管理費削減なら当センターへご相談下さい。大阪にてご相談をお受けしております。マンション管理費見直しセンターへようこそマンション管理費見直しセンターとは?なぜ管理費・積立金の削減ができるのか?こんなときは見直しましょう。マンション管理費見直しセンターのホームページを公開しました。日本の長期金利は低下傾向を示しているが、東証REIT指数<.TREIT>や大手不動産株が伸び悩んでいる。経済原理が素直に反映されれば、低金利は資金調達コストの低下をもたらし、利益採算を向上させるポジティブ材料。投資家の目には、一部バブル的な不動産市況の悪化や、中長期的な金利上昇見通しなど、この先の「暗雲」が気がかりと映っているようだ。<空室率改善のカラクリ>三鬼商事が公表する東京都心5区のオフィス空室率は、3月末時点で前月比0.10ポイント低下の3.60%と2カ月連続で改善した。そこには「カラクリ」があるという。「東京オリンピックを目指した再開発バブルで、再開発のために壊されるビルのテナントが、空いているビルに移っただけ。需要自体は伸びていないから賃料は上昇しない。この先、ビルのスクラップが徐々に減ってくるので、再開発バブルが崩壊に向かっている」と、ドイツ証券・アナリストの大谷洋司氏は指摘する。ニッセイ基礎研究所と三幸エステートによれば、どの価格水準で契約したかを示す成約賃料は、延床面積1万坪(3万3000平方メートル)以上などの条件を満たす東京都心部大型ビルで、2015年4─6月期の3万5652円/坪(共益費を除く)をピークに頭打ちの状況が続いている。20年7─9月期の2万7684円まで下落基調が続く見通しだ。足元の不動産市場はバブル当時のような過熱感はみられないが、リスクマネーは流入している。よれば、2016年の全国新築マンション1戸当たりの平均価格は前年比1.3%減の4560万円。4年ぶりに下落したものの、バブル期に付けた最高価格である4488万円を上回っている。東京五輪終了後は、オフィスの供給過剰で物件が余り、不動産価格の暴落リスクが高まるとされる「2020年問題」も待ち受ける。ドイツ証券の大谷氏は「静かなるバブルの崩壊が、着実に伸展している」と話す。<日銀の方向転換を警戒>もう1つのネガティブ要因は、将来の金利上昇懸念だ。2017年3月の東京証券取引所におけるJ-REITの売買シェアをみると、55.9%を海外投資家が占めている。よれば、海外投資家の3月の売り越し額は102億円で、3カ月連続の売り越しとなった。海外投資家のJ-REITへの投資意欲が高まらない背景として「日銀による金融緩和余地が少なくなったとの見方が影響している」(アイビー総研代表の関大介氏)という。東証REIT指数の27日終値は1745.51ポイント。仮に日銀が長期金利の誘導目標を現在のゼロ%から引き上げるとの見方が強まった場合、「1500ポイントを割り込む可能性も充分にある」(関氏)という。藤戸則弘氏は「金利は短期的に低下傾向にあっても、中長期では上昇していくという市場参加者の見方に変化はない。日銀のイールドカーブコントロールは、延々と続かない」と話す。不動産会社の業績は悪くない。三井不動産<8801.T>の2017年3月期連結業績は過去最高益を見込んでいるが、足元の株価は弱含みだ。三菱地所<8802.T>も順調な業績の割には株価がさえない。