最高の住まい探しをするためのノウハウ!教えます。「それなら、どっちに行っても同じさ」ルイス・キャロルの名作『不思議の国のアリス』で、アリスがチェシャ猫に出会う場面。どこに行きたいかがわかっていないアリスには、当然、どこに行けばいいかを教えることはできないという話。自分が知らない世界を歩くというのは、まさにこれと同じこと。あなたが人生で初めての住まい探しに直面するときも、まさにこの状況だと思うんです。経験することで知識もないし、しかも大きな買い物だし、ついつい最初から最後まで誰かを頼りたくなってしまいます。「あなたはどこに行きたいのか...」という究極のゴールだけは、自分のアタマで考えてで答えを出す必要があるんです。これは、自分で自分の人生をコントロールするために大切な質問です。不動産業界の営業トークでは、「あなたはどこに行きたいのか...」ということは聞いてきません。演出過剰なモデルルームを見せつけたり、いかにもお得そうな物件情報をちらつかせてみたり、あなたが何も考えなくても「ラクしてお得な住まい」に出会わせてあげますよ〜と、思わせぶりな態度をとってきます。自分のゴールを自分で決められない受け身状態では、ついついあれもこれもと過剰なスペックに目を奪われてしまいます。結果的に無理して身の丈以上のローンを組んだ割には、それほど将来価値のないエリアや条件で物件を購入する羽目になってしまい、人生の「自由」を奪われた、残念な人になってしまうんです。あなたが、「ラクしてお得な住まい」があるんじゃないかと勘違いしてしまうのは、完全に不動産業界の術中にはまっているからです。不動産業界の営業マンは自分たちの売りたい物件やノルマを抱えているので、あなたにとっての最高の住まい探しとは何か?をいっしょに考える余裕はありません。彼らは、ただ表面的な条件だけをヒアリングして、なるべく早く自分の売りたい物件情報を当てこみたいんですね。本音としては、ユーザーに深く考える人になって欲しくない(苦笑)...つまり、受け身の消費者のままでいて欲しいわけです!だから、彼らは、お得な風に加工された物件情報を矢継ぎ早に繰り出してきます。「この物件があなたに最適です!」と断言しますが、ほとんどの場合の本音は、「この物件を私が売りたいです!」なんです(笑)。不動産業界はだれにでも受けるようなキャッチーなフレーズを散りばめるのが本当に大好きです。「モデルルームに来場したら2000円差し上げます」とか、「成約したら10000円差し上げます」とか、「え?僕たちをお金で釣ってるの?しかも、そのお金の出所は?」ってつっこみどころ満載のえげつないネタを、普通にキャンペーンにしちゃう業界ですから...受け身の消費者を惹きつけるキャッチーなフレーズについては、かなり心得ていらっしゃいます(苦笑)。...「リノベーション済み物件」とかは、昔は「リフォーム済み物件」と呼ばれていたものですが、言葉の流行を読み取ってより洗練された風に装っています。中身は基本的に同じものです(笑)。お宝物件」「手数料ゼロ物件」etc...このようなフレーズも、あなたにとってフィットするかどうかを何も保証していないのに、なんとなく得をした気にさせられてしまいますね。本当のゴールを見誤らせる「要注意ワード」です!よくよく考えてみたら、「新築」という言葉も、ある種のプレミアム感を煽るだけの空虚な言葉ですよね?だって、買った瞬間に「中古」になるのに「新築」という言葉自体を売りにしているわけですから...と、このように、不動産業界というのは、あなたが何を目指せば幸せになるのか?ということは全く考えていません。マーケティング調査で求められている言葉や流行にそってモノを作ったり物件情報を加工して売り込んでいるだけ、というのが実態です。ユーザー側がもっと賢くなって、「あなたはどこに行きたいのか...」という質問の答えを、自分のアタマでしっかり考えながら、住まい探しをもっと深く検討するべき...僕は切にそう思うんです。ほんのちょっと深く考えるだけで、あなたの未来はもっと豊かになるのに、もったいないです!「ラクしてお得な住まい」なんてホントありえないですから...