?原状回復の問題・トラブルはどうして発生するのか?賃貸住宅を借りる方が減少し、縮小する賃貸市場の中で厳しい賃貸経営を強いられていることも多くなりつつあるなか、入居者の退去後の原状回復費用を含めたリフォーム工事代の費用支出や、清算のトラブルなどでお困りの方が増加しています。賃貸不動産を所有されているオーナー様から寄せられた相談の中には入居者の退去時の清算によるものが、30%にも及ぶという結果が公表されています。オーナー様としてはできるだけ費用を入居者に負担してもらいたいものですが、実際に、入居者はお客様ですから、その商品にかかる費用は経営する者が負担するべきであるという現在の経営感覚とに相違があるため、トラブルになってしまうことが多いようです。現在の退去時のリフォームにおける原状回復の考え方はレンタカーに置き換えると分かり易いと思います。レンタカーを数ヶ月借りたとします。何ヶ月も乗っていればタイヤも磨り減りますが、車を返す際にタイヤを買い換える費用を請求されることはありません。一方で車をぶつけてしまった場合などは、レンタカー料金以外に修理する費用を請求されます。これは賃貸住宅も同様です。オーナー様の商品は賃貸住宅ということになります。商品を魅力的にするのは提供する側ということになのです。入居者はお客様、賃貸物件は商品で、オーナー様が経営者です。お客様が入らないと収入になりませんし、商品が良くなければ、お客様は入居してくれません。飽和状態にあり、一人の入居者を巡って新築住宅と既存物件との間で激しい競争が行われています。このような状況の中にオーナー様方の物件も置かれていることをご理解いただきたいと思います。)入居者を確保するための維持修繕していく費用は、経営をしていくうえで必要な出資であり、必要な営業経費なのです。商品を運用していく中では、ランニングコストが発生します。賃貸経営の場合、サービス内容はお部屋を貸し出すことですから、フローリングが刷れたり・クロスが汚れたりといったことは、レンタカー業者でいうタイヤが磨り減る、車体が汚れるということに相当します。国土交通省の示す「原状回復のガイドライン」の中では、このような経年変化や、通常損耗の範囲においては、商品に掛かるコストつまりサービス料は維持修繕のための必要な費用としてオーナー様が負担していくべきである=「修繕費は家賃の中に含まれてい国土交通省のガイドラインの原則と特約について国土交通省の復旧(原状回復)に対する考え方は以下のようになっています。ポイント借主は、退去する時に、原状回復することになっています。この借主の行う原状回復とは、退去の際に借主の故意・過失や通常の使用方法に反する使用など、借主の責任によって生じた住宅の損傷やキズ等を復旧することで、その復旧費用は借主が負担することになっています。借主が、普通の生活をしている上で、発生する経年変化や通常の使用による損耗、キズ等の復旧については、貸主の負担で行うことになっています。復旧費用の負担を決めることができますが、通常の原状回復義務を超えた負担を借主にさせる特約は、全て認められるわけではなく、内容によっては、無効とされる事があります。(例えば、退去時の畳の表替え・裏返し等を全て借主負担とする特約などをつけても、結局無効となってしまいます。)基本的には、通常の生活によって生じる修繕費は家賃に含まれており、貸主が負担するという考え方です。再募集の為のクロスの張替えその他改善費用は貸主の負担となります。注意しなければいけない事は、退去時の専門業者による部屋全体のハウスクリーニングは、貸主の負担となる事です。借主は通常の清掃を実施して退去すればよいことになっています。存在すること賃借人が特約によって通常の原状回復義務を超えた修繕等の義務を負うことを認識していること賃借人が特約による義務負担の意思表示をしていることガイドラインでは裁判判例の考え方を取り入れています。賃貸経営をしている以上、維持修繕費はサービスの一環ですから原則上、オーナー負担、それ以外の善管注意義務に違反する使用に関しては入居者が修繕費を負担するということがお分かりいただけるでしょう。賃貸経営をしている以上、支出を減らし収入を増やしたいと思うのは当然で、毎回退去の度に発生する修繕費は死活問題です。退去時の修繕費用の負担については、全てを入居者(賃貸人・借主)に負担してもらうことは難しい上に、費用の負担範囲を巡ってトラブルになることも多々あり、賃貸経営を圧迫するリスクに備える必要があります。退去時におけるトラブルはどのように防いだらよいのでしょうか?効果的な手段として2つあげることができます。入居前の確認をしっかりと行う一つ目は入居前の確認をしっかりと行い、事実関係を明確にすることです。建物の賃貸借は、契約期間が長期にわたることが多く、当事者の記憶だけでは事実確認が曖昧になってしまう場合が多い為、損耗などの箇所・発生時期に関しては書面等でしっかりと行っておくことで事実関係が明確になり、未然にトラブルを防ぐことができるようになります。これは賃貸借契約の際に入居者に確認をお願いしています。修繕費用リスクを低減させる二つ目は修繕費用リスクを低減させるということです。分かりやすく言うと、退去時の修繕費が掛からない、又は少なく済むようにするということです。トラブルの原因となる修繕費用を発生させないことで、トラブルに発展することを未然に防ぐことができます。私共では”リフォームバグバスター”と呼んでいる修繕費が0円になるこの画期的な魔法のシステムを自社で開発致しました!必要最低限の修繕で「原状を維持」という意識から「未然に防ぐ」という意識に代え、リフォームバグバスターを採用することで無駄な費用と維持修繕費はほとんど掛からなくなります。魔法のシステムを詳しくご説明いたします。﻿オーナー様へベストプランをご提案いたします。お気軽にお問い合わせください。