2019年5月7日もくじ1.日本の空室の現状は?2.満室になる物件と空室になる物件の差は?3.大家さんができる空室対策4.まとめ1.日本の空室の現状は?2015年半ばくらいから立地的に人気が高いはずの東京23区内、神奈川県内でのアパート(木造、軽量鉄骨造)空室率がじりじりと上昇しています。2018年5月」で「現況は昨年より好転するも賃貸市場の将来見通しは悲観的」と発表しています。TVI(タス空室インデックス)の定義はhttps://corporate.tas-japan.com/service/analystas/vacancy/を参考にしてください。:107.36これらの結果を分析すると、アパート系空室率は全地域で前月比は改善したものの、「かぼちゃの馬車事件」「レオパレス問題」などの影響で、融資態度の硬化により供給量が減少傾向となったことが影響していると考えられます。東京市部のマンション系空室率の悪化は継続していますが、市場が二極化していることが伺えます。マンション系空室率は関西圏と福岡県で横ばい、中京圏で改善しました。2.満室になる物件と空室になる物件の差は?アパートが空室になる理由は、ニーズのない場所に、ニーズに合わない建物を供給しているからです。1相続物件はニーズを考慮していないニーズに合わない立地にアパートが建てられる理由は相続です。RC造のマンションの場合は建設費が高いため、念入りに市場調査して建設されるため、人口増加地域の駅から10分未満の場所への供給が中心となります。相続税対策のアパートは「土地ありき」のため、需要のない、駅から遠くの場所に建てられます。そのため、人口減少地域で駅から10分以上の立地のニーズがない物件は、大量に供給され続け、余ってしまうのです。大家さんがうまく連携していない土地所有者やハウスメーカーと、消費者のニーズを知る管理会社の連携がうまくいっていない場合も空室を招くことになります。近年、アパート建設は複数のハウスメーカーが競い合っているため、一刻も早く、できるだけ利回りの高い試算を出さなければ受注につながります。ハウスメーカーは家賃の査定を管理会社に依頼しますが、そのスピードはものすごい速さです。短期間での査定は、正確さを失うこともあります。多くの大家さんは利回りを重視しがちなため、家賃は高めにしますが、建設費は抑えるケースが多く、相場より高いのに、個性のない賃貸住宅となります。収納のない単身物件やファミリー向けなのにガスコンロが小さかったりする物件は、結局、空室を招きます。立地の悪さを克服し満室にするには、物件にプラスの個性を持たせることが大切です。駅やバス停から徒歩約30分のところに、相場より1万円ほど高い賃料で、満室になる事例もある。1立地の悪さを活かし、住宅のソフト面を充実させる雑木林や湧水などの自然に豊かな場所に立地し、共用部分にウッドデッキやバーベキュー施設などを設けたら募集開始から1カ月ほどで満室になったケースがあります。畑を共同作業で行う、入居者間が集まってバーベキューを行い、交流が生まれるため、人との触れ合いや癒しを求める人に注目されたケースです。2コミュニティ重視の賃貸物件にする国土交通省が住生活基本計画の見直しで、取り上げた「コミュニティ賃貸」も空室を埋めるツールです。最寄りの駅(無人駅)から徒歩約10分の立地ですが、賃料は相場より数千~1万円ほどは高く、入居時に町会参加を求められるなど、一見ハードルが高いように見える入居条件があるにもかかわらず、満室となっています。これは、広く周知させるのではなく、自分が求める入居者層にのみPRした結果です。4.まとめもし、親が立地の悪いところにアパートを建設すると言い出したら、満室経営を目指すために、ビジネスパートナーを探すことをおすすめします。立地的に人気が高いはずの東京23区内、神奈川県内でも木造または軽量鉄骨アパートの空室率上昇しつつあります。調査機関も賃貸住宅の動向を悲観的に見ています。「行政が空き家対策の補助金を出したから」「今は低金利だから、今のうちに融資を受けなければ」「相続対策を早くやらなければ」と焦るのは禁物です。やみくもにアパートを建てたら経営破たんしてしまうので注意が必要です。テーマをもってアパートを建設するために、プロにコンサルティングしてもらうべきです。賃貸”住まい”の新しいカタチを提供するEdge編集部が記事を書きました。賃貸には、入居者の退去後に新しい入居者を迎えるためのリフォームが必要になります。不動産管理には資格は必須ではありませんが、役立つものも多数あります。不動産投資には、これまでにない幅広い知識を取り入れる必要があるでしょう。