本レポートは、2014年3月27日、28日の間に現地で視察、現地でのビジネスパーソン等との情報交換をベースに記述している。私見を多く盛り込んでいる。日本ではワールドカップで有名になったジョホールバル。人口は120万人程度。マレー半島の最南端でシンガポールの目と鼻の先。マレーシアでは2番めの都市の規模。ジョホール州のスルタン(イスラム世界における大様)はお金持ちで庶民に優しく、高速道路や州の施設はほぼ無料で市民に開放している。気さくな人柄でジョホールバルの市民からも人気がある。タクシーの運転手さんは、とにかくスルタンのことを褒めていた。シンガポールと違ってお金を取らないのは全てスルタンのおかげと。JBの高級ホテルに良くコーヒーを飲みにいき、気軽に声をかけても挨拶がかえってくるというほど市民にやさしいそうだ。海外の不動産投資に熱狂している方は承知の計画。シンガポールの海峡の反対側、JBに巨大な都市を創る計画。マレーシア政府とJB州政府が積極的に手を取り合って開発を進めている。総投資額10兆円で現在の人口規模を120万人からやく3倍にあたる300万人の都市をつくろうという計画だ。果てしなく規模がでかい。開発はまさに都市そのもの。【ボトルネック】ボトルネックは2つある。一つは投資物件に対して誰が住むかという点。一つは、そこに住む人の仕事はあるかという点だ。実際に目にした感想だが、イスカンダル計画は実態が伴っていない印象。マレーシアではクアラルンプールの不動産投資も加熱しているが見学に行く限り必ずそこに人の気配を感じた、つまり投資した不動産に人の活動が結びついていた。JBの計画都市は、まだ完成ではないことを承知の上でも、中国を中心とする海外からの投機マネーが加熱しすぎた感じ。多くの外国人投資家がこぞってJBのコンドミニアムや住宅などの不動産に投資をしている。その数既に10万人以上の投資家。彼らは不動産を取得してそれをそのまま賃貸に回して利回りと不動産価格のキャピタルゲインを狙っている。賃貸を誰がするかを考えた場合、いくつか懸念点がある。シンガポールの富裕層の場合。そもそも賃貸することは無い。かれらも魅力を感じる場合は直接投資する。自分たちが住むとしたら、毎日の通勤に国境を超える時間だけで往復2時間から3時間かかる、これだけで富裕層が時間を無駄にしてまでもJBに済むメリットはない。彼らは元々、政府の住宅開発局から比較的安価に住宅を供給されている。シンガポールの中流層。JBの物件は主に高級コンドミニアムが中心に開発されている。従って不動産は決して安い買い物ではない。仮に新しくイスカンダル計画で建設された物件に住むかと言えば、今住んでいる物件を手放してまで済むメリットは少ない。