禁断の区分マンション投資に手を出そうと思います。区分マンション投資に手を出そうと思います。禁断の区分マンション投資に手を出そうと思います。先日の記事で少し触れた放置プレイ状態の一棟マンションの購入に向けて動いていた。こんな物件誰も買わないであろうと思い強気の指値交渉を行っていたのだが、現在の価格で現金決済をする投資家が現れて購入に失敗してしまった。無念である(涙)現在の利回りは4%台、このまま満室にしても周りの家賃相場から考えると9%程度の物件である。耐震基準変更前に建てられたマンションで減価償却期間も残り少ない。この先に考えられる修繕・解体費用等を考えても、全く良い所が見つからないのだが何故か売れてしまうのである。完全に不動産取引は売り手市場になっており、ここ数年はちょっとした不動産バブルなのではないかと感じる。以前行っていた買い手に有利な条件では利益の出る物件は購入できないと判断して、業者が手を出しにくいボロ物件を有利な条件で購入し再生させる方向へと舵を切った。ブログには書いていないが数件買い付けを入れてみたものの全く買えないのである。現在の不動産市場で物件を買うには、これまでの購入基準から大きく妥協しなくてはならない常態である事を、この数ヶ月で身をもって学んだ。折り合いをつけて購入すべきか数日悩んだが、やはり妥協すべきではないと思いとどまった。不動産投資を行う人に多いのだが、私の知る投資に失敗した人の共通点は妥協して買い急ぎ利益の出ない物件を購入していたからである。それに加えて他の不動産投資家と同じ条件で戦うには、圧倒的に頭の悪い私は不利だからである(涙)私には不動産投資の先生と呼べるべき恩人が1人いる。不動産投資に興味を持ったのはいいが、どうすれば良いのか分からなかったので、当時働いていた会社の取引先の近くにあった不動産屋に「不動産投資がしてみたいのですが・・」と、見栄も外聞も無く訪ねて行った先の社長である。以前は高額納税者番付に掲載されていた凄腕の投資家だと知りもせず、私の甘い算段の計画を説明し恥をかいたが妙に気に入ってくれて、不動産投資のノウハウを教えてくれるだけではなく、食事や遊びに連れて行ってくれたりと公私に渡り良くしてくれた。あまりにも良くしてくれるので、この社長はホモで目当ては私の菊の門だと警戒していた時期があった事を謝りたいくらいである。最初に言われたのは「優れた不動産投資家は数字に強い」という言葉だった。これは高校時代に数学は赤点しか取った事がなく、補習授業の常連だった私には痛い言葉であった。私は正直に「俺は計算が苦手だし頭も良くない。不動産投資は必ずするので馬鹿でもできる方法はないですか?」と、自身の頭の悪さをカミングアウトしながらも図々しくアドバイスを求めた。「頭が悪いなら人と同じ事をしても失敗するよ。人と違う方法を考えて初めて他の不動産投資家と肩を並べられる。それでも不動産業者相手だと不利だから、絶対に妥協して物件を買ってはいけない」このような事を教えてくれたお陰で、現在の投資スタイルが固まっていった。不動産投資で収入を得る方法は、キャピタルゲインとインカムゲインの二つがある。不動産を売却して得る収益(キャピタルゲイン)不動産を貸す事で得られる賃収(インカムゲイン)キャピタルゲインは一度きりなのに対してインカムゲインは継続して収入があり、私の目指す所はインカムゲインを増やしキャッシュフローを良くしていく事である。インカムゲインを増やすには「客付け」と言って、誰かに部屋を貸さなければならない。これは主に不動産屋が仲介して行ってくれるのだが、客付けが成功するかどうかは仲介不動産屋のさじ加減一つである。日頃仲良くしておけば優先して紹介してもらえるが、その為には地域の不動産屋にお土産を持って訪ねていったり、客付けに成功すると担当者に報奨金を出したりと色々と気を使って面倒なのである。私はそれが嫌なので他の不動産投資家と同じ土俵で戦うのではなく、購入した物件に付加価値を加えて仲介不動産屋が楽に客付けできる、業界では「キメ物件」と呼ばれる部屋を作っていた。それが出来ていたのは妥協する事なく採算の取れる価格で購入し、友人の好意に甘えて友達プライスで内装や外装をやり変えていたからなのだが、現在の一棟物の物件では賃貸相場と比較して購入価格が高すぎるので、これまでのやり方が出来なくなってしまったのである。この状況を打破しようと熟考した結果、ある結論が出た。これまで避けてきた禁断の区分マンションに手を出すべきではなかろうか・・?一棟物のマンションやアパートの価格は高騰しているが、区分マンションの価格は変動がないのである。