2018.07.30この記事は約5分で読めます。あらゆる投資には利回りという言葉が付きまといます。ワンルームマンション投資(区分マンション投資)も。不動産投資はその定義があやふやで、いろいろな利回りがあります。それが初心者を失敗させる要因のひとつです。不動産投資に関わったとき、初めて目にする利回りが「表面利回り」です。ろりボクもそうでした!そのせいで、危うく失敗するところでした。この表面利回りには致命的な欠陥があり、この利回りの高さだけに注目して投資すると、ほぼ100%失敗します。言い切れるのでしょうか?スポンサーリンクスポンサーリンクコンテンツ利回りとは?表面利回りとは?表面利回りで失敗する理由1表面利回りで失敗する理由2表面利回りで失敗する理由3まとめ利回りとは?利回りとは投資額に対してリターンがいくらかを測る指標のことです。投資家ならおなじみの言葉ですよね。ワンルームマンション投資で使われる利回りも、多くの種類があります。表面利回り(グロス利回り)ネット利回り(NOI利回り)実質利回り(FCR)自己資金利回り(CCR)ローン定数(K%)全期間利回り(IRR)※リンクをクリックすると各利回りの解説記事にジャンプする。」を解説しましょう!表面利回りとは?表面利回りとは、年間の満室家賃を区分マンションの価格で割ったときに計算される利回りのことです。グロス利回りともいいます。表面利回りがリターンを正確に表す指標なら、初心者も含めてハッピーになれるでしょう。表面利回りほどあてにならない利回りはありません。これを信じる者は即座に地獄行きです。表面利回りの計算式はこうです。表面利回り=[年間満室家賃]÷[価格]×100オーナーチェンジ物件は現在の入居家賃を使い、空室の場合は不動産業者が査定した想定家賃を使います。オーナーチェンジ物件とは区分マンションは入居者が住んでいる状態で売買するのが基本的なスタイルです。新オーナーは前オーナーとその入居者が交わしていた条件をそのまま引き継ぎます。入居者がそのままでオーナーだけ変わるので、オーナーチェンジ物件といわれています。次は表面利回りを計算してみましょう!表面利回りの計算あなたは次の条件のワンルームマンション投資を検討しています。表面利回り=[年間満室家賃]÷[価格]×100=48万円÷400万円×100=12%もし、あなたがワンルームマンション投資の初心者なら、12%の利回りは高利回りと思うかもしれません。このままワンルームマンション投資を始めると、この物件への投資は失敗に終わるでしょう。高利回り物件には、それなりの理由があるからです。『高利回りのワンルーム投資にだまされるな!実はハイリスク物件だ』さらに、あなたが付きあった業者が悪徳業者なら、この区分マンション投資への失敗だけでは済みません。ローンが付く限り失敗必至な物件をすすめられ、人生がジ・エンドです。ろりなぜ、そこまで言い切れるのかって?次はその理由を紹介しましょう!表面利回りで失敗する理由1表面利回りには空室という概念がありません。常に満室で入居率100%です。不動産投資では、そんなことはありえません。不動産投資は空室との戦いですから。表面利回りで失敗する理由2マンション運営は結構なランニングコストがかかるものですが、表面利回りにはその概念がなく、常に経費ゼロ円経営です。『区分マンション投資を甘く見るな!ランニングコストはこんなにドッサリ』これらの経費は、実際の利回りに影響を与える重要なファクターです。表面利回りで失敗する理由3オーナーチェンジのマンションなら、その人が退去するまではその家賃は保証されます。空室物件(空室のマンション)を購入するときが問題です。想定家賃が実質家賃より高いの?ぴろりその理由は簡単!高い家賃をつけておけば表面利回りが高くなるよね?魅力的な物件に見えるからだよ。保留?オーナーチェンジの入居者が退去したとき、どれくらいの家賃が発生するのか?その相場家賃を把握しておくことは大切です。初心者が失敗しないために、最初にマスターしてもらいたい利回りは「ネット利回り」です。『初心者こそ知ってほしい!ネット利回り(NOI)の計算方法はこう』まとめワンルームマンション投資で使われる利回りで、最も有名なものが表面利回りだが、これを信じて投資すると失敗する(特に初心者サラリーマン)。表面利回りには、空室・ランニングコストの概念がないからオーナーチェンジ物件・空室物件のいずれも相場家賃より高い家賃で計算されていることが多いです。中古ワンルームならX%は欲しい不動産投資は利回りが全てではありません!しかし、ある程度の利回りがキープできないとキャッシュが枯渇します。自分なりの基準(最低ライン)を持つことは大切です。高い安いはこう決まる!管理委託手数料は5%が相場です。?3%なら格安ですが、安ければOKというほど単純ではありません。管理委託手数料が安いということは、安いなりのわけがあるからです。職場にこんな電話がかかってきたことはありませんか?「ワンルームマンションを購入すれば、生命保険代わりになりますよ」その仕組みを初心者でもわかるように解説します。地方に行けば行くほど、広告料率(家賃の何%を広告料に使うか)は高くなります。?広告料は不動産賃貸業の悪しき商慣習です。これがないと仲介会社はピクリとも動きません。会計フリー「事業主貸の使い方」不動産投資の口座から預金を引き出した[会計freeeの使い方]事業主貸と事業主借。この2つの違いで困っていませんか?クラウド会計ソフト「freee」の帳簿付けを通して解説します。読了後、霧が晴れたようなスッキリ爽快感をお約束します。悪質不動産コンサルに近づくな!さもないと失敗する「不動産コンサルタント」を名乗るのは自由です。?怪しいコンサルが一定の割合で混じっています。ボクが出会ったダメコンサルをすっぱ抜きます。サラリーマン大家はこう書く!アーカイブ2020年2月2020年1月2019年12月2019年11月2019年10月2019年9月2019年8月2019年7月2019年6月2019年5月2019年4月2019年3月2019年2月2019年1月2018年12月2018年11月2018年10月2018年8月2018年7月ブログ内検索コンテンツの目次コンテンツ利回りとは?表面利回りとは?表面利回りで失敗する理由1表面利回りで失敗する理由2表面利回りで失敗する理由3まとめタイトルとURLをコピーしました。