成功へのイメージトレーニングですが、記載されている内容に感化されて自分の所有マンションは結局どの程度儲かっていたのか検証してみました。ファミリータイプの長所は、入れ替わりが少なく一度入居したら比較的長期の入居が期待できることです。これ以外は単身と比べて比較的属性が良いことが挙げられますが、収益性にはあまり関係ありません。ファミリータイプの短所は、面積あたりの収益性が低いことと退去時の原状回復費用が高額となることです。一度退去されると70m2の部屋では総額で50万円程度の費用がかかるケースが多いです。このため、ファミリータイプの賃貸経営の戦略としては下記のようなことが基本となります。賃料単価を上げる1に関しては、いろいろな書籍でノウハウが述べられていますが、究極的には学区を含めた住環境と賃料相場と比較した割安感だと思うので、物件取得後にできることは限られています。2に関しては、「立地」と「物件スペック」です。注意点として、賃料が6万円を割るレベルの物件では、広告料や空室期間も含めて一度退去が発生すると、約1年分の賃料が出ていきます。このため、インカムゲインで収益性を維持することは非常に困難となります。これは表面上満室経営に近くても陥ってしまうリスクがあるので注意が必要です。上記は自験例の反省なのですが、沢さんのおっしゃられていることと概ね一致します。大事なことは表面利回りやCFではなく、原状回復費などの維持管理費と客付けの容易さ(広告費の高低)だと思います。先週末から隣のマンションオーナーの代理人から何度も連絡がありました。この方は、地元の準大手ゼネコンの会社員で、自社物件を購入した富裕層の代理人を務めています。前回、結構打ち解けて話をしたので、こっちのペースだと勘違いしましたが、実はなかなかの曲者でした。所有者ではなく代理人なので下手を打てない気持ちがあるのかもしれませんが、とにかく細かいのです。解体の工程を業者に作成してもらったのですが、しつこいぐらい何度もダメ出しの電話してくるのです。言って解体に正確な工程などあるわけないのですが、計画が適当過ぎると食い下がってきました。地元ではそこそこ大手のゼネコンなので、工事関係の話に関しては上から目線の態度がアリアリです。昔はこの手の人とも交渉を重ねたものですが、今回は面倒だったのでコインパーク業者さんに丸投げです。週末から週明けにかけてしつこい電話があったので対応をお願いしたところ、一発で嫌がらせ(?)が止まりました。送った資料の内容は全く同じで、単に「タイムズ」のロゴが入っただけです(笑)。看板の力は思いのほか大きいようです。私の本業の業界でも大きな所に勤務している人の態度は大きい傾向にあります。私から見れば単に大きな所に雇われているだけの人なのですが・・・。話が脱線しましたが、仕事をストレス無く進めようとすると、やはり看板の力は最大限利用するべきだと思いました。思えば、自分で個別発注するよりも、タイムズを利用した方が初期費用が安くなりました。ある程度、お金よりも時間を優先するステージに到達すると、多少割高であっても顧客として「看板」を利用するといいのかもしれません。先日、平成22年に実施されたストック活用型住宅セーフティネット整備推進事業(ストック補助金)の追跡調査の依頼がやって来ました。4年前の補助金なのに、今更ながらの調査依頼です。ストック補助金は、民主党政権のバラマキ政策の一環として施行された補助金で、素人目に見ても非常にザルな補助金でした。制度設計が大甘だったのです。普通、補助金を獲得するには相当ハードルが高いため、ほとんどの方が諦めてしまいます。以前、地上波デジタルの補助金の20万円の補助金を獲得しましたが、死ぬほど大量の事務作業を要しました。補助金は、はっきり言って全然割りに合わないことが多いです。平成22年のストック補助金は違いました。このため、目ざとい業者さんがあっという間に群がり、不正受給の温床となったのです。今回の調査は、大阪府の某業者さんが補助金の不正受給で逮捕されたことがきっかけです。国土交通省の官僚が会計検査院の追求を避けるためにエクスキューズ目的で、今更ながら調査が実行されているようです。