当団地の決算は、3/31です。2か月以内(5月末まで)に開催することになっています。これまでは、周辺の小学校等の施設を利用し開催していましたが、昨今の小学校は、運動会をこの5月末頃に開催するところも多く日程がバッティングします。市民センターなどは抽選制が多く、抽選日になるまで開催日が決められないなど、不確定要素が多い状況です。2019年は天皇の即位の日ために、GWが長くなり、印刷業者も動かない状況もあります。2か月以内の開催が難しい状況になっています。ここからが皆様に質問というか、アドヴァイスいただきたい内容になりますが、1新会計年度開始後2か月以内というのは、法的根拠がある期間なのでしょうか?2この場合、罰則規定等がありますでしょうか?3法廷根拠がない場合、開催時期について管理規約の改定(総数の3/4以上、議決権の3/4以上)を行えば(新会計年度開始後3か月以内など)、改定できるのか?4現在規定(新会計年度開始後2か月以内)のままでの抜け道。(事前に組合員に理由を付して周知し反対がなければ可能など)以上、よろしくお願いいたします。:2001年〜素朴な疑問です。管理会社のフロントの方は、工事受注のノルマか何かあるのでしょうか。会社によって違うのかもしれませんが。工事、工事と言われます。酷い時には「何かあったら理事会の責任になりますよ。」と強い口調で言われます。素人なので本当に必要な工事かどうかわかりません。あまりに工事のことを言われるので、ノルマをかけられているのかなぁと思いました。築22年62世帯のマンションで修繕委員長をやっています。修繕委員会の範ちゅうではないのかもしれませんが、防犯カメラについて、みなさんの意見をお聞かせください。来年1月末に5年契約のレンタル契約が切れ、その後1年ずつ自動更新になります。管理会社経由で契約したようです。最近、自転車の盗難やメールボックスのいたずらがあり、防犯カメラの位置や数を見直そうということを前期の理事会で話し合いました。4月に理事会が新しくなり、私は引き続き修繕委員長をやることになりました。今回は、管理会社任せにならず、修繕委員会としても業者を探し、勉強して進めたいと思っています。管理会社みずからが「最近は買取が多くなったいます」と言ってました。みなさんのところはいかがですか?ちなみに当マンションは横浜にあります。どこかおすすめの業者を知っていれば情報ください。ちなみに「防犯カメラ」で検索し、関連のある質問はすでに読んでいます。:〜1981年お世話になります。当マンションタイル修理方法で相談したくメールしました。写真の様に「割れ」と「汚れ」が目立ってきているため修理見積をとりました。タイル自体は交換できるのですが、やはり色が今と同色レベルまで、合わせられないとの事です。新品にすれば、そこは明らかに直した感が出てしまいこれはこれで目立ちそうです。表面をサンダーなどの工具で磨き、割れた部分をパテ?充填剤で入れて上から塗装したほうがいいのでは?そもそも直さないで、ツタ植物などで目隠してしてしまえば?みなさんはどのような対応で修理するのがいいのでしょうか?ご経験があれば教えてください。その時の費用も教えて頂けると助かります。:〜1981年みなさま、こんにちは。管理組合が保険金請求を行った場合の経理処理についてお伺いします。マンションの専有部分で漏水被害がありました。上の階の専有部分でキッチンの給水管が破損したのが原因です。管理会社が対応し業者に修理の手配をしました。修理費用はいったん管理組合で支払い、その後マンションの損害保険(個人賠償責任特約)を使って保険金の請求手続きを行いました。保険金は支払われておりません。このような時、「保険金請求をした」ことを経理処理したほうが良いと思うのですがみなさまの管理組合ではどのように扱われていらっしゃいますか。当方の管理組合では経理処理をしていませんでした。未収金などの科目で計上すれば請求の事実が決算書にも反映できるので良いと思うのですが。管理組合の役員は6人の輪番制(任期2年)で、半期ごとに半分の3人が入れ替わっています。区分所有者のうち、賃貸に出している外部居住者が約20%いますが、これまで管理組合役員は内部、外部居住者の区別なく、組合役員に就任しています(いわゆる組合活動協力金の類は徴収していません)昨日、外部居住者の次期役員候補者から、理事会出席のために当マンションへ来るためには鉄道運賃が片道1000円近くかかるので、組合で交通費を出してもらえるのかとの問い合わせが来ました。