区分マンションは毎月支払う管理費や修繕積立金が利回りを圧迫するのと、修繕をしたくても管理組合の承認手続きなどが立ちはだかり自由に物件を扱えないので、これまで条件の良さそうな区分マンションを見つけても避けていたのだが、安価に購入できる区分マンションならではの不動産投資をしてみようと覚悟を決めた。区分マンションでインカムゲインを増やしていくにはどうすれば良いのか?高利回りを得る方法は何があるのか?ライバルが少なく低予算で付加価値を付ける事はできないものか?私の少ない脳みそをフル回転させて沈思黙考すること数日間、ノートに思いついたプランを書き続け、その中でも利益の出そうな物をピックアップして調べてみると、少しグレーであったり、旅館法に抵触する可能性があったりと大半の案は駄目であったが、いくつか現実的な方法も発見したのである。今週中に1つか2つ安い区分マンションを購入して、しばらく仮説が正しいか検証していこうと思う。関連記事とスポンサードリンクもし宜しければフォローをお願いします。フォローする前の記事お手柄ピナちゃん!町の治安を守るフィリピーナ。高利回り(予定)の区分マンションを購入!記事を書いたイケメンピナ山太郎フィリピン人女性のピナちゃんと国際結婚し、関東某所でひっそりと暮らしている不動産投資家です。朽ち果てた物件を再生させるのが大好きです。これまでは一棟ものばかりでしたが、最近はボロ戸建て投資にはまっています。AM人生はチャレンジです。私も40歳にして、諦めきれない事にチャレンジする事にしました。頑張って下さい!...ただし、奥様を泣かさない事!身内に迷惑をかけるチャレンジは、ただの自爆特攻です...。AMビジネスは時に非情です。人と同じ事をやっても負け組になるだけです。石橋を叩いて、座り込んで考えるだけでは何も進みません。後は最低限の安定を大事にして、細々とやっていくのか?それとも時には、負けたら一から出直す覚悟で勝負に行くのか?何もやらない人間からは、何も生まれません。AMその社長さん、ほんといい方ですねぇ。世の中、儲かる方法をお金取ってまで教える人がいるからねー。ピナちゃんといい、社長さんといい、太郎さん、人に恵まれてますね。あと、行動力がありますよ。うちの旦那さんの場合、これやりたい、あれやりたいと言葉では言いますけど、なかなか行動にうつさずにいるので、太郎さん、見習ってほしいものです。AMΣ(・□・;)ちょっと寝ぼけながら、コメ送信しちゃった!すいません!最後の太郎さん、見習ってほしいものです。なくて、太郎さんを見習ってほしいものです。AM太郎さん、今回は久しぶりのガチマジモードですね。自分の周りに居ない職業の人の仕事内容を聞くのは勉強になります。^)太郎さんがそういう方に可愛がられるの、分かる気がします。(今回も、笑わせていただきました~♪)「フィリピンの物件だと、今の日本と違ってこれから発展するから買いだよ~」というのをよく見ますが、他人の言葉だけでなく、自分の実感としての確証が得られないとな~・・・、確かにそういう面があるのでしょうけど。投資ってね~、私みたいな素人にはそもそも余剰資金が無いと出来ませんわ~(笑)特に、海外だとね。創業者の社長さんなど、しょっちゅう海外視察に行ける方なら、現地で直接見られるので良いですよね。以前たまたま、知合いの方が同行の仕事でフィリピンに来た時に、そんな社長さんに「おかげで良い投資が見つかったよ、ありがとう」とお礼を言われた時は、やっぱカリスマ社長すげーって思いました(笑)私のただのお出かけ情報から、投資案件発見になるんですものね!その後の経過、興味津津です!!ぜひ、教えてくださいませ。AM太郎さんいつもピナちゃんの可愛いお話し教えてくれてありがとうございます。いつも読んでいて、夫にもう少し可愛くいようと心新たにしてます(笑)今回夫が自営業で内装も取り扱ってるので特に興味津々でした。こちらは札幌なのでなんせ断熱に注目されてますね。先日も古い中古住宅の内窓をペアにする金額の折り合いで業者と大相談会。暖かくするためにフローリングにするかCFにするかとか。太郎さんは人に貸せる住宅にするからさらに大変なんでしょうね。これから寒くなるので、ピナちゃんが風邪をひかないように、太郎さんも健康に気をつけてくださいね。AMやはり、頼もしい先輩の御指導で、遣り手太郎モゲロさんが出来上がるのデスね。日本の芸能界に『高橋メアリージェーン』と『高橋ユウ』の、美人ハーフ姉妹が居られますが。ナンと、御母様は生粋のフィリピン人様デス!。本当にモゲそうなほど、頑張って?美女ハーフ姉妹を世に送り出して下さいませ。