ニーズに合っていてオーナー様の物件に強みがあり競合物件と比較されてもここにしたいと思う物件だったら、ただ単に賃借人が出たから、とりあえずリフォームではなくて上記の条件を満たす物件をつくってしまえばよいのでは?家賃UPして早期に決まる物件を一緒に、つくりましょうか?ところでオーナー様は何のためにリノベーションやリフォームが必要ですか?弊社クライアントのオーナー様は早期に賃借人付けができる部屋づくり、家賃UPを狙える部屋づくりをするための手段としてリノベーションや空室対策相談をお願いしたという方が大半です。私たち(株)東京都市再生のスタッフは、『誰に、何を、どの位、どうやって貸すか』を考えてリノベーションをしています。リノベーションをすることは手段でしかなく、オーナー様の物件を家賃UPし、早期に賃借人付けすることが最終目的です。インテリアを研鑽しています。オーナー様と同じ最終目的のため、その知恵を物件へ導入します。『家賃を上げたい』といったことを一緒に対策を講じましょう!こんな不満や悩み事ありませんか?慢性的な空家が続き、家賃を下げても賃借人が決まらない築年数20年以上が経過し、建物・設備の老朽化が進行してきた。老朽から来るクレーム・家賃滞納など賃借人とのトラブルがある。対策を取ろうにも相談する相手がいない、どうしていいか解らない、なんとかしたい。近隣に新築物件やリノベーション済物件が増えて、自分のアパートの空室率が上昇し、空室が継続している。上記の対抗措置として家賃・礼金の値下げや、フリーレント・広告費の増加で収益が低下して困っている。築年数の経過で周辺アパートとの競争力が低下したので改善したい。駅から遠くて老朽化などの悪条件で空室が埋まらない。築年数の経過と伴に家賃の値下げが当然になってきた状況に歯止めを掛けたい。廃業した1F店舗を居住空間である2Fと分離して、年金とは別に収入を作りたい。独立した子供部屋を使って家賃収入を作りたい。有効活用して賃貸で貸したい。お金をかけても、必ず賃借人が見つかる保証がない。リフォーム会社から出てこない。自分の所有物ではないからと、賃借人が部屋を大事に使ってくれない。リフォーム・リノベーションを実施したいが、お金がない。多くの要素が複合的に作用する毎年、周辺市場に新築ライバル物件が供給され続けている。震災復興・アベノミクス・2020オリンピック開催などの影響により建築資材の高騰や職人不足で建築費は高騰しているが、不動産投資ブームで投資家の増加や相続税節税のための新築アパート建設といった形で供給サイドによる市場への供給がそれでも続いている。新築は賃借人から選ばれやすく、古いアパートから新しいアパートへと玉突き現象で移動していく。何の魅力や売りのない古いアパートであれば、今後の大空室時代を迎えた時に選ばれなくなってしまうことが想定される。日本全体では人口が減少している。データで推計されている。少子化の影響で賃貸の主要ターゲットである18~39歳の人口も大幅に減少していく。これは日本が移民を受け入れれば別ではあるが東京市場も同様であり、供給され続ける物件に対し、需要である人口は減少で、今後ますます空室が増え、勝てる物件と負ける物件の格差が開いていく時代になってきた。今は賃借人に部屋を選んでもらう時代になった!今から15年ほど前までは、間取りや条件が載った賃貸情報雑誌を見て来店した賃借人見込み客へ仲介営業マンがテクニックで決めていた時代があった。その頃は営業力のウェイトのほうが高かったが、今の時代はIT化の浸透により誰でもネットやスマホで部屋を探せる時代になった。部件の条件が悪かったり、魅力がない部屋といった物件力が弱い物件であれば仲介会社へ行く前から見向きもされないようになり、まずは物件力を上げて選ばれるフィールドにのることが先決となってきた。築古物件を何の変哲もない状態で募集しつづけている。築古物件で物件に何の変哲もない状態や魅力がなければ比較されるポイントは家賃になる。周辺競合との家賃勝負に巻き込まれてしまい、家賃を下げないと選ばれない可能性が高い。家賃を下げることは様々な弊害があり歓迎できない。