ホームページでも路線価図を確認することはできますが、どのように見ていいものか戸惑った方も多いのではないでしょうか。路線価図の見方、路線価方式と倍率方式の違いについて、一発で理解できるようにわかりやすくまとめました。路線価(路線価格)とは土地の時価のこと。土地の評価額を調べる際に参考にするものの一つで、相続税の計算に用いられます。相続税の計算方法については「7、土地の相続税の計算方法」にて後述します。ちなみに、土地の時価は路線価含めて4種類あります。ややこしいのですが、「土地の時価を調べる理由」によって、4つの時価の中から必要なものが用いられます。(2)4種類ある土地の時価1路線価格(相続税評価額)路線価です。主要道路に面した土地の評価額で、毎年8月頃に国税庁から公表されます。「3公示価格」の約80%といわれています。相続税の計算に用いられます。2取引価格(実勢価格)実際の不動産売買で取引された価格をいいます。近隣の土地が過去いくらぐらいで売買されたか知ることは、土地の値段を決める参考になります。国土交通省の「土地総合情報システム」から、過去の取引価格を確認できます。3公示価格1月1日現在の標準地の価格。毎年3月末に国土交通省から公表されます。「2取引価格」の約90%といわれています。取引価格を決める際の指標となります。固定資産税を課税するための時価。3年毎に見直しされます。「3公示価格」の約70%といわれています。相続税の計算に用いられるのは路線価格ですが、路線価格で計算できる場合とそうでない場合の2パターンがあります。土地を評価する際は、以下どちらかの方法で計算します。他に特別な事情がある場合には、不動産鑑定士に評価を依頼する方法もあります。路線価が設定されている土地(市街地)の評価に使われるのがこちら。路線価方式の場合、土地の形状や道路との接し方で補正がかかります。詳しい計算方法は「4、路線価方式での土地の評価額の計算方法」の計算で解説します。定められていない道路に面している土地の評価に使われるのが倍率方式です。倍率方式については「3—(3)路線価図に何も書いていないときは」ご確認ください。路線価を地図に記したものを「路線価図」といい、路線価を調べる際はこの路線価図を活用します。国税庁の路線価のページには、最新の路線価図が掲載されています。都道府県一覧から→市区町村→町字とたどっていくと、知りたい地域の地図が閲覧できます。されていない場合がありますので、その場合は、倍率方式で計算することになります。「3—(3)路線価図に何も書いていないときは」ご確認ください。見方、記号の見方について説明します。数字は1平方メートルあたりの価額を1,000円単位で表示しているため、この場合1平方メートルあたりの路線価が16万5千円であることを示しています。アルファベットは借地権割合を示しています。詳しくは「5—(2)借地権」で説明します。(3)路線価図に何も書いていないときは調べたい土地の路線価図を確認したものの、土地の周りに数字が設定されていなかった場合や、調べたい土地の町村名が索引になかった場合、路線価方式ではなく倍率方式で計算をすることになります。固定資産税の課税明細書で確認できます。取り寄せることができます。倍率は路線価同様ネットで閲覧可能です。先ほど同様、国税庁の路線価のページにアクセスし、都道府県を選ぶと「評価倍率表」という項目がありますので、そちらをご覧ください。地図から路線価を読み取ったら、土地の評価額を概算してみましょう。(2)奥行価格補正率とは道路に1面しか面していない土地だと、奥行が極端に長い場合や短い場合があります。そのような土地は活用しにくいため、評価額が下がります。その調整を果たすのが奥行価格補正率です。「350C」のエリアで奥行20メートル、宅地面積200平方メートルの土地を持っていた場合を考えてみましょう。「35万円(1平方メートル当たりの評価額)×1.0(奥行20メートルの奥行価格補正率)×200(宅地面積)=7,000万円」が評価額となります。5、土地の利用状況によって計算方法が変わる自分の土地か、借りた土地かなどによっても評価額が補正されます。自用地とは、土地に他の権利や制限がなく、所有者だけで自由に使える土地のことです。自宅の敷地や更地などがこれに当てはまります。自用地の場合は「4−(3)計算例」の計算結果がそのまま評価額になります。借地権とは、借りた土地に家を建てて居住することができる権利のことをいいます。借地権を持つ人から土地を相続する場合、その土地の評価額に借地権割合を掛けます。借地権割合は路線価図のA~Gで割合が決まっています。A...90%、B...80%、C...70%、D...60%、E...50%、F...40%、G...30%「4−(3)計算例」で出てきた「350C」の場合、C(70%)が借地権割合となります。「35万円×1.0×200平方メートル×70%=4,900万円」が評価額になります。借地権が設定されている宅地(貸している相手の家屋が建っている敷地)を貸宅地(かしたくち)といいます。貸宅地の評価額は、自用地評価額から借地権相当額を引いたものになります。「自用地評価額(7,000万円)―借地権相当額(4,900万円)=2,100万円」が評価額になります。6、土地の形状でも計算方法が変わる利用状況の他、土地と道路の接し方でも計算方法が変わってきます。正面と側面が道路に面している土地を角地といいます。十字路や丁字路に接している土地といってもいいでしょう。角地の場合、2つの道路に面しているため、1平方メートルあたりの評価額を単純に路線価だけで決めることができません。)」という式で求めます。これに宅地面積を乗じたものが、角地の場合の評価額になります。いう新しい言葉が出てきました。大きい方が正面路線、小さいほうが側面路線となります。上記の図の場合でどちらが正面路線になるかを求めてみましょう。350C側:35万円(路線価)×1.0(奥行20mの奥行価格補正率)=35万円300C側:30万円(路線価)×1.0(奥行10mの奥行価格補正率)=30万円350Cの道路が正面路線、300Cの道路が側面路線だとわかります。「35万9千円×200平方メートル=260万円」となります。交差点や丁字路ではない、L字型の道路に面している土地を準角地といいます。「35万6千円×200平方メートル=7,120万円」となります。)」という式で求められます。これに宅地面積を乗じて評価額を出します。変わっただけなので、計算方法はほぼ同じです。