我々不動産業界でも相続ビジネスが花盛りです。あちらこちらで相続税対策セミナーが開催されています。「相続税対策をしたばっかりに逆に相続でもめた!」そんな方が増えています。巷では相続税対策をしたばっかりに相続倒産を招いてしまった?という実例まであるくらいです。私もたくさんの方から相続のご相談を受けてきましたが、そもそも税理士が勧める相続税対策には「?????」と思うことも少なくありません。確かに税法上の理論は間違ってはいないのですが、その前提条件に疑問が残るのです。税法から考えたら正しいがそれが机上の空論である相続税対策の間違い相続税の節税よりももっと大切なこと円満な相続対策とお考えならこのあたりをしっかりと抑えてからにしてくださいね。「相続税をゼロにする方法を教えろ!」そんなご相談がたくさんあります。なにがなんでも無理やり相続税をゼロにする?それがどれほど危険なことであるか?をみなさんあまり知りません。私は数百万円~1千万円程度の相続税ならあれこれ策を弄して節税するよりもさっさと納税したほうがよほど安心できると考えています。相続する遺産がひとり当たり5000万円以下なら相続税対策の節税は失敗する可能性が大きいまず相続税には基礎控除額があります。)この範囲の相続財産ならば相続税は関係ありません。相続財産からこの基礎控除額を差し引いた相続財産をもとに相続税の計算が始まります。相続税の計算では基礎控除額以上の相続財産に対して最初に法定相続割合で相続したと仮定して各相続人の課税価額を算出します。その各相続人の課税価額ごとに該当する相続税を計算し、その合計額が相続税になります。この相続税合計を相続する遺産の割合によって按分することが基本となります。7,200万円このように相続税率は累進課税です。遺産が多ければ多くなるほど相続税率が高くなります。相続する遺産が最高税率55%にまで達するのであれば相続税対策は必須です。それ以下の10%~20%程度であればあえて大きなリスクを抱えてまで相続税対策は考える必要がないかもしれません。相続税対策には大きな失敗のリスクも伴っているからです。「相続税対策失敗による損失額」(小)トータルでは得になります。「相続税対策失敗による損失額」(大)となるケースも少なくないのです。一人当たりの相続遺産が5000万円以下の相続税率は20%もし、その相続税対策で相続税をゼロにしたとしても、そのことが原因で20%以上の損失が出たら結局その相続税節税対策は損になります。20%がどれだけ悪いリスクリワード(損と利益の割合)であるかというと1億円の賃貸アパート建設や不動産購入で売却で8000万円を切ったらどうなるか?ということなんです。優遇されているマイホームとは異なり相続税対策目的での賃貸アパート建設・不動産購入には軽減措置など無いのでかなり諸経費は高額になります。・売却時に5~10%程度の諸経費がかかります。おっとこれだけで20%を超えてしまいますね。その相続税対策がかえって「それが原因で相続トラブルにもなる」可能性も大きくのですからふんだりけったりですよね。親の土地の賃貸アパートを建てて相続税評価を下げる?相続税対策目的で借金して不動産を購入する?相続税対策だけの視点だけであればそれは大正解です。路線価は実勢価格よりも安いとされています。建物は固定資産評価額(1-借家権割合)大きな相続税節税効果が見込めます。問題はその後なんです。そんな相続税対策で相続が終わってからみんなどれだけ困っているか?私のもとに寄せられる相談からも容易に推測できます。不動産が相続税対策になる時代の終焉?とにかく「不動産は相続税対策になる!」というのが今までの通説でした。ぼくも十数年前まではそう考えていました。今はそうとも断言できなくなってきているのです。節税効果と相続後のリスクのバランスを考えないといけないのです。「アパート経営の家賃収入は不労所得、寝ていても家賃がチャリンチャリン!」なんて幻想がはびこっています。それって都心部の中だけなんです。駅前の一等地ならともかくちょっと離れた所(駅から徒歩10分以上)なら満室になるのは新築の時だけ。ものの数年でハウスメーカーの設定した家賃で入居者は見つからなくなります。一時注目されたレオ●レスのニュースをもうみんな忘れているんですね。私もよくセカンドオピニオンとしてハウスメーカから提案された事業収支を拝見しますが、その想定設定家賃の高さには驚くことが少なくありません。あればすぐに持ち出しが発生します。今の日本は人口減少で少子化なんですけどね。採算的にどの賃貸アパートもワンルームばかりですが、借りる若者層も少なくなってきていますし、今はずっと実家暮らしを続ける子供ばかりです。