不動産投資2018.8.20(最終更新日2019.8.10)5分でわかる!不動産にまつわる「税金」を徹底解説【ケース別】TweetPocket不動産を扱う時に忘れてはならないことのひとつに「税金」があります。不動産を購入時や売却時、賃貸にして利益を出した時など・・・様々な場面で税金を納税しなければなりません。納税に関するトラブルは後を絶たず、うっかり納税し忘れてしまうことも少なくありません。様々な場面で納める税金が違うので、どんな税金を納税すればいいのかをしっかりと確認しておく必要性があります。自分で購入もしくは売却した場合には、以下の税金が課税されます。登録免許税2,000円~譲渡所得税20~39%住民税10%この記事では、税金の内容をケース別に丁寧に説明していきます。最後の章では節税する方法も詳しく説明しているので是非参考にしてください。不動産を購入・所有した際にかかる税金は4つ不動産を購入・所有した際にかかる税金は4種類あります。それぞれ内訳が細かくなっているので、忘れずに確認しましょう。その名の通り不動産を取得した時に支払う税金であり、基本的に固定資産税評価額に対して4%の税率が課せられます。平成33年3月31日まで原則4%の税率を3%にする特別措置があります。その他にも様々な税の軽減措置があり、新築住宅に対しては特に手厚いものになっています。不動産を購入した際に発生する税金の一つであり、不動産を登記したことによって課税されます。登録免許税というのは、その登記を行ったことによって発生する税金なので、忘れずに納税しなければなりません。今回は不動産の購入に伴って所有権を登記するので、建物の固定資産税評価額に所定の税率をかけた金額が納税額となります。0.4%=納税額です。より、不動産の床面積が50平方メートルを超える場合は0.15%の軽減税率の対象になります。その他の条件を満たしていれば税率が軽減されるので、確認しておきましょう。印紙税とは不動産を購入する時に売買契約書を交わす際に発生する税金であり、契約書に記載されている金額によって納税する金額が変わります。契約書に記載されている金額が1万円以下だった場合、非課税となるので収入印紙を貼りつける必要性がありません。契約書のどこにも金額が記載されていない場合は、一律200円の収入印紙を貼りつける必要性があります。納税する印紙税は平成32年3月31日まで軽減措置の対象となるので、金額が以下のように引き下げられています。購入金額に比べて少ない金額のように思えますが、必ず納税しなければならないので注意しましょう。不動産を所有している人に対し、不動産の所在地を管轄する市区町村が課税する税金です。毎年1月1日の時点で不動産を所有している人が納税する義務が課せられており、標準税率は1.4%となっています。1.4%=固定資産税となります。200m2以下の、小規模住宅用地は固定資産税評価額は1/6。都市計画税は評価額の1/3です。【ケーススタディ1】3,000万円のマイホームを購入した時、どれくらいの税金がかかる?それでは下記のケースでどれくらい税金がかかるか見てみましょう。土地1,500万、建物1,500万、敷地面積100m2の新築住宅を購入した場合で計算します。新築住宅であれば建物の評価額から1,200万円控除されます。3%の控除があり、金額の高いほうが適用されます。この場合Bは75,000×200×3%=450,000円です。最終的な土地の不動産取得税は(15,000,000×1/2×3%)-450,000=0円です。建物の固定資産税評価額が1,500万円の場合、建物の広さが50平方メートルなので税率は0.3%です。土地は平成31年3月31日までは評価額の1.5%が課税されます。15,000,000×1.5%=225,000円3印紙税3,000万円の不動産売買における印紙税は10,000円です。土地の固定資産税評価額が1,500万円、税率が1.7%×1/6なので、土地の固定資産税は42,585円です。建物は新築であれば3年間1/2になるので、都市計画税と合わせて1,500万×1.7%×1/2=127,500円。取得年の固定資産税はで170,085円です。すべての税金を合わせると90,000(不動産取得税)+270,000(登録免許税)+10,000(印紙税)+170,085(固定資産税)=540,085円となりました。ちなみに住居用ではなく、投資用不動産を購入した場合はこれよりも税金が重くなることが多いです。不動産を売却した際にかかる税金は3つ不動産を購入・所有しただけでなく、売却したことでかかる税金もあります。どんな税金がかかるのかを見ていきましょう。印紙税は1章でご説明したように、売買契約書を交わす際に発生する税金です。今回は不動産を売却するので、契約書に記載されている金額に応じて収入印紙を貼りつけて提出すれば納税したことになります。住宅ローンを完済した場合、抵当権を外します。土地と建物でそれぞれ1,000円。合計で2000円支払います。不動産を売却した時に1円でも利益が出たら、住民税や譲渡所得税を納税する必要性があります。これらの税金は不動産を売却した際に得た譲渡所得に対して課税されるものであり、不動産を何年所有していたかで税率が変わります。2011年から25年の間は復興特別所得税が課せられますし、不動産を売却した際には取得税も発生します。所有期間が5年以下の場合は短気譲渡所得、5年以上の場合は長期譲渡所得となり、長期よりも短期の方が税率が高くなります。短期譲渡所得の場合、所得税は30.63%、住民税が9%なので合計39.63%が課せられます。長期譲渡所得の場合、所得税は15.315%、住民税は5%なので合計で20.315%が課せられます。次に譲渡所得を求めますが、譲渡所得を求めるなら不動産の売却額から不動産の購入金額と売却する時にかかった諸費用を差し引いて計算しなければなりません。不動産を購入した時の金額を取得費と呼び、減価償却して求める必要性があります。減価償却費を求めるには、不動産の取得金額に0.9と法定対象年数を1.5倍した時の償却率、そして不動産を購入してから売却する時までの経過年数をかけて計算します。