例えば、欧米など住環境が成熟した場所では、コーポラティブハウスやリノベーションなどで、ユーザー側が住まいの流通や企画に関わろうとします。それは、業者に任せておくだけだと中身の精査が出来ないし、そもそも、住まいは自分たちの資産という意識が強いんです。受け身で相手のルールにコントロールされるだけでは資産なんかつくれないですから!この意識は、そろそろ日本も学ばなきゃならないです。業界側が利益をむさぼるだけじゃなくて、ユーザー側が潤う住環境に変えていくべき時代だと僕は考えていますので...最高の住まい探しをするためには、まず、最高の住まい探しとは何か?を定義することから始めなければいけません。「あなたがどこに行きたいのか...」ということの答えを満たしながら、最高の住まい探しをするためのノウハウとは、以下の【3つの目標】を高次元で融合した住まいを創造する方法論だと、僕は考えています。【最高の住まい探しをするための3つの目標】1自分らしいライフスタイルを体現する住まいにすること2将来の資産として自分を支える住まいにすること(所有が負担にならない)3維持管理するのが楽しいと思える住まいにすること実際に考えてみればわかると思いますが、この3つの目標を融合しようとするときに、単純な「損得勘定」は何の役にも立ちません。この内容を真剣に詰めていくと、「自分らしさ」という軸が人生を豊かにするために絶対に必要なんだとよくわかると思います。「自分らしさ」という軸は、「ラクしてお得な住まい」という軸では絶対に無視されてしまう要素です。「自分らしさ」という軸をもって、【3つの目標】を高次元で融合するためのルールは、実は、自分でつくれることに気付くしかないんですね。最高の住まい探しをするためのノウハウをひと言で言えば、「住まい探しのルールを自分でつくる!」...そういうものだと考えてください。実は、本当にあなたが必要とする住まいは、あなた自身が考えて、それに見合った物件を探して創り直せばいいのです。僕の考えでは、あなたといっしょに最適な購入方法を考えて、いっしょに最適な物件を探して、いっしょにライフスタイルを創りあげていく「住まいの家庭教師」みたいな存在が、不動産業界のこれから求められる姿だと思っているのですが...なかなかしっかりした実力のあるプレーヤーが少ないのが現実です。そのための武器はちゃんと用意されているんです。それが、中古マンションをリノベーションするという方法です。ユーザー側がもっと賢くなって、「あなたはどこに行きたいのか...」という質問の答えを、自分のアタマでしっかり考えながら、住まい探しをもっと深く検討するべき...僕は切にそう思うんです。ほんのちょっと深く考えるだけで、あなたの未来はもっと豊かになるのに、もったいないです!「ラクしてお得な住まい」なんてホントありえないですから...例えば、欧米など住環境が成熟した場所では、コーポラティブハウスやリノベーションなどで、ユーザー側が住まいの流通や企画に関わろうとします。それは、業者に任せておくだけだと中身の精査が出来ないし、そもそも、住まいは自分たちの資産という意識が強いんです。受け身で相手のルールにコントロールされるだけでは資産なんかつくれないですから!この意識は、そろそろ日本も学ばなきゃならないです。業界側が利益をむさぼるだけじゃなくて、ユーザー側が潤う住環境に変えていくべき時代だと僕は考えていますので...リノベーションというのは、中古物件の価値を再生するために行うというのが本質です。素敵なデザインをつくるのも目標のひとつですが、コストと価値のバランスを考えて、あえてお金をかけない決断をするのもまたリノベーションなんだ...と、僕は定義しています。物件の価値再生(バリューアップ)と関係なく、やたらとコストをかけたリフォームは、僕の立場では全否定です。物件価値に見合ったコストで住みたい物件をプロデュースするのがリノベーションの醍醐味です!つまり、どのエリアにある、どの価格の物件に、どのくらいのコストをかけてリノベーションするかという、プロデュースの考え方がすごく大事。その結果として、研ぎ澄まされた美しいデザインを持つ資産価値の高い物件を、あなた自身のために創り出すことが出来るのです。