私自身も、不動産管理会社に勤務しているサラリーマンです。業界でも5本の指に入る管理会社ですが、とにかく1人あたりの管理戸数が多く、時間に追われ、クレーム対応に追われる日々です。長年、管理職や現場の所長を経験してきましたが、不動産管理業としては、今がピークだと思います。今までは、順調にアパート、マンションが新築されてきたことで、管理戸数も増えてきましたが、今後は少子化に伴い、新築は確実に減り、築古物件の比率も多くなります。今、現在は、リノベーションすることで入居を保っていますが、このリノベーションの普及は、管理会社の利益を増やすことには貢献しましたが、大家さんの利益を減らす、大きな要因になっています。いうよりは、自分のノルマのため、会社の利益のためという感じがします。過剰なリノベーション工事も多くなります。月1000万のリノベーション工事のノルマがある場合、200万の工事を5人から契約することと、50万の工事を20人から契約することでは、あなたならどちらを選びますか?5人からの方が労力が少ないですね。年配の大家さんの方が「いいよ。退去の工事についても同じことが言えます。クロス張替えも、はっきり言って過剰ですね。家賃を維持するためには、仕方ないのかもしれません。不動産管理会社は、ゼネコンの構造と似ていて、工事は、下請けに丸投げすることが多いです。複数の会社を経由していきます。ここで2割〜3割ほどの利益が上乗せされますので、工事価格は、高くなりますね。部屋の稼働率を高めることで利益を出すなぜ、家賃を維持することにこだわるのか?私の会社は、サブリース物件も多いので、入居者さんの家賃は、高い方が良いのです。逆に大家さんへの支払家賃は、低い方が良いのです。その差額が管理会社の利益になるからです。サブリースの場合は、空室に関係なく、固定家賃です。空室期間も短い方が良いので、退去する前から、次の入居者募集を始めます。前の入居者の退去日から次の入居者の入居日まで1週間ほどが通常です。稼働率が高くなれば、この差額も、サブリース会社の利益です。会社として、増収増益を続けるためには、毎年、管理戸数を増やしていく必要があります。リノベーション工事を契約獲得するにも、畑は広い方が、収穫もたくさんできるというものです。管理会社にとって、管理戸数増大が会社存続の生命線です。管理会社を選ぶ時に、毎月の管理費の安さで決める方がいますが、経費に占める割合は、リノベーションや退去工事の方が大きいはずです。入居を決める力が高い会社の方が経営自体は、安定するはずです。管理会社を選ぶときは、賃貸経営をトータルで考えて欲しいと思います。出口戦略コラム楽待は株式会社ファーストロジックが運営しています。Firstlogic。