Tweet人生100年時代といわれる今、老後の資金として不動産投資が注目されている。中でもアパート経営の分野で、投資家のみならず入居者からも高い支持を集めているのが、アイケンジャパンだ。(新築当時の家賃・共益費の合計収入を100%として、9年後で見た場合の収入比率)97%以上」という。“女性ニーズ”を満たせば、全ての入居者の需要を満たすことができる――アイケンジャパンの特長はどこにありますか?中島代表取締役(以下、敬称略):当社はアパート一棟を土地から販売しています。不動産投資業界では「物件が売れればそれでよい」と考えている会社が多くありますが、当社は違います。売ればいいというわけではありません。具体的には、売った後に物件に住んでいただいた入居者が「いい思い出ができた」「とてもいい部屋だった」と感じて喜んでもらえる、その結果、満室が続いてオーナー様も喜んでもらえる、そして、オーナー様に融資した金融機関もローンが焦げ付かず、きちんと回収できて喜ぶ。した、ウィン―ウィンの関係を作ることを常に考えています。この考えを実現するために、当社が取り組んでいるのが「入居者のニーズを取り入れる」ということです。その内容は多岐にわたります。したすべてのニーズをくみ取らないと完璧とはいえません。当社はその全てをカバーしています。これには理由があります。私は不動産の賃貸会社で13年ほど働いて、その間で約1万人のお客様と接してきました。その経験からアパート経営は、お客様が住みたいと思うニーズを反映した物件でなければ決して成功しないと学んだのです。その上で、当社が最も重要視しているのは「社会人女性のニーズ」です。収納の大きさ、トイレの位置、キッチンの大きさといった間取りや、防犯、設備など、女性はチェックする評価基準が非常に厳しい。気に入って選んでくれる物件は、男性も学生も必ず借りてくれます。当社では女性ニーズを満たすために、アパートであってもオートロックは当然として、防犯ガラス、防犯砂利、ベランダも高くするなど、セキュリティーには特に徹底的に力を入れています。そのほか、石膏ボードや防振ゴム、厚手の合板などを複数組み合わせた防音設計で高い防音性を実現しています。して手掛けたアパートは、女性から「ぜひ借りたい!」と高い評価を得ています。土地についてですが、当社では営業担当が土地の仕入れをしており、よい土地をいかに安く調達するかで、毎日毎日、かけずり回っています(笑)。次に、物件力では入居者に気に入って選んでもらえる部屋を、いかに設計するかがカギだと思っています。当社には設計士が営業マンと同数の社員がおり、このことを念頭にして図面の段階から徹底的に作り込んでいます。管理では、営業マン以上の担当がおり、入居者の小さなクレームにもすぐに対応しています。当社の物件は物件力の高さもあってクレームが少ないのですが、それでも「近隣がうるさい」「電球が切れた」といった連絡があれば、その日、もしくは遅くても次の日には必ず対応しています。退去者が出る場合、その一カ月前にはオーナー様に必ず連絡をして家賃や次の入居者募集をする手続きの相談を速やかに行っています。した入居者、オーナー様に対する常に細やかな対応が、99%以上の高い入居率につながっているのだと思います。>>代表中島による著書「アパート経営成功の秘訣55」無料プレゼントはこちらから――なぜ、新築木造の一棟アパートを手掛けるのですか?中島:アパートは部屋の間取りが入居者のニーズに沿う形で設計できますし、運営コスト面、長期の保有の面で優れている点があることです。マンションの場合、間取りはアパート程、自由にはなりません。エレベーターや受水槽などがあるので、その管理やメンテナンスの費用もかかります。従って、投資回収の点では50年くらいのスパンが必要になります。50年も同じニーズが続くとは考えられません。そのため、大規模な修復やリノベーションが必要です。なると、オーナーは、せっかく貯めてきた家賃収入を吐き出すことになってしまうのです。アパートはコスト面では、設備の管理・維持費はマンションよりも安く済みます。当社であれば、最初から30~50年を前提にアパートを作っています。