2018利益率と稼働率こんにちは!投資家あおやまです。今回のテーマは利益率と稼働率です。これは、商売の基本の基です。屋台のおっちゃんだろうが、TukTukのドライバーだろうが全部同じです。私がカンボジアにきた6年ほど前には、TukTukドライバーは、ちょっとの距離でも、とりあえず5ドルと言ってみるといった感じで、そこから交渉が始まって非常にめんどくさい思いをしていました。カンボジア到着の翌日にはバイクを買いに行ったんですけどね。それが、1500リエル(約37.5セント)で乗れる循環バスができて、タクシーが増えて、タクシーの配車アプリができて気軽に安くで移動できる選択肢が増えると今度は、値下げしてでもなんとかお客さんを獲得しようと必死になっています。時すでに遅しで、いずれタクシーやバスに駆逐されるでしょう。TukTukの将来は、観光客のみをターゲットにした浅草の人力車なみになっているかもしれません。これは賃貸経営でも同じで、満室経営を目指して、稼働率をフルに上げるために家賃を値下げして満室にしたとしても、それにより利益率が下がってしまっては意味がありません。逆に、利益率を重視して家賃を値上げしても、入居者が全く入らないというのでは利益はあがるどころか固定費分マイナスになってしまいます。利益率を重視すると、稼働率が落ちますし、稼働率を重視しすぎると利益率が落ちますのでバランスを取る必要があります。大事なポイントは周辺の相場から大きく乖離しないで差別化をするという事です。私が日本でやっていた戦略は、周辺相場よりもちょっとだけ下げることで満室経営を維持していました。物件の売却をする前に準備期間をある程度とって、仲介業者に支払う広告費を上げて家賃の値上げを順次していきました。売却時には、現在の賃料が分かるレントロールから投資家は投資判断をします。逆に言えば、レントロールの数字により売買価格が決まるので、レントロールは重要な指標となります。売却時に利益を最大化しようと思うと家賃は下げない方が良いとなります。これをカンボジアにそのまま当てはめようとすると難しい問題があります。日本では、賃貸契約は通常2年ですが、カンボジアでは3ヶ月、半年、1年など期間の短い契約が一般的です。弊社にこられるお客様の多くは、どれくらいカンボジアに滞在するのか読めないので、長い契約は好まない傾向があり、普通の賃貸契約でも、半年か長くても1年契約がほとんどで、中には半年ごとに新築物件に引っ越していく方もいます。なると、多少の契約延長があったとしても契約満期の度に空室ができる事になります。この短い契約期間が一般化したのは大家側にも問題があって、長期で契約するとDeposit(日本で言うところの敷金に相当)が高くなる商慣習がありました。2ヶ月分という感じで契約年数が増えると最初に支払うDepositの額が上がります。契約期間中の解約は、大家によりDeposit没収が一般的です。それもあって、借りる側は半年契約など契約期間の短い方を好むようになります。契約期間が短いということは、相場の変動が早くなりますので、市場動向には常にアンテナを張っている必要があります。市場の供給が少なく、大家側が強気でいられる状態なら、それでも問題はないのですが、供給が増えてテナント側に選択肢が増えると、大家が困る事になります。管理会社としたら、少しでも値段が高い方が収入が増えるので嬉しいですが、このままの状況が続くと大家さんにとっては厳しい状況になるでしょう。今は供給が増えているので短期契約が多いですが、これが需要が増えて家賃上昇局面に入れば長期契約が増えて安定するでしょう。私個人の予想ですが、一度家賃は下落します。相場を見ると1年前と比べても少し下がっていますしね。下がるのは逆によいことで、それで需要が増える可能性が出てきます。カンボジアライフも以前と比べると快適になりましたので、下落後に需要が増えて家賃上昇局面に入ればオーナーとしても楽しい事になります。稼働率を重視するのか、利益率を重視するのかこれは戦略によっても変わるので一概にこれが正しいという事はできませんが、競合が次々と出てくるカンボジアではやっぱり稼働率を重視した方が良い気がします。https://angkor-home.com/rentals/5572戦略としては、市場の変化が激しいので、それまで可能な限り回すようにする感じですが、判断が難しいです。そもそも結果が出るのに何年もかかる訳ですからね。みなさまの参考になれば幸いです。投資家あおやまブログランキングに参加しています。クリック頂けると嬉しいです。Bloggerブログランキングブログランキングに参加しています。クリック頂けると嬉しいです。日本では大家さん、カンボジアで不動産仲介をしています青山英明です。