何のための管理会社なのか孤独死などがあった場合の第一報は物件を管理する管理会社(客付け仲介など)に入ることが多いようです。弊社へのお問合せも管理会社からの相談がダントツ多く、次に遺族、そして大家さんという順番です。ところが、管理会社の方に必要な処理や消臭方法をご説明すると、だいたい次のようなアクションです。「では、オーナーさんに確認します」けっして悪いわけではありませんが、このアクションを挟むことによって着手が遅れるのです。何のために誰のために特殊清掃を行うのか?そもそもどうして特殊清掃を行う必要があるのか?孤独死や自殺があり部屋が汚れ、臭いや虫の被害が出ているからです。物件所有者のためでもあるのですが、同じ建物に住む住人のためでもあると考えます。孤独死の発見で一番多い理由は異臭からです、それを察知するのは近隣の入居者です、その時点ですでに遅れているのです、一刻の猶予もないのです。弊社では本格的な特殊清掃や家財撤去は後のこととして、まずは特殊清掃一次処理を行い、近隣に迷惑を掛けている臭いや害虫をとりあえず止め、関係者や遺族が入室できるようにすることを推奨しています。入居者の心情にに配慮した特殊清掃会社ですが、いくら管理会社が早急に特殊清掃業者を手配しようとしても、いちいち物件オーナーにお伺いをしていてはどんどん時間が経ち被害が拡大してしまうばかりです。このようなパターンは即答してくれるオーナーが何故か少ないのです、施工まで2週間を要した事例もありました。物件オーナーはすぐに特殊清掃を手掛けることをためらうのか?おそらく物件オーナーは部屋の惨状をイメージできず、周囲にどんな迷惑を及ぼしているのかイメージできないのが第一の理由。ひとつは費用の問題です。弊社から不動産管理会社に伝えた金額から多少の上乗せをして伝えてるから割高感があり、物件オーナー自ら特殊清掃会社を探しているのではないか?実際、同一案件を管理会社と物件オーナー双方からもらったことがあります。これも物件オーナーが安く上げたいがために、自らさまざまな業者に問い合わせをしており、その結果臭いに耐えきれなかった入居者2世帯が退去するという憂き目にあっています。特殊清掃案件は管理者主導で行うべきこのような事案が発生したときほど、管理会社主導で進めるべきと考えます。弊社で推奨している特殊清掃一次処理は孤独死の場合で、3~10万円程度です。(本格的な防臭処理や家財撤去は別)金額的にもこの程度であれば、管理会社の立替もしくは事後処理で報告したほうが早期の解決を図ることができます。弊社もお付き合いの長い管理会社の場合、物件オーナーに対しては事後報告で対応しています。そもそも物件オーナーは管理やメンテナンスのことは素人です、昨今は自主管理大家さんも多くリフォームまで行う方もいるようですが、基本的には知らない領域です。一方の管理会社は当然管理のプロですから、そのような事案の対処方法を知っています(孤独死案件の遭遇は初めてという場合でも、経験則で早期の対応が必要と知ってます)この構図から見ても一目瞭然で、プロである管理会社が物件オーナーに対しお教えするという意味でも管理会社主導で行う必要があるのです。東京都豊島区の古めのマンションで起きた孤独死です。夏場の孤独死でしかも玄関先での死亡ということでした、臭いとウジ虫の発生もさることながら異変が起こってる、となった決定的なものはこれでした。外の廊下に体液が流れ出ています。同じ階に他の部屋が5室あり、そこにたどり着くには必ずこの部屋の前を通る必要があるのです。この案件も真っ先に管理会社からご連絡をいただきましたが、物件オーナーの判断待ちということで即日の作業が出来ませんでした。この案件の場合、逆に管理会社から連日弊社に「なんとかなりませんか」と泣きつかれていたのですが、弊社としても費用の支払元が確定しないことには着手できません。管理会社から連日懇願されたのには理由がありました。他の入居者から退去したい旨が出されてること、2名の入居者からは退去はしないが、消臭などが済むまではホテル住まいをするので、その費用と精神的苦痛を受けたということで損害賠償をもらいたいと宣告されていたのです。そんな状況でも物件オーナーはすぐに着手の指示をせず、オーナー側からOKが出たのはファーストコンタクトから5日も経過していました。95,000円でしたが、この物件のオーナーが受けた損失は莫大なものになったと予想できます。※ちなみに事後の本格消臭や家財撤去費用で別途45万円程度かかっています。後日、管理会社の担当者とどうしてこれほど時間が掛かったのか尋ねてみると次のようなことが判明しました。1.物件オーナーは遠方に住む人で3年前にこのマンションを買った。2.オーナーと言っても本業が別にあるサラリーマン大家であった。3.保険に加入していなかった(孤独死に対応する)4.連帯保証人や遺族が見つからなかった。マンション経営のノウハウを持たず物件を所有している方は意外にも多いです、築古で30年フルローン、年利3.5%のように絶対利益が出そうもない状態です。遠方に住んでいて日常管理は丸投げ、事が起きて連帯保証人や遺族をあたってみても見つからず、このままじゃオーナーが全て負担することになる!と慌てふためき、なんとかならないかと思案していたようです。不動産投資ブームで踊らされて物件を買った素人大家さんらしい結末ではありますが、専業大家さんでも孤独死に遭遇したら冷静な判断に困るのは致し方ないです。このような事態では管理会社が主導権を握るべきなのです。孤独死が起きたらすぐに消臭や害虫駆除を行い、近隣住人への対策をしましょう。遅れてしまうと退去など取り返しのつかな痛手を被る場合もあります。最短60分で到着し臭いを止めます。