これまで外部居住者役員で公共交通機関を使って理事会等の組合行事へ参加しても、交通費を組合では負担していません。当マンションは地方都市の40数戸のマンションですが、2回目の大規模修繕を検討中です。昨年10月に臨時総会を開き修繕員会の設立について承認可決されました。2調査検討するする諮問機関(委員会)と議決機関(理事会)の機能を分離させて理事会の負担を減らすとのことでした。臨時総会で「修繕委員会の募集をかけて、人員が集まらなかった場合はどうするのか?」との質問に対して「その場合は現理事会でコンサル業者を選び、定期総会に提案するところまでは行う。それ以降は次期理事会にお願いする形となる。」と理事長が回答されました。その後、修繕委員会の募集が行われ、修繕委員会のメンバーの報告がされましたが修繕委員5人中4人が理事会役員となっていました。理事長が修繕委員長になっていました。機能を分離するとのことでしたが、委員会設立後は理事会の際に新たに修繕委員となった1名が出席し、大規模修繕に関する議題に参加する形をとっていました。今年の5月には新年度の理事会になりましたので、形の上では現在は理事会と分離していますが、現在も理事会の際に修繕委員会が参加し、合同で協議するという形に変わりありません。ご意見を伺いたいのですが、委員会メンバー5人中4人が理事会役員で修繕委員会が成立と言えるのでしょうか?理事会と委員会の機能を分離しているようにも思えません。約半年の間でしたが、理事長が修繕委員長を兼務していたのはどうなんでしょうか?理事長が設計士さんや建築関係の仕事をされているのなら委員長と兼務は問題ないとは思いますが、そうではありません。なんとなく、おかしいように感じましたので投稿させていただきました。:2001年〜我がマンションは大規模修繕工事の真っ最中で修繕委員を担当しています。当マンションでは、工事業者を正しく選定できるように設計監理方式を採用し、設計事務所(コンサルタント会社)を選定し、仕様書や設計予算書を成果物として提出していただき、資本金や年商などの見積もり参加条件をつけて業者募集をし、5社の見積もり参加があり、ヒアリングの結果、Aという工事会社に決定し、工事がスタートしました。現場での打ち合わせの席上で、現場監督が「自分が作成した仕様書や設計予算書は、、、」という発言がありました。口がすべった様子で、それ以降、問い詰めても、仕様書や設計予算書の件は、現場監督も設計監理者もダンマリを決め込んでいます。今になって思い起こすと、見積もり参加条件を設定した事、5社のの金額が横並びで拮抗していた事など、怪しいことばかりで、談合やリベートなどがあったと確信をしていますが私の思い過ごしでしょうか?専門家の方などに、業界の裏事情などをおうかがいしたいとおもいます。:2001年〜分譲マンションの2階に居住。南のベランダ側に沿って防犯に配慮して常に施錠されている公開空地があり、その利用について駐輪場の増設に共用部分の変更をするため総会にて議決を採る通知を3月中頃受取、異論を期限内に投げたにもかかわらず返答なくこれから開かれる総会にて可決されそう。景観が変わり防犯面で被害の出る家の件数が少ない。総会当日に反対意見を述べても可決されそう。問題がクリアされないままの状態で承諾できない。そもそも駐輪場が足りない問題は1年前から出ていた話だが公開空地の仕様変更については総会開催の1ヶ月前に初めて通知が来た話。規約には1部の組合員の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければいけないと記載してあるがその権利を無視して強硬に、総会で可決されてしまうのでしょうか。:2001年〜エレベーターのメンテナンス契約を委託から直接に変更すると、管理組合にどんなデメリットがあるのか管理会社に聞いたところ、1、メンテ価格値上げの依頼が直に組合に出る2、管理組合直になるとメンテ価格が上がるケースがある(1管理組合と管理会社を比較した場合の契約相手の信用度の問題とのこと)と返答がありました。因みに、2の管理会社は誰でも知っている大手ゼネコンの子会社ですが、こんな事ってあるんでしょうか?少しでも管理費削減をと思ったのですが、まさか上がる(こともある)とは!