物件力の状態のわりに周辺競合と比べて家賃が高い。家賃を下げることは一番簡単なことだ。プロパティマネジメントの発想がなく、オーナー目線で考えてくれない管理会社では、よく『家賃を下げましょう』や『家賃を下げないと決まらないですね』と言ってきませんか?しかし家賃を下げることは最後の手段であり、まず最初にやることは『物件力』を上げることだ。その『物件力』は何かというと、家賃と反対にある秤に乗っている。これらは変えられない。水廻り設備の快適性・カラーモニターホンなどの防犯性5条件ペット可・楽器可・フリーレント期間など6サービス共用部の清掃や宅配ロッカーなど物件力と家賃は天秤にかけられます。物件力が軽くて(弱くて)、家賃が重い(高い)から決まらない。空室が続いている物件では、物件力を重くするか、家賃を軽く(安く)するかで調整を計るしかありませんので簡単にできる方の家賃を軽くすれば決まる。これば中長期的な視点から見ると歓迎できるやり方ではない。後ほど記しますが、家賃を下げると負の循環に陥ってしまう。(株)東京都市再生では基本的にオーナー様へ、上記1以外のできるところからでも物件力で価値を付け周辺競合より勝ってくださいと提案しております。退去したからと、普通に原状回復をしてしまう。築10年前後までは普通の原状回復で問題はない物件が多いが15年前後になってくるとデザインリノベーションやプチリノベーションなどで物件の差別化及び想定される設備の故障や陳腐化への回避で交換なりデザインシート貼りといった対策を講じた方がよい。30年前後の物件でよくある配管の腐食による漏水や特に1F案件で多い床下地の腐食などを直してから間取りを現在求められる形へ変更し、家賃を上げる企画リノベーションなど、考えたリノベーションが必要であり、『とりあえず原状回復』って発想では今後ますます選ばれない可能性がある。IT化の浸透によりまずは物件力のレベルを上げ選ばれる形へ持っていくことが望まれる。担当者がオーナー様と同じ思いや目線で考えてます?担当者が会社や上司に言われたからって発想や、ただノルマのために取り組んでいたり、給料が貰えるから仕方なく仕事をするという発想のスタッフは(株)東京都市再生では在籍できません。プロパティマネジメントの精神でオーナー様の利益が最大化になるよう、オーナー様と同じ思いや目線で考えて仕事に取り組んでいます。問題が解決すると、可能になること!今まで、考えてなかった新たな収入が年金とは別に入る!廃業した店舗スペースを貸す廃業した店舗の荷物を片付け、レンタル倉庫へ3万払って荷物を置き、店舗部分をリノベーションし家賃20万で貸し、差額17万が毎月の収入になった。独立して使わなくなった子供部屋を貸す。子供が独立し結婚もして未利用空間になっていた二部屋をオーナー様宅も含め賃貸併用へ、リノベーションし、毎月7.5万×2=15万の収入になった。物件が競合物件との中で差別化を図れる!室内空間デザインの希少性で物件が競合物件の中で埋没しない物件になり、早期に決まる。空室期間が少なくなることで家賃の収入が増える!現実に募集していても空室期間や未利用空間が続いていると、家賃という収入が入ってこない。(差額)54万+60万=114万となって、2年間だけで114万の開きになる。家賃UPになり賃借人の属性が向上!物件力を付け家賃UPすることで物件を選んでくれる賃借人の属性が従前より向上し、より滞納や入居時のトラブル等といったリスクが減少する。入居待ちが出来てオーナー様が賃借人を選べる!物件力が高ければ早期に賃借人に選ばれ、また古くてもリノベーションで再生すると物件によっては入居待ちになる物件もある。退去後も賃料が下落しづらくなる!仮に賃借人が退去しても物件力があり、まだ市場に少ない差別化された物件であれば家賃を下げなくとも対抗できる。他社との違い(株)東京都市再生はワンストップ制ですオーナー様との窓口である担当スタッフは、1人専任で営業~積算(見積)~設計(デザイン・コーディネート)~現場管理監督~職人(軽作業)を行います。