ソーシャルレンディング事業者マネオ(maneo)が組成した石垣島のホテル素地を担保にした案件で6億円の期失(延滞)が発生しました。マネオのリリースから読み取れることをまとめました。無しマネオのリリースを分析します以下のマネオのリリースから一部を抜粋します。重要な箇所を太字でハイライトしました。本件は、事業者C社から不動産事業者Oに対する不動産担保融資について、「maneo」において事業者C社に対する「不動産担保付きローンファンド」として募集いたしました。2.経過2018年4月に事業者C社が不動産事業者Oに対して6億円の仕入資金融資を行うため、「maneo」では599,995,292円のファンド募集をし、そのファンド募集資金を事業者C社に融資いたしました。不動産事業者Oは不動産事業、ならびに不動産コンサルタント業務を行っております。不動産事業者Oは大手建設業者との事業推進を前提として、同社が取得した土地(以下、「対象地」という)でのホテル建設を目的とする開発許可申請に向けた対応をしてきました。当初は2018年12月末を目途に申請書の提出を行うこと、それをもって大手建設業者が対象地を購入することで事業を完了させるという計画でした。対象地でのホテル運営事業者(オペレーター)の選定に時間を要したことから開発許可申請に必要となる建築プランの作成に影響を及ぼし、結果として資金繰りにも支障をきたし、今回の延滞に至りました。3.回収の見込み不動産事業者Oは、引き続き開発許可申請に向けて、ホテル運営事業者の決定に向けた協議を行っております。そのうえで、当初計画通りに申請業務を遂行し、大手建設業者への売却により返済を図ることとなります。事業者C社としても、不動産事業者Oの了解のもと、自社主導で別ルートでの売却活動を行っていきます。競売による回収は上述する売却活動と比較して回収に至る期間が長期化し、また回収金額においても減額が見込まれるものですが、進行状況を見定めつつ申請を行う予定です。公正証書による融資契約ですので、強制執行も財産特定を進めつつ、可能な限りの対応に向けて検討いたします。4.今後の状況報告について該当投資家の皆様には、回収状況につきまして、定期的にメールにてご報告いたします。次回については2週間後を目途に、状況のご報告をさせていただきます。maneo」内の「運用予定表」には5月7日までは「正常」と表示されます。ページの「ローンファンド運用状況」の該当ページも、5月7日までは「運用中」と表示されます。5月8日以降は「期失」と表示されます。上記「1.融資案件の概要」の28件につきましては、2019年4月30日に債務者からの約定利息の未回収が発生しましたので、5月13日の分配日には、分配は行われません。投資家の皆様には、ご心配をお掛けし、誠に申し訳ございません。今後、全力で回収に努め、進捗をご報告いたします。本案件の担保物件は沖縄県の石垣島にある土地です。借手O社はホテル用地にするために対象物件を取得しました。土地の取得資金をマネオ(C社)から借りたわけです。石垣島のようなリゾート地のホテル素地は値段があってないようなものなので、担保価値の算定は非常に難しいです。私は銀行員時代に沖縄本島でリゾートホテルの建設資金を融資するという案件を見たことがありますが、現時点で本当に何もない荒地から綺麗なホテルやレストランが出来上がった絵をリアルに想像して、事業収益を計算しないといけないので想像力がかなり豊かでリスクも取れる担当者でないと貸せないなと感じました。マネオ担当者はイシコさんマネオの担当者はイシコさんです。彼女のモットーは「失敗しない」だそうですが、最近彼女の案件で大型の延滞が目立つ気がしますね。コメントやプロフィールがむなしく響きます。問題はオペレーター選定と開発許可ホテルを運営するにはオペレーターが必要です。オペレーター(例えばヒルトン、シェラトン等)は、ホテルを大家から賃借してオペレーションするケースが多いのですが、大手でブランド力のあるオペレーターはホテルの仕様や賃借料に非常にシビアです。本案件で借手O社がどのようなオペレーターと話をしているのか、ホテルがどの程度のグレードなのかわかりませんが、土地が7,800坪を超える大きさなので高級なリゾートホテルかもしれません。すると上記のとおりオペレーターとの交渉は大変です。開発許可を取得するのも楽ではないかもしれません。リゾートホテルを作るとなると、自然環境をいじる(破壊する)ことになるかもしれないので、行政としては開発許可を与えるために様々な前提条件を付けてくる可能性があります。マネオのメールを見る限り、まだ開発許可は申請されていないようなので、大きな関門が残っています。今後どうなるのか?担保物件の内容もオペレーターの選定具合もわからないので確たることは言えませんが、現状の物件をそのまま売却しても6億円は回収できないのではないでしょうか。物件評価額はご多分に漏れず今回も「売却予定価格」となっています。これはオペレーターが決まり、開発許可も取得した状態を想定した価格になっていると考えられます。これらの付加価値が無い状態では6億円の価値は付かないのではないかと推測します。すると、むやみに担保実行して物件を売却するのは得策ではなく、不本意ながら引き続きO社の作業を見守るという展開にならざるを得ないと考えます。※コメント欄はスパム(しかもなぜか全部英語)が多いので、新規の記事では当面コメント欄を閉鎖することにします。コメント・質問はお問い合わせからお願いいたします。ランキング参加中ブログランキング参加中です。5エーアイトラストは毎週金曜日になると重大なリリースを行うようです。本日のリリースはこちらです。利回りアップキャンペーン2月12日からクラウドクレジットが一部の商品の利回りを上乗せするキャンペーンを実施中です。対象となるファンドは、「マイクロローン事業者ファンド」です(ただし米ドル建て・ユーロ建てに限る)。2.5億円集まる2月28日からCREALが募集を開始した大型案件「さくらさくみらい駒込」ですが、既に2億5,000万円を集めました。昨日午後8時から募集された「パレステュディオシンシア文京千石」ですが直ぐに満額成立したようです。私も投資しようと思っていたのですが、夕飯を食べ過ぎて不覚にもちょうど8時前にウトウトす...記事を読むSBISL不動産バイヤーズローンファンド32号を検討してみた4月16日午前10時からSBISL不動産バイヤーズローンファンド32号の募集が始まります。いつも通り案件を検討してみました。本案件は借手の転売用不動産の取得資金です。...記事を読むSBISL不動産バイヤーズローンファンド32号は、もちろん満額成立です本日午前10時からSBISL不動産バイヤーズローンファンド32号の募集が行われ、当然資金は直ぐに満額(3億500万円)集まりました。不動産担保付きローンファンド33号2月14日午後3時からLENDEXが不動産担保付きローンファンド33号の募集を始めます。開示情報を元に案件分析を行いました。LENDEXのHPからお借りしました。...記事を読むbitREALTY(ビットリアルティ)レム六本木ビル:2時間強かけて満額成立1/29正午からbitREALTYの第1号案件の募集が行われまして、2時間強で満額1億60万円が集まりました。当日の動きなどをまとめました。bitREALTYのHPからお借りしました。第12号2月25日午後6時からFNATASが新規案件の募集を行います。いつも通り開示情報に基づいて案件分析を行いました。心から愛する元銀行員。ソーシャルレンディング業界のご意見番として、独自の視点で事業者や投資案件を分析するほか、資産運用全般について語ります。銀行員時代はストラクチャードファイナンス部門に在籍。東京のほかシンガポール、ロンドン、ニューヨークのビジネスシーンで培った感覚をもとにお届けします。勉強会を開催したときの様子はこちら個別相談も受付中です。お申込みはこちらブログランキング参加中です。クリックして頂けると嬉しいです。元銀行員のひとりごと.。