著者YANUSY編集部フォロー(画像=CHIRAPHAN/Shutterstock.com)区分所有マンションや一棟マンションなど不動産投資の魅力の一つは、「ローンが利用できるため、少ない自己資金で投資を始めることができる」ということです。マイナス金利政策の下では、超低金利が続いており、ローンを利用できるメリットが極めて大きくなっています。不動産投資においては、銀行などのローンを利用できるので手元資金が少なくても大きな効果を挙げることができます。これは、レバレッジ効果と呼ばれるもので、たとえば、200万円の頭金で1,800万円の融資を受けられれば、合計2,000万円の投資を行えるのです。これにより、頭金の10倍の効果が期待できます。2018年のスルガ銀行における投資用不動産案件の不正融資問題を受けて、金融機関の融資姿勢が厳しくなっている傾向です。それでも投資物件の担保評価が高く、高い確度で賃料収入を得られる物件であれば、得られる賃料収入を返済原資としてカウントしてくれるため、居住用の住宅ローンでは考えられない多額の融資が期待できます。平均的な会社員であっても、数千万円、あるいは1億円以上の融資を受けられることが少なくありません。4分の3は自己資金ゼロか1割まで実際、不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」が2018年10月に行った「第10回不動産投資に関する意識調査」によると、すべて現金で不動産投資を行った人は18.2%でした。その他の人たちはローンを利用して投資を行っています。61.0%の人たちは融資のみで投資し、20.8%の人が融資と現金で投資しています。融資元の上位は、地方銀行27.8%、信用金庫22.2%、信託銀行11.9%と地域金融機関が中心です。融資を利用した人に自己資金の割合を聞いたところ、自己資金ゼロが38.9%、自己資金1割も38.9%で、合計するとほぼ4人に3人は自己資金ゼロか1割までで投資を行っていることになります。0%台か1%台の超低金利で利用しているしかも、極めて低い金利でローンを利用しています。周知のように、わが国では2016年2月に日本銀行がゼロ金利政策を導入、直後から長期金利が下がり、各種のローン金利も大幅に低下、住宅ローンなどでは過去最低記録を更新したほどです。その後、若干高くなったとはいえ、2019年1月から再び10年国債金利がマイナスになって、不動産投資のための金利も低下しています。先の「健美家」の意識調査によると、ローンの金利は1%台未満とする人が6.3%で、1%台が57.1%でした。6割以上の人が0%台か1%台の超低金利のローンを利用して不動産投資を行っています。この超低金利のメリットがいかに大きいのか、具体的な数字でみてみましょう。金利2%の差が年間返済額100万円の差に1980年代から1990年にかけてのバブル期の金利は7~8%台で、2016年のゼロ金利政策導入以前は3%台が中心でした。金利3%が1%に下がると毎月にして約10万円、年間にすれば約120万円も負担が軽減されます。超低金利を活かして返済期間を短縮する道もこの超低金利を活かして返済期間を短縮してはいかがでしょうか。上の例で、賃料収入があるため毎月500万円ほどの返済まで可能であれば、30年返済を22年に短縮しても、利率が1%の場合は毎月42万2,138円の返済で、年間では約507万円です。30年返済を22年にできれば、リタイア時期までに返済を終えて、老後は悠々自適の生活というのも、夢ではなくなります。超低金利のメリットがいかに大きいか、十分にお分かりいただけたのではないでしょうか。