工事を受注しようという魂胆のようです。完全にこちらサイドの人になってきたようで、現所有者には「隣がコインパークになれば、好都合ですよ!」と言っておきますとのことでした。近隣対策クリアといったところでしょうか。木マネックス証券の外貨振替スプレッド外国人投資家になるために、私は法人でマネックス証券に外国株取引口座を開設しています。USDと非常に安価な手数料体系となっています。この価格帯は、本場の米国の格安ブローカーで比べても遜色無い手数料体系です(ただし売却時には別途手数料あり)。これだけ手数料が安価だと、細かいナンピン買いを躊躇なく実践することが可能となります。外国株取引の際には、株式の売買手数料だけではなく為替手数料にも注意を払う必要があります。そこで、マネックス証券の外貨交換へのスプレッドを調べてみました。2015.1.15時点での参考振替為替レートは下記のごとくです。(USD→JPY)スプレッドは往復で50銭、片道は25銭のようです。このスプレッドの厚さは、一般的なネット銀行と同等程度で、FXに比べるとかなり割高な水準です。この為替振替システムを使って通貨売買で利益をあげようとするわけではないので、スプレッドがかかるのはJPY→USDへの振替時の25銭のみです。送金手数料等を考慮すると、この程度のスプレッドでUSDを購入できるのであれば、ほとんど問題にならないと考えています。最近、やや円高傾向なので、ボチボチとUSDのタネ銭を収集していこうと思います。昨日の夕方ですが、貸家の管理会社から、今年の3月末で退去申込みが入ったとの連絡がありました。この貸家は、2013年8月に購入して、リフォーム後たったの3日で入居が決まった物件です。私は貸家であっても自分の時間を買うために管理会社を入れています。管理会社への報酬は「必ず募集の際には元付業者にすること」です。仲介手数料1ヶ月が入居期間中の管理料となります。節税効果も含めると実質利回りが25%近くあったため喜んでいたのですが、1年半で退去となってしまいました。退去理由が就職なので仕方無いですが、居住性に問題があった可能性を否定しきれません。私は、安価に購入した都心の廃屋を徹底的にリフォームして賃貸不動産として再生する戦略を採っています。新築ではなくリフォームなので、どうしても保温性や防音性などの居住性に問題が残ります。一応、今回の方は特に居住性に関してのクレームは無いとのことですが、もう一度アンケートを採ろうと思っています。賃貸住宅の命は「居住性」ですから・・・。次の賃料ですが、今年の私の地域の市場動向をヒアリングしました。昨年がかなり悪かったようなので、今年は昨年よりは期待できるのでは?という意見でした。それでは私の物件の賃料はどんな感じでしょうか?と訊いたところ「他に比較対象になる物件が無いので評価が難しいです」と言われてしまいました。ナンバーワンではないけどオンリーワンなんですね(笑)。確かにこのエリアで似たような物件は見たことがありません。オンリーワンなら入れ食い状態の「ブルーオーシャン」を堪能しているに違いないと思われるでしょうが、実はそうではありません。そもそも一般に認知されていないので、存在自体がエンドユーザーの選択肢に入りにくいです。確かによく考えると私の物件の入居者は、クリエイター系の一風変わった方が多い気がします・・・。いうわけではなさそうです。ある程度一般人にも周知される形態でないと大成功は難しいかもしれません。新春のクラブフロアをゲット!今日は、午後14時から某ホテルの新春タイムセールに参加して50%オフのクラブフロアをゲットしました。私は定期的に出張に行くのですが、可能なかぎりクラブフロアに宿泊することにしています。クラブフロアとは特別階(上層階)に位置し、「ホテルの中の小さなホテル」と呼ばれるフロアです。ホテルによって名称は異なりますが、クラブフロアやエグゼクティブフロアと呼ばれています。クラブフロアでは、ひとクラス上のサービスと設備を楽しめます。特別サービスとして一般的なのは、専用チェックイン/チェックアウトカウンターやフロアゲスト専用ラウンジの設置などです。