メンテナンス会社は現在のメーカー系から独立系に変更する可能性が高いのですが、独立系に変更しても同じようなことになってしまうのでしょうか。メーカー系、独立系ともに見積り取るようお願いしています。当方の住むマンションは、管理組合理事長の独裁のような状態になっています。少なくとも5年前から理事長職を続けています。マンション住民や区分所有者の意見・要望に出来るだけ耳を貸さないようにしていること、修繕積立金をまるで自分のお金のように使おうと執着している態度、いろいろ考え合わせると、裏金を業者から引っ張っているのではないかという懸念を感じ、どのように調べたら良いのかと思っております。いらっしゃいましたら、どうぞご教示下さい。:2001年〜最近のことですが、理事長の趣味でマンションの庭の樹木を全て切って切って、芝生に張り替えてしまいました。前期理事会で一般会計の予算で実施したとの事で総会決議は不要との見解です。監事からは「形状の著しい変更」で特別決議事項である事から、総会の決議を経ない芝生化は区分所有法違反との指摘があり、理事長に対し原状回復に要する費用を損害賠償請求すべきとの話も出て大混乱していますが。管理会社は植栽は管理組合の直接管理ですので我関せずの態度です。:2001年〜1部屋に1個の議決権があるマンションです。理事の一人が、同じマンション内で売り出し中のお部屋を取得し、2室のオーナーになるそうです。今後、総会では2つ議決権を持つことになると思いますが、理事会ではこれまで通り、1人としてカウントして問題ないでしょうか?理事は4人です。当該理事は理事長ではありません。:〜2000年お世話になります。去年の台風21号で網戸が動かなくなりました。マンション保険申請の基本的な考え方をご教示お願いします。[状況]網戸はバルコニー等に含まれ専用使用権付き共用設備として管理規約に明記されてますので理事会へ打診したところ・台風被害認定しないので管理組合としての修繕はしないとのこと。否認理由を聞いても明確にしてもえませんが管理費による修繕は諦めました。仕方なく損害保険申請に関しても確認したところ・台風被害ではないので申請もしないとのこと。保険金の支払判断は当然損保会社自身が行うものだと思ってたので面食らってます。ショボい案件であり保険金も諦めておりますので以下の質問は素朴な疑問としてご理解頂けると幸いです。[質問1]そもそも網戸が動かない程度の被害は損保会社は門前払いでしょうか?損保会社に直接確認(被害状況も伝えて)したところ・網戸が共用設備として管理規約に明記されているなら申請OKとのことなので受付自体は半年経過した今からでもしてくれるようですが実際のところ否認率ほぼ100%なのかもしれません。網戸の戸車がレールから外れて動かないのではなく枠自体が歪んだと感じます。バラして組み直すだけで動くようになるかもしれませんが損保会社の現地調査とかあった場合、影響あると思い手を付けてません。[質問2]理事会が保険金申請しないのは一般的なのでしょうか?理事会が否認なので保険申請もしない...とか言われると損保会社の査定を受託しているかの如くです。可能なネタなら理解できますがグレーゾーンなら損保会社も否認するとは限らないと思います。理事長から損保会社へ行う申請手続きが面倒で足切りされてるのでしょうか?保険理店(管理会社)も保険申請に絡んでいるかもしれませんがこの辺りの知識も無いため適切な問合せ先も分からず紋々としております。[質問3]保険金請求を理事長へお願いするうえで、法令(区分所有法第26条2項)を根拠にできるでしょうか?当マンションの管理規約にも・理事長は保険金額の請求及び受領について区分所有者を代理するとあります。:〜1981年はじめて質問させていただきます。住人より、共用部であるPS扉の交換を言われています。昨年の台風で、当マンションでも数件の被害が寄せられ、保険対応できるか理事会で協議しましたが、1件だけ被害がどうしても認められませんでした。PS扉に傷があるとおっしゃるのですが、かすり傷も見受けられません。きつく修理を言われるので、写真にも写らない程度のものでしたが他の損害と同時に保険申請をしました。被害と認められず保険が下りませんでした。しても納得いかないようで、ことあるたびに理事をつかまえて直してほしいとおっしゃるので、管理費より修理することとなりました。