賃貸管理術2019.2.28不動産投資家が知るべき入居者が欲する設備(写真=Photographee/Shutterstock.com)家賃を上げるための一つの手段として、設備の充実があります。設備をたくさん付け加えればそれだけ家賃が上がるかといえば、そうではありません。賃貸住宅を探している人が「家賃が少し高くてもいいから、付けてほしい」と考える設備はどんなものでしょうか。(首都圏)」として発表しました。その結果によれば「家賃が上がってもほしい設備と許容額」の上位10項目は以下のようになっています。1,200第1位は「追い焚き機能付きの風呂」で、家賃上昇の許容額は1,400円でした。カップルやファミリー、あるいはお風呂好きの単身女性にとって、追い焚き機能ははずせない設備といえるのかもしれません。家賃の上昇許容額が大きい設備としては、第2位の「エアコン」がありました。6位の「TVモニター付インターフォン」、10位「ディンプルキーなどのピッキング対策の鍵」などは、セキュリティを気にする女性からのニーズが高い設備といえるでしょう。必要な設備であるかどうかを判断するために入居希望者にニーズの高い設備が分かったとしても、すべての設備を導入するわけにはいきません。予算に合わせて、本当に必要な設備だけを、優先順位を付けて導入していくことが大切です。必要かどうかをどう判断すればよいのでしょうか。手っ取り早くて確実なのは、そのエリアを熟知している管理会社に聞くことです。各エリアにどんな賃貸物件が多く、またどんなニーズを持った入居希望者が多いのか、賃貸管理会社なら把握しているはずです。入居希望者のニーズにマッチし、かつ競合物件と差別化になる設備は何かを、管理会社と相談しながら判断し、導入していくべきでしょう。注意しなければならないのは、管理会社によっては、リフォーム費用を稼ぐために設備の導入を提案する場合もあるということです。オーナーは管理会社に言いなりになるのではなく、ポータルサイトなどを使って自分で競合物件の設備を調査して、管理会社が提案する設備が本当に必要かどうかを判断する必要があります。オーバースペックにはならないように注意を自分の物件がターゲットとしている入居者の属性についてもよく考えるべきでしょう。シングルの男性をターゲットとする物件に「追い焚き機能付きの風呂」や「防犯カメラ」は必要ないかもしれませんが、「無料インターネット完備」があれば喜ばれるでしょう。設備を導入するかしないかを判断する際には、投資対効果で考えることが大切です。6位の「TVモニター付インターフォン」などは、2、3万円で既存のインターフォンから交換できます。仮に3万円の費用をかけて、家賃を月1,100円上げられたとしたら、1,100円×12ヵ月÷3万円=44%で、この設備投資の利回りは44%ということになります。金額としては小さいですが割りのいい投資です。一方で、多額の導入費用がかかっても、大幅な賃料の増加が望めない設備もあります。そのような設備はいくら入居希望者のニーズが高かったとしても、導入する優先順位は後回しにした方がよいでしょう。設備を追加することによって家賃収入が増えれば、利回りが上がります。利回りが上がれば売却時の価格アップにつながります。その点で考えても、やはり投資対効果の高い設備を見極めて、優先的に導入していくことが大切なのです。