「空き家譲渡特例」についてご相談がありました。同様の事例で説明したいと思います。下図のような土地・建物を相続したとします。400�uの土地に被相続人自宅家屋とアパート(空室)があります。土地は自宅用とアパート用に分筆されていません。生け垣(塀でも柵でも良いです)で分けられてるだけです。この土地を更地にして、24,000万円で売却しました。どのように計算したら良いでしょうか。単純に400�uをそれぞれの建物面積で按分すると考えられた方は間違いです。自宅に該当する土地面積は400�u×150�u(自宅建物面積)/「150�u+100�u」(自宅+アパート面積)=240�u自宅に該当する価格は24,000万円×240�u/400�u=14,400万円アパートに該当する価格は24,000万円×160�u/400�u=9,600万円となります。この間違った計算では自宅に該当する価格が1億円を超えますので特例は適用されません。生け垣で区切られてる部分を測量して計算します。生け垣内の自宅部分敷地面積は150�uでした。よってアパート敷地面積は250�uとなります。自宅敷地の価格は24,000万円×150�u/400�u=9,000万円アパート部分の土地価格は24,000万円×250�u/400�u=15,000万円となります。1億円以内ですので自宅土地については特例が適用されます。次回は生け垣や塀で区切られていないケースを説明します。20:53:13野村克也の目!!野村克也さんがお亡くなりになりました、大変残念です。野球界のみならず、あらゆる分野を見渡しても稀有な存在の方だったと思います。野村さんの凄さはやはり言葉の力だと思います。説得力があり、核心を突き、「なるほどなぁ〜」とほんとに感心してしまいます。野村さんほどついつい引き込まれてしまう発言をされる方はなかなかいません。思い浮かぶのは樹木希林くらいでしょうか。私が野村さんを「この人凄いな」と思ったのは、週刊朝日に連載されてた「野村克也の目」という野球コラムを読んだときです。私が大学生の時だったと思うので30数年前です。当時の野球評論家や解説者とは明らかに違う掘り下げた内容のものでした。「なぜああいうプレーをしたのか」「なぜこういう結果になったのか」といった原因と結果等々が論理的でわかりやすく書かれていました。私はこの連載を楽しみにしていて、毎週毎週本屋やコンビニで立ち読みしました。(お金が無かったので...・。・)4,5年前に野村さんの本を買いました。1回読んでそれきりだったのですが、再度読み直しました。ためになる言葉のオンパレードです。これで630円(税別)は安いです。全ての言葉通りできたらすごいところに行けそうですが、私には1つでも難しいかもしれません。先日「空き家譲渡3000万円控除特例」についてご相談がありました。相続されたのは賃貸併用住宅です。1Fで被相続人が1人で居住されてました。2Fは賃貸してましたが、被相続人が亡くなられた時点では空室でした。この場合空き家譲渡特例が適用されるかどうかというご相談でした。特例の条件に、「被相続人が亡くなった時点で建物に1人で住んでいた」というものがあります。このご相談では2Fが空室で、新規募集もしてなかったので特例は適用されます。亡くなられた時点で2Fが賃貸中でしたら適用不可となります。納得いかない方もいらっしゃるでしょうが、税法ですので仕方ありません。具体的な事例で譲渡税を計算してみます。下図のような賃貸併用住宅を相続したとします。1Fは被相続人1人住まいでした。2Fは空室で新規募集もしていませんでした。相続人Aはこの建物を解体して土地を売却しました。売却価格9000万円でした。全体の譲渡所得を計算します。9000万円(価格)−「3000万円(取得費)+500万円(売却経費)」=5500万円(譲渡所得)居住用部分に特例が適用されます。2750万円ー3000万円(控除額)<0となりますので譲渡税はかかりません。譲渡税は2750万円×20.315%=約558万円となります。手取り金額は9000万円−(3000万円+500万円+558万円)=4942万円となります。