官僚にとってはとにかく調査しているポーズを取ればいいだけなのですが、調査される方はたまったものではありません。何と言っても4年前の補助金なので、資料自体が存在しないモノが多いのです。そもそも、制度設計の甘さと一部の不逞な業者が原因なのに、きっちり補助金申請した者まで細かい調査に付き合わされてはたまったものではありません。国が補助金を出す事業は、経済的合理性に乏しいものが多いです。目先の補助金につられて無意味な事業にお金を費やすことは、資金と時間の無駄になる可能性が高いことに今更ながらに気付かされました・・・。水LAの音楽ビジネスで成功するには?2015.1.24号の週刊ダイヤモンドの特集記事は先日のブログ内で記載したようにソフトバンク会長の孫正義氏でしたが、これ以外にも興味深い記事があったので、ご報告します。ご報告した太陽光発電の初回発電量ですが、公称のシュミレーション通りですが、実は想定の2/3程度しか発電されていないことが発覚しました・・・。今回は友人とふたりで2区画の発電所を建設しました。友人の発電量と比較したのですが、1日あたりに換算すると私の1.5倍もの発電量を叩き出していたのです。売電開始時期は私が2014.12.17、友人は2015.1.13からなので単純比較はできません。一日換算で1.5倍もの開きがでるのは何かトラブルが発生している可能性が示唆されます。日照条件の良い区画を友人に譲ったのですが、そのことを割り引いても発電量が少な過ぎます。ソーラーフロンティアが出してくるシュミレーションはかなり控え目です。したがって、1.2~1.3倍の発電量は当たり前なのですが、今回の私のケースでは97%しかありませんでした。これだけなら日照条件の悪さで説明できますが、同時期の隣接区画の発電量の2/3しかないのは、他の要因を考える必要があります。さしあたって思いつく原因を列挙してみました。パワーコンディショナー間)1は仕方無いし、2は無さそうです。3・4はパワーコンディショナーで発電量が表示されている時点で問題無さそうですが、もう一度電気工事を担当した方に電圧を測ってもらうことにしました。今回は比較的問題無くゴールしたと思っていましたが、やはりトラブル(心配?)の種は尽きないようです。パッケージ化された”商品”を購入せずに自力で創り上げる場合は、上手く行かないことが多いです。トラブルが発生しても考えを巡らせて一生懸命対応していると、ほとんどの場合は何とか乗り切れるモノです。上げ膳据え膳のパッケージ化された”商品”を購入しても旨味はありません。今回もちょっとがんばってみようと思います・・・。成功へのイメージトレーニング今日は書評です。成功へのイメージトレーニングを拝読しました。沢さんは「お宝不動産」で有名な元祖サラリーマン大家です。好発進!昨年末にオープンした太陽光発電所ですが、2014.12月~1月中旬までの発電量および売電金額のお知らせが初めて手元に届きました。送られてきた結果は下記のごとくです。kWh、買取料金は事前予測では119588円となり、予想の97.3%でした。初期不良は無かったようで一安心です。一般的に機器関係のトラブルは、導入初期と機器の製品寿命が近付いた際に頻発します。したがって、まずは無難な滑り出しと言えると思います。このままのペースで予想通りの発電がなされると、表面利回りは約11.7%となります。今回使用したパネルは、ソーラーフロンティア製のCIS系パネルです。このパネルの特徴は、初年度よりも2年目の方が何故か発電量が増える傾向にあるそうです。前期でパネルから撤退した某メーカーの方が「熟成されるからでしょうか?」と冗談をとばしていました。利害関係が無くなったから言うのでしょうが、ライバル社からそのような評価を受けていることも、私がソーラーフロンティア製のCIS系パネルを採用した理由のひとつです。今回は法人の決算期に間に合ったので、無事に太陽光発電設備の一括償却の果実を得ることができました。節税面に加えて、今後は末永く売電収入で私の懐を潤して欲しいものです。