フロアゲスト専用ラウンジでは、ゆったりとしたスペースでの朝食からはじまり、午後にはティータイム、夕方にはカクテルなどのアルコールと軽食が用意されています。クラブフロアは通常の部屋よりも高価ですが、ここでの飲食代は全て室料に含まれているので、実はとってもお得なのです。仕事で活用するもよし、疲れて外出したくない時に手軽な夕食を楽しむもよし、です。無料のインターネットサービスや新聞・雑誌も置かれているので利用価値は大です。ジムやフィットネスクラブ、プールも無料で使用できるホテルが多いです。クラブフロアに宿泊するのはそれなりの方が多いですが、気後れしないで宿泊してみることをお勧めします。私は最初に宿泊したクラブフロアがリッツカールトンでしたが、結構緊張しました(笑)。当時は、まだ大台越えを達成したばかりの駆け出し(?)だったので、自分とは階層の違う(と思っていた)世界に足を踏み入れるにはかなりの勇気が必要だったのです。今ではクラブフロアしか宿泊できないカラダになってしまいましたが、自分の意識改革をする上でも安価にできる素晴らしい体験だと思います。国内では北は札幌から南は沖縄まで、ほぼ全ての地域のクラブフロアに宿泊経験がありますが、都内とその他との価格差が極めて大きいです。下記に私の中でのクラブフロアの印象を記載します。偏見が混じっていますが、関西のコストパフォーマンスの良さは群を抜いています。海外ではバンコックやメルボルンのクラブフロアに宿泊経験がありますが、私の知っている限りでは関西には及びません。最終確認中でてんやわんやです。昨日はその一環で銀行に記帳に行ってきました。私は物件毎に通帳を分けているので、過去に売却済みの物件の通帳も含めて、結構な数の通帳があります。そのうちのひとつの通帳は、2013.6月に購入した区分マンション用の通帳です。この物件は、準ターミナル駅徒歩1分に立地する1LDKで、大家仲間の知り合いの不動産会社社長が自己使用していました。この方の会社の資金繰りが悪化したため、3日以内の現金決済の条件と引き換えに市場価格の7割程度の安値で購入しました。購入価格は600万円で現在の賃料は7.5万円です。この物件は、不動産会社社長が自己使用していただけあって、採算度外視の豪華な造りとなっています。バリ島好きな社長なので、バリ・テイストをベースにしたリゾート風の内装です。バスルームは猫足バスタブで全面ガラス張り(!)という、自分で住むにはどうかと思うような豪華な部屋です(笑)。リノベーション費用だけで400万円ほど費やしたそうで非常にお得な買い物でした。これだけのスペックの区分マンションなので購入とほぼ同時に客付けも完了しました。それ以来、通帳には入居者と管理費の出納記録のみが延々と続いています。昨日記帳したところ、ゼロから始まった通帳残高が94万円まで増えていました。1年半でこれだけの純収益を叩き出したことになります。物件に関わったのがたった3日間なので、かなりの高パフォーマンスです。みの物件の実質利回りは10%程度しかありません。購入して客付けしてしまうと、ほとんどやることが無くなりますので、2013年に購入して以来、ほとんどノーメンテナンスで毎月賃料収入を獲得しています。私に声掛けしてくれた大家仲間の好意などの好条件が重なって取得した戦闘力の高いハイスペックの区分マンションにも関わらず、数字だけみると築古戸建投資に匹敵するレベルでは全くありません。これは主に、管理費が重く圧し掛かってくるからです。現在の市況では1000万円弱程度でなら容易に売却できそうです。現在の入居者が退去したら、スターマイカ方式で実需で売却するかもしれません。利確した時点で良い投資であったと言うことができるのですが、今回のようなラッキーチャンスを継続的に期待することは難しいので、区分マンションを不動産投資手法の中心に据えることは無いなと感じました。空室対策、いまだに効果アリお正月も完全に明けて、賃貸不動産業界も本格的に繁忙期に突入しました。10日(土)ごろから、私の携帯電話にも引っ切り無しに賃貸仲介業者さんからの電話がかかるようになりました。いつもなら嬉しい賃貸仲介業者さんからの電話なのですが、今年はあまり嬉しくありません。