←戻る200件ヒットしました。管理費等の口座引落の質問です。当マンションでは、管理費等の口座引落日は、毎月10日に当月分を引き落としていましたが、管理会社の変更により、前月27日に翌月分を引き落とすことに変更されました。管理規約には「当月分は当月の10日までに一括して徴収する」と記載があります。管理会社に引落日を毎月10日に変更するように依頼しておりますが、社内で全て27日で引落をしているので、1組合だけ他の日にすることはできないと言われました。規約の変更は必要でしょうか?規約を変更せずにこのまま徴収し続けることは可能でしょうか?宜しくお願いいたします。:2001年〜管理会社より委託業務費値上げの要求がありましたが、検討する時間が無いとの理由で来期の検討課題としました。理事会では「管理会社リプレイス検討委員会」設置の話があり、設置する方向で検討したいと思いますが、その場合の注意点について教えて頂けますでしょうか。理事会メンバーの大半は今の大手管理会社の継続の意見ですが、住民の方々は独立系の安い管理会社へのリプレイスの意見も多い状況です。(1)標準管理規約第55条第1項に従った専門委員会を考えておりますが、その場合一般公募の委員と理事会の委員の割合は、理事会側を過半数にして問題ないでしょうか?(2)仮に専門委員会の答申が独立系管理会社へのリプレイスとなった場合でも、その答申を拒否して現状の大手管理会社の継続で提案しても問題ないでしょうか?(3)専門委員会の答申を無視する場合、理事会と専門委員会推奨の管理会社のどちらが良いかの住民説明会(両社のプレゼン)の開催が要求されると思いますが開催する必要はあるのでしょうか?(4)専門委員会にリプレイスに詳しいマンション管理士に入って貰おうと思いますが、その場合の費用はどの程度でしょうか?以上よろしくお願いします。私は管理組合には色々と改善提案を行なって参りましたが殆ど改善されない事から、来期ので理事会の理事募集応募し立候補しましたが、理事会より「貴殿は役員候補者としない」と通知されました。理事会に理由を聞いたところ、輪番制の理事候補が既に決まっているので、役員候補者は遠慮下さいとの事でした。管理規約では「理事及び監事は、組合員のうちから、総会で選任する。」とありますので、理事会の判断で勝手に立候補した理事候補を除外するのは規約違反だと思います。来週に総会ですが、私の名前が無い総会資料が既に配布されています。私が現在居住しているマンションは、2006年に分譲されたものでアーケードがある商店街に面しています。これまで10数年間、入居当初のどさくさに紛れて、管理規約にアーケード通行料を負担しなければならないと規定されていました。その道路は市道で、支払先はアーケード組合という商店主からなる組合です。マンション管理組合とアーケード組合との覚書・契約書は一切なく、一方的に区分所有者が支払わなくてはならないとされています。市道に出入りするだけで通行料を負担しなければならないのは不法行為ではないかと思いますが、全国的に見てもそのような例はあるのでしょうか?なお、アーケード組合の定款には、組合員は商店主しかなれないようになっています。近隣の同じ状態のマンション管理組合は支払っていません。管理人に与えられる休日が3日以上連続する場合は代勤者をもって管理業務を行う、管理人に与えられる休日のため週の基準時間に満たない場合があっても費用の清算は行わないとあります。要は、管理人が有給休暇を取っても管理組合は、委託費を全額払わされています。一般的なビジネスでは派遣社員や業務委託社員の有給休暇の費用を負担することは、まずないと思います。親会社がHPで公開している仕様書には、このような項目はありません。数々の問題行動から、最近やっと交代しましたが、5年ほど勤務していた管理人が目いっぱい有給を取っており、委託費が実質値上げ状態になっていました。有給休暇の費用は、管理組合として負担しないことを(負担するとしても上限〇日など)要求することは非常識でしょうか。さんモンスタークレーマーが騒ぎ総会が大荒れ。:2001年〜当マンションはクレーマーが多く、総会はいつも大荒れとなります。前期の総会では、修繕積立金の値上げを提案したところ、クレーマーから猛烈な反発を受け紛糾し、この議案だけで2時間以上も質疑応答が続きました。強硬な1名のモンスタークレーマーは同じ様な意見・質問を執拗にに繰り返していたことから、最後には他の仲間のクレーマーから制止され、やっと採決出来ました。支払い、さらに来期の理事に立候補してきました。理事会としては、モンスタークレーマーの理事会への加入には強い拒否反応がありますことから、「最近までの管理費等の未払い」を理由に理事立候補を認めない旨を通知しました。ところが、モンスタークレーマーからは、管理費は既に全額払っていることから、通知の撤回を要求してきました。理事の立候補を阻止する条文がありませんことから、過去の管理費未納を理由にモンスタークレーマーを排除するのは難しいのでしょうか?理事会としてはどの様に対応すればよいのかをアドバイスいただければと思います。:2001年〜我がマンションは、築15年、1回目の大規模修繕を終えたばかりです。