孫正義氏は投資家でもあったのか!2015.1.24号の週刊ダイヤモンドではソフトバンク会長の特集でした。私はひとつの産業や業界の動向や、マクロ経済の動き、知らない世界の情報収集を期待しているので、一個人の特集には興味ありません。勝ちパターンは複製しろ!昨日はネットビジネスの話題でしたが、ご存知のようにインターネットの世界は基本的にデジタルなので、データを複製することが非常に容易です。この場合の「複製」とは主にコンテンツの話ですが、もっと大事なことは「考え方を複製する」ことです。これはビジネスモデルを複製することが重要であるということです。一度、自分のビジネスで成功パターンが出来ると、その周辺領域でも成功パターンを応用して成功する可能性が高まります。2つ目のビジネスも成功すると、更に周辺へとテリトリーを広げていくのです。実際に私の周囲で成功している人は、どちらかと言えば「狭く深く」ビジネスに取り組んでいる方が多いです。ひとつのビジネスを単一のビジネスモデルでオペレーションしているのです。自分の能力・資本・エネルギーをひとつのことに集中しているため、一度成功すると大きな利益を生むことが可能です。一本足打法では安定性に欠けると思います。怖がりな私は、収益性よりも安定性を重んじるので、ハイリスク・ハイリターンよりもローリスク・ローリターンを目指しています。この際に強さを発揮するのが上記の投資戦略です。私は、自分の得意分野の周辺分野に徐々に侵攻することを心掛けています。木ネットビジネスで食べていけるのか?私はネットビジネスも展開しているのですが、今月の売上が既に40万円を越えました。自分の時間を考えないと、維持・管理コストは年間で5万円も掛からないので、粗利95%以上の超高収益モデルです。これだけの収益があれば、不動産経営や太陽光発電設備の運営等の巨額の資金を必要とするビジネスを行う必要は無いのではないか?と疑問に思う方も多いと思います。私の実感ではネットビジネスは安定性に欠けます。売上も月々の変動が激しく、実際に私の2014年12月は23万円程度でした。売上がデコボコで安定しないのです。これはまだ私の運営するHPの集客力に問題があるためですが、そのことを割り引いても安心感を得ることができません。どちらかと言えば、「売れたのはラッキーだったな」という思いがあります。安定的な売上を達成する自信が全く無く、まぐれが毎月続いているという感覚を抱いているのです。この原因として、技術的・資金的な参入障壁が非常に低いため、常に競争に晒されているからです。これをクリアするためには、できるだけニッチな分野に特化して競合の数を減らす必要があります。ニッチに特化し過ぎると、潜在的な顧客数が減るというジレンマに陥ります。したがって、ネットビジネスを主体にして、それだけで食べていこうということはかなりリスキーなことだと思います。通常のビジネスと異なり、ネットビジネスは低資本で高収益も可能です。既存のビジネスをベースにして、ネットビジネスを収益性を高める武器にすることでそれぞれの長所が引き立てられて、より理想的なシナジー効果が生まれるのではないでしょうか。水コインパーク工事開始!月曜日の朝のことですが、近所にある某巨大病院の前を通りました。この病院は日本を代表する医療機関のひとつで、毎朝病院前に患者さんの自動車の長蛇の列が出来ます。今回開業予定のコインパークはこの巨大病院に隣接する立地です。一応、口頭で19日から工事が始まるとの連絡を受けていましたが、果たしてあんな交通量の多いところで工事できるのか不安でした。現地を確認すると朝の8時過ぎからユンボウを積んだ大きなトラックが病院横の私の所有地前に停車していました。心なしか皆迷惑そうです。皆さん、ゴメンナサイ(笑)。今回は建物の新築工事ではないので、工期も短くそれほど周辺には迷惑をかけないと思います。含めると、予算は450万円です。当初750万円だったのですが、相見積もりを取って工事の取捨選択の結果、ここまで安くなりました。一括借り上げの賃料で計算すると、表面利回りは約4.5%です。