かかってくる電話が目的とする物件は、既に売却済みの物件だからです。昨年の11月に売却したので、事実上今期は空室対策を何も行っていません。昨年までの強力な空室対策の効果が持続しているようで、今期は何もしていないのに引っ切り無しに電話がかかります。経験的には空室対策の効果が持続するのは1年程度です。2年前に売却した物件への今期の問い合わせは全くありません。賃貸仲介業者さんは人の入れ替わりが激しいので、効果が持続しないのです。これは、オーナーが代わったことが賃貸仲介業者さんに周知されたというよりも、物件自体が忘れ去られていることが原因のようです。オーナーが代わってから物件の空室率が急上昇しているからです。私がオーナーの時には、あらゆる空室対策のテクニックを駆使して徹底的に物件情報を拡散したので満室を維持できましたが、やはりオーナーの満室への情熱が低いと満室維持は難しいようです。不動産賃貸業はストックビジネスなので、一度満室にするとやることが無くなる非常にイージーなビジネスモデルだと言われます。これだけ競合が増えると常に空室対策を継続する必要があります。空室対策も年々進化するため、ボヤボヤしているとあっという間に取り残されてしまいます。賃貸不動産業は決して楽なビジネスではなく、ましてや不労所得などでは決してありません。どんなビジネスでもそうなのでしょうが、変化の激しい現代日本において、常に情報を取り入れて変化することでしか、生き残っていくことは難しいのだと思います。富裕層に到達していない方は、本来なら最も大事なポイントであるキャッシュポイント(お金を生み出す要所、収益源)に対する意識が希薄で、マネタイゼーションできていないケースが非常に多いと思います。大企業の会社員や高度専門職の方で、このケースに該当する方が多く、非常にもったいないと思っています。彼らは下手に給与所得が平均よりも多いため、問題意識を持つ機会を逸しているのです。これは受験競争の悪癖のひとつでもあります。受験競争は決められたルールの中で、限られた時間を最大限有効に使って結果を出すことが求められます。いわゆる受験エリートは、このような技術が極めて高くなるので現在の情報化社会に非常にマッチするのですが、残念ながらルールに従いすぎる性格が、「突き抜けた存在」になることを妨げる傾向にあります。私の勤める職場の人たちも、このような種類の方が多数派を形成しています。個々の彼らは凄い才能を持っているのですが、ルールに従い過ぎる性格が災いして、「中の上」に留まっている方がほとんどです。自分の持っている特技や技術をマネタイゼーションすることに、もっと意識を集中させるべきだと、傍から見ていていつも残念に思っています。そのようにエラそーに言う私はどうなのでしょうか?自分の知識と経験をマネタイゼーションしてブルーオーシャンを謳歌している分野もありますが、全てが成功しているわけではありません。私も、もっと貪欲にマネタイゼーションを追求する必要がありそうです。金マイ・パソコンの罠ネットビジネスを展開する者にとって、Googleなどの検索サイトで1ページ目にランキングされることは非常に重要な意味を持ちます。極論すると2ページ目以降のHPは存在しないも同然なのです。Googleのアルゴリズムは頻回に変わることで有名ですが、2013年だけでも5月と9月に大きな変更があったようです。ユーザーの滞在時間やトラフィックの量が多いほど上位にランキングされます。基本的な事柄として、自分のHPが検索エンジンでどの位置に表示されるかを確認する際に注意点があります。それは自分の使用しているパソコンで表示される検索結果は、一般と大きく異なることです。自分のパソコンでは、自分がよくアクセスするHPが上位に表示されるようになっているのです。このため、自分のHPはかなり上位に表示されることになります。自分のパソコンで自分のHPが1ページ目で表示されているからといって喜んでいると、実は一般ユーザーには全く認知されていないHPだったというオチになりやすいのです。IEなら「Control+Shift+P」でInprivateブラウズとなり、一般ユーザーの見る検索結果に近い順位で自分のHPのランキングを確認することができます。