新築アパート経営問題17年9月に書いた「30年一括借り上げのアパート経営は危ない!?」では、サブリース問題に注目をあててました。出資者は、建物の建築費用を全額負担させられた上で、30年間もアパートを貸す権利と賃料を下げられる権利を奪われる仕組みです。最初の建設費に当初の高い賃料を取るための値引き原資等も含んであるので、最初は埋まるのですが、空き部屋が出てくると賃料を下げると言うことになり、収入がローン原資と逆転するのが多発します。30年一括借り上げは怖いのです。アパート経営するなら経年劣化は当たり前。劣化すれば修繕は必要だし、借主も集まらないから賃料を下げなきゃいけないのも常識です。サブリース契約もそうなってる。その「リスクを知らされてなかった」というのは、経営者になる準備が出来てなかったという事になります。普通に新築アパート建てるなら何社かに案と見積り出させますよね。ガス器具等は7年更新、雨どいや外壁は10年更新とか考えてコスト計算しますよね。それを1つの業者に任せたら、建築費用は割高になるだろうし、設備更新リスクはオーナー負担だから無視ですよ。今回は違法建築問題もプラスされました。だいたい一括借り上げ系のアパートってフローリングの遮音性能が劇的に低いし、屋根や外壁の遮熱も考慮されてないから大変ですよ。昔からそうでしたから、何を今さらって感じもします。「界壁がなかった」との報道を見て、「だから隣接住戸の音が漏れて来るんだ」と分かりました。隣や上の階の音が丸聞こえって部屋もありますからね。そりゃあ居心地悪くて住んだ人がすぐ出ていくのも分かります。サブリースは便利なものです。全部業者が一括でやってくれます。家賃保証の金額が数年おきに改定されるので、そのリスクはアパートオーナーが背負うって事を理解しておくことが重要だと思います。それにしても施工不良は痛いですね。遮音と遮熱は住民に長く住んでもらうための基本です。パナホームやヘーベルの鉄筋アパートなら頑丈なんで、古くてもメーカーで簡単に新築そっくりにリフォームできます。アパート経営なら、そういうのを買う方がいいですけどねえ。ローンを組んでのアパート経営は疑問です。そこにオーナー自ら住むならいいでしょうが、賃料だけで返済するのは難しいでしょうねえ。悩ましい問題だと感じてます。アーカイブ2020年02月2020年01月2019年12月2019年11月2019年10月2019年09月2019年08月2019年07月2019年06月2019年05月2019年04月2019年03月2019年02月2019年01月2018年12月2018年11月2018年10月2018年09月2018年08月2018年07月2018年06月2018年05月2018年04月2018年03月2018年02月2018年01月2017年12月2017年11月2017年10月2017年09月2017年08月2017年07月2017年06月2017年05月2017年04月2017年03月2017年02月2017年01月2016年12月2016年11月2016年10月2016年09月2016年08月2016年07月2016年06月2016年05月2016年04月2016年03月2016年02月2016年01月2015年12月2015年11月2015年10月2015年09月2015年08月2015年07月2015年06月2015年05月2015年04月2015年03月2015年02月2015年01月2014年12月2014年11月2014年10月2014年09月2014年08月2014年07月2014年06月2014年05月2014年04月2014年03月2014年02月2014年01月2013年12月2013年11月2013年10月2013年09月2013年08月2013年07月2013年06月2013年05月2013年04月2013年03月2013年02月2013年01月2012年12月2012年11月2012年10月2012年09月2012年08月2012年07月2012年06月2012年05月2012年04月2012年03月2012年02月2012年01月2011年12月2011年11月2011年10月2011年09月2011年08月2011年07月2011年06月2011年05月2011年04月2011年03月2011年02月2011年01月2010年12月2010年11月2010年10月2010年09月2010年08月2010年07月2010年06月2010年05月2010年04月2010年03月2010年02月2010年01月2009年12月2009年11月2009年10月2009年09月2009年08月2009年07月2009年06月2009年05月2009年04月2009年03月2009年02月2009年01月2008年12月2008年11月2008年10月2008年09月2008年08月2008年07月2008年06月2008年05月2008年04月2008年03月2008年02月2008年01月2007年12月2007年11月2007年10月2007年09月2007年08月2007年07月2007年06月2007年05月2007年04月2007年03月2007年02月2007年01月2006年12月2006年11月2006年10月2006年09月2006年07月2005年12月2005年11月2005年10月2005年09月2005年08月2005年07月2005年06月2005年05月2005年04月2005年03月2005年02月2005年01月2004年12月2004年08月2004年07月2004年06月2004年05月2004年04月2004年02月2004年01月2003年11。