このエリア(坪単価200万円超)で、土地から仕入れてこの利回りはコインパークとしては悪くない数字です。昨年末の太陽光発電所に続いて、いわゆる”不労所得”となる予定です。無事、完成して稼動開始して欲しいものです。日本国債10年が0.1%台に突入!今日は投資戦略関連の話題を書くつもりでしたが、お昼ごはんを食べている際に驚きのニュースを目にしました。なんと、東京円債市場で10年国債利回りが一時0.195%と0.2%を下回ったそうです。世界的にみると実はもっとすごい国があります。1月15日のスイスショックの余波により、16日にスイスの10年国債利回りは史上初めてゼロを下回りマイナスとなりました。私の常識では、長期金利の下限は”ゼロ”でした。スイスではマイナス金利がじりじりと長い年限にまで浸透しており、ついには10年国債の利回りまでマイナスとなりました。ドイツでは5年債利回りがマイナスとなっていますが、10年国債の利回りは0.44%です。日本では残存4年までの国債はマイナスとなっていますが、5年国債は0.001とかろうじてプラスです。長期金利のマイナス化はないと考えていました(正確には金利がマイナスになるなど考えたことが無い)が、スイスによって私の常識が破壊されてしまいました。なってくると、私の金利に関する知識では現在進行形の異常事態を理解することが不可能です。長期国債の空売りは、金利の下限がゼロだから「負けの無い戦い」だと思っていました。スイスのマイナス金利によって、根底からこの戦略が間違っていることが証明されてしまいました。う~ん、世の中理解できないことが起こるものです・・・。現在起こっていることは事実ですが、異常事態であることには間違い無いと思います。月スイス中銀の教訓に学ぶ昨日、スイス・フランの急激なボラティリティの増大によって、FX業者が苦境に立たされていることを記事にしました。本日はスイス国立銀行が突然スイス・フラン防衛を放棄した背景を探ってみたいと思います。スイス国立銀行が1ユーロ=1.20スイスフランの上限を設定したのは2011年9月です。上限を超えてスイスフランが高くなりそうなら、スイス国立銀行が無制限のスイスフラン売り介入をすると宣言しました。主要通貨で人為的に相場を抑える仕組みは異例です。当初はスイス国立銀行があまり介入しなくてもスイス・フラン高は収まっていましたが、2012年にギリシャのユーロ離脱が危ぶまれた際に介入額が増えました。欧州中央銀行が量的緩和に動くとの観測に加え、原油安を受けた新興国通貨の下落もスイス・フラン買いの材料になり、スイス中銀の外貨準備はGDPの7割を超える規模に達してしまいました。市場の流れに抵抗して介入を続ければ、ユーロ建て資産の含み損が膨らみ、中央銀行の健全性が損なわれます。このように市場の圧力に耐えられなくなって、通貨政策を放棄せざるを得ませんでした。一国の中央銀行と言えども、巨大なレバレッジを利かせた投資資金の前には力の限界があるようです。歴史を紐解くと、長期にわたって実勢相場と乖離した通貨価値を維持することは中央銀行といえども困難です。この観点からは、スイス・フラン以上に中国・人民元の動向が気になるところです。2005年7月から、中国・人民元は米ドルへの固定から管理フロート制(管理変動相場制)へ移行しています。使途が明確でない限り人民元の取引が認められておらず、投機資金が流入する余地が小さいため、中央銀行が容易に相場変動を制御できるという中国特有の仕組みのため相場管理が可能です。急激な中国経済膨張を背景とした人民元の価値は、実勢と乖離していることは間違いないため、今後スイス・フランで発生したような事件が発生する可能性を否定できないのではないでしょうか。スイスフランに設定された1.2の上限を撤廃する決定をしました。この突然の発表を受けて、瞬間的にユーロが大暴落を演じました。これは、スイス国立銀行が1ユーロ=1.20スイス・フランでフランの上昇を抑え込む無制限介入を突然放棄したことを意味します。この影響で、欧州を中心にリテールFX業者で膨大な損失が発生しました。