トラブルよく相続トラブルになりやすい土地などの不動産の相続についてお話します。「遺産なんていえるほどの財産なんてない!」と思っている方にぜひ知っておいてほしいことばかりをまとめてみました。あてはまる方がいればご注意してくださいね。親切で信頼できる不動産屋は必要だ!土地が相続問題になるのは簡単には分けられないので共有名義にしてしまう方が多いから預金債権なら、相続が発生すれば自動的に各相続人に配分されるものです。不動産などは相続と同時に分割されるとはいえず分配の仕方が決まるまでは相続人全員の共有状態に置かれます。分割に関する協議がまとまるまでは、持ち分という形で所有権を共同で持っている状態です。この共有名義というみんなで一緒にひとつの土地を所有している権利を会社の株をみんなで持っている状態と説明すればわかりやすいですか?何人かいる相続した子供の誰かひとりが売りたい?住みたい?誰かに貸したい?古くてオンボロになってきたので建替えたい?そんな気持ちになっても共同で所有しているのですから株主総会ならぬ兄弟姉妹で家族会議を開かなくてはいけません。子供の誰かの希望は了承されるのでしょうか?そして土地という不動産の権利というものは株と違って話し合いの多数決では決まらないのです。だれか1人でも反対すればもう解決できません。不動産というものは、ひとつとしてまったく同じものはなく、非常に個性的であるということ。その不動産にいくらの価値があるのか?評価が難しいということ容易に換金化できないこともおおいことなどからそのケースバイケースで柔軟に分割案を考えなくてはいけないのですがこれが本当に難しい。私みたいな相続に強い不動産屋の出番が増えてきているですね。住み続けたい相続人と売ってお金に換えたい相続人たとえば母親が亡くなってしまい、子供3人で母親名義の不動産を相続した場合を考えてみましょう。3人の子供のうち、長男が母親の所有している土地に家を建てて長年同居をしていました。通常の相続割合であれば、子供たちは平等の相続割合ですから各自1/3ずつ持ち分での共有状態になります。もめやすい典型的なケースです。長年同居という形で亡き母親と暮らしてきた長男は「このまま引き続き暮らしていたい」と考えるでしょう。いざ、売るために引っ越しすることなどは長男家族から反対されることでしょう。自分の親の面倒を押し付けておいて、いまさらこの家を売ってお金で分けなんて勝手すぎるわ!」とは長男のお嫁さんの言い分もあります。今まであんなに仲の良かった兄弟姉妹に隙間風が吹くことになるんです。このように相続財産に不動産が含めれているとよくもめやすいので対策が必要なことがご理解いただけましたでしょうか?えっ?そんなことはうちには起こらない?とお考えですか?では実際の土地の相続トラブル実例をお聴きになってみてください。土地の相続で背負う覚悟でいた住宅ローンの借金がゼロになっていた私がよく遭遇するケースをお話しします。「うちに財産なんてありません!」そういわれる人でもマイホームがあります。頑張って支払っていてもローン残債が1/3にはなっていません。普通の住宅ローンで採用される元利均等方式でのい返済支払方法は当初は金利ばかりで、なかなか元金は減りませんからね・・・・。いうものを通常加入させられます。普通の生命保険のように毎月引き落とされて支払うものではなく、銀行が住宅ローンの返済金の中から保険料を支払っている形が多いので、多くの方がその存在を忘れてしまっています。※金利に含まれる(0.2%程度)こともあります。住宅ローンを借り入れしたことがある人なら経験があると思いますが、ローン審査の時に持病(糖尿病など)や入院履歴などの告知書を書かされたはずです。返済者が万一死亡すれば、この生命保険金でその時点でのローン残債が完済されます。買った時よりは古くなっているしなにより値下がりしていますし、まして買ったことすら後悔しているかもしれないマイホーム返済者の亡きあと、遺族が支払っていく覚悟もしていた住宅ローンそれが、いきなりローンも無くなって自分のものになるのです。※正確には相続人のものですね(笑)いくら値下がりしているといっても、マイホームならば数千万円の価値があります。