税金対策が頭をよぎるのではないだろうか。土地活用プランの「提案者側が儲かる」商品・サービスが多い。法人でも、個人でも、財産形成を考える上で税コストの管理は重要だが、それ以外の視点も含め、最良のスキームとキャッシュフローを考える。ここに「依頼者側の視点に立った」ブレーンの強みがある。税の最小化だけではなく、依頼人の超長期的発展の鍵を握る。2件のベストプラクティスを紹介する。換地直後に市街化調整区域から市街化区域に用途地域が変更され、活用困難な田畑から駅近くの広大な更地に大化けした土地があった。「先祖の虎の子の土地なので、手放したくない。したらいいのか・・」ご両親が健在で、子供は5人姉妹という一族から相談を受けた髙橋が話を持ちかけたのは、どこよりも早く、クライアントのリクエストに沿ったプランを提案してくれるティ・プラネットの冨岡社長。規模が大きい土地とあって、多くの会社が次々と営業攻勢をかけていた。その内容を見ると、銀行をともなったハウスメーカーからの賃貸マンションなどの提案ばかり。銀行から借金して、建物を建てて、家賃収入で返済していくというもの。確かに、満室が続けばシナリオ通りにいくかもしれないが、しばらくすれば空き室がではじめ、老朽化がすすみ、10年後には外壁などリフォームをしなければならない。そのとき、空き室が多ければ家賃収入がカツカツで、手を入れることはできず、返済も滞り、売却へまっしぐら・・・これが大概の賃貸マンション経営の現実的な姿であった。したネガティブ情報は、なかなか表に出ない。多くの人は、「借金したら、相続対策になります」という宣伝文句に惑わされ、アパート経営に夢を抱いてしまう。ハウスメーカーは建物を建ててほしい、銀行は資金を借りてほしい・・・そうした自分たち都合の提案に、結果として地主さんが土地を手放し泣き寝入りする事例を見て来た髙橋と冨岡社長、二人のベクトルは一致していた。その提案とは一般定期借地権のマンションプラン。部屋の稼働状況を気にすることなく修繕の必要もない。土地を貸すだけで、毎月安定した地代が入ってくるというもの。マンションが得意なデベロッパーに声をかけ、最終的に決まったのが条件の良かった某社のプラン。この案件ではまとまった金額の地代が最初に入り、なおかつ、毎月、別に地代が入ってくるという内容。相続を受けた子供にも、煩わしさなく安定した地代が入るんです」(冨岡社長)さらに期間満了後、子供の代で改めて土地活用を行うことができるという画期的な提案であった。路線価もついていない。いうのは、相続税評価上は逆転するタイミングがあるという。新しい税制で不備も多いなか、髙橋が考えだしたのは法人化のスキーム。その他、ありとあらゆる税の検討をしないとやり方一つで巨額の税額が動いてしまう。「あとは、ご一族の安定的な事業承継のため、今後のあらゆる不測の事態を想定し、生命保険の活用等々の幅広い視点からリスクヘッジの検討をしていきます」(髙橋)これまで、定期借地権のマンションが普及しなかった理由は、億単位でもらう保証金は50年後、60年後に返金しなければならず、権利金は所得とされ、一発課税がかけられていたから。税制が改正されたことで一発課税がなくなり、土地を残したいという依頼人にぴたりとあてはまった。入ってくるものは冨岡社長が考え、出て行くものは髙橋が考える。この組み合わせだからこそできたこと。冨岡社長は、フィニッシュした今でも依頼人のところへ顔を出すという。して、田畑が整地され、価値ある土地に生まれかわるだろう歴史の瞬間に、それぞれの地主さんが自分の思いを形にした。この辺りはどうなっているだろうか。それぞれの判断の真価が問われるときだ。社労士の中田先生と髙橋の共通の客先である某人材派遣の会社へ、厚生労働省から通達が届いた。そこには、「この4月から、許可有効期間の更新手続きの内容が変わった」と記してある。認可の更新の手続きは通常でも2ヵ月かかるところ、すでに、1ヵ月を切っていた。法改正が多い派遣産業。風当たりは強く、派遣会社は苦労の連続だった。厳しい内容に変わっていた。労働局へ直談判に行った中田先生は、担当者の返答に要領を得ない。調べてみると、公認会計士または監査法人の監査証明が必要な場合もあるということがわかった。「監査法人の監査は1ヶ月ではできませんよ。大手の監査法人の監査が必要だと思っていたところ、個人の公認会計士でも可能ということを知り、すぐに髙橋のもとへ連絡。