それで収まるはずだったのが、修理をした扉に汚れがついている、裏側に傷がついて返ってきたと言い、今度は扉の交換を迫られるようになりました。共用部のことをこれまで言われることはなかったので、理事会としても困っています。傷は認められないため、汚れを取ることは約束したのですが、業者が汚れ落としにいく日時を決めるために連絡を入れたところ、業者に直接取り替えて欲しいと言われたそうです。話が違うのでそれは出来ないと伝えても、取り替えろの一点張りです。理事会としては管理費を取り崩すこととなり、傷と思えない程度のことに対応していると、今後もほかの住人から同じようなことを言われるたびに取り合わなければいけなくなるので、やめた方がいいということになりました。ところがどうしても受け入れられません。共用部にこれまで執着をおかれることは珍しいケースでしょうか?設置場所は玄関横のPS扉です。ステンレス製(ヘアライン)で、傷と言うものは見受けられません。大きなへこみも擦り傷もないものを取り替える必要があるのか、組合理事会の決定事項に納得いただけない場合の対処の仕方はどうすればいいでしょうか。皆様のお知恵をお借りしたいです。23期です(毎年4月改選)。20期にくじで理事長になりました。1年間勉強する中で改革の必要性を痛感し、21期も残ることにしました。管理組合と管理会社は利益相関関係にあることや修繕工事における談合問題を指摘し啓蒙してきたのも私だけでした。役員任期も2年半数改選に変更しました。22期まで役員として残り、当初23期の予定だった大規模修繕工事は25期(来年)に延ばしました。23期は一度役員はおりましたが、修繕委員長として活動しました。24期の今年(4月以降)はいよいよ施工会社選定業務があり、そのために4年間勉強もし経験もしてきたので、来期(24期)の役員に立候補しました。4月に通常総会があります。推薦人には前前期の理事長と修繕委員長になってもらいました。立候補制は昨年の通常総会で可決され、24期(今年4月)から運用されることになっています。通常は、4人ごと輪番で役員になり(役員は全員で8人)、立候補があった場合は、輪番の4人に追加して役員になることになっています。ところが現理事長は私の立候補届に対して「不承認通知書」なるものを送ってきました。いう極めて曖昧で恣意的な内容でした。要するに理事長は、私と一緒にやりたくない、私を役員にしたくない、ということでしょうね。そもそも規約には、役員は総会で承認を受ける、ということになっていて、理事会が判断するというのは管理規約違反じゃないかと思います。管理会社は「役員の選定をするのは確かに理事会ではないが、総会に上程する議案の内容(次期役員選任案)を決めるのは理事会なので規約違反にはあたらない」と言ってます。さん機械式駐車場の見積についてうちのマンションには、管理会社と修繕委員兼、無料のコンサルタントがいます。マンションが建てられて11年になります。管理会社が機械式駐車場の改修工事を提案しているようで、コンサルタントが機械式駐車場の保守を行ってる会社から見積を取得してきました。お願いしても他からは見積を取らないようです。機械式駐車場は4棟あって、全部でだいた100戸分の駐車場になっています。その改修工事の見積を見ると、全部のモータを交換する内容で、金額は7千万円ちょっとになっています。わかる方いましたら連絡のほうよろしくお願いします。さん防犯カメラの目的外使用では?当マンションの防犯カメラについて、目的外使用ではないかと思うのですが、ご意見を頂ければと来ました。当マンションの管理組合は2年制(半分交代の輪番)で今期管理組合の役員(書記)をしております(区分所有者は主人、代理可です)。今まで、管理組合の理事長も経験しております。今回は管理組合役員さんと私との意見の相違で概ね5対1で私だけ反対、という感じで関係は良くはありません。当マンション内で建物内部に、便や得体のわからない液体が建物内部(専用階段の踊り場等)に頻繁にまかれ、前総会で「防犯カメラを移設(増設は高額なため)し、監視する」で決議されました。監視というのは、プライバシーや目的外と言われてもピンとこない方が多いので(私もそうでした)、居住者の方々も深く考えていないと思います。写真参考)に移設しました。エントラスにはカメラはついています。