親もそれほど子供に仕送りなど子供に投資できる余裕はありません。弊社に大学入学でお部屋探しに来られる親御さんたちも最優先事項はまず「安い低家賃物件を紹介して!」です。あなたが大金持ちの資産家でもなければそんな状況も肌に染みて実感やご理解もできるはず。そんなことを「相続税対策になる」という甘い言葉にみんなコロッと洗脳されてしまいます。「うちの商品はデザインなど独自性があって入居者にとても人気です!」とどのハウスメーカーの営業マンの方はみんな言われますが数年経てば近所の競合する賃貸アパートとそんなに差はなくなります。そんな甘い営業トークに惑わされずにいてください。その空室が多い近所の賃貸アパートも建築時にはそんな営業トークをされているものです。結局数年も経てばどれも大差はなくなるものなのです。建物のデザインや間取りで常に満室経営なんていう魔法なんか私は知りませんし、そんな魔法はすぐに模倣されてしまいすぐに当たり前になり次にまわりで建てられる新築賃貸アパートでは標準装備となります。いまの賃貸アパート大家業は片手間にできるものではありません。大家業はりっぱなサービス産業なんです。どこの大家さんもとても涙ぐましい努力をしています。いっときの時代錯誤的高飛車の勘違い大家さんの賃貸アパート物件なんかわれわれ不動産業者は見向きもしません。他に紹介する物件がゴロゴロあるからです。※「入居させてやる」という勘違い大家さんもかなり数は減りましたが未だに存在しますけど・・・ですから相続税対策で賃貸アパートを建てる前に周辺の賃貸アパートの募集家賃や不動産会社に支払う手数料も調べていおいてくださいね。不動産会社に支払う手数料や家賃の3か月分シーズンオフのワンルームで入居者から迫られるフリーレント入居者が入れ替わるたびにリフォーム(数十万円)そんなまわりの賃貸アパート入居募集条件にあわさなければいけなくなります。これで採算に合う物件はよほどの好立地でしか成立しません。ものの10年程度で、一括借り上げ家賃保証金額の減額交渉がくることもよくある話です。これからも継続的に賃貸アパート建設が見込める大地主様ならばそんな無茶な要求も一括借り上げ家賃保証しているハウスメーカーもしませんが、相続税対策で建てる賃貸アパートが1棟で完全終了?の極小地主ならばすぐに借り上げ家賃の減額交渉?承諾しなければ借り上げ契約終了?という悲惨なことになることもあります。これは正常なビジネス行為なのです。一括借り上げ家賃保証契約書には小さな小さな文字で「借り上げ家賃はその時の経済状況により変更できる」と書かれているからです。土地値でしか売れない?相続税対策で建てた賃貸アパート不動産は遺産分割しにくい遺産の代表です。最終的には「相続発生後には売却換金化してお金で遺産分割する?」というケースも想定できます。その売却で困ることもあるのです。結局円満な相続対策のゴールは結局は売却してお金で遺産分割しなければいけません。その売却価格が問題なのです。「これくらいでは売れるだろう?」という査定価格はご提示できますが100%必ずすぐに売れます!という価格となると多少は低めの金額になってしまうのは仕方ありません。相続税対策で建てる賃貸アパートの利回りは10%以下では?賃貸アパートを建てる土地はすでにあるから土地取得費はゼロ?ということになります。多くの地主さんはここでハウスメーカーの言いなりに贅を尽くしたゴージャスな賃貸アパートを建てます。最新設備を備えた賃貸アパートでまして新築ですから普通ならあっという間に満室になるでしょう。※必ずしもすぐ満室になるということもない地域も多いですけど・・・(汗)でも、それでも土地代ゼロの建物建築費だけの利回りで10%もいっていないのではないですか?実はいくら贅を尽くした賃貸アパートでも余分にかけた資金に対してそれだけの家賃はとれないものです。その時は最新設備であってもものの数年で当たり前の陳腐化してしまうものですよ。相続後に売却してお金で遺産分割しようとしてら・・・?購入される方はあくまで不動産投資としての投資判断します。相続対策で中古賃貸アパートを購入する場合もありますが、それは圧倒的に超少数派です。多くは購入資金のほとんどの借り入れるフルローンで借りて返済・諸経費を差し引いて手残り現金がいくらあるか?キャッシュフローで不動産投資家は考えます。新築でない中古ですから建物残存耐用年数も減っていますから35年ローンなんて組めません。今の状況だとせいじえ20年が多いです。するとどうしても表面利回り10%以上は欲しいところです。土地第ゼロの建築費だけの利回りでせいぜい6%~7%程度もちろん新築で35年ローンですからある程度のキャッシュフローは見込めるでしょう。10年も経てばいろいろメンテナンス費用も掛かってきますし、なにより家賃の下落はあると思います。