学問上の知識や不動産と建築の有資格者で業界キャリア10年以上の経験者のみ担当スタッフとなります。営業マンと設計士と現場施工管理が違うことによる「言った、言わない」といった社内連携不足や、立場、解釈の違いによる認識のズレはありません。窓口である担当者と打ち合わせするだけで大丈夫です。いった隣接業種のスタッフも集結しております。アイデアを生み出す為に研究開発(R&D)を行って創造力を磨いております。(株)東京都市再生のオーナー様に対する想い(株)東京都市再生が賃貸リノベーションの工事見積依頼や空室対策の相談・調査依頼を受けた時は、普通に物件を見て、工事見積を提出し、施工というわけではありません。オーナー様と同じ気持ちで考え、お話を伺います。オーナー様の所有する、その物件の持てるポテンシャルを最大限に活かし、そして家賃UPを叶えるために、エリアマーケティング調査・分析から始まり、パートナー不動産管理会社や仲介会社と物件の早期空室解除戦略を練ります。その戦略からオーナー様にとって最適な形となるようにリノベーション・リフォーム計画に入り、物件に付加価値をつけ差別化を図り家賃UPしても早期に賃借人が入る部屋へ企画いたします。(株)東京都市再生はオーナー様のエージェントであるという認識の元、同じ立場で考えますので、場合によっては空室対策のリノベーションを施してもリノベーション投資金額の回収が悪かったり、無駄に終わると判断した場合にはオーナー様の利益が最大化になるように、別の出口戦略を組み立て直します。昨年も(株)東京都市再生のチラシを見て空室対策をお願いしたいと考えていたオーナー様の1棟アパート物件がありました。様々な方向のパターンを話し合った中で、空室対策のリノベーションを施しても、この物件の立地上、大幅な家賃UPを期待することが望めずに、更地にして土地で売却する形となりました。アパートの他の残っている部屋の立退き~アパート解体~土地を分筆し、戸建て2戸の用地として売却です。要はオーナー様と同じ目線で考え、最終的にオーナー様が一番メリットを出せる形へ持っていく為に様々な角度から考察します。管理会社だと管理物件を減らしたくない、リノベーション屋や工務店だと工事を受注したい、現状回復リフォーム屋だと原状回復しかできない為、各業者都合の仕事を勧めてくることが多いですが、(株)東京都市再生は賃貸案件だけでも数万円~数千万円の仕事を行ってきております。俯瞰的な視点から冷静に精査をかけて、最終的にオーナー様にとって何がベストなのかを判断してから仕事を進めていきます。これからの生存競争の中でオーナー様に勝ってもらいたい!築20年以上経過し、今まで何もしなかったり、ありきたりな原状回復を繰り返している部屋では賃借人から見て魅力に乏しい物件になっていることが多くあります。そんな時にオーナー様からの相談を多く依頼されてきました。『まずは、世間一般で行っているうまくいかないシステムを断ち切ってください。それは負の循環に陥っているパターンや陥りそうなパターンのオーナー様を正の循環へと考えているからです。負の循環のパターンはこうなっています。このような負の循環に陥ると、保有時の経営の圧迫、また売却時においても買主である投資家や買取業者に買い叩かれる可能性が高まります。これをどこかで断ち切り、正の循環へ一緒に乗せましょう。正の循環にすることで物件が甦り安定的な賃貸経営が望めます。プラン老朽化の激しい物件や築年数の経過により競争率が低下している物件・空間や建物全体のイメージチェンジを図る必要がある物件・店舗や事務所→住宅へ用途変更をする物件など。大幅家賃UPも含め、物件勝ちを大幅に高めるプランです。リノベーションを含め創業時より施工の半数以上がこの領域で施工していますので得意です。賃借人が退去した時に、今まで通り普通に原状回復工事を施したのでは物件が差別化されず、どこにでもある物件として賃借人に選ばれないか家賃を下げないと入居してもらえない可能性があります。そんな時にオススメ、なのが原状回復工事+αのデザインリノベーションです。