土地活編集部0サブリースは管理会社が家賃収入を保証してくれる契約形態だ。一括借り上げや家賃保証とも呼ばれる。収入が保証されるという大きなメリットがあるのだが、一方でサブリースのよくない評判もたくさんあり、実際に多数のトラブルが発生して問題になっている。インターネット上では「サブリースは絶対にやめるべき」という声まで見られる。メリットとデメリットを正確に把握して判断すれば、向いている人にとっては非常に便利な契約だ。以下、サブリースによるトラブル事例を紹介し、契約するうえで必ず確認すべきことを説明する。最後に1.サブリースのメリットまずはトラブル事例の前に、サブリースのメリットから説明しよう。多くの人が利用しているということは、それだけ魅力があるということだ。主なメリットは以下3つだ。家賃収入を保証してもらえる管理をすべて任せられる銀行などの融資審査を通りやすくなるそれぞれ見ていこう。(1)家賃収入を保証してもらえるサブリース契約を結ぶと、空室があろうがなかろうが、事前に取り決めた家賃収入を得ることができる。長期的に安定収入を得られるのだ。保証が得られるぶん手数料はかかり、自分で運営するよりも10〜20%程度目減りするが、大きなリスクを負いたくないオーナーにとっては魅力的だ。き・清掃・メンテナンスなどの管理業務をすべて委託することができる。家賃滞納者への督促のようなやっかいな入居者対応も任せられるので、管理の手間がなくなる。(3)銀行などの融資審査を通りやすくなる家賃収入が保証されるため、金融機関から見ると長期的な返済能力が高いと評価される。管理体制が整っていることから物件の価値が長期的に維持できると見てもらえる。これらによって、アパートローンのための融資審査が通りやすくなる。2.起こっているトラブルはお金にかかわる契約内容の確認不足サブリースは家賃保証されているが、もちろんリスクはある。賃貸経営を行う以上、オーナーは多かれ少なかれ必ずリスクをとることになる。サブリースは自分ですべて運営するのと比較すればリスクが減るのは間違いない。ほとんどのトラブルは、このリスクを正確に把握できていないことが原因で起こる。サブリースで起こるトラブルは、ほとんどがお金にかかわることだ。トラブルが起こる原因は、契約書の記載内容をよく読んでいなかったり、事前説明がなかったりしたために正確に認識できていなかったことが主である。営業担当者が事実と異なることを話し、騙されてしまったという悪質なものもある。いったトラブルは、実際に起こった事例を知っておくことで防ぐことができる。以下、トラブル事例をご紹介する。あなたがサブリースを検討するときには同じことにならぬよう、参考にしてほしい。(1)保証家賃の見直しがあることを知らなかったサブリースの空室保証は家賃を支払うこと自体の保証であり、金額の保証ではない。指定の年数が経過すると、市場相場を加味した賃料の見直しが行われる。年程度と不動産会社により異なるが、入居状況や周辺環境の変化により、固定賃料が値下げされるおそれがある。初期に設定された家賃がそのまま30年、35年と保証されると思い込んでしまっていて(または営業マンにそのように説明されて騙され)、途中で賃料の見直しにより家賃が減額されてトラブルになる事例が最も多い。利益が少なくなるだけならまだ我慢できるかもしれないが、減額後の家賃収入がローン返済額よりも低くなり、赤字になってしまうと、自己資金を切り崩してローンの支払いに充てることになる。その状況を長く続けることは難しいので、その賃貸物件を手放さざるをえなくなり、ローンの返済だけが残るという人もいる。(2)家賃が保証されない期間があることを知らなかったサブリースには「免責期間」という、家賃が保証されない期間がある。