なっていくのか」「東京オリンピック開催をピークに市場が冷え込んでいくのか」などさまざまな意見が入り乱れています。2020年問題を筆頭に「〇〇年問題」と呼ばれる問題はいくつかあるため、全体的にネガティブな論調も多い傾向です。実際のところ2020年以降の不動産投資はどのように推移していくのでしょうか。今回は主に3つ指摘されている「〇〇年問題」を交えて、2020年以降の不動産投資をめぐる状況を展望してみます。強弱の材料が入り乱れる2020年以降の不動産投資について2019年10月時点では、2020年以降の不動産投資について強弱の材料が入り乱れている見通しです。強気説はおおむね首都圏をはじめとする大都市圏への人口流入が今後も続き、それが賃貸需要を下支えするという論調です。弱気説には東京オリンピック開催を境に賃貸需要がピークアウトするというものが目立つ傾向です。東京オリンピック開催がなければ「2020年」という年がここまで意識されることはなく、さまざまな材料が入り乱れるということもなかったかもしれません。それだけオリンピックが世紀のイベントであるとも考えられますが「不動産という巨大な市場にどれだけの影響を及ぼすのか」と懐疑的な見方もあります。世界でささやかれる「〇〇年問題」として大きく分けて主に「2020年問題」「2022年問題」「2025年問題(2035年問題)」といった3つの節目があります。東京オリンピック開催まで好調を維持してきた首都圏の不動産市場が2020年を境にピークアウトし、それが不動産投資業界に冷や水を浴びせるといわれている問題です。オリンピック開催が不動産需要に与える直接的な影響というより、それまで過熱気味だった投資マインドが冷え込むことが懸念されています。都市部にある農地を保護するために設けられた生産緑地法では、30年間の営農義務を果たすことと引き換えに税金面での優遇が与えられます。同法による優遇措置の適用が始まったのが1992年だったため、2022年から順次都市部の農地が宅地などに転用され、それが不動産市場に放出されることで相場の暴落が起きるのではないかという懸念です。2025年問題(2035年問題)2025年になると団塊世代が75歳以上になっていきます。人口のボリュームゾーンが高齢化することによって賃貸需要が減少し、さらに2035年になると段階ジュニアの世代が順次「老後」を迎えるのです。そのため人口構造の変化よって賃貸需要が一気に冷え込むとされているのが2025年問題と2035年問題です。「〇〇年問題」の内容を確認していくと2020年以降の不動産投資は冬の時代ではないかと感じますが、市場のなりゆきを決める要素はもちろんこれだけではありません。ポジティブ要因も含めて2020年以降の不動産投資に起きることを4つに分けて大胆予想してみました。日本全体で人口が減少する中、大都市圏への人口移動が今後も続くと地方との賃貸需要格差が一層拡大すると考えられます。この二極化の進行により不動産投資の候補地は大都市圏により一層注目が集まるでしょう。2インバウンド、外国人居住者が存在感を増す人口減少が続く一方でインバウンドや外国人居住者からの不動産需要は高まりを見せています。今後はこうした外国人ニーズに応える不動産投資のあり方がより注目されていくでしょう。進行は少子高齢化を招きますが、その一方でワンルームマンションなど都市部の単身者向け物件へのニーズは堅調に推移することが予想されます。4住宅以外にも投資価値が高まる「アパマン経営」という言葉があるように、不動産投資というと住居向け物件を指す場合が多い傾向です。その一方でオフィスビルや物流施設といった分野での不動産ニーズが好調を維持しています。いった物件は「J-REIT」などで個人でも間接的に投資できるため、有望な選択肢として存在感を増していくでしょう。東京オリンピック後から十数年の間で多くの問題点が懸念されていますが、同時に新たに生まれる不動産需要もあるはずです。今後は外国人ニーズや人口分布などの変化に合わせて不動産市場の見通しを立てる幅広い視野が求められるでしょう。賃貸業界の黒船になるか。空き家の活用促進にも効果あり。