現時点で判明しているだけ、上場会社であるアルパリとFXCMが事実上の倒産に至っています(FXCMはルーカディア・ナショナルから救済)。6位のIGグループも深刻な状況に追い込まれています。FX業界では下記のように、上位の2強が日本のFX業者で、3位以下に欧米のFX業者が位置しています。今回は、スイス・フランの取扱いが多い欧州のFX業者を中心に、瞬間的に膨大な損失が発生したようです。破綻いくら予想外とは言え、極度のボラティリティが発生すると上場企業と言えども瞬間的に破綻するほどFX業者は不安定な業界のようです。巨大なレバレッジのリスク管理はプロでも難しいのでしょう。現時点で日本のFX業者への影響は限定的のようですが、今回の教訓を私は重く受け止めています。FX業者を通じて通貨の長期投資を行うことは危険な行為だと思います。私は極力財務状態の堅牢な大手金融機関を親会社に持つFX業者を選別しているつもりですが、上場企業といえども瞬間的に倒産するほど不安定な業界においては、やはり完全にリスクを回避することは難しいです。私は、堅牢な大手金融機関を親会社に持つFX業者で、低レバレッジのポジションを持つことで外貨預金の代わりにしていましたが、この投資戦略についても少し再考の余地があるかもしれません。相続対策の購入って本当にあるんだ!昨日の近隣者の話のつづきです。とストレートに訊いてみました。代理人曰く、単純に相続対策とのことです。農業関係者は農地に相続税がほとんど掛からない特権階級だと思っていましたが、どうもこの偉いさんは、その他にもたくさんの資産をお持ちのようです。この代理人は準ゼネコンの方ですが、建築関係だけではなく相続を中心とした税制に非常に精通しているようです。この辺の知識を利用して富裕層の顧客を開拓しているのでしょう。こちらが特に促さないのに、いろいろと話をしてくれました。この地の1棟マンションなのかというと、実勢価格と路線価の乖離が激しい地域だからだそうです。確かに現時点で1.8~2倍程度は乖離している印象です。(土地1億円+建物1億円)-借入3億円=-1億円となります。不動産価格の落ちにくい都心の収益物件を購入することで、収益性と相続税節税の両方を一気に得ることができる計算です。この方は取得時期が良かったので、土地価格が1.5倍程度に上昇しています。ご本人は不動産に関してほぼ素人で賃貸経営もやる気が全く無いそうですが、うまいことやっているなというのが正直な私の感想です。相続対策の不動産購入って本当にあるんですね。昨年7月末に購入した物件ですが、コインパーク開業をするべく前面道路の切り下げ工事と建物の解体工事の最終調整を行っています。今日は北隣の1棟マンションのオーナーの代理人に電話をしました。今回の物件は比較的大きいので、隣接する方が7名居ます。そのうち3名はこの地で御商売をされている方で、残りの3名は路地に住んでいる方です。近隣で最大の不動産所有者が北隣の方です。物件購入時に隣接者の登記事項証明書は全て取得済みですが、北隣の方だけ素性が不明でした。こんなに大きな物件なのに、何故か法人ではなく個人所有なのです。どこでどうやって調べたのか、この方の「代理人」を名乗る方から購入直後に電話がありました。私自身が電話で話したわけではないので、要領を得ない対応をしてしまったようですが少し気味が悪いです。念のためネットで氏名を検索すると、20kmほど離れた地域の農業関係の偉いさんの名前がヒットしました。「?」と思って登記事項証明書を見直すと住所が、この農業関係者の地域に一致します。危ない筋の人では無さそうですが、ますます正体不明です。私自身の経験では、近隣者で最も警戒するべき人は会社経営者です。彼らは変に世の中を知っているため扱いにくいのです。あと、町内会長や地域の偉いさんも要注意です。私自身が町内会長なので分かるのですが、その気になれば新規購入者に対して、かなりの嫌がらせができてしまうのです。「代理人」を使う「遠隔地」の「個人」もやはり気味悪いです。今日その方の正体が判明しました。代理人は地場の準ゼネコンの担当者で、現所有者に投資用物件として売却したようです。~んだ、それなら楽勝だな(笑)。