この事実を知った私は、恐る恐る当HPをInprivateブラウズでググッてみました。いくらなんでも「富裕層」というビックキーワードで3番目は無い気がするのですが・・・。Inprivateブラウズも万能ではないのでしょうか?もしGoogleで「富裕層」と検索すると、当HPが3番目に表示されることが本当なら嬉しい結果ですが、ちょっとにわかには信じられない検索結果です。機会があれば他のパソコンでも確認してみようと思います。資産形成には不動産や株式が王道ですが、ネットビジネスはこれらと全く相関が無いためお勧めです。初期投資が極めて小額のため、コンテンツさえ優良なら大きく育てることも可能です。参入障壁がほぼゼロなので、激烈な競争が繰り広げられる典型的な「レッド・オーシャン」の世界ではありますが・・・。先日、某SNS経由で高校時代の友人から資産運用の相談を受けました。コイツは個人事業主ですが、事業が大成功をおさめており、既に相当の資産を形成しています。出張の際に、ごはんを食べることはありますが、資産形成について正面切って相談を受けるのは初めてです。いつも私が不動産はいいよ!と言っているので、私のことを不動産投資家と思っているようです(笑)。実際、私は個人的に資産形成の相談を受けますが、基本的には「高額所得者ではあるものの資産が少ない」方からの相談がほとんどです。このような相談では決まりきった解決策があるので苦労しません。資産形成の知識はほぼゼロなのですが、事業が大成功しているので、既にかなりの金融資産を保有しているのです。私の周囲は不動産投資家が多いので、かなり様相が異なります。不動産投資家の場合は地主系・投資系に関わらず、バランスシートは大きいのですが正味の純資産は意外なほど小さく、端から見ていてハラハラするような財務内容の方が多いです。これに対して事業で成功した彼のバランスシートは、金融資産のみで自宅を除く不動産は皆無の状況です。資産形成の知識無しで、これほど巨額の金融資産を保有していることに非常に驚きました。したら世の中の富裕層は、こちらの方が普通なのかもしれません・・・。いずれにせよ、豊富な金融資産があれば、豊富な資産運営法を選択できます。危惧すべき点は「お金を扱う技術」が未熟な点です。保有資産額とお金を扱う技術がアンバランスなため、大きく資産を減らしてしまう可能性があるのです。これは、相続や宝くじで金融資産を突然保有することになった方に近似します。独力で現在の資産を築いた彼の実力はホンモノなので、相続や宝くじのラッキーガイとは根本的に人間の実力が違います。私のように「這い上がる術としての資産運用能力」で資産形成した人間と違って、資産運用の経験値が低いことは、初期の段階では慎重なオペレーションが要求されると思います。昨夕ですが、夕食をとっていると家の電話が鳴りました。ディスプレイには”表示圏外”と表示されています。迷惑電話対策で番号非通知に対しては、通話拒否設定にしています。思いながらも電話でにでると、聞きなれない外国語でいきなり話しかけられました。私の家は、近所にあるホテルの電話番号と酷似しているため、ときどき観光客から間違い電話があります。○○○?」と私の名前をおっしゃられるではないですか!もう一度聞き直すと、どうも海外銀行の担当者からの電話だったようです。切り替えるのに1分程度時間がかかります。性能悪いですね(笑)。1分ほどシドロモドロに対応しつつ、ようやく頭の中が英語モードに切り替わった時点で、本題に突入しました。要約すると、提出するべき文書の期限が切れているから送れ!という用件でした。この海外銀行は10年以上前に開設したのですが、今では海外口座を維持するメリットが無いため、預金残高もほぼゼロです。忘却の彼方だったのですが、まさか前方から電話があるとは思いませんでした。e-mailで資料を送るだけなので、せっかく開設した口座を維持することにしました。2000年頃の海外口座は非常に珍しくて、日本では入手できない金融商品にアプローチできるありがたい存在でした。この海外銀行口座も苦労して開設したモノですが、今では利用価値が無くなり完全に店晒しの状態です。