会報誌『コア東京』と連携した同協会による情報発信サイトです。『コア東京』の公開記事と会員による建築作品のアーカイブ、会員からの発信をお届けします。空き家についてこれから数回に分けて話を進めていきたいと思いますが、第1回目として空き家がなぜ発生するのか、日本が現在置かれている状況の把握をしたいと思います。その背景としては、少子高齢化が進むことによる人口減少がまず考えられます。前から出生率の低下が危惧されていて、合計特殊出生率(ひとりの女性が再生産年齢(15〜49歳)を経過する間に子供を生んだと仮定した場合の平均出生児数)が「2.11人」を下回ると人口は維持できないといわれていました。その後「2.11人」どころか、2014年統計ではそれが1.42人。第1子を授かるのは平均30.6歳と、20歳代ではなくなっています。人口ピラミッドは富士山のように裾野が広いのが自然減で、死亡率が低下すると釣り鐘型になるといわれていますが、日本の場合、壺型で、高齢者の比率がきわめて高いことが分かります。発表した報告書「2015年の高齢者介護」(*1)に報告されています。それによれば、2002(平成14)年から2015年の13年間の65歳以上人口とその割合(高齢化率)は、東京都の場合、2002年の210万人/17.1%から2015年の300万人/23.8%と共に増加し、13年間の増加率は42.6%で全国9位となっています。近隣の自治体の増加率を見ると、埼玉県が77.4%で全国1位、千葉県が68.3%で2位、神奈川県が60.7%で3位と、首都圏が高齢者の増加率で最先端を走っています。全国平均は38.7%ですからそのすごさが分かります。少子高齢化による人口減少は日本の社会の色々な部分に影を落とします。*3)として地価下落が取りざたされています。ここでのテーマ、空き家の増加があります。(*4)によれば、全国の総住宅数6,063万戸に対して、空き家数は約820万戸、空き家率は13.5%で、両方とも過去最高でした。その他の住宅」に分類されています。2008(平成20)年の資料では、流通が見込まれる「賃貸用の住宅」と「売却用の住宅」が空き家全体の約6割を占め、別荘等の「二次的住宅」が5.4%でした。空き家の種類が不明だったり、取り壊し前や長期間不在の住宅などが含まれる「その他の住宅」が35.4%を占めていて(*5)、その数は増加しています。この、空き家のまま放置されている「その他」の空き家が問題なのです。平成27年2月26日に施行された「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、空き家を次のように定めています。「空家等とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地(立木その他の土地に定着するものを含む)をいう」(空家等対策の推進に関する特別措置法第2条1項)。言われているのは「1年間使用していない」ことが判定基準となります。具体的には、電気、ガス、水道等で判断するようです。特別措置法では、対策措置の対象として、1倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態、2著しく衛生上有害となるおそれのある状態、3適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態、4その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にある空き家等を、「特定空家」と指定しています(*6)。総住宅数が総世帯数を上回り、総世帯数が今後減少(*7)するとなると、空き家が増加するのは当然ですが、ただ、その数が増加している背景には、人口減少だけではない問題があるようです。空き家率を諸外国と比較してみましょう。アメリカ、イギリス、ドイツの空き家率はそれぞれ、10.8%、3.6%、0.5%と日本よりかなり低い水準です(*8)。3カ国の数値が低いのは政策の違いによるもので、上記3カ国では住宅新築戸数に一定の歯止めを掛けているようです。ヨーロッパやアメリカの住宅市場では、新築と中古を合わせた全住宅取引の内、中古の割合が70〜90%を占めるのに対し、日本ではその比率が10%台半ばと極めて低い状態になっています。日本では空き家が増加する現在でも80万戸ほどの住宅が新築されていて、2013年の消費税引き上げ前は99万戸もの住宅が新築されました。中古住宅の流通形態に革命を起こさないと空き家率は減少しないと考えます。これは設計者だけではどうにもならない問題で、不動産流通業界との連携が重要課題となっています。多くの場合、住宅を売却しようとすると、上屋(建物)価値はゼロ、土地の更地価格で査定されます。使えるものを積極的に利活用できるよう、日本の住宅政策も再考すべき時期にきています。空き家の発生原因の多くは相続です。条件の悪い住宅は引き継ぎ手がなく、放置されてしまうわけです。更地にすると固定資産税が最大6倍(実際には6x0.7=4.2倍程度)に上がるので、放置しておいた方が有利という税制も、空き家を増加させている一因でしょう。東京の空き家/木密と老朽マンション東京都の空き家率は、全国の空き家率の13.5%に対して11.1%と低く、都道府県別では全国42位です。首都圏では、千葉県39位、埼玉県43位、神奈川県43位と、軒並み低い状況です。問題である「その他」の空き家をみても、東京は都道府県別で率としてはいちばん低くなっています。これだけを見ると空き家率上昇問題は地方の問題のように見えますが、実はそうとはいえません。「その他」の空き家の実数は、東京が大阪に次いで2番目に多いからです。東京都では山手線外周部を中心に木造住宅密集地域が、区部の面積の4分の1の面積で分布しています。これが上記の引き継ぎ手のない放置住宅の多くを生み出していると考えられます。東京都全体の約4分の1の世帯はマンションに居住しており、都民の主要な居住形態として普及していますが、その約165万戸(2013/平成25年末)あるマンションの約4分の1が旧耐震基準以前のものです(*9)。この老朽化した分譲マンションの建て替えの難しさが、空き家数を押し上げる要因となり、その管理が放棄された場合、問題となるおそれがあるのです。