「今まで財産などまったく無い!」と考えていた人たちにも相続トラブルに巻き込まれる可能性が出てくるのです。私にも相続する権利があるはずだ!」そんなことを言い出してくる親戚が現れないとも限りません。”>また、見ず知らずの第三者が「生前にお金を貸していたので、その不動産を売って借金をかえしてもらいたい!」なんて詰め寄ってくるかもしれません。遺族を守るための団体信用生命保険がそれがあったことによってかえってトラブルに巻き込まれる?そんな「財産などないのだから相続トラブルなんて関係ない!」とタカをくくっていたあなたにも災難が襲ってくるかもしれません。土地の相続問題を先送りにしていたツケ!相続登記で遺産分割協議書のハンコ代で高くつく不動産の名義変更手続きは必ず相続が発生すればただちにしなけれいけない?そんなものではありません。祖祖父のまま放置されてきた。そんな物件にも時々ご縁があります。「いやあ、問題ないですよ!相続の話は何十年も前にきちんと話はついていますから!」そんな言葉を鵜呑みにするほど私は楽天家ではありません。そんな場合はすごく慎重になります。確かに相続が発生した当時にはきちんと話がまとまっていたかもしれません。亡くなってしまった方もいるでしょう。その地位はその子供たちに継承されます。「この家は長男の○○が相続する」そんな話が何十年も前にまとまっていたとしても当事者がすでにいなければ証明することも難しい。登記名義を変更するには、名義人にならなくても各相続関係人全員のハンコが必要です。「今回はハンコ代として20万円程度支払っておけばいいだろう・・・」と安易に考えていても簡単にはハンコを押してくれないこともあるのです。時がたてば「やっぱりあの話は納得できない」と態度を変える兄弟姉妹のこともあります。その子供である義理の姪や甥まで相続関係人です。何十年もあったこともないし交流も一切ない。そんな状況ですんなりハンコを押していただけないこともあるのです。ハンコを盾になんらかの金銭的要求があることも珍しくありません。相続発生時の経緯を一切知らない専門家に相談されたら「そのマンションは3000万円の価値があります。法律的にはあなたにはその6分の1の権利があります。」という回答かもしれません。「ハンコを押して返せば20万円を支払うと書いてあったが、3000万円の6分の1の500万は権利があるじゃないか!」そんな誤解を生む可能性だってあるんですね。代償分割という言葉をご存知でしょうか?相続人に一人が、その不動産を相続する代わりに金銭で他の相続人に支払う分割方法です。それもすんなり話がまとまるのも難しいことがあります。不動産の市場価値の評価は難しい調停や裁判でよく争点になるのが、土地建物などの不動産の評価額です。不動産は相続人各自がその相続分に基づいて持ち分を共有します。貰う相続人はできるだけ高い評価額を希望します。そのため各相続人がそれぞれの不動産会社に依頼して自分の意向をくんだ査定額を提示することもあります。その開きが結構大きい?そんなこともあります。これが不動産の評価の難しいところです。見方によって大きく評価が異なることも珍しくないのです。競売にかかってしまうこともあります。競売は必ずしも正常な市場マーケットを形成しておらず思わぬ低い値段で競落されてしまうこともあります。※普通の方は競売で不動産を買うことはあまりないですよね。「競売になると不利益が被りますよ!」とアドバイスさせていただいて長年もめていた相続トラブルがやっと解決したこともあります。調停・審判についてはこちらを参照してみてください土地の相続問題解決は知恵次第で相続した不動産の資産価値は高くも低くもなる「うちには二束三文の農地があるだけですから・・・」そんなご相談もあります。確かに、農地の評価などはかなり低く抑えられています。坪当たり2~3万円程度のこともあります。自分の財産はその程度と思っている方もいます。それが住宅地に転用できるなら・・・?いきなり10倍20倍に大化けする?そんなことも現実にあるのです。不動産コンサルタントの出番ですね。「この不動産は2000万円の価値がある」そんな風に考えていた方もがっくりと肩を落とした勘違い?