購入価格から減価償却費を差し引けば、取得費が判明します。取得費が分からない場合は、譲渡価格の5%を取得費とします。譲渡費用は仲介手数料や印紙税など不動産を売却する際にかかった費用の合計です。不動産を売却した時の金額から固定資産税の清算金を足した金額を算出したのが、譲渡価額です。3900万円とします。売却想定金額の3900万円に固定資産税清算金の10万円と足すと3910万円となり、譲渡価額となります。次に減価償却費を計算すると、建物代の2000万円×0.9×0.031×6となり、合計は334万8000円となります。不動産の購入金額である4000万円から334万8000円を引いた金額の3665万2000円が取得費です。次に譲渡費用ですが、仲介手数料を算出すると売却想定価格である3900万円に一般的な仲介手数料として売却価格の3%と消費税をかけた金額が118万2636円です。したがって譲渡費用は119万2636円ということになります。譲渡価額の3910万円から取得費である3665万2000円と譲渡費用である119万2636円を引き、合計の125万5364円が譲渡所得になります。住民税の計算1,255,364×5%=62,768円ただし、自宅を売却して買い替える場合は3,000万円の所得まで控除されます。自宅であればこのケースでも納税額は0円です。不動産賃貸での所得に対する税金は3つ不動産を賃貸して利益を出しても税金がかかるので注意しましょう。賃貸によって利益を出した家賃収入は不動産所得扱いになる為、税金が発生する仕組みになっています。1.4%=固定資産税になります。所得税は1月1日から12月31日までに得た家賃収入に対して課税される税金であり、合計の所得額に応じて税率と控除金額が以下のようになります。控除額は479万6000円ベースとなる不動産の所得額は家賃収入から必要経費を差し引いて算出し、残った金額が最終的な所得額になります。所得額から様々な諸得が控除されるので、控除されて残った金額が課税所得金額です。その課税所得金額に上記の税率を加えますが、2037年までは2.1%の復興特別所得税がさらに加えられるので注意しましょう。所得金額の10%が住民税として課税されます。【ケーススタディ3】年間の家賃収入は300万円だった場合、どれくらいの税金がかかる?年間の家賃収入が480万円、必要経費が50万円、総所得控除が150万円とします。家賃収入から必要経費と総所得控除を差し引くと、残った不動産所得額は280万円です。合計課税金額は546,276円となります。不動産に関する税金を節税する方法は不動産に関する税金は高いと思う人もいるかもしれませんが、節税する方法があります。節税の方法をご説明しましょう。住宅ローン減税を利用する住宅ローン減税とは、条件を満たしている場合にのみ、住宅ローンの年末の残高から最大1%を所得税から控除する仕組みになっており、確定申告をする時に年末に余分に納めた税金が返還される仕組みになっています。税金の計算は非常にややこしいので、年末に税金を支払いすぎてしまう人が多くいることから、そういった人達に対する救済措置だと言えるでしょう。青色申告を行う青色申告を行うメリットは、何といっても青色申告特別控除の対象になれることです。事業的規模として不動産を扱っているか、そうでないかによって青色申告の扱いが違ってきます。事業的規模として扱っている場合は、青色申告を行うことによって最大65万円まで所得金額から控除されます。事業的規模として認められない場合は、最大10万円までしか控除されないので注意しましょう。青色申告を行う為には、実際に税金を支払う際に確定申告が必要です。確定申告は以下の記事を参考にしてみてください。本業の所得と損益通算を行う本業とは別に賃貸で利益を得ている人が覚えておきたいのが、損益通算です。損益通算とは不動産経営によって赤字が出た場合、本業の給与所得から相殺するというものです。本業を持っている人は会社が毎月源泉所得税を税金として天引きしている為、不動産の赤字によって給与所得が減額されれば、その差額分だけ税金が戻ってくるシステムになっています。不動産を購入した初年度などが、税金の納付額が大きいので、不動産事業単体では赤字になることがあります。給与所得が500万円、不動産所得がマイナス50万円の場合、確定申告を行えば所得が450万円となり、納めすぎていた所得税や住民税が還付されます。個人事業主は一定の所得以下ならば消費税を納付しなくてもよい事務所や店舗など事業用不動産を扱っている場合、家賃と一緒に消費税を徴収します。個人事業主であれば、1,000万円以下の売上の場合、消費税の納付が免除されます。個人の住居などの家賃には消費税は発生しません。家賃が1000万円以下になるように売上高をコントロールできれば、立派な節税になります。まとめ不動産を扱う人なら忘れてはならない税金の納税ですが、どんな納税があるのか、どこまで支払えばいいのか分からない人もいるでしょう。税金の計算は非常にややこしく、思わず支払いすぎてしまう人もいます。どんな税金を支払う必要性があるのかをしっかりとチェックして、きちんと計算したり節税を狙ったりするのがおすすめです。安い投資ではありません。うまく運用できれば頭金たった10万円で月20万円の家賃収入を作り出すことが可能です。このセミナーでは、サラリーマンの方が現実的に不動産投資を始めるために必要な知識をお伝えします。不動産業界14年のプロが導き出した「失敗しないためにリスクヘッジを最大限にする手法」、かつ「実践的な不動産投資の勝ちパターン」を、参加者の方だけにお伝えします。・「東京15区」に投資するべし!・目先の数字にとらわれず資産価値を重視すべし!・中古マンションに限定すべし!本当に不動産投資で5回の成功と10回の失敗を繰り返した私だからこそわかる、物件の良し悪しの見極め方、満室経営を達成するノウハウをお教えします!詳細を見るtrust_admin「不動産投資をデザインする」株式会社トラストのスタッフが交代制で記事を書いています。マンション投資リノベーション。