前回までの記事で、小さな不動産業者が任意売却案件へアプローチする際の見込み客の絞り込み方についてお話した。あなたが小さな不動産業者に勤めているなら、あるいは一人社長で不動産業をしているなら、日々の物上げ活動の中で「大手不動産会社のようにブランド力があれば、もっと簡単に媒介を獲れるのになぁ・・・」と思っているかも知れない。確かに売主の多くは、自分の物件を出来るだけ高く売りたい(損したくない)と思っているので、売主にとっては「誰に任せるか?」がとても重要になる。そのため、会社のホームページはもちろん、電話窓口の対応力、担当営業マンの人間性などは必ずと言っていいほどチェックされていると思ったほうがいい。ここで不動産業界をよく見渡してみてほしい。デフォルト(債務不履行)を起こしていない一般の売却ならともかく、住宅ローンの返済が出来ずに自宅を手放す任意売却については、大手不動産業者が一人勝ちしているとは思えない。考えられる大きな理由は2つ。1・任意売却は手間暇がかかり、各債権者の抹消同意が取れないと全て水の泡になることから、大手不動産会社は積極的に参入しない為。2・歩合給を稼ぎたい営業マンは、話の早い一般売却を優先的に扱う為。大手不動産業者が積極的に参入していない任意売却市場においては、小さな不動産業者でも十分に媒介を獲得できるチャンスがまだまだあるといえる。次に、私が起業当時に媒介獲得できた理由について暴露しよう。私は、学歴なしコネなし金なしで42歳になる年の2017年1月1日に自宅の一室を事務所として起業。私の事務所は、Googleマップから「不動産コンサルタント・リアルター」で検索いただければ、住宅地の中によくある一戸建てで、しかも外壁に多くのクラック補修が入った怪しさ満載の家屋をストリートビューでご覧いいただける。事務所の見た目は良いに越したことはないが、ボロ戸建てや雑居ビルの1室を事務所にしていても媒介は獲れるということを私は言いたい。誰が見ても不動産屋には見えないような事務所兼自宅で営業をしている私でも媒介を獲得できた代表的な3つの理由についてお話したい。1.電話が繋がったからこれは、配当要求案件で媒介が獲れたときの理由。売主(債務者)は、休日に数社へ電話をかけたが、繋がったのは私だけだったというパターン。この理由は案外と多く、会社の電話が転送になっておらず、営業マンも休日で携帯電話に出ないという時にかかってきて、その際に当日か翌日で面談のアポを取り付けた。あなたが一人社長なら定休日はあって無いようなもの。事務所からの電話転送とスマホの通話レコーダーアプリは、当たり前にしておきたい。通話レコーダーアプリを入れておけば、ペンやメモ用紙がなくても後で会話を聞き直せるので私も常に活用している。2.あなたは他社と違って○○だからこれは、配当要求案件や処分の制限に関する登記でも割と多い反響理由の一つ。物件を高く売ります・買い取りますは、どこの不動産業者も常に言っていること。売主があなたに売却を任せる理由が○○。あなたは、売主から「あなたに任せるメリットは何?」と聞かれたら何と答えるだろうか?3.たまたま手紙を見たから私が行う任意売却の物上げの中で一番多い反響理由がこれだ。仮に、あなたが資金繰りで困っているとしよう。「おっ!?実は、以前からなんとかしたいと思ってたんだ。今すぐ電話しないと!」なんてことになるだろうか?普通は、ないはずだ。債務者に限らず現代人のほとんどの人は、とにかく忙しい。毎日、大量のメディア広告やポスティングチラシにうんざりしている。分譲マンションなら一戸建てよりもチラシ広告が頻繁に投函されやすいので、DMを1回送ったところで「また不動産屋か・・・」と他のチラシと一緒にゴミ箱行きになることが多いだろうと私は思っている。ところが、人の心境や経済状況というのは日々変化するものなので、債務者が必要性を感じる時期は必ずやってくる。その時にタイミングよくあなたの手紙を読んでもらえるかがとても重要になる。“ダイレクト・レスポンス・マーケティングで一番やってはいけないことは、DMを1回だけ送って終わりにすることである“と言っている。一般的に多くの人は、長時間を1回だけ共に過ごした人よりも、短時間でも接触回数の多い人に親近感を抱くということが心理学で解明されており、これをザイオンス(単純接触)効果という。DMは1000人に1回だけ送るよりも100人に10回送るほうが絶対にいい。資本力が十分でない小さな不動産業者や一人社長は、私の前回までの記事のように見込み客のランク分け(絞り込み)がとても重要になる。いかがだっただろうか。そんなに難しいことはやっていないことがお分かり頂けたと思う。あなたが媒介獲得で悩んでいるなら、適切なターゲットに適切なメッセージを適切なタイミングで届けることができれば、一定数の反響と媒介を獲得できると私は断言したい。相続物件への物上げアプローチについて>なぜ、競合からもアプローチを受けているはずの所有者さんは、ほぼ一人でやっている無名の不動産屋である私にも声をかけてくれたのか?その手法や理由についてお話しします。―この記事が参考になったら、ぜひ「いいね」や「シェア」をお願いします。計18年間経験し、2017年1月独立。2010年に立ち上げた物上げマニュアルショップ「REパートナーズ」は、実体験に基づいた任意売却の物上げノウハウを全国300名以上の不動産営業マンへ提供している。不動産仲介にとって業務効率化は非常に大切なテーマです。本ページでは各シチュエーション別に業務効率化できるおすすめツールを紹介しています。売上げUP・業務効率改善を検討している不動産会社様はぜひチェックしてください。集客スキルを学ぶ不動産会社がいまだにポスティングを活用する5つの理由【まだまだ効果あり】ポスティングはポストにチラシを投函し反響を取る集客手法です。これだけインターネットが普及し、どの業界でもポスティングでの集客からWEBへの...営業スキルを学ぶ住宅ローンの返済支援コンサルティング西上です。裏にあったと思われる、働かない50代問題。この働かない50代問題。不動産取引は対象となる物件や所有者の特定を公的な証明にもとづきおこない、買主への間違いのない所有権移転も公的な証明にもとづきおこなわれます。...物件調査を学ぶ測量図がない土地の売買はどのように進めればよいか土地の売買を相談されたときには、まずは登記簿謄本の他に、測量図も取得します。売出価格を決めるうえで重要な査定は「不動産評価」のひとつの方法です。