そのためには、住まい探しのプロセスとスキームをいっしょに考えてくれる専門家のパートナーの存在が不可欠です。リノベーションを提供している業者といえども、不動産コンサルタントとして頼りにならない業者では意味がありません。見た目のデザインだけを売るなんて論外です。月々いくらの支払いだからっていう考え方も意味がない。資産として成り立つかどうか、コストのかけ方は適切かどうかをいっしょに考えるプロデュースをしてくれることが前提です。ないと、初めての住まい探しで参加型は難しいですから。それでは、「最高の住まい探しをするための3つの目標」にそって、あなたが今考えている理想の住まいのことを考えてみましょう。・子供とのびのび遊ぶことができる広いリビング・料理好きの夫婦がいっしょに楽しむキッチンとダイニング・趣味に思う存分のめり込む書斎、基地のようなスペースこういう具体的な生活イメージだったりしますか?ここで、あらためて、「最高の住まい探しをするための3つの目標」を復習してみますと・・・1自分らしいライフスタイルを体現する住まいにすること2将来の資産として自分を支える住まいにすること(所有が負担にならない)3維持管理するのが楽しいと思える住まいにすることこうしてみると、2の将来の資産として自分を支える住まいにすることと、1と3とのバランスをどう考えるのが良いか、難しいんではないかと思います。「資産価値とやりたい思いのバランス」ですね。ここで安易に、具体的な理想の生活イメージに引っ張られてしまい、「やっぱり、理想の住まいを実現するのには、希望エリア(街)を妥協して、もっと物件価格が抑えられるエリア(街)で住まいを探すしかないのかな〜」という方向に流されがちですが、それこそ最も考えてはいけない選択肢なので注意してください。具体的な理想の生活イメージというのは、住まいを購入したいという最初のモチべーションだったりするので、そのために必要な広さは?とか、部屋数は?とか、こだわりも強いことが多いのです。広さも、部屋数も、例えば「○○m2」とか「○LDK」のように数字で表せるものだから、条件としてこだわりやすい要素になってしまうんですね。その数字で表せる条件と、最初に考えた「具体的な理想の生活イメージ」とはホントはイコールではありません。実は、そこはリノベーションで改善出来る可能性がある部分です。それよりも、エリア(街)の目標をどこにおくか?ということのほうが資産価値に直結する要素です。エリア(街)をベースにすることが肝心です。結果として、予算的に少しくらい広さを抑えることになったとしても、出来るだけリノベーションのデザインで解決することを考えてみてください。今後ライフスタイルの変化で、どうしてももっと広いスペースが必要になったとしても、リノベーションで資産価値を構築した物件であれば、いつでも自由に住み替えが出来ます。これが、初めての住まい探しでは絶対有利になると考えてください。初めからパーフェクトを求めて、コスト高になりすぎたり、資産価値を踏まえられるエリアを外したりするのは、あなたの「自由」を失うことになりかねませんので...また、エリア(街)の選択のポイントは、その場所が将来的にどのような価値を持つか?という要素が最も大事で、そこに、「住みたくなる街!」という感覚的な要素と「生活利便性」や「通勤」といったプラスアルファを添えるカタチで考えると良いと思います。エリア(街)の選択を前提にするからこそ、物件価格にどれだけかければ良いか、リノベーション費用にどれだけかけることが可能か、という要素を決定することが可能になります。リノベーション費用」の仮決定をして、方向性をある程度見定めてから、そこで初めて現在売りに出されている物件情報を集めます。実際に現地に出向き、現地調査を踏まえてリアルなデータを体験として積み上げていきます。仮決定した条件を調整しながら、「あなたはどこに行きたいのか...」という本当の答えを探っていくわけです。やって、ただ理想だけのイメージだった住まいを、資産価値がともなった現実の住まいとしてカタチにしていくんですが、僕自身、この段階でいろいろとクライアントと意見を摺り合わせていくプロセスが大好きです!