高橋ハーフ美女姉妹の日本人御父様は、『事業失敗』して仕舞ったそうなので、ソコは習わぬ様、頑張って下さいませね。AM現役時代、某社の不動産部門にいました。地主から土地を借りて商業ビルを建てる仕事。一般人よりは不動産関係には詳しいのですが、私のトラウマは区分所有でした。共同で一つのビルを建てる計画なのですが、相手先が複数だと意見がまとまらない。加えてワンマン社長の怒声が上の方でしている。建築まで辿り着いたと思ったら、内部の配置でもめ始める。そのたびに胃が痛む思いをしてきました。太郎さんがそんな目に合わないように祈っています。PM不動産の話は、おれにはよくわからんが、とにかく、ピナちゃんを路頭に迷わせるようなことだけはするなよ?。ま、ピナちゃんの場合、どんな生活でも苦労を苦労に感じさせないっていうか、普通?に逞しく暮らしてそうやけどな(笑)。屋根と壁のある家だったら、どんなとこでもオッケーみたいな(笑)。なんでも美味しく食べられるし(笑)。AM水回り、外壁、などの修理&対応(70万位軽くとびます)。入居者同士のトラブル対応(和解が面倒)。近隣の住民の対応(マンションから出ている騒音など)。若者はすぐ借りてくれるけど、内壁が直ぐに汚くなるし(タバコや香水)近隣住民とのトラブルが多いから10代~20代に貸す時は気を使う。いつも羨ましい思いで読ませていただいてます(*^^*)旅館業法抵触に関してですが、やりたいことをまとめて保健所にご相談されてみてはどうでしょ。許可が要らなきゃ一歩前進。許可が要るなら許可要件を教えてもらえるでしょう。AM不動産投資をしてみたい。̄;)これから日本の人口は減りつづけ、都市に人口集中して田舎は寂れて行く時代になるかなと思い。僕の住むエリアは東海地方の外れの田舎であり過疎化するのが目に見えている。手を出すなら都市に行って投資をしなければならない。東京は相場が高いから無理だが名古屋なら手が出そう。頑張ります!一から出直すようなリスクは妻もいるので取れませんが、様子見も兼ねてローリスクハイリターンで勝負してみます。社長はもうお金儲けに興味がなくなったと言ってました。欲も無い方なので・・。人に恵まれていると私も思います。いつか恩返しができるようになりたいです。AMピュンマ様ここ一年まともに仕事ができていなかったので((((;゚Д゚))))マンションやアパートの一棟物はビル全体を所有し、そのビルのオーナーになります。自分で修繕プランを決めれるのが特徴です。区分マンションはビルの中にある一戸を所有します。そのビルには複数のオーナーが存在し、修繕プラン等は管理組合の話し合いで決まるので、自由度がありません。́・ω・lll)ポポ様とても可愛がってもらっています。最近は連絡をしていないという不義理をしていますが・・。)ノ旦那様は内装をされているのですね。私の友人にも内装関係の仕事をしている者が多いので勝手に親近感が沸いています(笑)業者間での交渉など私の知らないご苦労があるのだと思いますが、現在建築関係の仕事は景気が良いと聞いておりますが、あまり無理をされないようにお体に気をつけてお二人共お過ごしください。心配なので、できれば男の子が欲しい所ではありますが、数年以内には・・と考えています。物件見ていて思いましたが、ぴこりんサンのおっしゃる通り、妻は屋根と壁があったら大丈夫なのだと思います。́・ω・lll)幸いにも友人が格安で請け負ってくれているので何とかなっていますが、古いものだと内装を変えても色々と問題のでる箇所が増えてきますね。人口が減り続ける地域は難しいですよね・・私も先日普通に過ごしていたら辿り着けない、少し隔離されたような土地に状態も良く気になる物件があったのですが、何日考えても運用プランが思いつかなかったので諦めました。)ノ名古屋は不動産投資をするには、ちょうど良さそうな規模ですね!?東京は特殊すぎて私も苦手なので手を出していません。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。コメント名前メールアドレスサイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。Tシャツの販売このブログを書いてる人ピナ山太郎フィリピン人女性のピナちゃんと国際結婚し、関東某所でひっそりと暮らしている不動産投資家です。朽ち果てた物件を再生させるのが大好きです。これまでは一棟ものばかりでしたが、最近はボロ戸建て投資にはまっています。勢いで戸建てを購入・・・やらかしたかもしれない。pina.ltdホームシェアメニューTOPへ。