りながら貸し込んだ銀行ではあるのだが。2:不動産投資ブームを招いた日銀の金融緩和として批判的に書いているが、これまたお門違いに思える。・「将来への漠然とした不安」を多くの国民が感じて、不動産投資をしようと思っているのは、アベノミクスより前の政治の責任(特に自民党)である。・そして、将来の不安をみんなが感じていて、景気が良くなっても収まるどころか増幅しているのは、朝日新聞を含めた諸マスコミの報道姿勢がとても大きい。・総需要を減らす少子化をそのまま放置したのは、そもそも日本国民自体が悪い。・金融緩和の目的は、雇用の創出と国力の増加であり、アベノミクスで雇用の創出は達成できている。一方で、肝心の国力の増加に、三為業者や地方の需要なしアパートの建設はなんの貢献も果たしていない。これは税制の問題でもある。・将来の不安から、(まっとうな融資の拡大につながる)ビジネス創業や副業での収入確保より、スキルがいらなさそうに見える不動産投資を国民が望むのは、複合的な要因である。重要な雇用の流動性が無いこと、社会人になってからスキルアップの機会を逃している人がとても多いこと、銀行の本来の機能である”事業審査”がうまくできておらず担保を取れない人には融資できていないこと、そして産業界が副業を長らく規制しつづけてきたこと、など様々考えられるが、それは国のあり方そのものと平成時代の縮み国民志向がビジネス創業に向いていないことに問題があるのではないか。・いわば根本的な原因を見ずに、表層的な部分で金融緩和が悪いと怒っているように感じる。it↓↓消費者のためのマンション購入応援。ワンルームマンション投資マジの名著だった。(1)トラックバックは利用できません。引用これ書評じゃなくね?返信をキャンセルする。-URL資産になるマンション購入のススメ:プロフィール湾岸の妖精・のらえもん湾岸タワーマンションを購入&在住中という設定のネット妖精です。どき・月島の新築と中古マンション、そして湾岸エリアの開発情報を取り上げます。住まいの購入と売却は人生の一大決心事ですが、消費者の立場に基づいた情報はネット上にも図書館にもほとんどありません。このブログは、私と同じようにマンションを購入・住み替え・売却を検討方のために、自分が知ったこと・勉強したこと・考えたことをアウトプットするブログです。宅建士とFP2級所持。重説をしたことがない宅建士です。検索:過去の記事(ランダム)2013.01.12【読んだ本】人気のマネー誌ZAiが作った家を買いた...この本を監修した、さくら事務所さんから献本いただきました。晴海タワーズ・ティアロレジデンス...ティアロレジデンスの公式ホームページが更新されました。公式Web上では「第二...2012.08.13もうひとつのキャナルテラス、シティハウス豊洲の販売...盆になると、どこもモデルルームはお休み。手がける設計事務所ですが、社...2016.01.3あけましておめでとうございます!今年の予想&抱負と...読者の皆様、あけましておめでとうございます。