そこで売却を考えて表面利回り10%以上を確保しようとするとほぼ土地値?ということにもなるのです。●ガ銀行事件以降に銀行は不動産向け融資をグーンと引き締めています。すると相続税対策で建てた賃貸アパートの売却はかなりシビアな状況であるといわざるおえません。人気のエリアと不人気エリアでは価格(利回り)や需要に大きな偏りがあるのが現実です。今は売却のご相談を受けていますがとてもご希望金額では売れません。銀行は不動産向け融資をグーンと絞っています。昨今の「か●ちゃの馬車」などス●ガ銀行問題が起こってからは不動産向け融資の風向きがコロッと変わりました。不動産融資が出ないことには賃貸アパートの売却値段はドーンと下落してしまうのは仕方ありません。そんなに相続税対策で賃貸アパートを購入しなければいけない方なんて少ないですし、多くは相続税に関係なく純粋な不動産投資として事業採算にあう物件しか不動産投資家は購入しませんからその目線(利回り)はとてもシビアです。建物は固定資産税評価という仕組みによるところが大きいからです。それがどの税理士も当たり前の常識と考えています。相続専門の不動産会社の私には「そうとも断言できないんだけどなぁ・・」といくケースも少なくないのです。地価の二極分化は激しく意外と【路線価】と【実勢価格】にそれほど差がない地域もたくさん増えてきています。このあたりは実際にあなたが調べてみるべきかと思います。購入した不動産が買った価格では売れない一時期流行った相続税対策として都心のタワーマンション購入がもてはやされました。購入されたタワーマンションの売却査定も受けるのですがその売却査定価額をお伝えするろ驚かれます。私の営業エリアの大阪圏では相場は明らかに下落トレンド「東京オリンピックまでは値下がりしない?」なんて誰が言っていたのでしょうかねぇ?爆買いの中国人の方もなりをすっかりひそめてしまいましたし、そもそも資産価値の落ちない不動産なんてあるのでしょうか?たとえ土地は値下がりしなくても、建物比率の著しく高いタワーマンション(だからこそ相続税節税効果大なんですが・・・)建物は時間の経過とともに古くなって価値は下がる?というのは当たり前です。建物の経年劣化の値下がり分以上に土地価格が上昇してもらわないと購入した値段で売却は難しくなります。...相続税対策は税率が低い人ほど失敗のリスクもある相続税対策にノーリスクなこのはありません。いえば遺産の分け方や生命保険による相続税節税対策です。これらは守りの相続税対策なので相続税をゼロにする劇的な相続税対策とは言えないかもしれません。相続税をゼロにする攻めの相続税対策にはそれなりのリスクがあることは肝に銘じておいてくださいね。一人当たりの相続税率が55%(ひとりあたり遺産額が6億円超)から30%(一人当たりの遺産が1億円)ならば少々相続税対策で失敗?となっても相続税節税効果を考えたらトータルでは得?という場合も多いでしょう。それ以下の場合なら相続税対策の失敗が命取り?になるリスクもしっかりと認識しておいてください。相続税ゼロにするハイリスクな相続税対策なんかするよりも払える相続税ならスパッと払ってしまって円満な相続を目指すことが賢明な場合も多いことも知っておいてくださいね。|江本圭伸(相続対策専門士)『実家の相続』や『親の介護』や『老人ホーム選び』は百人いれば百通りの考えがあります。できれば"ご家族みんなで話し合って決めるのが一番ですから無理に私にまで相談する必要はありません。ひとつの結論を見つけることは難しいのが現実です。【どうしても問題解決の糸口が見つからない?という方だけ】ご相談してください。悩んでいること?迷っていること?を私と一度お話しませんか?すべての選択肢を考え抜いてからでも結論は遅くありませんし焦って決断すると大きな後悔をするかもしれません。お金の問題さえクリアできれば相続・介護の問題はほぼ全て解決できるのも現実です。不動産相続コーディネーターの江本と申します。それはズバリ【不動産】なんです。お気軽にご相談してください。/>相続不動産の無料査定いたします。「ただ値段を知りたいだけ!まだ売るかどうかわからないよ?」という方も大歓迎です。相続税申告書を再チェックして相続税を取り戻しませんか?還付があって初めて費用が発生する完全成果報酬のノーリスクです。今は親の介護・相続は社会問題化していてマスコミからも様々な取材を受けています。どこかでみかけたらぜひよろしくお願いいたします。兄弟で相続した亡くなった父親名義の家(土地)を売る時に困ったこと兄弟で相続した親名義の家や土地を売る時にみんなが困るポイントを解説しました。シェア電話お問合わせTOPへ。