時代の移り変わりは激しいものだと改めて感じました。今では「国内でラクラク海外投資を!」ですからね。火リーシング活動始動!今日の午後に、所有物件の管理会社から退去届がようやく書面で届いたという連絡がありました。この方は昨年秋の来春のアンケートで退予定去だったのですが、正式な退去届をいただけなかったのです。私としても書面で退去届をもらっておかないと、退去キャンセルが発生すれば、信用問題に発展するので、リーシング活動を開始できませんでした。これで、ようやくリーシング活動を開始できます。今期はなぜか退去が少なく、現時点ではこの方が退去するのみです。これは競争力の低い物件を売却済みのため、例年以上に退去が少なくなったためと考えています。今回の退去での問題は内覧できる空室が無いことです。退去が3月末になっているので、実質的に内覧可能な時間がありません。物件購入から3年が経過しているので、周辺業者に変化は周知されています。内覧できないハンディは高いことが予想されるので、2月末までに勝負を付けるために、今回は家賃1000円アップに留め、ナントADを1ヶ月から2か月にアップすることにしました。このエリアのAD相場は1ヶ月ですが、通常の2倍の大盤振る舞いです。これだけのADなので、2月中にキメたいところです。毎週土曜日のFAX攻撃も再開予定です。1年振りに広告も刷新しなければなりません。購入から3年経過しており、前所有者からの入居者は、かなり少なくなってきています。このため、家賃アップも大幅には見込めなくなり、表面利回りは最終的に10%程度に落ち着きそうです。このエリアの収益物件の相場は現時点で7%前後です。収益還元法で引き直すと数千万円の含み益なのですが、希少な立地の物件なので、基本的には永久保有予定です。今期も客付けをがんばろうと思います。月2015年の大発会雑感2015年初めての株式取引である大発会の前場は一時230円を超える下げになったものの、後場に下げ幅を縮小して42.06円安の17408.71円で取引を終えたようです。取引期間中のボラティリティは大きかったものの、まずは無難な滑り出しと言って良いのではないでしょうか。2012年末に安倍政権が成立してから日本株では目立った買場は見当たりません。私の気持ち的には、株価が上がって欲しい気持ちと下がって欲しい気持ちが半々です。株価が上がれば所有株式の時価総額が上昇しますし、大幅に下がれば買場がやってきます。そんな私の気持ちとは当然ながら無関係に、相場は強気と弱気が交錯したような展開で2015年が始まりました。昨年は株式よりも為替で大きな動きがありました。1ドル120円の水準は短期的には円安に振れ過ぎている印象なので、今年は更なる大幅な円安は起こらないのではないかと予想しています。日本の株価も自律的に大きく動く可能性は少ないです。世界ではさまざまな火種が燻っています。これらのリスクが顕在化したときに、相場が大きく動く可能性はあります。そのときに威力を発揮するのは、やはり現金ではないかと思います。2012年末から2年もの間、大規模な買場が無かったのでひたすらキャッシュを積み上げてきました。今年は資金も十分に溜まっているので、久し振りにスリリングな買い物をしたいものです(笑)。最重要なことはマネタイゼーション!今日は、子供の入試の付き添いに行ってきました。年始にも関わらず受験シーズン到来です。今回の入試はプレ入試的な日程だったので、非常にたくさんの受験生を集めていました。私と同じ年代の親が多いので、会場では何人か知り合いに出会いました。世の中狭いものですね。それにしても私の周囲の高額所得者は非常に教育熱心です。これほどまでに高額所得者は教育熱心なのか?待ち時間があったので、軽く考察してみました。まで含めて、全て「大学入試」に行き着きます。有名大学に入学する権利を得るために、子供が小さいときから多額の教育費を掛けて熾烈な戦いを繰り広げるのです。何のために有名大学に入学させようとするのか?当たり前ですが、有名大学に入学することで大企業への就職や高度専門職・国I合格の可能性が飛躍的に高まるからです。大企業への就職や高度専門職・国I合格を目指すのか?