違いは?私が所有している土地の値段はいくらになりますか?ご相続に携わるお仕事をしている場面でよくいただくご質問になります。物の価値の値段、特に土地の場合、ここが非常に難しい問題となります。土地は『一物四価』と言われ、目的に応じて値段というものが変わります。次のような場面でお悩みの方へ参考になるお話しとなります。生前の節税対策として土地の贈与を検討している方どのくらいの金額で土地が売れるか知りたい方この記事では、土地の4種類の値段につき設定の仕方や違いを分かりやすく徹底解説します。4価の違いを把握しましょう。概要まずは4価の違いを把握しましょう。路線価の関連性のイメージそれではまずは4種類の土地の価格につき、それぞれどのような関連性があるのでしょうか?それぞれの価格を図解したものが次のようになります。関係性が見えてくることで大まかなイメージをつかんでいただけると思います。それぞれの目的に応じて価格が設定されているということになります。分かるんですが、売却を検討しているので時価(公示価格)はいくらでしょう?相続が発生しました、相続税がどのくらいか知りたいので相続税路線価はいくらでしょう?こういったときに、この表の関係を把握していると非常に簡単にそれぞれの値段の概算を把握することができると思います。公示価格で1,000万円とした場合でそれぞれの値段を計算してみましょう。公示価格(1,000万円)×80%となります。公示価格(1,000万円)×70%となります。700万円が固定資産税路線価となります。逆算するときはこの図の流れの逆です。700万円÷88%=800万円となり、相続税路線価も算出できます。実勢価格との関係が明確でない理由4つの価格のうち、3つは公的な価格となります。)そのため、3つの価格については大まかな関連性があるため、各価格へ換算するためのパーセンテージが目安として存在しています。実勢価格だけは各価格との関連性が明確にないものとしています。この理由は、実勢価格がその土地を実際に売買する際に、取引される価格であるからです。実際に売買がその金額で取引されるというものは保証はされないからです。これは実際に売却し、売れた時の値段=実勢価格という結果論になってしまうということですね。相続税・贈与税の計算のために使用する価格となります。国税庁が毎年7月1日にその年の路線価を発表しています。そのため、ご相続が1月~6月に発生した方にとっては、土地の評価額は7月まで分からないということになります。踏まえて国税庁が算出をしています。路線価を調べてみようそれでは実際に相続税路線価を調べてみましょう!下記のURLが国税庁の路線価のサイトになります。http://www.rosenka.nta.go.jp/ここからは具体的に国税庁のサイトでどのように検索していくのかを写真付きで解説していきます。『東京タワー』としましょう。こちらが路線価のサイトのスタートページになります。エリアを選択する必要があります。東京を選択する方法は2つあります。該当の『都道府県』を選択する地図のより該当の件を選択するサイトの赤丸のいずれかをクリックすればOKです。次に『路線価図』をチェックしましょう。次は該当の『港区』を選択します。しますと、港区の具体的な路線価が表示されます。詳しく解説していきます。1地図から選択する方法です。『この市区町村の索引図ページへ』を選択します。すると、索引図が出てきます。東京タワーの大まかな場所が分かりますので、そこをクリックします。無事に東京タワーの地図と路線価が表示されましたね。東京タワーの路線価は『1440C』となっていますので、1m2あたり144万円と設定されています。2住所から選択する方法もう1つの方法もご紹介します。ちなみに、筆者はいつも2の住所から選択しています。該当のページをクリックし、確認していくという流れになります。以上が路線価図の検索の仕方でした。独特な検索の仕方ですが、参考になったでしょうか?ポイントとしては、大まかな場所から絞り込んでいくというイメージになります。コラム路線価は一定の距離における『路線』に対して価格が決められます。そのため、その路線に面する宅地の単価は全て同じという考えになります。相続税の土地の評価は、所有している土地の形に基づき補正を行うためこのようになってます。形がいびつな場合は、補正を行う必要があるというイメージです。相続税の路線価は、都市部の市街地の建築基準法の道路に対しては、そのほとんどに価格がつけられています。ちなみに、その基礎となる調査地点(標準宅地)の数は約38万地点となります。課税の基準になる路線価となります。価格は各市区町村長が決定しています。1月1日時点を評価基準としていますが、3年に1度の改訂されます。毎年改訂される相続税路線価とは頻度が異なりますね。上の画像は固定資産税の課税明細(高松市の見本)になります。土地の固定資産税評価額は固定資産税路線価をベースに算出されています。調べてみましょう!下記のURLが固定資産税の路線価のサイトになります。https://www.chikamap.jp/chikamap-sp/TopPage/Index相続税路線価と同様に『東京タワー』を目的地とします。こちらが路線価のサイトのスタートページになります。次に対象となる年度を選択します。ここでは最新版である30年をクリック。すると住所入力欄が表示されます。ここでは東京タワーの住所地を入力します。すると、住所検索結果が出ます。検索結果をクリックしますと該当地に飛びます。すると、東京タワーの地図が表示されましたね。1m2あたり121万円となることがわかります。地価公示法に基づいて土地鑑定委員会が公表する土地の価格です。決定した価格となり、3月中旬頃に公表されます。公示地価は、一般の土地取引価格に対する指標を目的とするため、その土地の価値を最大限に評価するように鑑定されます。『公共事業用地の取得価格算定の基準』になります。都市計画地域外にも鑑定が行われます。取引に影響を与える価格を目指しているため、中立的な評価という位置づけとなります。さまざまな表現があります。よる標準地の価格」「地価公示に基づく地価」です。公示価格を調べてみようそれでは実際に公示価格を調べてみましょう!下記のURLが公示価格のサイトになります。http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=2同様に『東京タワー』を目的地とします。こちらが公示価格のサイトのスタートページになります。国土交通省による「土地総合情報ライブラリー」のページに記載されています。『東京都』を選択し、決定ボタンで進みます。次に『港区』を選択します。しますと、港区の公示価格が表示されます。相続税路線価や固定資産税路線価と異なるのは、対象地の公示価格が必ずあるわけではありません。そのため、対象地の近隣の公示価格を参考にするということになります。港区の公示価格は82地点ありました。ここからは、港区の公示価格の検索結果から対象地に最も近い箇所を探さなくてはいけません。今回の対象地となる『東京タワー』では、最も近隣の公示価格は、『芝大門1-4-8』でした。そのため、ここが近隣の公示価格の参考価格となります。グーグルマップで公示価格の地点と東京タワーの距離感を確認してください。『芝大門1-4-8』の1m2あたりの公示価格は4,290,000円となっています。実際の不動産市況で成約されるその不動産の売買価格をいいます。同じ状況の土地というのは存在しませんから、実際に取引される価格となります。実勢価格は、他の価格との明確な関係はないとご説明しました。地域によっては公示価格との乖離が大きい地域もあります。大都市圏では公示地価を基に売買価格を定めることが少ない状況にあります。土地取引が活発な時期は、公示地価の数倍に相当するような価格での取引も少なくありません。地方圏では公示地価を下回る取引もあります。傾斜が急である、セットバックを要する等の要因によっては、公示価格よりも安く取引されます。個別の土地の要素に加え、売主と買主の事情によっても金額が左右されることがあります。遺産分割協議書の作成まで、相続税申告に必要な手続きをすべて行います。9:00~21:00(土日祝日も対応)相続相談メールフォーム。