駐車場は、パズル式の機械式325戸、平置き17戸。全住戸分が専有部分として割り当てられている。減少することが予想される。それを避けるために、駐車場の戸数を削減し、維持費用を適正におさえられないか?そのために、管理規約の変更などが必要になると思われる。アドバイスをお願いしたい。:2001年〜定期総会が開催され、管理委託業務費の改定(値上げ)と、改定分の管理費値上げが賛成多数で可決されました。新理事会には新たに5名の理事が入って来られ、その内の3人は積極的に立候補された方で全員が理事長等の主要ポストを占めました。支払いを拒否し、管理会社からは3人の引き落としが出来ないと報告がありました。前期の理事長からは、先ずは組合員の最低限の義務である管理費等の支払いをする様に強く要求しましたが、3人組は委託業務費の値上げは不当なことから委託業務費と管理費が値下げされる迄は絶対に支払いは拒否との姿勢で埒があきません。前理事長から管理規約の規定通り、3人組に対し管理会社から未納の催促を行う様に言いましたが、理事会役員の管理費未納ですので管理会社は完全に及び腰です。この様な場合、どの様に対応すれば良いのでしょうか??因みに、理事長の解任は可能ですが、理事の解任規定が無いので管理費未納を理由に解任させる事が出来ず困っています。:2001年〜うちのマンションは、総会の議決権に関して下記3つの書式があります。それぞれの書式の要約は下記の通りです。け→共有者が議決権行使者を一人選任する。私は、____号室の共有者から、議決権行使書として選任されましたのでお届けします。私は下記の者を代理人として定めましたのでお届けします。私は書面により議決権を行使しますので本書の通り賛成、反対、棄権を表明します。このとき、共有者が他の区分所有者等を代理人で立てるとき、1と2の両方の書式が必要でしょうか?また、1は選任された人が自分だけ署名して提出すれば良い書式となっていて共有者の署名欄がありません。共有者に無断で出したり、トラブルの元となりそうですがこれは普通でしょうか?2も委任する人の署名欄が一人しかなく共有者の場合が考慮されていないように思えます。皆さんのところはどうなっているかも含めて教えて頂ければ幸いです。:2001年〜費用低減の為に、管理組合が業者へ直接契約する場合が有ると思います。・業者への連絡方法や業者立ち入りの対応について参考にしたく、下記に質問させて頂きます。」とあるので、この部分の修正して、管理会社に対応させているのでしょうか?また、業者の立入り対応も、管理会社にて実施する様に記載しているのでしょうか?具体的な管理委託契約の記載例を開示して頂けると幸甚です。理事、管理員?d)不具合発生時は、業者連絡先は管理組合に開示しているので、不具合を発見した管理組合員が業者へ連絡?それとも理事が連絡?以上、管理組合が業者へ直発注した場合の運用についてご教示願います。23期です(毎年4月改選)。20期にくじで理事長になりました。1年間勉強する中で改革の必要性を痛感し、21期も残ることにしました。管理組合と管理会社は利益相関関係にあることや修繕工事における談合問題を指摘し啓蒙してきたのも私だけでした。役員任期も2年半数改選に変更しました。22期まで役員として残り、当初23期の予定だった大規模修繕工事は25期(来年)に延ばしました。23期は一度役員はおりましたが、修繕委員長として活動しました。24期の今年(4月以降)はいよいよ施工会社選定業務があり、そのために4年間勉強もし経験もしてきたので、来期(24期)の役員に立候補しました。4月に通常総会があります。推薦人には前前期の理事長と修繕委員長になってもらいました。立候補制は昨年の通常総会で可決され、24期(今年4月)から運用されることになっています。通常は、4人ごと輪番で役員になり(役員は全員で8人)、立候補があった場合は、輪番の4人に追加して役員になることになっています。ところが現理事長は私の立候補届に対して「不承認通知書」なるものを送ってきました。いう極めて曖昧で恣意的な内容でした。要するに理事長は、私と一緒にやりたくない、私を役員にしたくない、ということでしょうね。そもそも規約には、役員は総会で承認を受ける、ということになっていて、理事会が判断するというのは管理規約違反じゃないかと思います。管理会社は「役員の選定をするのは確かに理事会ではないが、総会に上程する議案の内容(次期役員選任案)を決めるのは理事会なので規約違反にはあたらない」と言ってます。さん機械式駐車場の見積についてうちのマンションには、管理会社と修繕委員兼、無料のコンサルタントがいます。マンションが建てられて11年になります。管理会社が機械式駐車場の改修工事を提案しているようで、コンサルタントが機械式駐車場の保守を行ってる会社から見積を取得してきました。お願いしても他からは見積を取らないようです。機械式駐車場は4棟あって、全部でだいた100戸分の駐車場になっています。その改修工事の見積を見ると、全部のモータを交換する内容で、金額は7千万円ちょっとになっています。わかる方いましたら連絡のほうよろしくお願いします。さん防犯カメラの目的外使用では?