世界で一番美しい遊歩道になるように、定年パワーを全開させよう。土地神話はなぜ崩壊したのだろうか国土交通省が17日に発表した7月1日時点の基準地価を見て「土地神話はなぜ崩壊したのだろうか」と考え込んでしまった。90年前後に日本経済のバブルが崩壊してからと言うもの、地価は低下の一途をたどり、住宅地は18年連続、商業地は06年、07年のミニバブルを除けばこれも低下が続いている。09年度は、全国平均で住宅地が▲4.0%、商業地で▲5.9%だという。過去からの推移は全国平均でピーク時対比、住宅地は40%程度下落し、商業地はさらに激しく70%程度暴落している。日本に土地神話があり、「土地は絶対に値下がりがない。一時的に下がっても必ずあがる」と言われていたが、すでに20年近くほぼ直線的に値下がりが続いているのだから、神話の時代は終わったと言える。土地も一般の商品のように需要と供給によって決まると言う通常の商品になったのだが、それならなぜ日本の土地は値下がりが続いているのだろうか。一般的には以下のように説明される。リーマンショック後住宅融資に金融機関が消極的になっている人口が減って、収入が伸び悩み、金融機関からの融資が受けづらいのであれば日本人が住宅建設を積極的に行うことにはならないし、外国人は日本に魅力を持っていないので住宅取得をしないと言うことだ。海外のファンドもリーマンショック後資金手当てができなくなっている高度成長が終わった日本ではGDPは増えないし、消費も伸び悩み、商業地としての魅力が少ない。リーマンショック後投資ファンドが資金を一斉に引き上げてしまった。してみると土地価格が上昇する要因はほとんど無いことが分かる。イギリスやスペインでリーマンショックが起こる前まで急激な住宅価格の上昇が発生したが、これは主として外国人が住宅を購入したからだった。イギリスの土地・住宅は主として石油成金のアラブ人とロシア人が、一方スペインの土地・住宅はイギリス人を中心とする金融成金が購入していた。日本人も昔、コスタ・デル・ソルに別荘地を買いあっていたのを思い出す。国内要因として住宅地地価が上昇することはほとんど考えられないが、国外要因として金持ちの中国人が日本に住宅地を求めることは期待できる。世界的に見れば日本の住宅地はお世辞にもいいとは言いがたいが、中国に比べれば治安も便利さも格段に優れている。価格が低下してくればそうした需要が出てきて、持ち直すかもしれない。注)中国元は輸出政策のため、実態より安く為替管理されている。市場で自由に売り買いできるようになれば、かつての日本円が360円から90円前後になったように、大幅な元高になり、一気に購買力が増す。商業地地価についてはほとんど展望が持てない。ヘッジファンドは崩壊してしまったし、銀座からはルイ・ビィトンが逃げ出した。商業用不動産を証券化して売り出すビジネスは、証券を購入する人がいない。日本がビジネスの中心になることは無いのだから、実需もほとんど増えない。商業用地価はどこまで下がれば止まるのかという状況だ。注)最近不動産関連の研究所が「商業用地価は下げ止まった」等の発表をしているが、金融緩和に伴う一時的な現象だと思っている。言える事は、経済成長(GDP)と人口推移は土地価格と非常に強い相関関係が有り、GDPが増加して、人口が増加している場所でないと、地価は上昇しない。日本は1990年代以降、GDPは微増と停滞と微減を繰り返しているし、人口は長期的に減少が続く。アメリカやイギリスは金融工学で世界中をだまして経済成長を図ってきたが、化けの皮がはがれた今後は低成長になる。従って日本と同様、土地価格は長期的に低落する。思えば土地神話の時代は誰もが金持ちになって浮かれていた時代だ。今は土地保有者は誰もが貧乏人になる時代だが、だからといってこの時代が特に悪い時代ではない。不動産を商品として売買するのでなければ土地価格が上昇しようが下降しようが関係ないし、新たに取得する人は安価に入手できるのだから、いい時代だとも言える。年金不正受給者の怪(2010.08.05)コメントコメントを書く名前:メールアドレス:(ウェブ上には掲載しません)アドレス(URL):この情報を登録するコメントは記事投稿者が公開するまで表示されません。31バックナンバー2011年3月2011年2月2011年1月2010年12月2010年11月2010年10月2010年9月2010年8月2010年7月2010年6月RSSを表示する@niftyが提供する無料ブログはココログ!携帯URL携帯にURLを送る。