超えるものは別途となります(18m2まで)※上記金額は消費税別途の金額になりますリノベーション資金が無いとかリノベーションに資金を投資したくはないけど空室対策や家賃UPを図りたいオーナー様にオススメです。(株)東京都市再生または提携管理会社がオーナー様より物件を借り上げ転貸(サブリース)し、その期間中の家賃収入をリノベーション費用に充当するプランです。流れお問い合わせまずはお気軽にお問い合わせください。初回面談及び調査日のスケジュールを調整し、ご連絡いたします。初回相談・打合せ・現地調査オーナー様宅または現地にて、オーナー様のご要望をお伺いいたします。オーナー様の最終的な目的に沿う形で戦略を練り、現地調査を行います。工事内容によりますが基本はオーナー様と複数回の打合せを重ねて問題点を抽出し、解決策のプランとお見積りを提出いたします。確定し、ご納得いただけましたら支払い条件・工事日程などを最終決定し、ご契約とさせていただきます。施行準備ご成約後、近隣あいさつ回り、各職業者の手配といった着工準備をいたします。分譲マンションの場合には管理組合へ工事申請がありますので代行いたします。打合せ担当スタッフが現場監督をいたします。自社一括管理のもと、ご契約内容に基づき責任施工をいたします。お引き渡し自社検査ののち、オーナー様立ち会いで施工内容を最終確認していただき、お引き渡しとなります。アフターフォローお引き渡し後に施工箇所で不具合がありましたら、1年間無償対応をいたします。私たちはこういう仕事がしたいと思っています私たち(株)東京都市再生のスタッフは本気で家賃UPと早期入居付けの対策を考えています。それはスタッフがオーナー様と同じく賃貸アパートオーナーであったり、将来自分もなりたいと考えているスタッフのみだけが在籍しているからです。情熱を持って賃貸経営を考えているオーナー様と仕事がしたいと思っています。過去、そういうオーナー様との仕事は本当にやりがいがあり、気持ちの良いものでした。『ご自身の賃貸経営を成功させる為に、なすべきことを理解し実践する』そして私たちの会社では今も成功を目指して頭に汗をかいているオーナー様が、たくさんおられます。属性向上といった形で成功しているのです。私たち(株)東京都市再生は、仕事はこうでなくちゃと考えています。今までも、これからも、こういう仕事をしていきたいと願っています。お迷いでしたら、まずは相談してみませんか?うちの物件の場合は、どうなんだろうか?どこまで家賃UPが可能なのか?どういったリフォーム・リノベーションをすればよいのか?などお迷いでしたら、お問い合わせメールやお電話でご相談ください。各オーナー様の事情により、ここでは書けない成功物件事例もお伝えできます。(株)東京都市再生がオーナー様に合わない場合は、その時点でお断りいただいて構いませんし、(株)東京都市再生も無理そうなら正直に話します。仕事ならなんでもいいというわけではありませんので、オーナー様と私たちが共にWIN-WINの関係になれない場合は、お断りさせていただくこともあります。お気軽にお問い合わせください。リノベーション※は必須入力です。(以下、「当サイト」といいます。メールアドレスなどの個人情報(特定の個人を識別できる情報)ついて、個人情報保護法その他関連法令を遵守するとともに、以下の方針に則って適切に取扱うものとします。個人情報の収集・利用について当サイトの会員・研修会等のお申込みにあたり、お客様からご提供頂いた個人情報については、以下の利用目的の範囲内で利用するものとし、お客様の同意なく利用目的の範囲外で個人情報を利用することはありません。)個人情報保護法その他関連法令等に基づいて個人情報の提供に応じる場合会員及び参加者からご提供いただいた個人情報は、以上の場合を除き、第三者に提供することはありません。ご希望される場合は、当サイトまでお問合せ下さい。対応をさせていただきます。お問い合わせ窓口お客様の個人情報の取扱いについてのご意見・ご質問は、お問合せフォームよりお願いいたします。当サイトでは、プライバシーポリシーの内容を改定する場合があります。その場合はこのホームページで通知いたします。