私はこの設置は防犯目的と思えず、情報を集めて理事さんたちにリスクをお話ししましたが、侵入経路や威嚇、犯人を特定となれば防犯になるからこれは防犯目的で、なんら問題ないと言われます。管理会社も問題ないとの見解です。移設後にまた散布があり、今度は2階にもカメラの増設案を総会に出すとなりました。(内部の犯行とわかったと言ってました)。その増設案は、奥の居住者の玄関ドアがそのまんま映ってます。開ければ中の玄関内も見えます。これも理事会役員も管理会社も問題ないから提案するそうです。4つもつけると高額なので決めるのは総会だからはどうなるかわかりませんが。私は、防犯カメラ擁護派です。この現状は許容範囲を超えてると感じます。さんコンサルタント会社導入時の手続きについてうちのマンションで管理組合運営のサポートとして、専門業者(コンサルタント)ど契約する予定です。そこでご相談なのですが月額費用として5万円掛かります。し、専有部分にプライバシー含めて介入してきます。規約には載せてません。決めているのだから、それでいいのだと、します。さん下階からのクレーム下の階の方から多くのクレームを多く言われます。私の家からの生活音がうるさいと。スリッパで歩く音も全て聞こえると言ってきます。私達家族も当然気を付けていましたし、身に覚えがないながらも謝罪していました。他の居住者数人を味方につけて家に直接言ってきたこともあります。酷いときには何もしていないときに下から棒でつつかれます。この下階の方は両隣の家にもクレームをつけているようです。気付いた時にはご自身で掲示物を作成して掲示板に勝手に貼っていたことも。対応したらよいのでしょうか。※我が家のフローリングの遮音等級は規約?細則?に書かれた基準を満たしています。さん修繕積立金の適正残高とは?築38年64世帯の中古マンションに住んでいます。3年前に新しい役員体制になってから4000万余りあった修繕積立金が、あっという間に100万程度になり、不安になっています。この程度の中古マンションでの適正残高という平均的指標はあるでしょうか。昨年に管理会社が変わってから、緊急と称する工事が立て続いています。理事長が言うには新しい管理会社になって調査の上必要になったとの事ですが、何度も調査をしてはそのたびに修繕が増えており、予定してた工事が先送りになったりしてます。最終月には150万程度の残額になるとありました。支払いによっては100万をきる月もあります。「必要だから直してんでしょう!」と役員に憤られました。理事会でももめて、意見していた旧役員を理事長は目の上のコブだと新役員集団で辞めさせるように仕向けたとか。住民は定期総会には出てこようとせず、委任状ばかりです。理事長にさからうと何されるかわからないので自分も恥ずかしながら欠席です。監事は理事会にも総会にも出席しません。管理会社に声をかけたところ「自分たちはただの管理会社で、理事長の言うまま動くだけです」と。ちなみに会計は、以前は管理会社に委託してましたが、新しい役員と管理会社になってからは不明です。管理会社は関わっていないの分からないと言いました。以前に理事長が自分の奥さんが勤めていた時に会計をしていたので任せたいと言って、旧役員に叱責されたと聞いたことがありますが。将来が不安になているところのサイトを見つけたので、投稿しました。検討していくこととなりました。その前にルーフバルコニーのシート張替をしないといけない部屋がありました。ルーフバルコニーに大きな室外機が設置されていてドレン配管も頑丈なラックで囲われており、ビスで固定されてました。竣工時のオプションで設置されたんだと思います。このシート張替工事をする業者さんは室外機移動を見落としされていて、室外機下のシートを張替できないことを分からずに全面張替で見積を出し、工事初日に判明しました。業者が移動させて工事をするとなったのですが、空調のメーカーの事前確認が必要。移動させたあとの保証をしろと言っているようです。これから大規模修繕工事を検討する最中、どうしたらいいのでしょうか。全議決権の過半数の出席(欠席委任状含め)があるときお世話になっております。質問させて頂いております。全議決権の過半数の出席(欠席委任状含め)があるとき、と認識しています。素人感覚ですが、単純な欠席として議決権は放棄(?)と見なされ、開催条件の議決数とはカウントされないものと思っております。