「あなたはどこに行きたいのか...」という本当の答えを探っていく流れで、自分のライフスタイルのステージアップにつながる人がたくさんいて...ある意味、住まい探しのコーチング段階と言えますね。ちなみに、5年後、10年後の資産価値の推移を読みやすいのも中古マンションならではの特徴です。体感出来ないばかりか、住民の意識や管理状況の推移も当然読むことが不可能なので、10年後以降の価値推移の予測がかなり難しいです。新築を購入する時点においては、ルールをコントロール出来るのはあなたではありません。あなたは、先方の提示した価格と、スペックと条件で、買うのか?買わないのか?を決断するだけです。「自由」はありません。新築だけではなく、中古マンションをリノベーションする以外の住まい探しの選択肢では、あなたは、先方の提示した価格と、スペックと条件で、買うのか?買わないのか?を決断するだけ...具体的な理想の生活イメージを実現する方法としては、やはり「自由」がありません。実際の数字でシミュレーションしながら考えてみましょう。東京の都心エリアで、ファミリータイプといわれる70m2の新築マンションが7000万円程度だったとします。これは、目黒区あたりで平均スペックの新築が購入出来る相場の感じです。その同じエリアで、築30年以上経過した、ある程度管理状況が良い中古マンションは3500万円程度。ここでリノベーション費用をいくらかけるかは、やりたいことよっても変わりますが、200万〜1500万円くらいの幅で考えられます。実績として、1000万円程度費用をかければ、全てをスケルトンからやり替えることが可能で、内装下地と設備配管や電気配線を全て新しく交換した上で、無垢のフローリングで床を張り替えたり等、使用素材や設備器具の点で平均的な新築の仕様を完全に超え、間取りも自分好みに変更可能です。ここまでやって合計取得費用で4500万円程度。参考数値ではありますが、新築が7000万円なのに対し、中古マンション×リノベーションは4500万円。同じエリアの新築と比較して、リノベーションは2500万円も安価なのに、完全オーダーで自分好みの内装に出来るわけです。「新築の6.5割の価格で新築以上...」です。新築は購入から10年以上経つと購入時の半分近くに価格が値崩れするのに対して、築30年以上経過している中古マンションは、そこから大きな値崩れはありません。中古マンションのほうが住み替えする場合の出口戦略(他人に売ったり貸したり)も組みやすいんです。反対に、新築の場合は、価値の目減りでローンの残債が残ってしまい、売りたいときに売れないという人が後を絶ちません。同じエリアでも、新築と比較して、より地域の雰囲気と利便性がベストバランスな場所に建っているのも中古マンションの特徴です。昔からの良い土地を先に押さえているからなんですが、そのことも中古マンションが資産として有利な理由です。新築では全く検討出来ないんです...)という大きな安心感の上に、自分らしいライフスタイルを描けるという「自由」が、リノベーションのコンセプトです。心地よさの基準も、好きなデザインや家具のテイストも、求める機能も、住む人によって、一つ一つ違って当たり前。家族構成や価値観、ライフスタイルに合わせて間取りを決め、内装や設備を選び、カスタマイズしてこそ、本当に快適な住まいが実現出来ます。業界から与えられた情報を受け身でとらえて、損得勘定でお仕着せの住まいを購入する人生はやめませんか?あなたは、中古マンションをリノベーションして自分で住まい探しのルールをつくれるんです。自分の住まいの資産価値をコントロール出来るんです。今は、どちらかといえば、デザイン先行で注目されているリノベーションですが、本質的には、自分らしい住まい探しを資産価値につなげるという最高のアートです!これが日本の住まい探しのスタンダードになればどんなに楽しいだろうと思って生きています。すると、日本はもっとクリエイティブな国として復活するはず!子供は誰でもアーティストだ。問題は、大人になってアートな生き様を体現できなくなってしまうことなんだ。