2019.08.31この記事では以下のような疑問を解決していこうと思います。「自ら売主」制限の瑕疵担保責任の特約って何?割賦販売契約の解除って何?所有権の留保って何?宅建業法の「自ら売主」の最後のパートです。漢字が並んでとっつきにくいですが、語句の意味をしっかり確認すればなんてことないです。えてますか?瑕疵担保責任(カシタンポセキニン)契約した物件に、購入した時点では明らかになっていない、隠れた瑕疵があった場合、売り主が買い主に対して負う契約解除や損害賠償などの責任のこと。買った人が「おい!(隠れた瑕疵があって)こんな状態じゃ住めん!契約解除してくれ!契約するのに費用をたくさん使ってるから損害賠償してくれ!」と売主側に言えることです。通常の注意を払っても発見出来ない瑕疵のこと。(雨漏り、シロアリなどの虫食い、地下埋設物など)いいですか?隠れた瑕疵があった時に売主が負う責任のことですYO。売主側も売ったら常に責任追及されたらたまったもんではないので、買主が「瑕疵を発見してから・知ってから1年以内」のみ責任を負うことにしましたね。瑕疵担保責任を免除するという特約を付けることも民法ではOKでした。民法のおさらいをしたところで、ここからが宅建業法の特別ルール。業法は素人の買主の保護を目的としているので、原則、民法の規定より買主に不利な特約は無効です。瑕疵担保責任の追及の期間を「引渡しの日から2年以上の期間内」とする特約は、買主に不利ですがOKとしました。民法の規定では「隠れた瑕疵を発見したときから1年」なので、数年済んだのちに瑕疵を発見しても責任追及できます。業法では「物件を引き渡した時から2年以上」なので、民法の規定に比べたら明らかに制限がかかってますね。民法では、瑕疵担保責任を免除するという特約を付けることはOKでしたが、業法の「自ら売主」の素人相手では買手が不利になるので無効です。ここまでが、業法で規定されているカシ担保。こんな場合が起きたらどうでしょう?瑕疵担保責任を追及できるのは売主である業者です。この法律は新築住宅を供給する事業者に対して、住宅品質確保法で定められた10年間の瑕疵担保責任の履行を確保するため、「保証金の供託」または「保険加入」のいずれかの資力確保措置を義務付けるものです。この法律は毎年必ず一題出題されていますから、必ず押さえておくようにしましょう!!供託の方はあらかじめ供託所にお金を預けておくやつです。(営業保証金、覚えてますか?)保険に入って、いざって時に保険会社からお金をもらうってこともできます。新築住宅を買って、いざ瑕疵担保を追求しようと思ったら業者が倒産した、夜逃げした!そんな場合の貸主を保護してやろうってことです。法律設立の背景は以下の通り。不安定な状態におかれることが明らかになりました。供託」については「営業保証金の供託」とほぼ一緒です(保管換えとか追加供託とか)。違う点は口頭ではダメで、書面で説明する必要があるってところですかね。営業保証金について復習する場合はこちらのリンクへどうぞ。割賦(カップ)代金を分割で支払うこと。賦払金(ふばらいきん)分割金のこと(総額1,000万円を10回払いなら、賦払金は100万円ってこと)ということは、分割払いの時の契約を解除するときの制限は何?ってことです。いうときに適用されるかは下のようなときです。業者Aが素人Bに物件を分割払い契約で売りました。Bさんはちゃんと返済をしていたのですが、ある月にうっかり支払が遅れてしまいました。すると業者Aが「おい、こら!今月の返済してないだろ!契約解除したるわ!」Bさんは困ってしましました。こんなBさんを保護してあげるのが、業法の割賦販売契約の解除の制限です。契約解除の要件を民法と業法で比べましょう。業法の方が30日以上という縛りがあり、書面でないとダメってところですね。不動産の契約なので口約束で済ませてはいけませんってことです。所有権留保の制限これも割賦販売(分割払い)で出てくる話。代金全額が支払われるまで所有権を買主に移転せず、売主に留めておくこと言葉通りいくと、素人の買主は分割がすべて終わるまで所有権の登記がされないってことになってしまいます。これではあんまりなので、宅建業法では次のように決めました。業者が素人の買主に割賦販売を行う場合、代金の30%を超える支払いを受けたら所有権の移転登記をしないといけない。残り代金について買主が担保措置を講じる見込みがない場合は所有権を留保し続けられる。買主が担保措置を講じるとは、売主のために抵当権を設定したり、保証人を立てたりすることです。今回までで「自ら売主」はおしまいです。次回はいよいよ宅建士の独占業務である「重要事項説明」についてやっていきます。~【おまけ】スキマ時間を有効活用したい方へより気合をいれて勉強したい方は通勤時間・寝る前の布団の中など、ちょっとしたスキマ時間でも有効活用したいはずです。下記アプリを使えば、時と場所を選ばず、好きな時に勉強できるのでお勧めです。情報に接する時間を長くすれば、暗記できる確率も上がるってもんです。アプリを上手に活用し、インプットしていきましょう。制限~業法の「自ら売主」の続きをやっていきます。~全体像と総則~宅建試験の宅建業法の勉強法を解説していきます。図を描いて理解・暗記を促す方法を解説しました。~営業保証金~宅建業法の「営業保証金」について図を用いて解説します。~宅建士1(登録・欠格事由)~宅建業法の「宅建士」について図を用いて解説します。今回の内容は登録・欠格事由についてです。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。上に表示された文字を入力してください。合格した後、行政書士試験に挑む方へ【難易度比較】タイトルとURLをコピーしました。