何より入居者ニーズを踏まえて建てているので、多少のニーズの変化があってもマンションのような大規模なリノベが不要なのです。一方で、アパートにはデメリットもあります。当社では、セキュリティーではオートロックをはじめとした設備の充実や防犯設計、防音では独自の防音設計、耐震では独自の耐震構造と、10年がかりで取り組んでクリアしてきました。そのため、今ではこの3つが、逆に当社の物件力の強さにもなっているのです。アパート経営はコツコツ地道に取り組む人が向いている――オーナーはどんな人たちですか?中島:ビジネスパーソンが70%、公務員が10%、自営業その他が20%ほどです。入居者ニーズを反映したアパートで、高い入居率を実現していることもあって、オーナーの方々からは、非常に感謝されています。「次の物件や3件目、4件目もアイケンジャパンにしたい」と言ってもらえるほど、お褒めの言葉をいただいています。アイケンジャパンでは多くのオーナーから感謝の声が寄せられている――御社でアパート経営をすると、どんなメリットがありますか?中島:当社のアパート経営では、毎年入ってくる家賃収入が安定していることが挙げられます。一般的には家賃収入は、例えば、最初の年は手残りが年間で100万円あったとしても、年を追うごとに70万円、50万円、30万円と下がっていくのが普通です。当社のアパートの家賃収入は、物件力が高いこともあって、100万円でスタートしても、翌年以降は98万円、97万円、96万円と大幅に下がらずに安定しているのです。一方で、安定した家賃収入を得ていくに、まず家賃設定が大事です。業界では新築物件の家賃を「新築プレミアム」と呼んで、高い家賃を設定したりしますが、当社では行いません。一般的に、家賃は年を経るごとに下がります。新築プレミアムを行えば家賃収入にムラが出てしまうのです。当社では、こうした無理な家賃設定は行わず、現実的な数字を見て決めています。10年後に6万円くらいまで家賃が下がると見た場合、新築時には6万2000円にするといった具合です。した家賃設定が安定的な収入につながっていると思います。安定収入に向けた取り組みでは、入居者を常に確保していくことも重要です。そのために、当社では担当者が賃貸ショップを毎日回って関係作りも積極的に行っています。賃貸ショップ向けの内覧会も開いて、当社の物件を知ってもらえるように努めています。そのおかげで、ショップの人たちに物件のすばらしさを理解してもらうことができました。部屋を借りにショップに訪れた人に「アイケンジャパンのアパートはいいですよ」と勧めてもらえるようになったのです。余談ですが、オーナー様が賃貸ショップで噂を聞いて「当社でアパート経営をしたい」と来る人がいるほどでなんですよ(笑)。このことも高い入居率を維持している人気物件である証拠です。>>代表中島による著書「アパート経営成功の秘訣55」無料プレゼントはこちらから――アパート経営には、どんな人が向いているのでしょうか?中島:アパート経営は、株式を例にしていえば、配当金を得るために投資する人に向いていると思います。これは老後を考えた投資ともいえます。会社勤めの方であれば定年後に給与所得がなくなります。それを考えて30~40代の時にアパート経営に投資しておけば、定年後の残りの人生を家賃収入だけでまかなっていくことができる。長い期間をかけて家賃収入という配当金を得ていく投資なのです。当社では、不動産投資を始めようと考えている方たちには、アパート経営について、このように説明をしています。このような考え方なので、性格的には質素倹約でコツコツとお金を貯めることができる人が向いていると私は思っています。投資で貯まったお金を派手に使ってしまうような人はオススメしません。実際、当社のオーナーの方々は地味な人が多いんですよ(笑)。当社でアパート経営を考えている方には、「物件の1~2割程度の自己資金は用意してください」とお願いしています。これは、自分がお金を出すことで、アパート経営という投資に対する実感を持ってもらえますし、物件に対する愛着もわくと思っているからです。――現在の不動産投資環境をどう見ていますか?中島:いろんな問題があって、金融機関の融資姿勢が厳しくなっているとは感じています。