当マンションの防犯カメラについて、目的外使用ではないかと思うのですが、ご意見を頂ければと来ました。当マンションの管理組合は2年制(半分交代の輪番)で今期管理組合の役員(書記)をしております(区分所有者は主人、代理可です)。今まで、管理組合の理事長も経験しております。今回は管理組合役員さんと私との意見の相違で概ね5対1で私だけ反対、という感じで関係は良くはありません。当マンション内で建物内部に、便や得体のわからない液体が建物内部(専用階段の踊り場等)に頻繁にまかれ、前総会で「防犯カメラを移設(増設は高額なため)し、監視する」で決議されました。監視というのは、プライバシーや目的外と言われてもピンとこない方が多いので(私もそうでした)、居住者の方々も深く考えていないと思います。写真参考)に移設しました。エントラスにはカメラはついています。私はこの設置は防犯目的と思えず、情報を集めて理事さんたちにリスクをお話ししましたが、侵入経路や威嚇、犯人を特定となれば防犯になるからこれは防犯目的で、なんら問題ないと言われます。管理会社も問題ないとの見解です。移設後にまた散布があり、今度は2階にもカメラの増設案を総会に出すとなりました。(内部の犯行とわかったと言ってました)。その増設案は、奥の居住者の玄関ドアがそのまんま映ってます。開ければ中の玄関内も見えます。これも理事会役員も管理会社も問題ないから提案するそうです。4つもつけると高額なので決めるのは総会だからはどうなるかわかりませんが。私は、防犯カメラ擁護派です。この現状は許容範囲を超えてると感じます。さんコンサルタント会社導入時の手続きについてうちのマンションで管理組合運営のサポートとして、専門業者(コンサルタント)ど契約する予定です。そこでご相談なのですが月額費用として5万円掛かります。し、専有部分にプライバシー含めて介入してきます。規約には載せてません。決めているのだから、それでいいのだと、します。さん下階からのクレーム下の階の方から多くのクレームを多く言われます。私の家からの生活音がうるさいと。スリッパで歩く音も全て聞こえると言ってきます。私達家族も当然気を付けていましたし、身に覚えがないながらも謝罪していました。他の居住者数人を味方につけて家に直接言ってきたこともあります。酷いときには何もしていないときに下から棒でつつかれます。この下階の方は両隣の家にもクレームをつけているようです。気付いた時にはご自身で掲示物を作成して掲示板に勝手に貼っていたことも。対応したらよいのでしょうか。※我が家のフローリングの遮音等級は規約?細則?に書かれた基準を満たしています。さん修繕積立金の適正残高とは?築38年64世帯の中古マンションに住んでいます。3年前に新しい役員体制になってから4000万余りあった修繕積立金が、あっという間に100万程度になり、不安になっています。この程度の中古マンションでの適正残高という平均的指標はあるでしょうか。昨年に管理会社が変わってから、緊急と称する工事が立て続いています。理事長が言うには新しい管理会社になって調査の上必要になったとの事ですが、何度も調査をしてはそのたびに修繕が増えており、予定してた工事が先送りになったりしてます。最終月には150万程度の残額になるとありました。支払いによっては100万をきる月もあります。「必要だから直してんでしょう!」と役員に憤られました。理事会でももめて、意見していた旧役員を理事長は目の上のコブだと新役員集団で辞めさせるように仕向けたとか。住民は定期総会には出てこようとせず、委任状ばかりです。理事長にさからうと何されるかわからないので自分も恥ずかしながら欠席です。監事は理事会にも総会にも出席しません。管理会社に声をかけたところ「自分たちはただの管理会社で、理事長の言うまま動くだけです」と。ちなみに会計は、以前は管理会社に委託してましたが、新しい役員と管理会社になってからは不明です。管理会社は関わっていないの分からないと言いました。以前に理事長が自分の奥さんが勤めていた時に会計をしていたので任せたいと言って、旧役員に叱責されたと聞いたことがありますが。将来が不安になているところのサイトを見つけたので、投稿しました。検討していくこととなりました。その前にルーフバルコニーのシート張替をしないといけない部屋がありました。ルーフバルコニーに大きな室外機が設置されていてドレン配管も頑丈なラックで囲われており、ビスで固定されてました。竣工時のオプションで設置されたんだと思います。このシート張替工事をする業者さんは室外機移動を見落としされていて、室外機下のシートを張替できないことを分からずに全面張替で見積を出し、工事初日に判明しました。業者が移動させて工事をするとなったのですが、空調のメーカーの事前確認が必要。移動させたあとの保証をしろと言っているようです。これから大規模修繕工事を検討する最中、どうしたらいいのでしょうか。全議決権の過半数の出席(欠席委任状含め)があるときお世話になっております。質問させて頂いております。全議決権の過半数の出席(欠席委任状含め)があるとき、と認識しています。素人感覚ですが、単純な欠席として議決権は放棄(?)と見なされ、開催条件の議決数とはカウントされないものと思っております。