最新バージョンが必要です。12.01最高裁がマスターリース契約について賃料減額請求権を認める判断2003年10月21日および23日、最高裁判所は3件の訴訟において、借地借家法第32条に基づき、マスターリース契約(判例上「サブリース契約」)におけるマスターレッシーに賃料減額請求権を認める判断を示しました。賃料の増減を請求する権利を認めています。3件の訴訟では、第32条に基づく賃料の増減を請求する権利、とりわけ減額請求権が、マスターリースにも適用されるかが争点となっていました。第32条はマスターリースにも適用されるとした最高裁の判断により、第32条の適用の可否を巡り判断が分かれていた下級審の論争にも結論が出ました。今回の判断は、マスターリースがパススルーである場合には影響を与えないと考えられます(テナントから受け取る賃料がマスターリースで支払う賃料を下回ることはないことから、マスターリースにおけるマスターレッシーには賃料減額を請求する理由がないためです。)が、マスターレッシーがパススルーでない場合は、今回の判断により、かかるマスターレッシーにマスターリース上で賃料の減額を請求することが認められ、その経済的利益が保護(あるいは損失が最小限化)されることになります。今回の判断では、第32条があらゆる物件のテナントに賃料の減額を請求する実体的な権利を認めていることを改めて認識させられました。同様の請求をめぐる多くの訴訟から、(マスターレッシーおよび物件の個別テナントの双方において)かかる法的救済を求めようとするテナントが増えていることがわかります。賃料減額請求の手続きは一般に3段階に分けられます。最初にテナントが貸主に請求をします。次に貸主との交渉が不首尾であった場合に裁判所に調停を申し立てます。調停が不調に終わった場合は、当事者にとって訴訟が最後の解決方法となります。妥当な賃料減額幅を判定する際には(減額を認める判断がなされた場合ですが)、裁判所は、とりわけ以下の8項目について検討すると考えられます。通常の賃貸借契約では、テナントは賃料減額請求権を放棄することはできません。以下の基準が満たされた場合、テナントによる賃料減額請求権の放棄は強制力を有します。テナントが一方的にその減額請求権を放棄し、貸主は増額請求権を保持することは法文上理論的には可能ですが、裁判所は民法の一般原則である信義則に基づきそのような一方的な規定を無効とする可能性がありますのでご留意下さい。本件についてご質問等がございましたら、ご遠慮なくお問い合わせ下さい。本書は、本書に記載の事項について一般的な法的分析を紹介するものであり、当事務所の法律意見ではありません。愼司このニュースレターがご提供する情報は一般的なもので、いかなる個別の事案に対しても適用されることを保証したり、解決を提供するものではありません。具体的な事案においては、当該事案に対する個別の法的助言なくして、ご判断をなされないようにお願い申し上げます。