一方で、このことが契機になって「頭金0円、自己資金0円、諸経費も0円」という「ゼロ・ゼロスキーム」をうたい文句にしていた業者が激減しました。その結果、どこが堅実な不動産投資会社なのかがお客様側からも分かるようになったと思います。これは非常によいことです。不動産投資業界では、これまで売り上げだけを考えていた会社が多くあったのですが、そうした会社が減ったことで業界全体を覆っていたモヤが晴れたと思います。――業界の健全化には、何が必要と思いますか?中島:アパート経営についていえば、70%の人が失敗しているといわれています。した人が出ないためにも、当社のアパート経営の考え方を広めていきたいですね。「アイケンジャパンの基準でなければアパート経営はしない方がいい」と業界に訴えていければと思っています。その結果として、当社の考えに賛同してくれる会社が増えるようになるとうれしいですね。――最後に、今後の展開について教えてください。中島:土地活用を真剣に考えていきたいと思っています。「アイケンさんは個人で持っている土地にはアパートを立ててくれないでしょ?」という声を、いただくことが最近では多くなってきました。したニーズに対応できるように力を入れていこうと考えています。当社は自社の物件のみだけと思われているのですが、相談があれば「個人の方の土地にも建てますよ」とお答えしています。当社が市場調査をしてダメだと思う土地には建てません(笑)。土地活用では大手が多いのですが、当社ならではの方法をいろいろと考えていこうと思っています。今は、そのための策を練っているところです。3年間のフリーター生活を経て法律事務所に勤務。ある丸山和也氏の秘書を務める。情報が十分に行き届いないために大きく損してしまう不動産オーナーが多い現状を変えるため、インターネットメディアを通じて有益な情報を届け続けている。初心者が知っておくべき不動産投資のバイブル(無料ダウンロード)これは不動産投資初心者のあなたのための教科書です。不動産投資はとても高額な投資にもかかわらず、知識をしっかりと身につけないうちに手を出してしまう初心者の方がとても多いのです。選び方が分からない」などの原因で失敗したり、困ったりするケースの案件がほとんどです。不動産投資に興味があるけど、何から初めていいか分からない営業マンの言うことを鵜呑みにして失敗したくない専門用語や不動産投資の仕組みをよく理解し、判断をしていきたいしっかりと基礎から学び、できる限りリスクを避けたいこうした方々のために、不動産投資の手順を全てまとめました。投資に対する知識不足から不安になったり、間違った判断をしてしまわないために必要なことばかりです。初心者の方や、もう一度基礎からしっかり学びたい方はぜひダウンロードして読んでください。資産運用マニュアル無料プレゼント「自由な老後を過ごしたい」と考えているあなたが今のうちに知っておくべき資産運用の全てをまとめた教科書です。老後生活における月の最低予想生活費は「27万円」と言われています。年金の支給に不安を感じる今だからこそ資産運用を実践的に学ぶ必要があるのです。・資産運用を有利に進める為の4つの税制優遇制度の活用方法この資料をダウンロードすることにより、資産運用の基礎的な知識がひとつひとつ身につけることができ、あなたに合った適切な判断のもとに実践的にスタートすることができるようになります。資産運用だからこそ、ぜひ手にとって読んでみてください。不動産を最も高額で売却するなら「今」?最新の記事マンション売却で失敗しない為の注意点。FX初心者・中級者は必読!!不動産投資のバイブル不動産投資がこれからのあなたへ不動産投資はリスクありますが、この一冊を読んで頂ければ、失敗しないポイントをおさえることができ、安心した投資ができるようになります。初心者・中級者は必読!!不動産投資のバイブル不動産投資がこれからのあなたへ不動産投資はリスクありますが、この一冊を読んで頂ければ、失敗しないポイントをおさえることができ、安心した投資ができるようになります。“本当に良質な不動産会社だけをオススメするメディア”※無断転載及び無断でリンクを貼ることを禁止しております。リンクをする際には、必ず運営者までご連絡頂き許可をお願いします。