2018/05/07Amazon楽天ブックスYahooAmazonの情報を掲載していますその中で一つ気になったのが、「課税のための指標なのか-実勢と大幅乖離の公示地価」という不動産評論家”川上浩一郎”さんの書いた記事です。結論からいうと、「地価公示価格は実勢価格と乖離しているので、その分納税者の税負担が大きくなっている。」と地価公示制度を批判する記事ですが、中身を読むと全く内容のないものとなっています。現役で不動産鑑定士をしている私が「課税のための指標なのか-実勢と大幅乖離の公示地価」の気になる部分にツッコミを入れていきたいと思います。記事は次の3つから構成されています。町村によっては前年度からの変動率を住宅地〇%、商業地△%などと、用途ごとに一律的に処理しているところもあると聞く。何も考えずに前年度の価格から〇%を増減させて価格を付けているような書き方です。全部同じ変動率で価格付けされている都道府県でもあるんでしょうか?あるとしたら何県なんでしょうか?根拠もないのに批判したいという想いが強すぎて想像が過ぎてしまっています。前年からの変動率は考慮します。絶対的な価格水準と同様、前年からの下落率・上昇率も重要な要素です。鑑定評価に当たって参考資料とし得る場合があり”と明記されています。勉強していただきたいものです。現在の日本で取引事例比較法はさまざまな限界を抱えているが、誰も議論しようとしていない鑑定評価の3手法はどれも完全ではありません。完全な手法があれば、それ1つを使えば良いですね。”現在の日本で取引事例比較法はさまざまな限界を抱えているが”と書かれていますが、もう少し具体的に書いて欲しいものです。書いている方は取引事例比較法のどこに問題があるのか、そもそもどのように計算をしているのかを分かっていないのだと推察できます。使い道が限られる土地の場合は2~3倍も評価が異なることもあり、不動産鑑定士の数だけ価格が出てくるともいわれている不動産鑑定士のだす価格は2~3倍もの差があるような書かれ方がされていますが、この一文は「原価法」の説明の中での一文です。実務に携わっている鑑定士にとっては常識ですが、一般の宅地の評価をする際に「原価法」は用いません。そのため、2~3倍の評価のバラつきがあるという批判はトンチンカンなものです。そもそも原価法は適用しないんですもの。”不動産鑑定士の数だけ価格が出てくる”とも書かれています。これは当然のことです。鑑定評価基準には、「不動産の鑑定評価とは、不動産の価格に関する専門家の判断であり、意見であるといってよいであろう。」との一文があります。鑑定評価額は単純計算によって求められるものではありません。色々な段階で専門家が専門家としての判断し、鑑定評価額を決定します。鑑定評価額が異なってくるのも当然です。地価公示価格は前年の価格を前提に今年度の価格を決めているが、幹事が決めた価格と異なる価格をつけた鑑定士からすると、前年からの地価変動率をめぐってある矛盾が生じるこの不動産評論家の方は、「矛盾」という用語の意味を分かっているんでしょうか。評価をする2人の鑑定士が異なる考えを持っていれば、結果として鑑定評価額は異なってきます。それは矛盾でもなく当然のことです。「正常」な前年の地価公示価格から、大幅に引き下げる根拠を説明するのも簡単ではない。そのため鑑定士は大幅に価格を引き下げることをちゅうちょするようになる。(中略)実勢価格との乖離は年々拡大するようになる全国的にみて、大きな上昇率、下落率を示した地価公示地点は、他の地点よりも詳細な説明を求められるのは事実です。それって当然ですよね。全国でトップの上昇率・下落率を示したのならばそれなりの理由があるはずです。逆をいえば、それなりの理由があれば、大きな変動率を示したとしても十分に説明が可能です。実勢価格と地価公示価格との乖離を主目的とした記事のわりには、データを示すわけでもないですし、具体的な根拠はありません。半分以下でしか売れない土地も珍しくない。東京など大都市部では、地価公示価格の数倍で取引される事例は数多くある。筆者の方は実際に不動産を扱ったことがないのでしょう。不動産の取引価格は一定だとでも思っているのでしょうか?大規模な分譲住宅地でもない限り、同じような金額で取引される方が稀(まれ)です。供給が少なく、需要が集中する大都市部では価格のバラつきは大きくなります。ある程度の範囲に価格が収れんするのは、豊富な需要と供給がある不動産マーケットのみです。供給が極めて少ない大都市部、需要が極めて少ない農村へき地では、取引価格もばらばらになります。それこそ地価公示価格の半値で取引されることも多くあります。これが不動産市場です。次が、この記事の締めの一文です。本来の価値と乖離した地価公示価格のツケは、やがて納税者に税負担という形で跳ね返ってくるこの一文を書きたいがために、一生懸命文章を書いたのでしょう。鑑定制度や不動産市場を知らないがために、論法がめちゃくちゃです。「本来の価値と乖離した地価公示価格」の部分が全く説明されていませんからね。会員検索でももちろん出てこないので、不動産鑑定士でもなさそうです。不動産業を営んでいれば、名前ぐらいは検索でヒットしそうですが、不動産業を営んでもいないようです。不動産評論家を名乗っていらっしゃいますが、どれだけ不動産のことを知っている方なんでしょうか?まとめこの記事は、地価公示価格は実勢よりも高いので納税者の負担となっている。いう批判がしたいがための記事のような気がしてなりません。このほか、固定資産税に関する記事も多数記載されているので、気になる方は是非読んでみてください。コメントをキャンセルメールアドレスが公開されることはありません。*サイト次回のコメントで使用するためブラウザーに自分の名前、メールアドレス、サイトを保存する。不動産鑑定を主に題材としている出版社プログレス社が季刊で発行している論文誌にEvaluationがあります。いう漫画が面白いよと聞いて、買って読んでみました。営業成績ナンバーワンの不動産マンが主人公。2017先日学生時代の友人から久しぶりに電話がありました。話を聞いてみると、他業種から不動産業界に転職したとのこと。魔法のリノベおはようございます。不動産鑑定士のreatipsです。最近読んだマンガが面白かったのでその紹介です。賃料の鑑定評価は、実務ではそこまでたくさんあるものではありませんが、賃料は相談が多い分野の一つです。...PREV土地選びの基本、道路の方位は東西南北のどれが良いのか。AFFINGER5.。