不動産投資は通常、大部分の資金を金融機関から融資を受けることで購入資金を調達し、物件を購入することになります。その為、毎月の支出の中には管理費などの運営コスト以外にも融資の返済額(元金と利息)が多く含まれています。融資の返済額を減らすことが重要になります。長期での物件保有を考えておられる投資家の中には保有物件からのキャッシュフローの改善を目的に融資の借換を検討される方もいます。今回は、不動産投資における借換のメリットとデメリットに関してお話をさせて頂きます。◆メリット[メリット1:金利を下げることで返済負担額を軽減できる]多くの場合、本メリットを目的に借換を検討されると思います。毎月の返済額が減少しキャッシュフローの向上に繋げることが出来ます。保有物件の付加価値を高めるための投資(リフォームやリノベーション)に繋げ入居率の改善や賃料の引き上げにも繋げることも出来ますしまた、新たな物件購入のための資金に回すことが可能になります。保有する物件や借換先の金融機関によっては借入期間を延ばすことが可能な場合があります。借入期間を延ばすことで、毎月の返済額を減少させ毎月の手残りを増やすことが可能になります。元本の支払いスピードを早めることができます。売却時の手残り・キャッシュフローが出しやすくなるため売却(出口)も見据えた計画を立てやすくなります。◆デメリット[デメリット1:借換コストがかかる]主な借換コストとしては以下になります。現在の借入前の金融機関での借入開始時と同様のコストが借換先の金融機関でも掛かるのが一般的です。借換前と借換先の双方の必要コストは必ず事前に確認が必要です。残債の1~2%ほどかかる場合があり負担も大きくなります。借入時の金銭消費者契約書などに記載がありますので、必ず確認をしてください。変更の可否を検討する必要があります。[デメリット2:手続きに手間がかかる]書類の作成や提出・ローン審査など借換実行までには時間と手間が掛かります。希望どおりの融資条件にならない場合があります。今後の取引に支障が出る可能性も考えられます。借換前の金融機関からの融資が重要になる場合は借換自体を改めて検討することも必要です。借換は「金利の引き下げ(返済額の削減)」を目的にすることが多いため現状の支払い能力に関して、念入りに確認を行います。金利の引き下げが必ずしもメリットになるとは限りません。借換に掛かる費用も加味した場合、メリットが出ない場合もあります。借換をしない方が良い場合もありますのでご自身に合わせた判断が必要になります。不動産投資ローンの借換にはメリットもある一方でデメリットもあります。保有期間中のキャッシュフローを重視して判断をして頂ければと思います。大きなメリットがあり、借換が成功するケースは多くありません。そのため、購入時に良い条件での融資を出してくれる金融機関を見つけることが重要となります。物件購入の段階で多くの金融機関との取引実績のある不動産会社と相談しながら購入者自身と購入物件にあったローンを組むことをお勧めします。融資を受けることは可能でしょうか。投資全般2020/2/14不動産投資がおすすめの理由を教えてください投資全般2020/2/7新築区分マンションへの投資はしてもよいですか?投資全般2020/1/31なぜ不動産投資を検討する方が多いのですか?投資全般2020/1/24エリア戦略の重要性について教えてください物件選定2020/1/17こちらは大和財託の運営する資産運用コラムのページです。当社は収益不動産をメインツールとした資産運用プラットフォームを活用し、お客様の「お金」に関する様々なお悩みを解決するサポートをさせて頂いております。資産運用の知識、情報をお伝えするために、東京・大阪で資産運用セミナーを開催しております。成功するための原理原則や融資戦略など、投資初心者の方からすでに資産運用に取り組まれている方にも参考になる情報を皆様にお伝えします。最適な資産運用プランをご提案いたします。大和財託の資産運用セミナーは初心者でもわかりやすく、どなたでも無料で参加いただけます。