マンションの高値売却術マンションの中には「オーナーチェンジマンション」と言われるマンションがあります。オーナーチェンジマンションは、通常のマンションとは根本的に異なるため売却方法も異なります。そこで今回は、オーナーチェンジマンションを売却するときのコツを詳しく解説します。1.オーナーチェンジマンションとは?そもそもオーナーチェンジのマンションとは、賃借人がいる状態でマンションを売却することをいいます。賃借人側からすると、オーナー(所有者)が変わり(チェンジ)ます。その物件の購入者側からすると、自分がオーナーに変わります。そのため、オーナーチェンジといわれるのです。所有者が変わる状態をいうわけではありません。オーナーチェンジの意味を勘違いしないように気を付けてくださいね。オーナーチェンジの例は下記のようなものがあります。・大家さんが所有していた賃貸マンションを、入居者はそのままに一棟まるまる売却することにした・所有し、自身も住んでいた部屋を売却せずに貸していたが、入居者が退去になる前に売却することにしたただし、マンションを売却しオーナーが変わったとしても入居者にわざわざ連絡などはしません。所有権(オーナー)が変わるだけです。そのため、ほとんどの入居者はオーナーが変わったことに気が付かないことも多いです。1-1オーナーチェンジ物件売却の流れオーナーチェンジマンションを上手に売却するコツを知るためには、そもそもオーナーチェンジマンションはどのような流れで売られているかを知らないといけません。オーナーチェンジマンションは通常のマンションとは売却手順が異なるからです。オーナーチェンジマンションは以下のような流れで売却します。上記の流れで、通常のマンション売却時と大きく異なる点は、「売却活動」と「契約の締結」時です。「賃貸中の投資マンション」を売却するので、ターゲットがそもそも異なってくるのです。1-2オーナーチェンジマンションのターゲット通常のマンション売却の場合には、そのマンションに「居住」する人がターゲットになります。自宅として購入する人を対象としているためです。オーナーチェンジマンションは基本的には「投資用マンション」の扱いになるため、投資用不動産を探している人がターゲットになります。そのため、広告宣伝の仕方や接客方法、そして用意する資料などが通常のマンション売却時とは全く異なります。この点に関しての詳細は後述します。この時点で、「自宅を購入希望している人」はターゲットから除外します。自宅用となると多少面倒なことが出てきます。それは内覧であったり、対応です。入居している人がいると余計にそういった煩わしいことは避けなくてはなりません。住まいを探している人は内覧の時点で断ってしまうのも一つの手でしょう。市区町村は?エリアは?2.オーナーチェンジマンションを上手に売却するコツ前項のように、オーナーチェンジマンションの売却は、通常のマンション売却とは異なる点が多いです。そのため、通常のマンション売却とは異なる、以下の点が上手に売却するコツになります。・レントロールを正確に作成する・設備の一覧表を作成する・不動産会社選び・入居者が事前に退去しないように対策しておく不動産の売却のコツと被っている点もありますが、投資用のマンションは特にそれが如実に表れると思っておいてください。2-1レントロールを正確に作成するレントロールとは、日本語でいうと「家賃明細書」になります。実際のレントロールには、家賃以外にも以下のような情報が記載されています。・入居者の属性2-1-1物件情報を把握するまず、購入検討者は上記のレントロールの項目で、物件情報を把握する必要があります。どのくらいの規模の部屋で、家賃や敷金、共益費がいくらなのか。預かっている敷金がどのくらいであるのかなど、自分がオーナーになったときの収支を組むための情報をレントロールから得ます。次に、既に入居している賃借人の属性をチェックします。属性とは、年齢や職業や会社、そして過去の家賃滞納歴など色々な角度からの情報です。この入居者属性をチェックすることで、購入検討者は「今後賃料は安定して継続的に得ることができるか?」を判断します。入居者が富裕層向け、庶民向け、学生向け、家族向けなどによっても変わってきます。審査することも含めてしっかり把握しておきましょう。2-2設備の一覧表を作成するつづいて、オーナーチェンジマンションの売却は、設備一覧表を作成しましょう。いうと、オーナーチェンジ物件は賃借人が居住中であるので、購入検討者が室内をチェックできないからです。そのため、室内の設備をまとめておく必要があるということになります。具体的には室内の以下の設備を一覧にしておきましょう。⇒家の売却で、残しておいて良いモノ・悪いモノとはこれらの情報をまとめておかないと、そもそも物件にどんな設備が備え付けてあるか分かりません。数少ない情報でも、購入検討者が判断材料になりそうな資料は極力用意しましょう。2-3不動産会社選びオーナーチェンジマンションを売却する最後のコツは、不動産会社選びです。繰り返しますが、オーナーチェンジマンションの売却は、不動産投資をする人がターゲットになります。