2018.10.22この記事は約5分で読めます。関西から首都圏投資に浮気中の@ぴろりです。リーマンショック後の東京都心の中古ワンルームマンションは、表面利回り10%前後で取引されていました。女性投資家ほんじゃ、今は(2018年)どうなん?ぴろり利回りは爆下げ状態だね!新築で表面利回り4%~。中古で表面利回り6%~。?サラリーマン投資家のボクにとって、低利回りなワンルームマンション投資は荷が重い。投資する価値を見いだせる不動産投資家がいます。東京都内にはワンルームマンション規制があり、16m2くらいのワンルームマンションは建築できなくなりました。東京都心のワンルームマンションの価値はグッと上がり、家賃も上がりつつあるのです。ワンルームマンション規制とは増えすぎたワンルームマンションを規制するために設けられたルール。新たにワンルームマンションを建設するためには、一定の条件をクリアする必要があります。以前のワンルームマンション投資のイメージはこうでした。バス・トイレが同じ区分マンション投資なんて時代遅れだ時代はバス・トイレ別の1Kタイプで、ワンルームマンションには誰も住まなくなる家賃が暴落して売れなくなり負動産となるですが、今は違います。低利回りでも負けないのが長期投資家もし、あなたがワンルームマンションで10年・20年・30年という長期投資をするなら、利回りが下げ相場でも勝算はあります。キャッシュフローをため込んでいる運営期間中に、利回りがジワリジワリと下がれば、売却するときには価格が上がっているからです。実際、中古マンションの時価を調べられるサイト住まいサーフィンで調べる限り、都内(特に山手線内側)の価格は未だに上がっているようにも感じます。(2018年)売却するころには、ローン返済は着実に進み、ローン残高はかなり減っているでしょう。ろり「利回りが下がる」ということは「価格が上がる」ということだよ!株式投資と違い、ワンルーム投資の売買コストは往復で価格の10%を超えます。不動産の回転売買は、投資効率が悪いのです。資産家のするマンション投資は、攻めではありません。超都心東京ストライクゾーンが狙えるのです。東京都心はとにかく価格が安定しています。拡大していき、東京都心は最後です。東京都心マンションは相続対策にも有効!東京都心マンション(特にワンルームマンション)は相続対策にも有効です。東京都心のマンションは土地の持ち分が小さいため、マンション価格の30%程度まで相続税評価額を落とすことができるからです。あなたが2000万円の現金を持っていたなら、評価額は額面のままで2000万円それをワンルームマンションに変えて持っていたなら、600万円程度の評価額なぜ、こうなるのか。その理由はマンション特有の評価方法にあります。マンションの評価方法(土地)マンションの土地の評価は路線価をもとに計算します。ろり路線価は実際の取引価格の8割程度だよ路線価は相続税などの計算に使う土地評価ですが、積算評価の計算にも使われています。『残念!銀行から見た区分マンションの価値(積算評価)はこの程度』さらに、ワンルームマンション投資ではそれを誰かに貸し出ます。ワンルームマンションを第三者に賃貸した場合、さらに路線価から20%割り引くことができるます。小規模住宅等の特例が使えるので、50%割引の特例のおまけつきです。マンションの評価方法(建物)マンションの建物の評価は固定資産税評価額をもとに計算します。ろり固定資産税評価額はマンション購入価格の50%程度だよさらに、ワンルームマンションを第三者に賃貸した場合、さらに30%割り引くことができるのです。不動産テック×AIはここまで来ている!』まとめ超都心ワンルームマンションには、利回り以上の価値があることがわかったかな?でも、超都心ワンルームマンション投資は、どちらかというと資産家向けだね。相続対策ボクは現実を直視して、コツコツと都心マンションを買い増していくよ。失敗したくない40代サラリーマン大家のブログレコメンド利回り実質利回り(FCR)を計算!区分マンションの収益力を丸裸にしよう実質利回りをご存知ですか?これがわかると、その物件の収益力を正確に計れるようになります。加味した真の利回りともいえるからです。利回りワンルームマンション投資でハイレバレッジをかける2つの方法ハイレバレッジはお好きですか?ボクは大好きです。攻守のバランスが崩れない程度に控えています。昨今、利回りが低下しているため、レバレッジは効きにくくなりましたが、それでもGoGo!という方はどうぞ。利回りマンション投資は融資を味方に付けよ!税引き後売却益の計算方法はこう毎月のキャッシュフローの少なさにウンザリしていませんか?しかし、融資を利用したワンルーム投資は、毎月のキャッシュフローが少なくとも、売却で一気に逆転できる可能性があります。利回りマンション投資はNOI(ネット利益)がキモ!物件の収益を計算せよ不動産投資サイトにネット利益やグロス利益と記載があり「?」と思った経験はありませんか?重要なのはネット利益(NOI)です。「なぜ?」と思ったあなたは、本記事を読んでスッキリさせるしかありませんね。利回りマンション投資は税引き後売却益が最重要!計算方法はこうだ売却価格から購入価格を引いた「表面売却益」を使っていませんか?多くの投資家がこれを採用していますが、実は全く役に立たちません。洗練された投資家は「税引き後売却益」を使います。考慮した、不動産投資全体の利回りなのです。東京都心マンションは相続対策にも有効!まとめタイトルとURLをコピーしました。