それは、大企業への就職や高度専門職・国I合格することで、安定した経済基盤を得る可能性が飛躍的に高まるためです。これは、いわゆる学歴のマネタイゼーション(現金化)です。世の中で最も難しいポイントのひとつが、このマネタイゼーション(現金化)することです。有名大学に入学することで、この最大の難関をクリアする可能性が高まるため、高額所得者がこぞって殺到するのです。逆に言うと、有名大学を卒業してもマネタイゼーションできなければ何の意味もありません。東京大学工学部を卒業してもポスドクで燻っているようでは「残念」以外の何者でもないのです。このような教育熱の落とし穴として、本来の目的(マネタイゼーション)を忘れて、偏差値の高い大学への合格を最終目標にしているケースがあります。親子ともども合格の先にあるものを見失っているのです。したがって、首尾よく東京大学に合格しても、マネタイゼーションを伴わない「東大卒」には何の意味も無いことを、普段からしっかり子供に伝えておくことが肝要ではないでしょうか。程度なので、15万円/月の住宅ローンのほぼ全額を賄っています。金リタイアに向けての資産組み替えこの正月休みは隙間時間があったので、とある情報教材の加筆・修正をしていました。その中では、私的には今最も熱い関心事であるリタイア関連の項目を厚くしました。30歳~40歳台でアーリーリタイアするためには、何度もブログ内で主張しているように、キャッシュフローを生み出す仕組みの構築が必須です。30歳~40歳台でリタイアする場合には年金はアテになりません。私たちが70歳になる頃には現在の年金制度などほとんど役に立たないと思います。現在の高齢者にように年金をアテにできない私たちは、仮に2億円を超える現金を保有しているとしても、キャッシュフローを生み出す仕組みが無い状態ではリタイアすることは危険だと考えます。定期的なキャッシュフローが無い状況での早期リタイアは、経済的なリスクを伴う行為だと言わざるを得ません。キャッシュフローを生み出す仕組みは、できるだけ自動化する必要があります。キャッシュフローを生み出す仕組みには、起業することも含まれます。アーリーリタイアするためには経済的に磐石な状態であることが必須であり、そのためには資産運営の安定化・自動化を可能な限り志向するべきです。この目的を達成するためには労働力を投入しなくても収益性が高い資産が必要となります。これに該当する資産は、不動産では賃貸需要が強く物件の管理・運営が楽な物件です。この条件を満たす物件は、都心に多い傾向にあります。このため、空室リスクや地価下落リスクの高い地方から、都心の一等地にある物件へのシフトを進める必要があります。銘柄取得に励むべきです。3に関しては、テクノロジーの影響を受けにくいので、長期的な安定性を得ることができます。」と言っている方がいます。資産運営の自動化を推し進めるつもりです。全ての道は不動産に通じる!?明けましておめでとうございます。本年も宜しくお願いいたします。私が不動産好きだからかもしれませんが、意外な企業が不動産業で生き永らえているいることに最近気付くようになりました。TBSや朝日新聞社などのマスコミ、東宝、サッポロHD、代々木ゼミナールなどなど、本業以上に所有不動産から収益の過半を得ている企業が数多く存在します。サッポロHDや東宝は別ですが、概して本業が苦境に陥っている企業が多いです。これらの企業は、まだ本業の収益力があった頃に一等地に不動産をたくさん購入しました。産業の栄枯盛衰の結果、本業が苦境に陥ったときに過去の収益の結晶である虎の子の不動産が会社の収益の屋台骨を支えるようになったのです。マスコミはまだ本業の体裁を保っていますが、代々木ゼミナールなどは大胆に不動産業に転換しようとしています。このような大企業の姿勢からは学ぶことが多いと感じます。ドルフ・デ・ルースが「富裕層は不動産で財を成したか、財を不動産で維持するかのどちらかだ」と言うように、儲けているときに資産を不動産に換えておくことは非常に重要だと思います。これらの企業をつぶさに観察していると、不動産は資産価値を温存するための便利な器だということがよく分かりますね。日本国内への配送に適用されます。