そのため、先ほども少し触れましたが、以下の点に注意しましょう。・不動産投資家を顧客として持っているか・投資物件の管理などのノウハウがあるか・広告宣伝などのノウハウがあるかこれらの判断する材料の1つは、過去の売却実績です。過去の売却実績の多くは投資不動産であれば、顧客を抱えたりたり、さまざまなノウハウがあったりします。いずれにしろ、通常のマンションとは全く異なる顧客がターゲットになる点は理解しておきましょう。2-4入居者が事前に退去しないように対策しておくこちらも通常の不動産売却とは異なる点です。オーナーチェンジの売却において、最も多いトラブルが「売却してすぐに入居者が退去した」というものです。タイミングなどもあるでしょうし、それぞれの事情はありますが、オーナーが変わってすぐに退去となると、予定していた家賃収入も入りませんし「話が違う!」となっていまいます。場合によっては裁判沙汰になるなんてこともあります。そのため、契約時前後は慎重にするに越したことはありません。売却前~売却後しばらくは退去者が出ないように対策を取っておきましょう。おすすめは「更新手数料を無料にする」ことです。契約更新期間が迫っている場合(約3ヵ月前ほど))などは、全員「早めの更新手続きをすると、更新手数料を無料にします」といった手紙をあらかじめ投函しておき、出来る限り退去を防ぎましょう。更新費用は数万円かかるので更新費用を払うのが嫌で引っ越すという方もいらっしゃいます。いった手紙を出すことで、退去を思いとどまらせるのと同時に、退去しそうな人を把握することができます。事前に退去しような人がいれば購入希望者に伝えておきましょう。後で知らされるとそれだけトラブルにもなりかねません。事前の対処が物を言います。3.まとめオーナーチェンジマンションを上手に売却するコツは以下の通りです。市区町村は?エリアは?シェアするツイートフォローする関連記事マンション築10年から築40年の築年数毎に高値査定額にするコツ売却を検討する際、経年劣化と向き合いながら売却を進めていくことになります。それはマンションでも一戸建てでも同じです。水回りや建具の高...記事を読む都内の中古マンションは売るときの方法、注意点とは都内の中古マンションは、ほかのエリアと特徴が異なります。その「特徴」を理解しておけば、自分のマンションを高く早く売るタイミングが分かりやすい...記事を読むワンルーム/1LDKのマンションは売却しにくい!?売り方・注意点を徹底解説かつて一世風靡した「サラリーマン大家」という単語、そしてその対象となったワンルームマンションは、今どのような現状になっているかご存じですか?...記事を読むマンションを売却すると修繕積立金や管理費は戻ってくるの?分譲マンションを買うときは住宅ローンを組む人がほとんどで、毎月のローンの返済をしているでしょう。一戸建ての住宅を購入したのであれば、...記事を読むマンションを売却するときに各種保険の取り扱いはどうなる?マンションを売却するときに意外と忘れがちなのが「保険」についてです。3点に...記事を読むタワーマンションで人生10分の1過ごした私が思うタワマンのメリット・デメリット私は人生の10分の1をタワーマンションで過ごしています。今回は不動産の土地柄に関することをまとめていきたいと思います...記事を読むマンション査定でチェックされる4つのポイントを解説マンションを売却しようとした場合、まずは不動産業者に物件の査定を受けることになります。この査定額はあくまでも目安ですが、多くの場合、...記事を読む不動産売却において、1階のマンションは売れにくい?マンションを買う時に気になるのはその物件の所在する階数です。一般的にはマンションの場合、所在階が高い方が売却時の価格が高くなる傾向が...記事を読む業者によって査定は違う!マンションを出来るだけ高く売る方法を伝授マンションをなるべく高値で売却したいという方は多いです。不動産の売却にしても、購入にしても、「タイミング」が大切です。実は売却に適している時期と購入に適している時期は異なるのです。今回は、そのタイミングについてご紹介します。1不動産「売却」のタイミングは...「家を相続したら一体いくら取られるんだ..」不安に駆られて調べてみるとどうも、ダメ人間です。大学卒業後、小さい会社に就活したものの、就職先を一日で辞め無事ニートに。それ以来、定職に就くことは諦め20代後半でようやくブロガーにでもなろうかと考えているダメ人間です。昔から、不動産はとても価値のあるものでした。その不敗神話は崩れかけているのが現状です。...家を買うなら核シェルターを買え!?北朝鮮のミサイル発射失敗を受けて、安全を考える連日報道されている北朝鮮のミサイル問題、直接的な危機は感じられないものの、何か重大なことが起こっていることは想像できます。今回はそういったことを含めて、安全について考える時間にしましょう。家を買うときに損しないため、もしくは所有する不動産が売れない物件だと把握するために、「損する家」の特徴を紹介していきたいと思います。どの時代にも、需要の高い家には特徴があります。