単純に税理士さんの相続税評価を信じたようです。がけ地で家が建たない(建築可能でも造成費が莫大に必要)前面道路に2M以上接していない。家は建ちません)地形が著しく悪い。(地形によって大きく市場価値は変わります。間口がわずか4m程度では家らしい家は建ちません)セットバック(建築後退線)を見落としている。様々な減価要因が見つかることもあります。「2000万円と思っていた不動産がわずか数百万円でも売れない物件だった!」そんなこともあるのです。収益性の低いオンボロ賃貸アパートを建替えるため立ち退き交渉は素人には難しいオンボロアパートでは収益性が低く、高値で売れません。そこで、立ち退きを完了させてから売れるとよいのですが相続税の納税資金から時間が無い場合もあります。法外な立退き料を要求してくる賃借人もいます。家賃3万円のアパートで数百万円の立退き料なんて要求してくる人もいます。あるケースは【誰かの入れ知恵?】ということも考えられます。そんな場合は時間がかかっても裁判で白黒つける。その道のプロに売却する。いうのも選択肢に入ると思います。私にも相談してみてください。プロの不動産業者の立ち退き費用の見積は、業者によってはかなりの金額の開きがでます。賃借人がそのままいる状態でも結構高く買い取ってくれる不動産業者もいればトホホの値段しか提示してこない不動産業者もいます。信頼できる不動産業者がいれば、相談してみてください。普通の不動産業者ルートでは、なかなか高値では売れません。一般の戸建やマンションなどの住宅物件の情報ネットワークとは微妙に異なります。土地等の不動産の評価に関する知識も必要になってきます。弁護士・税理士などの専門家だけの力ではちょっと不足気味なんですね。私は「人生において三種類の人間と友達になっておけ!それは弁護士と税理士と不動産屋だ!」だなんて考えています。あなたの友達に加えていただけると恐縮です!でも、この生き馬の目を射抜く不動産業界は海千山千のタチの悪い不動産業者も多いのも事実です!大手であっても零細な不動産屋であっても決して簡単に信用はしないで下さいね。そんなご相談が多いのですが残念ながら双方が100%満足できる解決法はありません。|江本圭伸(相続対策専門士)『実家の相続』や『親の介護』や『老人ホーム選び』は百人いれば百通りの考えがあります。できれば"ご家族みんなで話し合って決めるのが一番ですから無理に私にまで相談する必要はありません。ひとつの結論を見つけることは難しいのが現実です。【どうしても問題解決の糸口が見つからない?という方だけ】ご相談してください。悩んでいること?迷っていること?を私と一度お話しませんか?すべての選択肢を考え抜いてからでも結論は遅くありませんし焦って決断すると大きな後悔をするかもしれません。お金の問題さえクリアできれば相続・介護の問題はほぼ全て解決できるのも現実です。その後義父の長男が駐車料金の事で無理を言ってくるようになりました。PM瀬尾さん、コメントありがとうございます。駐車場の収益はどのような分配になっていますか?>建物を撤去して駐車場にする前に私と義父と長男3人が話し合い義父の土地は私に遣と言うことで3人が同意しました(書類は作らなかったのです)書類がないというのがきついところですね(汗)いずれ相続でもめそうな気配ですが、できればきちんと話し合いだできればよいのですがそう簡単に話し合いができるものでもないことは私も実感しています。不動産相続コーディネーターの江本と申します。それはズバリ【不動産】なんです。お気軽にご相談してください。/>相続不動産の無料査定いたします。「ただ値段を知りたいだけ!まだ売るかどうかわからないよ?」という方も大歓迎です。相続税申告書を再チェックして相続税を取り戻しませんか?還付があって初めて費用が発生する完全成果報酬のノーリスクです。今は親の介護・相続は社会問題化していてマスコミからも様々な取材を受けています。どこかでみかけたらぜひよろしくお願いいたします。兄弟で相続した亡くなった父親名義の家(土地)を売る時に困ったこと兄弟で相続した親名義の家や土地を売る時にみんなが困るポイントを解説しました。シェア電話お問合わせTOPへ。